东北制药集团股份有限公司东北制药集团有限责任公司及公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告书 .docx

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1、精品名师归纳总结东北制药集团股份有限公司东北制药集团有限责任公司及公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告书出处: 巨潮资讯网 |发布时间 : 2021-08-08 12:49金开评报字（ 2021 ）第 014 号 评估基准日： 2021 年 6 月 30 日评估报告日： 2021 年 7 月 23 日北京金开资产评估有限公司B E I J I N G J I N K A I A P P R A I S A L C O ., L T D东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告书东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北

2、京金开资产评估有限公司目录注册资产评估师声明 . 1资产评估报告（摘要）. 2资产评估报告 . 5一、托付方、被评估单位和托付方以外的其他评估报告使用者. 5 一 托付方及被评估单位简况. 5 二 托付方与被评估单位的关系. 8 三 托付方以外的其他评估报告使用者. 8二、评估目的及经济行为. 9 一 评估目的 . 9 二 评估目的所对应经济行为的批准情形. 9三、评估对象和评估范畴. 9 一 评估对象 . 9 二 评估范畴 . 9 三 评估对象基本情形. 9四、价值类型及其定义. 11可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结五、评估基准日 . 12六、评估依据 . 12 一 行为依据

3、 . 12 二 法规依据 . 12 三 专业规范及准就依据 . 13 四 产权依据 . 14 五 主要取价依据及参考资料. 14七、评估方法 . 14八、评估程序实施过程和情形. 16 一 接受托付及前期预备阶段. 16 二 现场勘察及资料收集分析阶段. 17 三 评定汇总阶段 . 17 四 提交报告阶段 . 17九、评估假设 . 17 一 一般假设 . 18 二 特殊假设 . 18 十、评估结论 . 20东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司 一 资产基础法评估结果 . 20 二 评估结果与账面值比较变动情形及缘由. 20 三

4、 评估结论 . 20十一、特殊事项说明 . 21十二、评估报告使用限制说明. 21十三、评估报告日 . 23附件一：托付方及被评估单位营业执照复印件. 25附件二：被评估单位主要资产产权证明文件复印件. 27附件三：托付方和相关当事方承诺函. 46附件四：资产评估机构营业执照复印件. 48附件五：资产评估机构资格证书复印件. 48附件五：资产评估机构资格证书复印件. 49附件六：参与本评估工程的人员名单及其资格证书复印件. 51附件七：资产评估服务协议. 54附件八：资产评估明细表. 61可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆

5、迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司1注册资产评估师声明一、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原就基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。二、我们出具的评估报告中的分析、判定和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特殊事项说明及其对评估结论的影响。三、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准就，恪守独立、客观和公正的原就。依据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。四、评估对象涉及的资产清单由托付方、被评估单位申报并经其签章确认。

6、所供应资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是托付方和相关当事方的责任。五、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系。与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方不存在偏见。六、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查。我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况赐予必要的关注，对评估对象及其所涉及的法律权属资料进行了查验，并对已经发觉的问题进行了照实披露，且已提请托付方及相关当事方完善产权以满意出具评估报告的要求。七、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当依据评估基准日后的资产状况和市场变化情形合理确定评估报告使用期限。八、注册

7、资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估体会。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。九、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司2东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告（摘要）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结金开评报字（ 2021 ）第 014 号谨提请本报告书阅读者和使用者留意：本摘要内容均摘自资产评估报告书，欲明白本评估工程全

8、面情形，应仔细阅读资产评估报告书全文并关注报告书特殊事项说明部分。北京金开资产评估有限公司接受东北制药集团有限责任公司（以下简称【东药集团】）及东北制药集团股份有限公司（以下简称【东药股份】）的托付，依据有关法律、法规和资产评估准就、资产评估原就，依据必要的评估程序，以公开市场原就为前提，并结合委估对象的实际情形，采纳资产基础法，对【东药集团】及【东药股份】因拆迁补偿事宜而涉及的房的产在 2021 年 6 月 30 日的市场价值进行评估。依据本公司与【东药集团】及【东药股份】签订的金开评协字（2021）第 014 号资产评估服务协议书所商定的条件，本公司业已实施了包括对托付评估的有关资产的实的

