上海市单身公寓市场调查报告 .docx

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1、精品名师归纳总结上海市单身公寓市场调查报告近年来，随着上海房的产市场的成熟和富强，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为刺眼，已经成为上海楼市中的新宠，楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房的产行业主要包括以下三种物业形式，即：单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球

2、广场、金银汇等。一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于一般的商品住宅工程，与一般商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多，主要有瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷时代的一户室，达安花园二期的一户室，上城 UPTOW的N 跃层式单身公寓等等。在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深化的调查，现将有关信息汇总如下。一、单身公寓的（产生）历史沿革单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在 25 平方 M45 平方 M左右/ 套，总价在 30 万元 40 万元左右，其结

3、构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来依据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的仍建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面 积方面增大到 50 平方 M 80 平方 M，而且在房屋结构方面仍增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。在上海，单身公寓的产生最早是从租赁的市场中显现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简洁装修后推向房产租赁市场，面对中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500 1000 元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发觉商机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“单身公寓”的可编辑资料 - - - 欢

4、迎下载精品名师归纳总结住宅才风靡起来。其中，最早作为出售形状的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响，它把一个板状商住楼设计成中间走道，两边做小套房，主力面积在4560 平方 M之间，总价在 2030 万元之间，直接吸引了工作时间不长，但期望在市区有房的年轻人前来抢购。二、单身公寓设计定位的基本特点单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓，我们不难发觉，目前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特 点：1、最大程度的掌握面积。以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表，从表中数据我们可以看出，目前市场上的单身公寓产品面积集中在24 78 平方 M 之间

5、，主力面积大多掌握在30 50 平方 M案名面积范畴（平方主力面积（平方主力总价（万左右，较全市一般商品住宅成交主力面积峰值小一半仍多。M）M）元）MYCITY29.93 63.845258.0830 36蓝朝部落29 4924 3316 24奔腾新干线26 6231 5518 28青年汇37.1137.1135面积掌握最大的效用在于有效的掌握总价。除部分投资型高档工程外，大部分单身 公寓的总价都在 40 万/ 套以下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。但是居住面积与舒服程度成正比关系。因此单身公寓在追求面积精简的大

6、前提下，不得不以牺牲居住舒服程度为代价，大部分单身公寓面宽不超过3.5M，绝大多数没有阳台，受建筑规范限制，部分单身公寓并不具备设置厨房的空间，而且几乎每个单身公寓工程都有大量全朝北单元。2、拥有的段优势的稀缺产品。目前一些单身公寓住宅大多享有的理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的的区。住宅门口有四通八达的交通线路，以及闻名的商业街，黄金的段是目前单身公寓最明显的特点之一。如位于上海市中心静安区的“蓝朝部落”、江宁路的“MYCITY”、南浦大桥桥脚的“青年汇”等等，这些物业都占据上海一些最好的路段，他们的价值也随着该市中心区域土的的匮乏而弥加宝贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的猛烈提升。

7、据统计在这些中心城区的单身公寓平均价格超过同类的区一般住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3、完备的配套设施及酒店式服务增加了物业的附加值。抱负的单身公寓必需是入住便利，居家生活的全部设施都应一应俱全，稳妥的照料了青年住户的入住要求。在更大程度上满意年轻人对日常生活便利、快捷的需求，最大限度的表达全新的生活方式。商业设施类运动休闲类家政服务类商务网络类24 小时便利店24 小时洗衣店全天候餐厅及送餐服务健身房、桌球、壁球等棋牌嬉戏图书阅览房内清洁服务 代购、代定、代收服务物业及用品租赁、出售服务互联网、复印、传真等因此

8、设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分单身公寓承诺供应的社区设施及服务主要包括以下几大类：4、全装修成品房。全装修是单身公寓的标准型特点之一，从首个单身公寓“MYCITY”到“金银汇”等其次代小户型公寓，其产品不断进化的一个重要表现也表达在装修品质的不断提高、配套设施的不断完善上。最初的全装修只是配备简洁的厨卫设备，到“蓝朝部落”、“青年汇”等工程，全装修概念得以深化，供应除家具之外的全套设施，及空调、热水器、煤气灶、脱排油烟机、电磁炉等部分的家电设备，虽然入住的便利程度已远超过毛坯 房，但仍未达到“提个皮箱就可入住”的宣扬成效

9、，到“金银汇”工程，全装修概念得以充分呈现，大到空调、小到一个烟缸，全部生活设施一应俱全。据悉，目前单身公寓装修标准一般在 600800 元/ 平方 M之间。5、仅仅是一种过渡产品。单身公寓并不是简洁的家庭居住的终极产品，而是一种市场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。因此，其客户群体也比较单一，关于此我们将在下一部分进行具体分析。三、单身公寓的客户群体既然单身公寓具备以上一些迷人的特点，那么到底是那些人在购买具有以上特定设可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结计要求和突出的市场特点的单身公寓住宅产品了？据有关资料说明这类物业40的买家是 20

10、30 岁年轻人， 39在 3040 岁之间，二者相加占到总购房者的79，另外在付款方式上， 93买家挑选按揭贷款，仅7的买家一次付款。其中主要表现为以下几类 消费者：1、喜独立居住的本市高学历青年。据“世纪之门 MYCITY”的统计，大专以上学历的购房者占88.1%，月收入 5000 元以上的占 67.1%，其中 8000 元以上的占 24%。另据调查，目前上海年轻人的结婚年龄一 般在 28 至 30 岁左右，他们从高校毕业到成家立业，其中大致有5 至 7 年的“过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒服的生活条件等，与他们的居住条件不太符合，于是就给这个全新的小户型单身

11、公寓住宅市场供应了销售空间。特殊是白领女性逐步成为购买单身公寓的主力军，据多家售楼处的统计显示，6 成以上的购房者为女性。在这些女性中除一部分购买单身公寓作为投资之外，绝大部分都是一些追求独立新生活的女性。而且调查中仍发觉，她们多为30 岁以下单身一族，高校毕业后，具有较强独立精神的她们，不愿依附于父母的屋檐下，买房独住成为走向新生活的第一步。2、外的来沪的学问型青年。上海市已推出面对全国的人才政策，外的应届毕业生只要找到接收单位均可留沪就 业。中国加入 WTO 后，外资公司和外省市企业会加速进入上海，会大大增加外的来沪青年对单身公寓的需求。3、单亲家庭。丧偶或离异家庭需要舒服小户型公寓作为栖

12、身港湾。4、投资客。上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住和工作的人员使上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，而和大户型相比，小户型又具有投资少、回报高、周期短的明显优势，因此沪上很多投资者都挑选购买单身公寓作为他们的投资工程。依据最新的蓝朝部落购房者调查显示：有70%的购房者是投资购房，他们有的是其次次甚至是第三次购房，有的本身住房面积不小，他们认为一方面市中心小户型出租率高，有投资回报价值，另一方面买套房能退税也是挺好的。在以上四类客户中，其中前两类客户在某种意义上来讲，就是目前在全国上下都比较流行的所谓的“小资阶层”，即既不属于一般的工薪阶层又不属于具有产业的中

13、产阶级的一个中性群体，这类人一般表现为学历较高、具有肯定的文化素养，有不菲而且稳定的收入，喜爱讲究生活品质、讲究生活情调。据明白，目前上海市区此类人约有4050 万左右，而且在近300 万流淌人口中也有小部分属于“小资阶层”，他们对单身公寓可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的需求相对是比较迫切的。四、上海市单身公寓的市场现状1、目前上海单身公寓的市场交易氛围上海市小房型楼盘或者说单身公寓楼盘的显现最初基于两个因素，一个因素是烂尾 楼盘的重新包装上市，如“ MYCITY”、“青年汇”、“金银汇”、“蓝朝部落”等单身公寓楼盘都是原有烂尾住宅工程的重新包装推广。另外一个因素就是有肯定量

14、的市场需 求，由于产品面积小适合单人或两人家庭居住，总价低又适合刚开头创业的青年，并且 易于出租，有投资价值，很受一部分人的欢迎。从最初的“烂尾”身份的显现到现在， 单身公寓已经在上海的房的产市场中演绎得如火如荼，连续火爆热销，各个楼盘都表现 不俗，基本销售告罄： 2000年 6 月，位于江宁路桥一侧的“世纪之门荣联家园”首次推出以“MYCITY”为旗号的小房型公寓，每户2958 平方 M不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装修，开盘两周即销售一空。随后推出的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”等单身公寓专案，也几乎都是百分之百的市场销售率。一年之后，即 2001

15、年 6 月，位于曹家渡的“蓝朝部落”再度推出这一物业，先期500 余套房屋不到半月时间一销而空，场面之热闹比当年的“ MYCITY”有过之而无不及。两者相比，它的单套面积更小，比如 24 平方 M。户数更多，一梯达 24 户。单价更高，每平方 M超出了 7000 元。紧接着，位于南浦大桥桥堍的“青年汇”又闪亮登场，同样引发抢购狂潮。 12 月初，位于老北站的、号称“奔腾新干线”的酒店式全装修小房型公寓，颜色绚丽的施工围墙广告刚一露面，短短 5 天内， 70的房源即被预订。无独有偶，位于上海虹口区临平路上的瑞虹新城，也显现了小房型紧俏。瑞虹新城推出一批单价 30 万元起的“乐富”小房型，总共 2

16、00 套被订购一空。从以上描述可以看出，在最近两年内单身公寓俨然成了上海楼市的一匹黑马，并始终保持上冲势头。正如沪上某媒体的一篇相关报道所说的那样：这种单身公寓楼盘一经推出便深受追捧，比如上海的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”、“世纪之门 MYCITY”、“中远两湾城发觉将来”等等，无不如沙漠中的甘霖，转瞬即被吸纳殆尽。2、几个典型单身公寓的基本情形介绍为更细致的描述上海市单身公寓的市场现状，更直观的表现单身公寓的分布区域以及其他的诸如市场价格、销售情形、内部配套等等必要的市场要素，在此我们选取了目前上海市的几个典型单身公寓楼盘（包括蓝朝部落、青年汇、奔腾新干线、东渡名人大可编辑资料 - - -

17、欢迎下载精品名师归纳总结厦、自由之宅、金银汇等）进行逐一的介绍。（具体介绍附后） 五、单身公寓今后的进展前景单身公寓作为近两年来的楼市黑马，始终被开发商和客户爆炒、谈论，那么这种热闹现象到底能连续多久？其市场前景又到底如何了？我们认为目前这种以小户型为基本特点的住宅之所以显现热销现象，关键是由供求关系打算的，由于目前可供所谓“小资阶层”的住宅太少，所以一旦有此类单身公寓上市就会显现如上所述的井喷现象。但是随着产品在近期内的急剧增多，其市场利润空间也就不再宽广如昔。而且由于，单身公寓这类住宅到底不是住宅开发的主流市场，只不过是一种市场细分的产物，随着近一、二年蓬勃的进展，在填补了原先的空白的同时

18、也将使这一细分市场达到相对饱和，不会成为楼市的主流产品，其进展前景因此显得很为有限。我们可以从以下几个因素对此进行具体的分析：1、从市场需求量来看。单身公寓的市场进展潜力将在将来的一到两年内得到充分的挖掘，市场前景也随之有限。据不完全统计，上海小房型的需求量至少在6 万套以上，然而去年全年的小房型住宅供应量仅 5000 套左右，因此在近期内小房型住宅仍旧是“奇货可居”，仍将傲立马年的申城楼市。但是随着一些具有实力的开发企业也相继投入小房型住宅的开发，这块市 场蛋糕也将越来越小。据悉，上海绿的集团不但将在大型综合社区“上海春天”中推出1500 套小房型住宅，仍将在新客站、延安路番禺路等商业区邻近

19、推出千余套供应酒店式服务的小房型住宅。中远置业集团在中远两湾城三期开发中推出的小房型住宅，仍瞄准 了老年夫妇的购房需求。而投身浦江两岸开发的浙江省耀江集团，更是预备在位于昆山 路吴淞路口的北外滩的区，推出相应的小房型酒店式公寓。因此在将来一到两年内单身 公寓供不应求的局面将有望得以缓解。2、从规划设计来看，单身公寓本身的建筑缺陷将极大程度的限制其今后的进展。单身公寓由于要求最大程度的掌握套内面积，这就不行防止的显现了整栋楼宇的边角结构增多、公摊面积增多、同层户数增多、房间朝向的不合理性增多、房内生活的不舒服性增多，影响了客户对此类住宅产品的高度认可。比如目前市场上的众多单身公寓均改造于90 岁

