关于全市城镇老旧小区改造工作情况的调研报告.docx

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1、关于全市城镇老旧小区改造工作情况的调研报告 关于全市城镇老旧小区改造工作状况的调研报告 主任、各位副主任、秘书长、各位委员： 依据2022年工作支配，3月下旬和4月上旬，市人大常委会组织调研组对全市城镇老旧小区改造（以下简称：老旧小区改造）工作状况进行了调研。调研坚持问题导向，实行前期随访暗访与集中调研、重点调研与托付区县调研结合的方式开展。3月下旬，市人大城环资委组织召开业务培训会，学习老旧小区改造有关法律法规和政策；赴六区县实地查看改造项目27个，组织区县主管部门及街道、社区、施工、监理等单位召开座谈会6次，查阅资料，收集各类问题线索及建议看法40余条；赴xxx市学习考察先进阅历。4月上旬

2、，市人大常委会副主任xxx率领调研组实地查看xx区、xx县、xx县10余个改造项目，分别听取市政府和区县政府状况汇报。托付xx、xx、xx3区县人大常委会在本辖区开展调研并提交调研报告。 一、主要做法和成效 （一）工作机制比较完善。 一是强化领导机制。市、区县均成立了以党委或政府主要领导为组长的领导小组，市委、市政府主要领导常常专题探讨推动工作，出台了xx市城镇老旧小区改造实施方案xx市城镇老旧小区改造实施导则等规范性文件，推动解决审批流程优化、管网管线改造、经费分摊模式等关键问题。市委、市政府连续三年将老旧小区改造列入了20件民生实事项目，市人大常委会连续三年将老旧小区改造项目列入了民生实事

3、票决项目，整体推动全市老旧小区改造。二是创新推动机制。全市创新构建“市级统筹、区县实施、基层协同、企业力推”工作推动机制，形成项目推动强大合力。东坡区推行项目方案多部门联合审核机制，xx区创新“六步七化”工作机制，丹棱县建立 “领导联系部门负责社区服务”三级管理协调机制，青神县探究“四不改”“七个一”“回头看”等机制，不断破解老旧小区改造难点和痛点。三是探究要素保障。在全省领先推行电力和通信设施改造经费分担模式，电力和通信设施改造实行代建代管，经费由地方和企业各担当50。通信设施实行电信、移动、联通、广电网络“四网合一”，解决小区通信线缆“蛛网”遍布问题。燃气、供水企业赐予住户经费下浮20的实

4、惠，同步推动户内设施改造提升。 （二）工作推动整体较快。 20202025年，全市安排开工改造城镇老旧小区2326个，5977栋、1179万平方米，惠及居民109336户，预料总投资约41.6亿元。截止2021年底，全市已完成投资17亿元，开工老旧小区1161个、完工980个，全市4.3万户城镇居民居住环境得到改善，其中，xx区已完成全部任务的84，丹棱县已完成全部任务的72，全市开工率、完工率均位列全省第一方阵，受到省政府分管领导高度确定。2022年1月，xx市代表xx省在全国城镇老旧小区改造工作阅历沟通视频会上作沟通发言。 （三）改造效果比较明显。 一是设施短板基本补齐。已实施改造的老旧小

5、区全面实施了雨污分流，改造提升了供水、供电、网络、道路、供气等基础设施，全市老旧小区改造共建设雨污管网6032公里，黑化地面732318平方米，新增停车位7517个，安装才智停车充电桩247个，安装照明设施20680盏。激励动员居民加装电梯也收到初步成效，全市老旧小区安排加装电梯331台，已建成153台、在建178台。二是小区环境明显改善。已实施改造的小区基本拆除了违法建筑，全市老旧小区改造共拆除违法建筑33568平方米，优化了小区环境。部分小区实行拆墙并院、拆墙透绿，增加公共空间，实现资源共享，全市共拆除实体围墙14797米，合并小区48个。部分小区将小区闲置场地改造成休闲绿地，融入城市文化

6、、党建元素，配置邻里中心、日间照料中心、体育健身设施等，全市老旧小区新增绿化面积40836平方米，投入健身器材1390套，实现小区环境和功能再提升。三是安防水平得到提升。消防设施和消防水源得到完善，占用或堵塞消防通道状况大量削减。才智小区建设取得明显成效，全市372个老旧小区安装才智平安小区建设系统，多数小区设置了视频监控、人脸识别、车闸、门卫室等安防设施设备。 （四）管理创新初见成效。 一是强化群众主体。xx区把修理基金归集、物业管理费预收、居民自治组织设立等作为老旧小区改造的前置性条件，将“要我改”转变为“我要改”，为长效管理“后半篇”文章做好铺垫。xx阅历被人民日报、xx日报、xx电视台