9、查看、市场调查与询证等必要的评估程序。本公司的评估是建立在【东药集团】及【东药股份】供应的评估所必需资料的基础上的，这些资料的真实性、合法性、完整性和有效性由【东药集团】及【东药股份】负责。本公司在此基础上依据资产评估准就和相关专业规范性文件发表价值看法。一、评估目的因涉及【东药集团】及【东药股份】房的产拆迁补偿（不含搬迁缺失等补偿）事宜，【东药集团】和【东药股份】共同托付本公司对其申报的房的产于评估基准日（2021 年 6 月 30日）的市场价值进行评估。二、评估对象和评估范畴本次评估对象为：【东药集团】及【东药股份】因房的产拆迁补偿（不含搬迁缺失等补 偿）事宜涉及的土的使用权及其的上房屋建

10、筑物。与评估对象所对应的评估范畴包括位于沈阳市铁东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司3西区北三西路13 号的土的使用权及其的上房屋建筑物。其中土的使用权1 宗，使用权面积31,170 平方 M，账面价值 16,800,630.00元，全部权人为【东药集团】。的上房屋建筑物30 项，总建筑面积 17,885 平方 M，账面原值 21,554,375.34元，账面净值 12,437,360.41元，全部权人为【东药股份】。三、评估方法本次评估采纳资产基础法对委估房的产价值进行评估。四、价值类型本次评估采纳的价值类型为市场价值。五、

11、评估基准日本工程评估基准日为2021 年 6 月 30 日。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结六、评估结论本公司认为，除本报告所载明的特殊事项说明外，在评估资产现有用途或既定用途不变并连续经营使用和本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下，采纳资产基础法评估，【东药集团】及【东药股份】委估房的产于评估基准日的评估值为人民币5,514.75万元，人民币大写：伍仟伍佰壹拾肆万柒仟伍佰圆整。其中房屋建筑物评估值为人民币1,306.80万元。土的使用权评估值为人民币4,207.95万元。本次评估系基于肯定评估基准并建立在一系列假设和限制条件基础上的，请报告使用者留意关注本报告所设

12、定的条件。本报告所载明的评估结论自评估基准日起一年内（即2021 年 6 月 30 日至自 2021 年 6月 29 日）有效。七、特殊事项说明本报告所载评估结果仅反应评估对象在本次评估目的、价值定义、前提条件下，依据有关经济原就确定的市场价值。本公司认为：以下事项可能会影响评估结论，但在目前情形下本公司无法估量其对评估结果的影响程度，谨提请本报告使用人和阅读人留意：东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司4 一 本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当依据评估基准日后的资产状况和市场变化情形合理确定评估报告

13、使用期限。 二 本次评估对象中的土的使用权，证载使用权人为东北制药总厂，【东药集团】承诺该土的使用权归其全部，账面价值16,800,630.00元，评估价值 42,079,500.00元。截至评估基准日，土的使用权证未办理产权变更手续。本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。 三 委估的房屋中有 6 项未办理房屋全部权证书，包括溶解厂房、溴库、休息室、自行车库、新泵房和站台库休息室，总建筑面积940 平方 M，【东药股份】承诺上述房屋建筑物产权归其全部，账面值为7,100,283.31元，评估净值为 865,200.00元。本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。 四 委估的土的使用权，于20

14、02年以国家作价入股方式投入到【东药集团】，截至评估基准日，【东药集团】未办理变更登记，本次评估未考虑该事项对评估结果的影响。 五 本次评估【东药集团】及【东药股份】未供应关于对外担保方面的信息资料。谨提请本评估报告的使用者留意，当前述各项因素或情形发生变化或者与我们所说明的情形不一样时，评估结果可能会发生变化。八、评估报告日本次评估报告日为2021 年 7 月 23 日。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结以上内容摘自评估报告正文，欲明白本评估工程的具体情形和合理懂得评估结论，应当阅读评估报告正文。东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北

15、京金开资产评估有限公司5秘密金开评报字（ 2021）第 014 号东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司：北京金开资产评估有限公司接受贵单位（以下简称【东药集团】及【东药股份】）的委 托，依据有关法律、法规和资产评估准就、资产评估原就，依据必要的评估程序，以公开市场原就为前提，并结合委估对象的实际情形，采纳资产基础法对【东药集团】及【东药股份】因拆迁补偿事宜而涉及的房的产在2021 年 6 月 30 日的市场价值进行评估。现将资产评估情形及结果报告如下：一、托付方、被评估单位和托付方以外的其他评估报告使

16、用者 一 托付方及被评估单位简况1. 东北制药集团有限责任公司基本情形单位名称：东北制药集团有限责任公司住宅：沈阳经济技术开发区昆明湖街 法定代表人名称：魏海军注册资本：人民币柒亿叁仟壹佰伍拾捌万伍仟柒佰元实收资本：人民币柒亿叁仟壹佰伍拾捌万伍仟柒佰元公司类型：有限责任公司经营范畴：原料药、制剂。药用玻璃瓶、玻璃管、卫生材料、制药过程中联产的化工产品制造及销售。本企业自产的化学原料药、制剂产品、中成药饮片及保健品、医用设备及仪器的出口。本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器外表及零配件的进口，房产、设备东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京

17、金开资产评估有限公司6租赁。其他有关资料：公司成立日期：1990 年 8 月 28 日，营业期限： 2003 年 3 月 28 日至 2053可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结年 3 月 27 日。历史沿革【东药集团】前身为东北制药集团公司，成立于1990 年 8 月 28 日，系经沈阳市计委沈计经发 1990271号批复同意，由东北制药总厂、东北第六制药厂、东北制药集团公司沈阳第一制药厂、沈阳抗生素厂等8 个企业共同组建而成。 1992 年 7 月，经沈阳市计委、体改委、市财政三部门沈计经发1992747号文批准，市委市政府将沈阳医疗器械厂等25个单位从市医药局划至东北制药集团

18、公司。1993 年 6 月，东北制药集团公司以其下属的东北制药总厂、东北制药集团公司沈阳第一制药厂和东北制药集团公司供销公司的生产经营性资产折价入股组建东北制药集团股份有限公司，东北制药集团公司持股60.08% 。1997年 9月依据沈阳市体改委沈体改发199772号文的批复，东北制药集团公司进行组织结构调整，将东北第六制药厂、沈阳抗生素厂等 25 家企事业单位划出至市医药局治理。2002 年 3 月 20 日，依据沈阳国有资产治理委员会沈国资委 20021号文批复，同意成立沈阳工业国有资产经营有限公司并授权其持有东北制药集团公司的国有产权。2003 年 3 月经沈阳市经委沈经贸发200349

19、号文批准，沈阳工业国有资产经营有限公司以东北制药集团公司的净资产作为出资，中国华融资产治理有限公司、中国信达资产治理有限公司、中国东方资产治理有限公司以对东北制药集团公司的债权作为出资，东北制药集团公司进行债转股并整体改制为有限责任公司，名称变更为“东北制药集团有限责任公司”。2005 年 9月，沈阳工业国有资产经营有限公司所持有【东药集团】的股权无偿划转至沈阳市国有资产监督治理委员会持有，中国信达资产治理有限公司持有【东药集团】2.30%的股权转让由中国建设银行股份有限公司持有。市国资委持股比例44.56% 。中国华融资产治理公司（简称华融公司）持股比例41.76% 。信达公司持股比例9.2

20、2% 。建设持股比例 2.30% 。中国东东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司7方资产治理公司（简称东方公司）持股比例2.16% 。2021 年 9 月，市国资委通过臵换的方式回购信达公司持有【东药集团】9.22%的股权。【东药集团】的股东和股权结构发生变更：市国资委持股比例 53.78% 。华融公司持股比例41.76% 。建行持股比例 2.30% 。东方公司持股比例 2.16% 。2021 年 11月，市国资委回购建行持有【东药集团】2.30%的股权。【东药集团】的股东和股权结构再次发生变更：市国资委持股比例56.08% 。

21、华融公司持股比例41.76% 。东方公司持可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结股比例 2.16% 。2021 年 8月，市国资委通过股权臵换的方式取得华融公司持有【东药集团】股权41.76%，而【东药集团】将所持东北制药6411.15万流通股转让给华融公司。至此，【东药集团】的股东和股权结构又一次发生变更：市国资委持股比例97.84% 。东方公司持股比例2.16%。2. 东北制药集团股份有限公司基本情形单位名称：东北制药集团股份有限公司住宅：沈阳经济技术开发区昆明湖街 法定代表人名称：刘震注册资本：人民币叁亿叁仟叁佰捌拾壹万元实收资本：人民币叁亿叁仟叁佰捌拾壹万元公司类型：股份有限

22、（国内合资上市）经营范畴：原料药、无菌原料药、食品添加剂、饲料添加剂、危急化学品生产。医药中间体副产品、包装材料、化工产品、化妆品制造。医药新产品开发、技术询问服务、成果转让。厂房、设备租赁。其他有关资料：公司成立日期： 1993 年 6 月 10 日，营业期限：自 1993 年 6 月 10 日至2043 年 6 月 10 日。历史沿革东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司81992 年 6 月 13 日，沈阳市经济体制改革委员会沈体改发（1992） 30 号文对东北制药集团公司关于组建东北制药集团股份有限公司的请示做出批复，

23、同意集团公司作为独家发起 人，以定向募集的方式设立东北制药集团股份有限公司。依据沈阳市经济体制改革委员会沈体改发（1993 ） 76 号文对集团公司关于发行东北制药集团股份有限公司法人股和个人股的请示做出的批复，集团公司以其下属的东北制药总厂、沈阳第一制药厂和东北制药集团公司供销公司的生产经营性资产，以及三家企业所占用土的的土的使用权，经评估确认后，折价入股。同时向社会法人和内部职工分别发行法人股和个人股。1993 年 6 月 10 日，【东药股份】在沈阳市工商行政治理局登记注册，注册资本为14,975 万元。1996 年 5 月 3 日经中国证券监督治理委员会证监发字（1996） 42 号文

24、件批准上市，【东药可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结股份】向社会公开发行 4500 万股 A 股并在深圳证券交易所上市。1998 年 5 月经【东药股份】股东大会决议通过以【东药股份】1997 年末总股本 194,750,000股为基数以 10： 3 的比例转增股本， 1999 年 5 月经股东大会决议通过以【东药股份】1998 年末总股本 253,175,000股为基数每 10 股送红股 2 股。2006 年 2 月 13 日【东药股份】实施了股权分臵改革，股权分臵改革完成后，【东药股份】股本不发生变化，为303,809,998股。2021 年 10 月 29 日【东药股份】以

25、非公开发行方式增发3000 万股，此次增发后，【东药股份】股本变更为333,809,998股。截至本次评估基准日止，【东药集团】持有【东药股份】7,509.52万股股份，占【东药股份】总股本的 22.50%，为【东药股份】的控股股东。 二 托付方与被评估单位的关系本次评估工程的托付方与被评估单位为同一单位。 三 托付方以外的其他评估报告使用者评估报告供托付方、被评估单位、相关主管部门使用，除法律、法规另有规定外无其他评估报告使用者，注册资产评估师和评估机构对其它阅读报告的第三方使用本评估报告所造成的后果不承担责任。东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告

26、北京金开资产评估有限公司 9二、评估目的及经济行为 一 评估目的因涉及【东药集团】及【东药股份】房的产拆迁补偿（不含搬迁缺失等补偿）事宜，【东药集团】和【东药股份】共同托付本公司对其申报的房的产于评估基准日（2021 年 6 月 30日）的市场价值进行评估。评估结果仅作为【东药集团】及【东药股份】进行拆迁补偿时之参考。 二 评估目的所对应经济行为的批准情形截止评估报告日，本次评估目的所对应的经济行为已履行了以下程序：已签订资产评估服务协议书（金开评协字（2021）第 014 号）。三、评估对象和评估范畴 一 评估对象本次评估对象为：【东药集团】及【东药股份】因房的产拆迁补偿（不含搬迁缺失等补偿

27、）事宜涉及的土的使用权及其的上房屋建筑物。 二 评估范畴与评估对象所对应的评估范畴包括位于沈阳市铁西区北三西路13 号的土的使用权及其的上房屋建筑物。其中土的使用权1 宗，使用权面积31,170 平方 M，账面价值 16,800,630.00可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结元，全部权人为【东药集团】。的上房屋建筑物30 项，总建筑面积 17,885 平方 M，账面原值21,554,375.34元，账面净值12,437,360.41元，全部权人为【东药股份】。本次申报评估的资产范畴与托付评估的范畴一样。 三 评估对象基本情形1. 物理状况(1) 土的使用权状况东北制药集团有限责任

28、公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司10委估宗位置于铁西区北三西路13 号。使用权面积 31,170 平方 M，土的性质为：国有土的使用权折国家股。用途：工业用的。权证编号为铁西国用1999 字第 993 号。该宗土的东临铁路专线、南临住宅小区、西临36 中学、北临北三西路。委估房的产北临北三西路，西临重工北街，南距北四西路约1.5公里，东距肇工北街800M，距离长客西站约7 公里，距离的铁一号线约1.3公里，四周通 235 、241、278 等多条线路，交通较为便利。(2) 主要房屋建筑物状况办公楼，建筑面积为1,988平方 M，共 5 层，混

29、合结构，于1998 年建成投入使用。外墙贴马赛克，木质大门，塑钢窗户，水泥的面，内墙刮大白。溶解厂房，建筑面积400 平方 M，共 1 层，层高 6M，混合结构，于 1999年建成投入使用。水泥外墙，铁质大门，塑钢窗户，水磨石的面。环丙沙星厂房，建筑面积3,736平方 M，共 5 层，混合结构，于1997 年建成投入使用。外墙贴墙砖，铁质大门，铝合金窗户。印刷厂房，建筑面积1,512平方 M，共 2 层，混合结构，于1965 年建成投入使用。水泥抹灰外墙，木质门窗，水泥的面。溴库，建筑面积 290 平方 M，共 1 层，混合结构，于2021 年建成投入使用。外墙涂颜料，塑钢门窗，水泥的面。(3

30、) 区位及个别状况委估房产位于铁西区。铁西区位于沈阳市中心城区的西南部。辖区面积484 平方公里，人口 114 万，是沈阳卫生、交通、城建，细节最好的城区之一，区内企业规模宏大，工业门类齐全，配套才能强大。在装备制造产业内，集合了数控机床、透平压缩机、超高压机组、大型水泵等拳头工程和技术顶尖企业。在中国有才能制造的24 类 210 种成套设备中，沈阳占据三分之二，在沈阳制造的工业产值和利税中，66%来自铁西。已有 40 个国家可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结和的区的 1300 多家企业入驻铁西，其中跨国公司83 个，世界 500 强企业 21 家。铁西区环境美丽，道路通畅，9

31、条 25 公里长的铁路专用线和几十条国内外空中航线纵横交错，325 条街路与沈大、京沈高速大路连东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司11接，形成了四通八达的街路通行网，沈阳的铁一号线自东向西贯穿全区。区内有技术中心15 个，其中国家级 1 个，省级 9 个，市级 5 个，各类专业技术人员4.1万人， 30 万的产业大军构成铁西进展的强大力气。全区工业企业880 户，其中规模以上252 户。2. 法律权属状况(1) 产权状况委估房产中有 24 项办理了房屋全部权证，证载房屋全部权人为东北制药总厂，截止评估基准日，【东药股份】尚未

32、办理产权变更手续。另有6 项房屋无房屋全部权证，【东药股份】承诺房屋产权归其全部，委估宗的办理了国有土的使用证，证载土的使用权人为东北制药总厂，【东药集团】承诺土的使用权归其全部，截止评估基准日，【东药集团】尚未办理产权变更手续。(2) 他项权益状况依据供应的房产证、土的使用权证及企业供应的有关事项说明等资料，未见抵押、担保等事项登记。3. 经济状况委估建筑物于 1960-2021年间建成投入使用，账面原值21,554,375.34元，账面净值12,437,360.41元，建筑物目前处于正常使用状态，日常爱护保养较好。委估土的于 1999 年 11 月取得土的使用权，账面价值16,800,63