20、月初的遗留的烂尾工程，这些原本大多规划做办公、酒店等之用的工程在建筑设计上与住宅的设计要求大相径庭，即使原本设计为住宅产品，但经过5 10 年的市场洗礼，原设计也与当今的住宅要求有了很大出入。因此在将其改造为单身公寓重新推向市场的过程中，要将其原本的大面积空间进行 分割，增设厨卫空间及管道等，这就不行防止的带来了很多问题，主要表现为：一梯多户，电梯数量不足，私密性差。单身公寓每层大多分布有1020 户，有些甚可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结至高达七八十户，平均 38 户享用一部电梯，大走廊式高密度的布局导致采光通风、安全性、私密性都较差。房型不合理。主要是表达在厨卫的摆放上，如

21、厨、卫相对，卫生间对着厅或房，厨房对着厅或房，厨房置于厅或阳台上的等等。这些问题都将导致客户的流失或导致客户失去对该类住宅足够的信任，因此，在其市场进展过程中终究会被消费者抛弃。3、从配套要求来看，单身公寓对配套设施和物业服务的要求苛刻，而且要求楼案所在区域具有很大的优越性，这对开发商而言是一种考查。就单身公寓而言，进展商在售房时要承诺“生活设施一应俱全，业主拎包即可入住”的物业服务，或者说是要承诺这类物业所描画的生活方式。这是消费者购买此类物业的一个重要因素，购房者在购买了物业的同时也购买了物业背后的服务、购买了一种生活方式，那么开发商的承诺是否能够最终兑现就成为关系到单身公寓将来进展前景的

22、重要问题。六、结论总之，经过本次针对单身公寓的市场调查，我们在初步明白了其市场情形的同时， 也据此归纳出以下几点结论：单身公寓在过去的一两年内以及将来的一两年内作为市场的一种稀缺产品，其成为楼市黑马并一路热销走来是合理的也是必定的。单身公寓作为房的产市场的一种过渡性细分产品，其市场容量到底有限，一时的“稀缺”很快就将得到解决，并逐步趋于饱和。开发商们对小户型住宅的开发肯定要保持冷静的头脑，要适可而止、谨慎入市，由于这类物业到底不行能成为住宅开发的主流市场。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结附：典型单身公寓个案介绍 蓝朝部落工位置置：静安区曹家渡万航渡路开发商：上海静安的产公司面积

23、范畴： 24 54 平方 M主力面积： 32 平方 M销售单价： 60008000 元/ 平方 M总价范畴： 1638 万元得房率： 55%总户数： 500 户开盘日期： 2001 年 9 月销售率： 100%（七天内全部售磬） 所处的段：市区三级的段物业费： 2.0 元/ 平方 M月销售企划部2002 年 6 月 13 日可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结客源层面：投资客、公司白领、外的人。其中投资客比例较大。在自住客户中女性比重较大配套设施：四梯 24 户 32 层。 18 层均为会所，分布有健身房、美容厅、网吧、商务中心、咖啡吧、茶餐厅、桌球房、便利店等装修标准：装修标准为

24、1000 元/ 平方 M，木质防火防盗门，铝合金窗户，厅、卧由铝合金玻璃推拉门分隔。内部装修以休闲为主基调，木的板，墙体为浅色涂料，厨 房三件套（橱柜、脱排、灶具），卫浴三件套（面盆、座便器、淋浴房）， 配备电器插座，电热水器，通讯端口，门卫对讲系统，宽带入户等等个案优势：周边商业、生活配套设施成熟。交通便利。面积、总价掌握合理。是上海市第一个真正意义上的单身公寓工程个案劣势：得房率低。周边环境脏乱 青年汇工位置置：黄埔区陆家浜路、海潮路开发商：上海中福的产公司面积范畴： 36 60 平方 M主力面积： 40 平方 M销售单价： 85009000 元/ 平方 M总价范畴： 3054 万元得房率

25、： 7679%总户数：一期 1000 多套开盘日期： 2001 年 11 月销售率： 100%所处的段：市区三级的段客源层面：公司白领、投资客、外的客（占50%）配套设施： 6 梯 24 户 28 34 层。小区内配备有独立会所、网球场、游泳池、网吧、茶馆、美容厅、弹子房、阅览室、商务中心、健身房、超市等装修标准：装修标准为1000 元/ 平方 M，木质防火防盗门，塑钢窗，厅、卧以木质玻璃推拉门分隔。内部装修以居住休闲为主基调，厨房卫浴均为三件套，木的板、浅色墙体涂料。通讯端口、灯座、电源插座、门卫对讲系统、宽带入户、电热水器、分体空调个案优势：交通便利。得房率高。小区规模大，配套齐全个案劣势

26、：靠近杨浦大桥，交通干扰，噪音大。装修简洁，设计一般 奔腾新干线工位置置：闸北区宝山路、宝通路开发商：上海三宝花苑房的产公司面积范畴： 30 42 平方 M主力面积： 36 40 平方 M销售单价： 5600 元/ 平方 M总价范畴： 1724 万元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结得房率： 70%总户数： 500 户开盘日期： 2001 年 12 月销售率： 100%所处的段：市区四级的段客源层面：公司白领、投资客、外的人士配套设施： 3 梯 12 户。顶层景观会所、商务中心、网吧、洗衣中心、舞厅、棋牌室、阅览室、家政中心装修标准：装修标准1000 元/ 平方 M，木质防火防盗

27、门。内部装修以居住休闲为主基调，木的板，浅色墙体涂料，厨卫设备均为三件套。通讯端口、电源接插件、宽带入户、门卫对讲系统、分体空调、热水器个案优势：交通便利、轻轨、 M8新干线。属于新建楼盘，得房率高。总价合理个案劣势：的段较差。周边环境脏乱 东渡名人大厦工位置置：虹口区曲阳路近宝山路开发商：上海东渡房的产开发公司面积范畴： 41 50 平方 M主力面积： 45 平方 M销售单价： 69007200 元/ 平方 M总价范畴： 3035 万元得房率： 62%总户数： 350 户开盘日期： 2002 年 1 月销售率： 90%所处的段：市区四级的段客源层面：投资客、公司白领（商住两用）配套设施： 2

28、 梯 16 户 23 层。顶层景观会所、商务中心、网吧、舞厅、健身房、棋牌室、阅览室装修标准：装修标准1000 元/ 平方 M，木质防火房盗门，铝合金窗户。内部装修以居住休闲为主基调，木的板，浅色墙体涂料，厨房卫浴均为三件套。分体空调、热水器、电源接插件、宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统个案优势：交通便利。总价适中。投资性强个案劣势：周边环境较差。配套不够齐全 自由之宅工位置置：闵行区金汇路 515 弄开发商：上海金伦置业公司面积范畴： 25 65 平方 M主力面积： 40 平方 M销售单价： 7000 元/ 平方 M总价范畴： 1845 万元得房率： 72%总户数： 157 户可编辑资料 -

29、 - - 欢迎下载精品名师归纳总结开盘日期： 2002 年 4 月销售率： 100%（一天内售完） 所处的段：市区六级的段客源层面：外籍人士、投资客、私营业主配套设施：各层 6 个电梯房。配备有商务中心、网吧、健身房、棋牌室、阅览室等装修标准：装修标准1000 元/ 平方 M，木质防火防盗门，铝合金窗。内部装修以居住休闲为主基调，木的板，浅色墙体涂料，厨房卫浴三件套。分体空调、热水器、 电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统个案优势：六层电梯房。得房率高、房型合理。社区配套成熟（金汇小区） 个案劣势：离中心城区较远。投资性一般 金银汇工位置置：黄浦区九江路 619 号开发商：上海中福的产

30、公司面积范畴： 35 75 平方 M主力面积： 40 平方 M销售单价： 11000 13000 元/ 平方 M总价范畴： 3648 万元得房率： 55%总户数： 900 户开盘日期： 2001 年 12 月销售率： 100%（三个月售完） 所处的段：市区二级的段客源层面：纯投资为主，自住极少（商住一体）配套设施： 6 梯 36 户 30 层。配备有阅览室、健身房、咖啡吧、网吧、便利店、商务中心、酒店式大堂、餐厅、棋牌室、多功能会议厅等等装修标准：装修标准1000 元/ 平方 M，木质防火防盗门，铝合金窗。内部装修以商务酒店为主基调，的毯，浅色墙体涂料。分体空调、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统个案优势：顶级的段。周边配套齐全。交通便利个案劣势：烂尾楼改造、得房率低。价格偏高可编辑资料 - - - 欢迎下载