7、等主流媒体报道。二是探究党建引领。青神县全面推行社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业“四位一体”社区管理模式，以邻里中心建设为核心，增设社区服务点、物业用房、公共卫生间等便民设施，引领社区精细化管理走出一条多元化治理新路径。三是创新物业管理。xx区根据 “集散为整、组团连片”思路，实行“连片打包”方式，将地域邻近、状况类似的小区连片打包给物业公司管理，解决老旧小区因住户少、体量小，物业服务企业不愿入驻的问题，实现了老旧小区从“社区托管”向“企业接管”，小区治理从“单一自治”向“多元治理”转变。东坡区创新老旧小区造血机能，部分小区将停车场对外开放，既盘活了小区公共资源，又增加了小区公共

8、收入，缓解了小区物业管理资金难题。 二、存在的主要问题 （一）协调协作还要加强。 一是项目申报协作不够。老旧小区改造涉及住建、发改、财政、民政、文化等10多个部门，在项目申报上，部门之间没有围绕老旧小区改造形成联动合力，建立相应的项目库。二是项目组织统筹不足。我市老旧小区改造大多是单个小区改造，对相邻小区及周边地区缺乏统一规划、联动改造，在项目包装和资金争取上，缺乏前瞻性、全局性思索。部分区县设计、施工单位分别，不少设计单位为外地企业，项目实施中，施工、设计单位相互协调困难，影响项目进度。三是项目实施时序性不紧。电力、通信改造不能与整体改造做到同步设计、同步施工，造成重复施工、重复开挖，群众看

9、法大。由于成片开工，部分改造项目工期拖得过长，个别项目甚至超过1年，影响群众正常生活。四是资金统筹还有差距。过度依靠中省资金，地方配套和社会投入不足。2021年，全市老旧小区改造实际完成投资3.4亿元，中省补助资金到位2.74亿元，占比达80.59；区县地方投入资金0.34亿元，占比10；社会资本投入0.23亿元，占比6.76；业主自筹资金0.09亿元，占比2.65。资金整合不够，多数区县仅整合财政和发改项目资金，未充分整合党建、民政、教体、环保、文旅等其他专项资金。 （二）群众参加还需强化。 一是群众参加项目设计不够。部分项目设计方案不能精确反映群众改造需求，导致施工过程中出现群众阻工现象。

10、个别区县在改造方案中策划绿地过多，增加后期管护成本，挤占群众停车需求。二是群众参加施工监管不足。部分项目实施中，存在群众监督缺位现象，有群众反映，部分项目存在不文明施工、工程质量瑕疵等问题，但群众看法反馈途径不畅。三是群众参加长效管理主动性不高。部分群众对修理基金归集、违建拆除、后期物业管理等工作有抵触心情。 （三）改造品质有待提升。 一是改造深度不平衡。少数改造品质较高的项目覆盖了基础类、完善类和提升类三大类，品质较低的仅实施了雨污分流和地面平整。2021年，全市户均改造费用投入最高的区县达到4万元，最低的仅为0.77万元。二是亮点打造不够突出。个别区县老旧小区改造未能与城市规划方向保持一样

11、，集中连片打造不够，文旅元素植入不足，地方特色、区县亮点不够突出。三是群众实际困难亟待解决。多数区县未将屋面改造和外立面改造等纳入基础性改造范围，部分小区屋顶漏雨、外墙砖脱落隐患较突出，群众看法较大。 （四）长效机制亟待加强。 实施改造的老旧小区普遍没有聘请专业物业公司、没有归集修理资金、没有组建业主委员会，严峻影响小区后续管理和维护。仁寿县已实施改造的168个小区，成立业委会的小区16个，占比10，物业服务费收取率32，均未归集修理基金和聘请专业物业公司。丹棱县已实施改造的122个小区，成立业委会的小区31个，占比25，物业服务费收取率9，均未归集修理基金和聘请专业物业公司。调研发觉，多数已

12、实施改造的老旧小区后续维护管理跟不上，部分小区安装了路灯和充电桩，由于无人负担电费，导致长期不能运用；部分小区绿地无人管护，已经看不出改造痕迹。 三、建议看法 （一）强化统筹协调。 一是强化政府统筹。建立健全政府统筹、辖区为主、街道主责、各部门齐抓共管的工作机制，在落实责任和协同解决问题上完善工作规则、议事规程和考核机制，确保工作推动规范有序。刚好总结老旧小区改造工作中的亮点和成熟阅历，加强推广，提升全市整体改造水平。二是突出规划引领。依托城市总规和专项规划，将老旧小区改造放在城市更新行动中统筹推动，做好城市风貌、综合交通、公共服务设施、绿化空间、历史文化爱护等整体设计。加强横向统筹和连片规划

13、，推动相邻小区及周边地区统一规划、改造、管理，使老旧小区改造由单个小区向连片街区纵深推动，从根本上解决改造深度不平衡的问题，打造老旧小区改造“升级版”。三是实现推动协同。在项目方案设计和施工中，有机整合电力、通信、燃气、供排水等专项改造方案，加强设计、施工单位工作协调，确保基础设施、地下管网、“四网合一”项目等同步设计、同步施工和同步验收，确保改一个算一个，改一个成一个；合理支配开工时序，缩短单个小区施工时间。 （二）强化群众参加。 一是加大宣扬动员力度。老旧小区改造宣扬，既要突出优秀项目和正面典型，引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”；更要宣扬相关法律法规和政策学问，让群众理解物业管理

14、费、修理基金的现实须要，增加群众责随意识。二是突出主体作用。实施改造前，坚持把居民自治组织建立、违建拆除等作为纳入改造范围的先决条件，将修理基金归集状况较好、后期物业管理看法比较一样的小区优先纳入改造范围。方案设计时，提高看法征集对象的覆盖面，做深做实改造方案公示工作，尽量满意群众改造需求，“怎么改”要敬重群众看法。实施改造中，发挥自治组织和小区群众的监督作用，畅通看法反馈渠道，提升工程质量水平。项目验收时，邀请自治组织和群众代表参与，“行不行”要听取群众看法。 （三）强化品质提升。 一是着力解决基础问题。优先实施小区供排水、供电、燃气、通信、停车场、才智小区建设等基础工程项目，逐步化解屋顶漏

15、水、外墙砖脱落等问题，解决群众“急难愁盼”。二是努力提升改造效果。依据小区实际，建设邻里中心、日间照料中心、党员活动中心、体育健身等项目，激励植入文化元素。合理拓展改造施工单元，推动相邻小区及周边地区连片改造，实现服务设施、公共空间、物业管理共建共享。支持老旧小区加装电梯，提升居住品质。三是全力保障质量平安。严格执行招投标、施工图审查、工程监理、竣工验收备案等制度，加强巡查检查，落实五方责任，确保项目改造按图、现场施工文明、进场产品合格、工程质量优良。 （四）强化资金保障。 一是主动向上争取。充分把握政策机遇，高水平高质量包装老旧小区改造项目，主动向上争取资金，做到应改尽改。进一步落实电力、通

16、信等专营企业协作老旧小区改造工作任务，加大要素投入。二是增加地方配套。市、区县政府通过市政项目配套支持等方式加大投入力度，解决地方财政配套资金不足的问题。民政、文体等专业部门主动参加老旧小区改造项目整合，加大资金投入。三是激励社会参加。出台激励政策，支持社会资本参加老旧小区完善类、提升类改造，激励社会资本参加老旧小区管理和运营。主动推动居民出资参加小区提升性改造，实现可持续发展。 （五）强化长效管理。 一是完善基层治理。把推动老旧小区管理与加强基层党组织建设相结合，实行单独建、联合建、派驻建等方式，在老旧小区建立基层党组织，构建“街道党组织社区党组织小区党组织”三级架构，落实党建引领。二是突出党员带动。探究党支部书记或成员担当业委会主任，发挥小区党员模范作用，带动居民参加老旧小区管理，促进管理水平提升。三是创新管理模式。探究多路径物业管理模式，对已有物业管理的小区，加大对物业企业的管理力度，提升服务水平；对物业管理不健全的小区，引导业主敏捷选择专业物业公司、社区准物业管理、自我管理等物业管理模式；对微型小区、开放式小区，探究采纳街区或连片模式聘请物业管理公司，统一供应物业服务；对未归集修理基金的小区，引导业主补交，为小区设施修理维护供应资金保障；探究盘活老旧小区停车场、邻里中心等公共资源，激活造血机能，为小区后续管理供应资金支持。