33、0.00元。截止评估基准日，【东药股份】租赁【东药集团】土的进行生产经营。四、价值类型及其定义依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情形下，评估对象在评估基准日进行正常公正交易的价值估量数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司12不受任何强迫压制。即某项资产按以下条件进行交易，在公开市场上可合理取得的最可能的价格： 一 用法律许可的货币进行交易。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 二 有自愿的卖方和

34、自愿的买方。 三 一次性付款，且无附带条件下完成交易。 四 买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情形都有充分的明白。且有合理的推广、挑选、洽谈及促成交易的经济环境和时间。 五 交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情形，与评估基准日没有重大变化。 六 不考虑具有特殊利益情形下的交易支配，交易双方均在市场信息充分、理性和非强制情形下进行自由交易。五、评估基准日本工程评估基准日为2021 年 6 月 30 日。本报告书所采纳的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。评估基准日是评估结论成立的重要条件之一，假如评估基准日发生转变，评估结论将发生变化。评估基准日是在综合考虑了经济行为的性

35、质及评估目的因素，由【东药集团】及【东药股份】确 定。六、评估依据 一 行为依据签订了资产评估服务协议书（金开评协字（2021）第 014 号）。 二 法规依据1. 中华人民共和国国务院1991 年 91 号令国有资产评估治理方法。2. 原国家国有资产治理局以国资办发199236号文发布的国有资产评估治理方法施行细就。东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司133. 国务院国有资产监督治理委员会第12 号企业国有资产评估治理暂行方法。4. 国务院国有资产监督治理委员会关于加强企业国有资产评估治理工作有关问题的通知（国资委产权 20

36、06274号）。5. 国务院国有资产监督治理委员会、财政部关于企业国有产权转让有关事项的通知（国资发产权 2006306号）。6. 中华人民共和国城市房的产治理法（2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会其次十九次会议修订，中华人民共和国主席令第72 号公布）。7. 中华人民共和国土的治理法（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订，中华人民共和国主席令第28 号公布）。8. 国家现行的有关税收法规。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 三 专业规范及准就依据1. 中国资产评估协会制定的资产评估准就基本准就（财企20042

37、0号）。2. 中国资产评估协会制定的资产评估职业道德准就基本准就（财企200420号）。3. 中国资产评估协会制定的资产评估准就评估报告（中评协2007189号）。4. 中国资产评估协会制定的资产评估准就评估程序（中评协2007189号）。5. 中国资产评估协会制定的资产评估准就业务商定书（中评协2007189号）。6. 中国资产评估协会制定的资产评估准就工作底稿（中评协2007189号）。7. 中国资产评估协会制定的资产评估准就不动产（中评协2007189号）。8. 中国资产评估协会制定的资产评估价值类型指导看法（中评协2007189号）。9. 中国资产评估协会制定的注册资产评估师关注评估对

38、象法律权属指导看法（会协200318号）。东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司1410. 中华人民共和国国家标准房的产估价规范GB/T50291-1999 （国家质量技术监督局、建设部 1999 年 6 月 1 日联合发布）。11. 中国资产评估协会制定的企业国有资产评估报告指南（中评协2021218号）。 四 产权依据1. 【东药集团】及【东药股份】供应的企业法人营业执照复印件。2. 【东药集团】及【东药股份】供应的承诺函和关于进行资产评估有关事项的说明。3. 【东药集团】供应的国有土的使用权证复印件。4. 【东药股份】供应

39、的房屋产权证书复印件。 五 主要取价依据及参考资料1. 辽宁建筑工程预算定额（2021）。2. 辽宁安装工程预算定额（2021）。3. 辽宁装饰装修工程预算定额（2021 ）。4. 国家计委关于印发建设工程前期工作询问收费暂行规定的通知 计价格19991283。5. 国家计委关于印发招标代理服务收费治理暂行方法的通知（计价格20021980号）。6. 工程建设勘察设计收费标准（国家计委、建设部：计价格200210号文）。7. 建设工程监理与相关服务收费治理规定（发改价格2007670号）。8 原城乡建设环境爱护部颁布的房屋完损等级及评定标准。9. 沈阳市土的储备交易中心网站。10. 评估人员现

40、场调查、收集的有关资料。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结七、评估方法 一 房屋建筑物东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司15房屋建筑物的拆迁缺失即为评估基准日的评估价值。本次对房屋建筑物评估采纳重臵成本法。重臵成本法的运算公式为： 评估值 =重臵成本成新率1. 重臵成本的确定重臵成本 =建安综合造价 +前期费用 +其他费用 +资金成本建安综合造价采纳预（结）算调整法确定，即以待估建筑物结算中的工程量为基础，依据各的执行的定额标准和有关取费文件，分别运算土建工程费用、装饰装修工程费以及安装工程费用，并运算出建筑安

41、装工程总造价。前期及其他费用依据国家、的区、行业相关规定确定。依据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期，确定资金成本。房屋建筑物采纳现场勘查成新率和年限法成新率相结合的方法综合确定成新率，构筑物采纳年限法成新率。综合成新率 =现场勘查成新率权重+年限法成新率权重2. 成新率的确定建筑物按综合法确定成新率。运算公式：综合成新率 =现场勘察成新率 60%+理论成新率 40%理论成新率 =尚可使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察，分别对其主体结构部分、装饰部分、配套设施（水、暖、电）部分的完损情形，对比技术标准进行打分，确定其成新率。 二 土的使用

42、权国有土的使用权用途为工业，经调查委估宗的所在区域工业用的交易较活跃，因此采纳市场法确定评估值。东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司 16市场法是选取肯定数量、符合肯定条件、发生过交易的类似宗的，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。基本公式： PD=PB A B CD EPD 待估宗的价格。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结PB 比较案例价格。A 待估宗的情形指数/ 比较案例宗的情形指数。B 待估宗的估量期日的价指数/ 比较案例宗的估量期日的价指数。C 待估宗的

43、年期指数 / 比较案例宗的估年期指数。D 待估宗的区域因数条件指数 / 比较案例宗的区域因数条件指数。E 待估宗的个别因数条件指数 / 比较案例宗的个别因数条件指数。八、评估程序实施过程和情形本次评估工作的开头时间为 2021 年 7 月 17 日，至出具评估报告日终止。其中外勤截止日为 2021 年 7 月 19 日。 一 接受托付及前期预备阶段1. 评估师对工程进行预备调查，在明白评估目的和评估对象及范畴、评估基准日等的基础上接受工程托付，拟定评估方案的过程并制订评估工作方案。2. 对被评估单位前期预备工作进行培训辅导。评估师对被评估单位资产评估协作工作要求进行了具体讲解，包括资产评估的基

44、本概念、资产评估的任务、本次资产评估的方案安 排、需托付方和被评估单位供应的资料清单、资产清查核实工作的要求和评估明细表的填报说明等。在此基础上，填报评估申报明细表，收集并整理委估对象的产权权属资料和反映资产性 能、技术状态、经济技术指标等情形的资料，并向被评估单位明白委估资产的有关情形。3. 协作被评估单位进行资产清查、帮助被评估单位进行资产评估申报工作，收集评估所需文件资料。东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房的产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司 17 二 现场勘察及资料收集分析阶段1. 听取【东药集团】及【东药股份】对涉及评估目的经济行为的有关介绍。2. 听取被评估单位有关人员介绍评估对象的历史及现状，明白固定资产技术状态等情形。3. 对被评估单位供应的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与被评估单位有关财务记录数据进行核对，对发觉的问题协同被评估单位做出调整。4. 依据资产清查评估申报明细表，按评估准就的要求，对资产进行了全面清查核实。5. 查阅收集委估资产的产权证明文件。6. 依据评估对象的实际状况和特点，确定评估对象的具体评估方法。7. 对房屋建筑物，明白治理制度和爱护、改建、扩建情形，收集相关资料。8. 对被评估单位供应的权属资料进行查验。9.