物业管理实务考试考点归纳.docx

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1、精品名师归纳总结20XX 年物业治理实务考试考点归纳1一、其基本内容按服务的性质和供应的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和托付性的特约服务三大类。（一）是常规性的公共服务，主要有以下几项：房屋建筑主体的治理及住宅装修的日常监督。房屋设备、设施的治理。环境卫生的治理。绿化治理。协作公安和消防部门做好住宅区内公共秩序保护和安全防范工作。车辆道路治理。公众代办性质的服务。（二）是针对性的专项服务：日常生活类。商业服务类。文化、训练、卫生、体育类。金融服务类。经纪代理中介服务。社会福利类。（三）是托付性的特约服务：物业治理企业在实施物业治理时，第一大类是最基本的工作，是必需做好的。同时，

2、依据自身的才能和住用人的要求，确定其次、 第三大类中的详细服务项目与内容，实行敏捷多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业治理的各项治理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。二、物业治理在我国可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结在我国，物业治理的进展主要基于四个方面的因素：（一） 是住宅建设的迅猛进展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行修理外，仍必需对附属物、设备、场的、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化治理，以保持新建小区 的完好，发挥其整体功能和综合效益。（二） 是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业治理从体制上克服了房改后形成的多个产权单

3、位多头、多家治理， 各自为政、 扯皮推诿等旧治理体制的弊端。（三） 是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的方法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化治理结合，由物业治理企业实施经 营型治理和有偿服务，使治理得以以业养业、自我进展、 良性循环的新体制日益显示出其优 越性。（四） 是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业治理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业治理为越来越多的人所接受。正是由于以上这些因素，打算了物业治理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的冲突及利益上的冲突。简述设置物业治理企业

4、组织机构的要求？ 1、基于 |考试大 |现在 -依据规模、任务设置。2、纵向 -统一领导，分层治理。3、横向 -分工协作。4、基于将来 - 精干、高效、敏捷。新设立的物业治理企业在资质申报时应供应哪些资料？ 领取营业执照之日起30 天内，到当的房的产主管部门申请资质。1、 营业执照。2、 企业章程。3、 验资证明。4、 企业法人代表人的身份证明。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5、 物业治理专业人员的职业资格证明和劳动合同，治理和技术人员的职称证明和劳动合同。物业治理企业资质分为哪些等级？应由哪些机构颁发相应的资质证书？分为一、二、三级。一级：国务院建设主管部门。二级： 省、自

5、治区人民政府、直辖市建设主管部门，并接受国务院建设主管部门的指导与监督。三级： 设区的市级人民政府房的产主管部门，并接受省、 自治区人民政府建设主管部门建设主管部门。五、新设立的物业治理企业在资质申报时应供应哪些资料？物业治理企业注册登记包含哪些要点？1、 企业名称的预先审核。2、 公司的址。3、 注册资本。4、 股东人数和法定代表人。5、 公司人员。6、 公司章程。物业治理企业可以从组建方式、内部运作机制、 企业与物业的产权关系等很多方面进行分类。从物业治理企业的组建来看，大致可分为五种类型：一、由房的产开发企业投资设立的分支机构，主要是治理由上级公司开发建设的房的产项目。 这类公司的最大优

6、势在于项目有保证，并对项目运行的全过程有所明白，便于与开发商和谐工作。二、由房的产部门所属的房管所转换为物业治理企业。这类企业转制时间不长，行政颜色较浓。三、由大中型企事业单位自行组建的物业治理企业，这类企业福利颜色较浓。四、依据公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产治理权的物业治理企业。这类企业较有活力，必需适应市场，供应较好的服务方可生存。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结五、由街道办事处组建的物业治理企业。从物业治理企业内部的运作来看，分为三大类：一、治理型物业治理企业。此类企业除主要领导人和各专业治理部门技术骨干外，其他各项服务， 如保安、 清洁、

7、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司人员适中精干。二、顾问型物业治理企业。此类企业由少量具有丰富物业治理体会的人员组成，不详细承担物业治理工作，而是以顾问的形式显现，收取顾问费。这类公司人员少、素养高。三、综合性物业治理企业。此类企业不仅直接接手项目，从事治理工作，仍供应顾问服务，适应性强。从物业治理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类：一、托付服务型物业治理企业。该类企业接受多个产权人的托付、治理各栋房屋乃至整个小区，物业全部权和经营权是分开的。二、自主经营型物业治理企业。该类企业受上级公司指派、治理自主开发的物业。物业产权上属上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投

8、资，猎取利润。物业全部权和经营权是一样的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。物业治理（ property management），是指物业治理企业受物业全部人的托付，依据物业治理托付合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境 容貌等治理项目进行保护、修缮和整治，并向物业全部人和使用人供应综合性的有偿服务。一、其基本内容按服务的性质和供应的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和托付性的特约服务三大类。（一）是常规性的公共服务，主要有以下几项：房屋建筑主体的治理及住宅装修的日常监督。房屋设备、设施的治理。环境卫生的治理。绿化治理。协作公安和消防部门做好住宅区

9、内公共秩序保护和安全防范工作。车辆道路治理。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结公众代办性质的服务。（二）是针对性的专项服务：日常生活类。商业服务类。文化、训练、卫生、体育类。金融服务类。经纪代理中介服务。社会福利类。（三）是托付性的特约服务：物业治理企业在实施物业治理时，第一大类是最基本的工作，是必需做好的。同时，依据自身的才能和住用人的要求，确定其次、 第三大类中的详细服务项目与内容，实行敏捷多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业治理的各项治理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。二、物业治理在我国在我国，物业治理的进展主要基于四个方面的因素：（一） 是住宅建设的迅猛进展，

10、大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行修理外，仍必需对附属物、设备、场的、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化治理，以保持新建小区 的完好，发挥其整体功能和综合效益。（二） 是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业治理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家治理， 各自为政、 扯皮推诿等旧治理体制的弊端。（三） 是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的方法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化治理结合，由物业治理企业实施经 营型治理和有偿服务，使治理得以以业养业、自我进展、 良性循环的新体制日益显示出其优 越性。（四

11、） 是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业治理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业治理为越来越多的人所接受。正是由于以上这些因素，打算了物业治理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的冲突及利益上的冲突。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结物业治理招标的一般程序1. 成立招标机构： 招标人在招标之前要成立物业治理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业治理专家组成。主要任务是：负责招标的整个活动。编制招标文件。组织开标、评标、决标和商务谈判。与中标企业签订物业服务合同。2. 编制招标文件：招标文件包括招标公告或招标邀请

12、书、招标书、 投标单、投标企业资格审查表、投标须知、招标章程、招标项目说明书、物业服务合同等。3. 发布招标消息： 招标单位可以根椐招标方式的不同，采纳不同的途径发布招标消息，如召开招标新闻发布会、公布招标公告（广告）或函寄招标邀请书等。实行公开招标方式的，应当在公共媒体上公布招标公告。4. 招标单位的资格预审：公开招标的招标人，可以根椐招标文件的规定对投标申请人进行资格预审，但招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审条件和猎取资格预审文件的方法。 在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中挑选不少于3 家资格预审合格的招标申请人。资格预审的主要| 考试大 | 内容通常有：企业

13、营业执照、资质等级证书、 质量认证证书、财务状况、社会信誉、人员结构、技术装备、有无投票保证书。治理规模。以住业绩，已承担的项目，主要负责人的经受和企业背景情形等证明材料。经资格预审后，公开头标的招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，并告知获得招标文件的时间、的点和方法。5. 发售招标文件及有关设计图纸、 技术资料等： 招标人应在招标公告规定的时间内， 向符合条件的物业治理投标单位发售标书， 并根椐实际情形， 向他们供应有关设计图纸， 技术资料等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域治理详细情形的投标书。6. 组织投标单位现场勘察答疑。投标单位在预备投标文件时，可

14、能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给以澄清或说明。招标单位应根椐详细情形，尽快支配有关工作人员，在 指定的时间和的点召开投标前会议，或支配投标单位实的勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问是赐予解答或澄清，解答或澄清必需以书面形式发送给全部的招标文件收受人，招标人对发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15 日前，澄清或修改| 考试大 | 文件为招标文件的组成部分。7. 接收和收存投标书. 招标人要按招标文件规定的时间（公开招标的物业治理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20 日）、的点接受投标单位的投

15、标文件。经审查， 如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，应向投标人出具标明签收人和签收日期的凭证，并妥当收存投标文件，对于在规定的时间之外送来的 投标文件和没有按招标文件中的要求办理的（如没有提交投标保证金），为无效的投标文件，招标人应当拒收，并原封不动的退回投标单位。8. 组织开标。 招标人应按招标文件中明确规定的时间和的点组织开标，开标时间由招标人主持，邀请全部投标人参与，招标人在招标文件中要求提交投标文件的截止时间前收到的全部投标文件都应在检查密封后当众赐予拆封，并宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结主要内容， 整个过程也可由

16、招标人托付的公正机构进行检查并公正。公开召开的物业治理招标、开标答辩会，邀请业主代表、物业治理主管部门、公证机构参与9. 评判和确定中标单位。 评标由招标人依法组建的评标委员会负责，在保密的情形下进行 （除现在答辩部格外），评标委员会由招标人代表和物业治理方面的专家组成，成员为 5 人以上单数，其中招标人代表以外的物业治理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会应当依据招标文件的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并根椐标书评分、现场答辩等情形进行综合评分，同时对评标结果签字确认。完成评标后， 应当向招标人提出书 面评标报告， 阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较看法，并依据招

17、标文件规定的评标 标准和评标方， 举荐不超过3 名有排序的合格中标候选人，在评标过程中也可召开现场答辩 会，但应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。招标人依据中标候选人的排序确定中标人，当确定中标的中标者舍弃中标或因不行抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定中标候选人为中标人。10 发出中标或未中标通知书。招标人应在投标有效截止时限（投标有效期在招标文件中载明） 30 日前确定中标人，发出中标通知书，同时也应将中标结果通知全部投标人，并应返仍其投标书及投标保证书。11. 与中标单位签订物业服务合同。招标方在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在肯定的期限内与招标方签度物业服务合

18、同。 假如中标单位在期限内拒不签约， 就招标单位有权没收该物业治理企业的投标保证金。 招标人无正值理由不与中标人签订合同， 给中标人造成缺失的，招标人应当赐予赔偿。12. 招标终止。对招标活动进行总结，结算招标活动有关费用，对招标资料进行整理、归档。招标人应当自确定中标人之日起15 日内，向物业项目成在的的县级以上的方人民政府房的产行政主管部门备案，备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方潜能及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。托付代理招标的，仍应当附招标代理托付合 同。招标文件应当包括哪些内容？招标投标法第十九条规定，招标人应当依据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标

19、文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等全部实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。国家对招标项目的技术、标准有规定的，招标人应当依据其规定在招标文件中提出相应要求。招标文件是招标人向供应商或承包商贩，旨在向其供应为编写投标所需的资料并向其通报招标投标将依据的规章和程序等项内容的书面文件。招标人或其托付的招标代理机构就应依据招标项目的特点和要求编制招标文件。招标文件的内容大致可分为三类：一类是关于编写和提交投标文件的规定，载入这些内容的目的是尽量削减符合资格的供应商或承包商由于不明确如何编写投标文件而处于不利位置或其投标遭到拒绝的可能性。一类是关于投标

20、文件的评审标准和方法，这是为了提高招标过程的透亮度和公正性，因而是特别重要的，也是必不行少的。一类是关于合同的主要条可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结款，其中主要是商务性条款，有利于投标人明白中标后签订的合同的主要内容，明确双方各自的权益和义务。 其中，技术要求、 投标报价要求和主要合同条款等内容是招标文件的内容， 统称实质性要求。 所谓招标文件实质性响应招标文件的要求，就是投标文件应当与招标文件 的全部实质性要求相符，无显著差异或保留。假如投标文件与招标文件规定的实质性要求不 相符， 即可认定投标文件不符合招标文件的要求，招标人可以拒绝该投标，并不答应投标人修改或撤销其不符合要

21、求的差异或保留，使之成为实质性响应的投标。招标文件一般应至少包括以下内容：（ 1）招标人须知。这是招标文件中反映招标人的招标意图，每个条款都是投标人应当知晓和遵守的规章的说明。（ 2）招标项目的性质、数量。（ 3）技术规格。招标项目的技术规格或技术要求是招标文件中最重要的内容之一，是指招标项目在技术、质量方面的标准，如肯定的大小、轻重、体积、精密度、性能等。技术规格或技术要求的确定， 往往是招标能否具有竞争性， 达到预期目的的技术制约因素。 因此， 世界各国和有关国际组织都普遍要求， 招标文件规定的技术规格应采纳国际或国内公认、 法定标准。本条第 2 款规定 “国家对招标项目的技术、标准有规定

22、的，招标人应当依据其规定在招标文件中提出相应要求”，实质上就是国家对招标项目的技术规格有法定公认标准的，招标人在招标文件中规定技术规格时应予遵循、采纳，不得另搞一套。（ 4）招标价格的要求及其运算方式。投标报价是招标人评标时衡量的重要因素。因此，招标人在招标文件中应事先提出报价的详细要求及运算方法。如在货物招标时， 国外的货物一般应报到岸价（CIF ）或运费保险付至目的的的价格（CIP ），国内的现货或制造或组装的 货物，包括以前进口的货物报出厂价（Exworks ）（出厂价或货架交货价）。假如要求招标人 承担内陆运输、 安装、调试或其他类似服务的话，比如供货与安装合同，仍应要求投标人对这些服

23、务另外提出报价。在工程招标时， 一般应要求招标人报完成工程的各项单价和一揽子价格， 该价格中应包括全部的关税和其他税。招标文件中应说明招标价格是固定不变的，或是实行调整价格。 价格的调整方法及调整范畴应在招标文件中明确。招标文件中仍应列明投 标价格的一种或几种货币。（ 5）评标的标准和方法。评标时只能采纳招标文件中已列明的标准和方法，不得另定。（ 6）交货、竣工或供应服务的时间。（ 7）投标人应当供应的有关资格和资信证明文件。（ 8）投标保证金的数额或其他形式的担保。在招标投标程序中，假如投标人投标后擅自撤回招标， 或者投标被接受后由于投标人的过错而不能缔结合同，那么招标人就可能遭受缺失（如重

24、新进行招标的费用和招标推迟而造成的缺失等）。因此，招标人可以在招标文件 中要求投标保证金或形式的担保（如抵押、保证等），以防止投标投标人违约，并在投标人 违约时得到裣。 投标保证金可以采纳现金、支票、信用证、 银行汇票， 也可以是银行保函等。投标保证金的金额不宜太高，现实操作中一般不越过投标总价的2%，以免影响投标人的积可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结极性。中标人确定后，对落标的投标人应准时将其投标保证金退仍给他们。（ 9）投标文件的编制要求。（ 10）供应投标文件的方式、的点和截止时间。（ 11）开标、评标的日程支配。（ 12）主要合同条款。合同条款应明将要完成的工程范畴、供

25、货的范畴、招标人与中标人各自的权益和义务。除一般合同条款之外，合同中仍应包括招标项目的特别合同条款。招标投标法第十九条仍规定，招标项目需要划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。 这个规定， 主要是指在工程建设项目招标中，招标人不得把作为招标项目组成部分的 标段划得过小。 标段划分太小， 一方面不利于那些经营规模大、技术力气且体会丰富的承包商投标，另一方面会使招标达不到“物有所值”的目的。同时，为了保证工程质量，必需保持合理的工期， 工期过短，简单发生偷工减料、粗制乱造，基础设施应具备的条件得不到保证。因此，在需要划分标段和确定工期时，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。物业

26、治理招标的一般程序1. 成立招标机构： 招标人在招标之前要成立物业治理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业治理专家组成。主要任务是：负责招标的整个活动。编制招标文件。组织开标、评标、决标和商务谈判。与中标企业签订物业服务合同2. 编制招标文件：招标文件包括招标公告或招标邀请书、招标书、 投标单、投标企业资格审查表、投标须知、招标章程、招标项目说明书、物业服务合同等。3. 发布招标消息： 招标单位可以根椐招标方式的不同，采纳不同的途径发布招标消息，如召开招标新闻发布会、公布招标公告（广告）或函寄招标邀请书等。实行公开招标方式的，应当在公共媒体上公布招标公告。4. 招标单位的资格预审：公

27、开招标的招标人，可以根椐招标文件的规定对投标申请人进行资格预审，但招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审条件和猎取资格预审文件的方法。 在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中挑选不少于3 家资格预审合格的招标申请人。资格预审的主要内容通常有：企业营业执照、 资质等级证书、质量认证证书、 财务状况、 社会信誉、 人员结构、 技术装备、 有无投票保证书。治理规模。 以住业绩，已承担的项目， 主要负责人的经受和企业背景情形等证明材料。经资格预审后， 公开头标的招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，并告知获得招标文件的时间、的点和方法。可编辑资料 - - - 欢

28、迎下载精品名师归纳总结5. 发售招标文件及有关设计图纸、 技术资料等： 招标人应在招标公告规定的时间内， 向符合条件的物业治理投标单位发售标书， 并根椐实际情形， 向他们供应有关设计图纸， 技术资料等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域治理详细情形的投标书。6. 组织投标单位现场勘察答疑。投标单位在预备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给以澄清或说明。招标单位应根椐详细情形，尽快支配有关工作人员，在 指定的时间和的点召开投标前会议，或支配投标单位实的勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问是赐予解答或澄清，解答或澄清必需以书面形式发送给全部的招标文件收受

29、人，招标人对发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15 日前，澄清或修改文件为招标文件的组成部分。7. 接收和收存投标书。招标人要按招标文件规定的时间（公开招标的物业治理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20 日）、的点接受投标单位的投标文件。经审查， 如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，应向投标人出具标明签收人和签收日期的凭证，并妥当收存投标文件，对于在规定的时间之外送来 的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的（如没有提交投标保证金），为无效的投标文件，招标人应当拒收，并原封不动的退回投标单位。8.

30、组织开标。 招标人应按招标文件中明确规定的时间和的点组织开标，开标时间由招标人主持，邀请全部投标人参与，招标人在招标文件中要求提交投标文件的截止时间前收到的全部投标文件都应在检查密封后当众赐予拆封， 并宣读投标人名称、 投| 考试大 | 标价格和投标文件的其他主要内容， 整个过程也可由招标人托付的公正机构进行检查并公正。 公开召开的物业治理招标、开标答辩会，邀请业主代表、物业治理主管部门、公证机构参与9. 评判和确定中标单位。 评标由招标人依法组建的评标委员会负责，在保密的情形下进行 （除现在答辩部格外），评标委员会由招标人代表和物业治理方面的专家组成，成员为 5 人以上单数，其中招标人代表以

31、外的物业治理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会应当依据招标文件的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并根椐标书评分、现场答辩等情形进行综合评分，同时对评标结果签字确认。完成评标后， 应当向招标人提出书 面评标报告， 阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较看法，并依据招标文件规定的评标 标准和评标方， 举荐不超过3 名有排序的合格中标候选人，在评标过程中也可召开现场答辩 会，但应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。招标人依据中标候选人的排序确定中标人，当确定中标的中标者舍弃中标或因不行抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定中标候选人为中标人。10 发出中标或未中

32、标通知书。招标人应在投标有效截止时限（投标有效期在招标文件中载明） 30 日前确定中标人，发出中标通知书，同时也应将中标结果通知全部投标人，并应返仍其投标书及投标保证书。11. 与中标单位签订物业服务合同。招标方在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在肯定的期限内与招标方签度物业服务合同。 假如中标单位在期限内拒不签约， 就招标单位有权没收该物业治理企业的投标保证金。 招标人无正值理由不与中标人签订合同， 给中标人造成缺失的，招标人应当赐予赔偿。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结12. 招标终止。对招标活动进行总结，结算招标活动有关费用，对招标资料进行整理、归档。招标人应当自确定中标人之日起15 日内，向物业项目成在的的县级以上的方人民政府房的产行政主管部门备案，备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方潜能及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。托付代理招标的，仍应当附招标代理托付合 同。可编辑资料 - - - 欢迎下载