2022年资产评估师-资产评估讲义 .pdf

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1、2012 年注册资产评估师考试辅导讲义资产评估第 1 页第六章资源资产评估本章考客观题，分值一般在3 分左右。在考试中应重点关注林木资产评估方法和矿权评估的贴现现金流量法、可比销售法。主要考点：1.资源资产的特性；2.资源资产评估的特点；3.林木资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法（关注）；4.矿权评估的贴现现金流量法、可比销售法。第一节资源资产概述一、自然资源及其分类（一）根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源1.耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量和质量有明显减少和下降的现象，是不可再生资源。2.非耗竭性资源

2、可分为三种：（1）恒定的非耗竭性资源不受或基本不受人为因素的影响，具有恒定特性，如气候资源和海洋动力资源。（2）可再生的非耗竭性资源。在人为因素在干预下发生增减变化，虽然数量减少，但可以恢复，如生物资源。（3）不可再生的非耗竭性资源。土地资源只要合理利用，就可永续使用，如果不合理开发，就会造成沙化、盐碱化、荒漠化。（二）按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系角度，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。二、资源资产的特性（掌握）（一）自然属性1.天然性2.有限性和稀缺性3.生态性4.区域性（二）经济属性1.自然资源具有使用价值，是经济发展的基础。2.资源资产价值能够以货

3、币计量。如空气、太阳光等到就不能成为资产。3.资源资产具有可收益性。没有经济价值或在当今知识与技术条件下尚不能确定其他经济利用价值的资源不能成为资产。（三）法律属性1.资源资产必须能够为特定的产权主体所拥有和控制。资源资产权在法律上具有独立性。2.资源资产的使用权可以依法交易。三、资源资产评估及其特点资源资产评估的特点（掌握）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2012 年注册资产评估师考试辅导讲义资产评估第 2 页

4、1.资源资产价格是自然资源的使用权价格我国矿产资源和大部分森林资源属于国家所有，使用权可进行交易。2.资源资产一般受资源的区位影响较大3.资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律第二节森林资源资产评估一、森林资源资产概述森林资源评估主要是林地资产、林木资产和森林景观资产评估。二、森林资源资产价格构成的主要因素（掌握）1.营林生产成本2.资金的时间价值资金的时间价值是一种比较重要的因素，因为林木的生产周期很长，资金占用的时间也是比较长的。所以应该充分考虑时间价值对林木价值的影响，充分考虑资金占用的利息，营林的生产成本应以复利计算。3.利润4.税金5.林木生产中的损失6.地租7.地区差价和树

5、种差价三、森林资源资产评估主要方法（掌握）所谓林分是指， 内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林子。可以根据树种组成、森林起源、林相、林龄、疏密度、地位级、林型及其他因素的不同，划分为不同的林分。一般用林分质量调整系数表示不同林木之间的差异。（一）市场法PKKb G Q （6 1）式中，P 林木资产评估值；K 林分质量调整系数；（生长状况、林地质量、经济质量）Kb 物价指数调整系数；G 参照单位蓄积量的交易价格。Q 被估林木资产的蓄积量；（二）剩余法1.原理：剩余法又称市场价倒算法，用被评估林木采伐后所得的木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费） 及合理利润后，

6、将剩余部分作为林木资产的评估价值的方法。2.公式PWC FS （62）式中：P 林木资产的评估价值；W 销售总收入；C 木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）；F 木材经营合理利润；S 林木资源的再生价值。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2012 年注册资产评估师考试辅导讲义资产评估第 3 页【注意】剩余法与土地评估的假设开发法原理相近，不过需要考虑再生价值。【例 1】（ 2004

7、年考题）假设某片森林的林木被采伐后市场销售总收入为1 000 万元，木材经营成本总计为300 万元，木材经营合理利润为100万元，该森林资源的再生价值为150 万元，则该森林资源的技术资产评估价值最接近于（）A.450B.600 C.750D.850 【答案】 C 【解析】 P1 000300100150750（万元）【注意】如果题目给出了收入和费用的具体时间以及折现率等数据，则需要进行折现。（三）收益法1.原理收益法又称收益净现值法，是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。2.公式（63）式中：P 林木资产评估值；At 第

8、 t 年的收入；Ct 第 t 年的营林生产成本；N 经营期；r 资本化率；（四）成本法1.原理按照现时的工价及生产水平重新营造一块与被估林木资源相类似的林分，所需要的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。2.公式（64）式中： P 林木资产评估值；K 林分质量调整系数；Ct 以过去第t 年的现时工价及生产水平为标准计算的生产成本；R 折现率；n 林分年龄。四、森林资源资产评估方法和适用范围1.防护林不适合用市场法2.成熟龄林木适合剩余法3.经济林、竹林、试验林适合收益法4.幼龄林适合成本法（不适合采用剩余法，因为幼龄投入成本较少，若采用剩余法，后期的经营成本会非常大，计算的评估值不太合理

9、）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2012 年注册资产评估师考试辅导讲义资产评估第 4 页第三节矿产资源资产评估一、矿产资源资产评估概述（掌握）1.我国的矿产资源属于国家所有，由国务院行使矿产资源的所有权。2.国家实行探矿权、采矿权有偿取得制度，矿产资源的探矿权和采矿权可以依法出让或转让。3.探矿权和采矿权通常合称为矿业权，简称矿权。在我国，探矿权和采矿权是分别设置的，必须依法分别申请。4.探矿权人有权在划定的勘

10、查作业区内进行的勘查作业，有权优先取得作业区矿产资源的采矿权。探矿权人在完成规定的最低勘查投入后，经依法批准，可以将探矿权转让他人。二、影响矿产资源资产价值的因素（掌握）1.资源本身的稀缺程度和可替代程度一般而言，资源的稀缺程度越高，其可替代程度往往越低，凡是可替代程度低的矿产资源，其资产价值也较高。2.矿产品的供求状况3.矿床自然丰度和地理位置4.科技进步5.资本化率三、资源资产主要评估方法1.采矿权评估方法：（1）贴现现金流量法（2）可比销售法2.探矿权评估方法：（1）高精度探矿权：约当投资 贴现现金流量法重置成本法地勘加和法（2）低精度探矿权：地质要素评序法联合风险勘查协议法粗估法（一）

11、贴现现金流量法（收益法）（掌握）1.原理根据矿山企业现有的或设计的矿山设备、生产条件和方案等，预测矿山企业在预测收益期内各年开发利用矿产资源所取得的年剩余利润额，扣除社会平均收益额后后折算成现值，即为采矿权的价值。即认为矿山采矿的收益超过社会平均收益的部分才属于采矿权带来的收益。2.公式（65）式中：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2012 年注册资产评估师考试辅导讲义资产评估第 5 页P 采矿权价值Wat 年剩

12、余利润额Wbt 社会平均收益额r 折现率Wat年销售收入年经营成本年资源补偿费资源税金其他税金Wbt年销售收入 社会销售收入平均利润率（二）可比销售法（市场法）（掌握）1.原理可比销售法是利用已知采矿权转让中的市场价，经过差异因素调整，来估算待估的采矿权价格的方法。2.公式PPX （66）P 采矿权价值；Px 参照的采矿权成交价格； 规模调整系数； 品位调整系数；价格调整系数； 差异调整系数；采矿权价值参照的采矿权成交价格（P） 规模调整系数（ ） 品味调整系数（ ） 价格调整系数（ ） 差异调整系数（ ）以下几种方法用来评估探矿权：（一）约当投资 贴现现金流量法（收益法）（熟悉）1.原理约当

13、投资 贴现现金流量法评估探矿权价值，是通过对新探矿权人未来开采投入的全部资产的未来预期收益现值进行估算，按原探矿权人和新探矿权人投资的比例对预期收益现值进行分割后，以原探矿权人分割所得的预期收益现值来确定探矿权的评估价值。因此，约当投资 贴现现金流量法并不是直接对探矿权资产的未来预期收益进行估算。该方法的应用须具有一定勘查程度，并具有较详细的地勘投资财务资料。2.公式第一步：根据贴现现金流量法的计算原理，计算新探矿权人资产收益现值（67）式中，W 资产收益现值Wt 第 t 年的收益额；R 资本化率；N 计算年限；Wt年销售收入年经营成本年资源补偿费资源税金其它税金第二步：计算原探矿权人、新探矿

14、权人投资现值原探矿权人投资现值Ty可采用重置成本法计算，新探矿权人的投资现值Tx可采用贴现法计算。（68）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2012 年注册资产评估师考试辅导讲义资产评估第 6 页式中，Tx 新探矿权投资累计现值；Tt 第 t 年投资值；N 投资年限。第三步：计算探矿权评估价值，其计算公式为：（69）式中，P 探矿权评估值；Ty 原探矿权人投资现值；Tx 新探矿权人投资现值。【注意】用贴现法求新探矿

15、权人资产收益现值和投资现值；用重置成本法求原探矿权人的投资现值，实际上是投资金额在评估基准日的终值。终值和现值的基准为评估基准日。【例 2】（ 2005 年考题）被评估资产为一待开采金属矿的探矿权。该矿由甲勘探队于2001 年 1月初开始进行投资勘探，2003 年 12 月末完成了全部勘探工作，并形成了完整的资料，具备了投资开采的条件。 2004 年 1 月甲勘探队拟将勘探成果转让给乙企业并由乙企业进行开采，要求评估探矿权价值，并将评估基准日确定为2004 年 1 月 1 日。评估人员调查得知，甲勘探队在3 年的勘探过程中，每年投资l00 万元，资金均匀投入，在这三年的过程中，相应物价指数每年

16、递增5%。该金属矿可开采量为1 000 万吨。乙企业从2004 年 1月开始投资， 如果每年投资500 万元，资金均匀投入， 3 年后可形成年开采矿石l00 万吨的生产能力。假设该矿矿石每吨售价500 元，每年获得的利润总额为销售收入的l5%，所得税税率为33%，适用折现率为l0%，假设除投资条件外不考虑其他因素，求该探矿权的转让价值。要求：采用约当投资 贴现现金流量法，结果以万元为单位，小数点后保留两位。【答案】1.矿山可开采年限10 年 （1 分）2.开采矿山收益现值3.甲勘探队投资现值100 （1+5%）2.5 （1+10%）2.5100 （1+5%）1.5 （1+10%）1.5100

17、（1+5%）0.5 （1+10%）0.5374.97（万元）4.乙企业投资现值5.甲勘探队投资所占比例374.97 （374.97+1304.11） l00%22.33%（2 分）6.探矿权评估值23 199.11 22.33%5 180.36（万元）（ 1 分）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2012 年注册资产评估师考试辅导讲义资产评估第 7 页（二）重置成本法（成本法）（熟悉）与基本思路的差异表现在矿产资源

18、的相关风险，“f 地堪风险系数” ，调整此风险带来的成本差异。使用基数贬值系数（610）P 探矿权评估值；Pb 探矿权资产重置全价；f 地勘风险系数； 技术性贬值系数；Ubi 各类地勘实物 工作量 ；Pui 相对应的各类地勘实物工作量现行市价；N 地勘实物工作量项数； 其它地质工作、综合研究及编写报告、岩矿实验、工地建筑等四项费用分摊系数。这里 Pb（三）地勘加和法（了解）1.原理地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超额利润来确定探矿权价值，是重置成本法和贴现现金流量法相结合的一种评估方法。该方法既考虑了探矿权投入的成本，也考虑了探矿权未来的获利能力。2.公式PPxLn（612）（613）P 探矿权评估值；Px 不含勘查风险的探矿权净价；Ln 应分配的超额利润；M 超额利润总额 ；T 地勘总投资；G 矿山建设总投资。以下方法一般用于低勘查精度阶段采用的方法，了解即可。（四）地质要素评序法（五）联合风险勘查协议法（六）粗估法名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -