2022年选聘物业服务企业方案 .pdf

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1、1 沈阳市区住宅小区选聘物业服务企业方案根据沈阳市物业管理条例和本区域业主大会议事规则、管理规约的有关规定，制定本方案。第一，物业概况。1. 物业名称：2. 物业地址：3. 建筑物总面积：4. 住房套数：套5. 物业四至：东至南至：西至：北至：第二，物业服务收费标准。1. 住宅：物业费元/ 平方米 / 月；2. 商业用房：物业费元/ 平方米 / 月；3. 办公用房：物业费元/ 平方米 / 月；4. 机动车库：物业费元/ 平方米 / 月；5. 电梯服务费：元/ 人/ 月；第三，物业服务事项及服务标准（一）基本要求1. 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2. 承接项目时

2、，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2 3. 管理人员、专业操作人员按国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4. 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5. 管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6. 设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话。 急修半小时内、 其他报修按双方约定时间到达现场，有完整

3、的报修、维修和回访记录。7. 根据业主需求， 提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目与收费价目。8. 按有关规定和合同约定，每季度的10 日前公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9. 按合同约定，规范使用住房专项维修资金。10. 每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80% 以上。（二）房屋管理1. 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2. 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根

4、据业主大会会议决定，组织维修。3. 每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 3 4. 按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约的要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危急房屋结构安全及拆改共用管线等

5、损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5. 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6. 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1. 对共用设施设备进行日常维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。3. 建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3. 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规则及保养规范；设施设备运行正常。4. 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需

6、要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会和业主委员会提出报告与建议，根据业主大会会议的决定，组织维修或者更新改造。5. 载人电梯 24 小时正常运行。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - - - - - 4 6. 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7. 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8. 小区道路平整，主要道

7、路及停车场交通标志齐全、规范。9. 路灯、楼道灯完好率不低于95% 。10. 容易危急人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序1. 小区主出入口24 小时站岗执勤。2. 对重点区域、重点部位，每1 时至少巡查一次；配有安全监控设施的，实施24 小时监控。3. 对进出小区的车辆实施证、卡管理， 引导车辆有序通行、停放。4. 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时，及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1. 高层按层、 多层按幢设置垃圾桶

8、，每日清运 2 次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2. 合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2 次。3. 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2 次；电梯厅、楼道每日清扫2 次，每周拖洗1 次；一层共有大厅每日拖洗1 次；楼梯扶手每日擦洗1 次；共用部位玻璃每周清洁1 次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次。及时清除道路积水、积雪。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 7 页 - - - - - - - - - 5 4. 共有雨、污水管道每年疏通1 次；雨、污水

9、井每月检查1 次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1 次，每半年清掏1 次，发现异常及时清掏。5. 根据实际情况，定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1. 有专业人员实施绿化养护管理。2. 草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3. 花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4. 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5. 定期喷洒药物，预防病虫害。园区改造物业费不得高于原物业的收费标准，缴费周期不得长于原物业的缴费周期。对园区内的与地面齐平的边石进行提升改造，防止雨季来临时，雨水携带泥沙流入路中，给业主带来出行不便。解决园区内移动通信信号不佳，

10、主要为楼道间，电梯轿厢内，地下车库的信号，保障园区内的通讯畅通。园区所有监控设备进行全面检查，确保监控设施的正常工作。园区内居民引用的自来水移交到自来水公司进行管理。景观凉亭的增加必要的遮阳设施，增加座椅。各单元门口的垃圾收集桶进行底座固定。可自行选择加固方式和美化方案。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 6 园区主门提供便民工具（不仅限于手推车、雨伞等）。提供一间居民活动室需进行装修，提供娱乐活动设施（不仅限于麻将

11、机、乒乓球球台、按摩椅等），可提供有偿的饮品服务。为园区内儿童提供游乐方案和基础设施的建设与投入。提供增值服务方案，面向园区内各个年龄段居民，不少于两项。物业更换空档期，为园区提供无偿的保安、保洁、维修服务。物业主要负责人进行公示。园区正门树立入园须知告知牌。利用园区公共公共部分的收入与支出需与业主委员会进行协商处理。建议冬季可为本小区红线内的雪天车辆风机扫雪服务。建议电梯轿厢需要增加香薰装置为业主提供一个舒适的乘坐空间。对于新物业入园后，本小区业主与前物业已经缴纳的物业费，前物业不予退还的情况，新物业需要提供相应的解决办法，避免因重复缴费而造成的不良影响。园区交接，新物业需与原物业需要直接交

12、接。新物业作为主要责任人对接此工作，并考虑周全的交接方案，业主委员会在能力范围内可协助。第四，聘用的物业服务企业应具有合法手续。第五，聘用的物业服务企业，应依据沈阳市物业管理条例及沈阳市房产局沈阳市物业服务履约保证金管理办法的有关规定，缴纳物业服务履约保证金。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 7 页 - - - - - - - - - 7 第六，聘用的物业服务企业，应当根据沈阳市物业管理条例第三十五条的规定，购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险。第七，区域内共用部分经营收益归全体业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金，也会议按照业主大会的决定使用。第八，采取公开招标方式选聘物业服务企业。第九，物业服务合同期限为年。二一年月日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -