2022年物业小区管理和服务工作调研报告.docx

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1、2022年物业小区管理和服务工作调研报告截至XX年6月底，xx街道辖区共有物业小区xx个，总建筑面积约xx万平方米，物业管理服务企业xx家。小区成立业主委员会的有xx个，占总数的45.7%;正在进行换届选举中的有x个，其中，由于各种缘由长期成立不了的有x个;因物管问题和业委会组建换届问题发生纠纷的有x个。xx街道辖区共有住宅小区xx个，总建筑面积约xx万平方米，物业管理服务企业xx家。单位自管xx家，社区代管小区xx家，三无小区x家，小区成立业主委员会的有xx个，正在进行选举中的有x个.总体看，街道辖区物业小区主要有以下三个共同特点：1、新建物业小区数量剧增，迎来小区业委会组建高峰期。辖区三年

2、内新建物业小区和交付运用的小区不断增加，先后有几十个小区进行业委会筹备和组建工作。2、因物业建筑质量、建设遗留问题、房屋公共修理基金的归集运用以及物管公司的服务质量等问题引发的物业纠纷时有发生。3、业主委员会组建难、运作难、监管难，引发问题纠纷多的现象较为突出。二、物业小区存在的主要问题及缘由(一)物业建设开发、销售等环节遗留问题多种多样，成为引发其他问题的根源现象一、新楼盘工程质量出现问题。主要表现有：一些小区物业在开发商向业主交付运用后，发觉存在房屋外墙渗漏等质量问题。开发商向业主交房时仍存在管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工、不完备的状况，影响业主居住。现象二、物业销售中遗留下来的

3、问题。主要表现有：销售广告承诺内容与实际交房时不符。擅自将小区公用部分(如屋顶、公共绿化地等)承诺给少数业主运用。擅自变更公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。现象三、房屋公共修理基金的归集和运用存在的问题。开发商挪用或不刚好向有关部门缴交房屋公共修理基金，给后期物业管理带来困难。例如南山辖区鼎太风华、缤纷假日和诺德花园小区都是在物业设计开发、公共面积运用、物业产权划分等方面的承诺内容与实际交房或后期建设时不符，引发开发商或物业公司与业主间产生冲突，并逐步升级发酵，导致业委会选举难、物业管理难等系列问题，甚至发生小区悬挂标语横幅，业主聚集上访堵路，打砸、伤人等暴力冲突事务。五里墩辖区的五

4、里商城小区的公共修理基金补交，开发商不知所终等。主要缘由：许多问题要到物业运用阶段才能发觉，造成冲突发酵或向物业公司转嫁。工程质量验收标准不够细致、规范，相关部门审验、监管不到位。(二)物业公司管理服务不规范、不到位，经常引发物业纠纷现象一、物业公司资质、水平良莠不齐，服务质量总体偏低。虽然经过审核评级，但员工素养、公司规模、综合实力和专业化管理水同等各项指标表现优秀的物业公司较少，许多物业公司服务意识不强，物业员工主动上门服务少，业主对物业服务人员的综合满足度低，有的物业公司在管理中问题百出，口碑极差。现象二、物业公司的经营管理不规范。由于产权不清，有的物业公司擅自由小区公共部位开展经营，全

5、部收入归企业方全部;有的物业公司资金运用、财务审计缺乏公开透亮度，存在挪用物业管理费、违规运用修理基金、做假账等现象。主要缘由：物业服务收费标准低、收费难、成本高，物业服务从业人员酬劳低等缘由导致物业公司招工难，难以保证员工高素养和服务高质量，在合同中、后期物业公司“自炒鱿鱼”现象不断增多。相关政策、法律法规不够完善，行业标准不够统一规范，物管行业缺乏政策扶持力度和良性竞争机制，行业协会监管自律、奖惩制度形同虚设，政府有关部门的管理监督没有真正落实到位。例如南山街道辖区月亮湾山庄物业纠纷中，南油物业在合同到期、法院判决其限期退出的状况下，以账目尚未核清为由始终拒绝退出，街道、社区和职能部门多次实行口头、书面形式要求其执行法院判决退出管理，但该物业公司仍旧不理不睬，导致后期发生较为严峻物业纠纷事务。