最新土地增值税清算案例PPT课件.ppt
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1、2022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠2 2 二、相关资料二、相关资料 永安房地产开发有限公司基本情况:永安房地产开发有限公司基本情况: 永安公司座落于市桥西区钢铁路永安公司座落于市桥西区钢铁路6767号,成立时间为号,成立时间为20042004年年1111月,纳税人税务登记号为月,纳税人税务登记号为1305000004527813050000045278,法,法定代表人为高永安,财务负责人为李华。职工人数定代表人为高永安,财务负责人为李华。职工人数3535人。人。核定的资质等级为二级,注册资本核定的资质等级为二级,注册资本80008000万元。开户银行万元。开户
2、银行为建设银行天河支行,帐号为建设银行天河支行,帐号2220003264522200032645。永安公司自永安公司自20082008年年-2010-2010年只开发了年只开发了“永辉花园小区永辉花园小区”项目,无其他项目,无其他开发项目开发项目。2022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠9 9开发情况开发情况: 1 1、“永辉花园小区永辉花园小区” ” 一期工程建设情况:一期工程建设情况: 一期四栋普通标准住宅楼一期四栋普通标准住宅楼承包给承包给A A建筑公司,合同金额建筑公司,合同金额15601560万元,万元,采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的办
3、法采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的办法, , 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续,竣工决算金已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续,竣工决算金额为额为16001600万元,单位成本万元,单位成本800800元元/ /平方米。平方米。 一期三栋非普通标准住宅楼一期三栋非普通标准住宅楼承包给承包给B B建筑公司,合同金额建筑公司,合同金额21702170万万元,采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的元,采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的办法办法, , 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续,竣工已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续
4、,竣工决算金额为决算金额为21602160万元,单位成本万元,单位成本12001200元元/ /平方米。平方米。 2022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠1010 2 2、“永辉花园小区永辉花园小区”二期工程建设情况:二期工程建设情况: 二期两栋高层住宅楼二期两栋高层住宅楼承包给承包给C C建筑公司,合同总金额建筑公司,合同总金额41004100万元,万元,采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的办法。采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到到20102010年年1212月底尚未办理竣工结算手续。月底尚未办理竣工结算手续。 二期一栋商住综
5、合楼二期一栋商住综合楼承包给承包给C C建筑公司,合同金额建筑公司,合同金额27502750万元,工万元,工程所需钢材全部由永安公司提供,其他材料及施工由程所需钢材全部由永安公司提供,其他材料及施工由C C公司承包。工公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续,程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续,竣工决算金额为竣工决算金额为38003800万元(含甲方供应钢材价款万元(含甲方供应钢材价款10001000万元),单位万元),单位成本成本17271727元元/ /平方米。平方米。 2022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连
6、珠1111 二期会所二期会所工程承包给工程承包给C C建筑公司,合同金额建筑公司,合同金额242242万元,采取出包方式建造,工程价款实行分万元,采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的办法期预付、完工结算的办法, , 已结清所有工程款项。已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续,工程已办理竣工结算手续,竣工决算金额为竣工决算金额为240240万万元,单位成本元,单位成本12001200元元/ /平方米。平方米。2022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠1212 销售情况:销售情况: 一期:一期: 20082008年年8 8月月4 4日取得房管局商品房预售
7、许可证,项日取得房管局商品房预售许可证,项目名称:永辉花园一期,施工编号:目名称:永辉花园一期,施工编号:1#1#、2#2#、3#3#、4#4#、5#5#、6#6#、7#7#。均为住宅楼,小区容积率。均为住宅楼,小区容积率1.91.9. 二期:2008年12月25日取得房管局商品房预售许可证,项取得房管局商品房预售许可证,项目名称:目名称:永辉花园永辉花园二期,施工编号:二期,施工编号:1#1#、2#2#,住宅楼,住宅楼4900049000平方米,商业平方米,商业50005000平方米,小区容积率平方米,小区容积率2.02.0.截止截止20102010年年1212月底所开发商品房销售情况如下:
8、月底所开发商品房销售情况如下:2022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠1313永辉花园一期销售情况永辉花园一期销售情况 ( (已办理房产证)已办理房产证)房屋类别房屋类别 可售面积可售面积(测绘)(测绘) 已售面积已售面积 普通标准住宅普通标准住宅 20000200002000020000非普通住宅非普通住宅 1550015500(减少(减少500500) 1550015500合计合计 355003550035500355002022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠1414永辉花园二期销售情况永辉花园二期销售情况 ( (已办理房产证)已办
9、理房产证)房屋类别房屋类别 可售面积可售面积(测绘)(测绘) 已售面积已售面积 住宅住宅 49000490004600046000商业商业 5000500050005000合计合计540005400051000510002022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠1515该单位该单位2008-20102008-2010年部分各类收入情况汇总如下:年部分各类收入情况汇总如下:发票收入统计表发票收入统计表 填表填表房屋类别房屋类别 20082008年年 20092009年年 20102010年年合计合计一期普通标准住一期普通标准住宅宅 2500000025000000100
10、000001000000023000000230000005800000058000000一期非普通住宅一期非普通住宅 50000005000000320000003200000027000000270000006400000064000000一期非普通差价一期非普通差价-2000000-2000000-2000000-2000000一期人防一期人防 3000000300000030000003000000二期住宅二期住宅5000000050000000155800000155800000205800000205800000二期二期1-21-2层商场层商场 440000004400000044
11、00000044000000二期车位二期车位 3000000300000030000003000000合计合计 300000003000000095000000950000002208000002208000003548000003548000002022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠1616商品房销售合同收入商品房销售合同收入房屋类别房屋类别 合同收入合同收入(元)(元) 平方米平方米 单价(元单价(元/ /平平米)米) 一期普通标准住宅一期普通标准住宅 5800000058000000200002000029002900一期非普通住宅一期非普通住宅 64000
12、00064000000160001600040004000二期住宅二期住宅 205800000205800000490004900042004200二期二期1-21-2层商场层商场 ( (投投资资) ) 44000000440000005000500088008800合计合计37180000037180000090000900002022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠1717说明:说明: 1 1、一期人防收入、一期人防收入300300万元,系永安公司将地下人防设施改为万元,系永安公司将地下人防设施改为车库出车库出售售,(记入其他业务收入科目)。,(记入其他业务收入
13、科目)。 2 2、一期非普通标准住宅、一期非普通标准住宅-200-200万元,系测绘面积差万元,系测绘面积差500500平方米平方米退款,已开具红字发票。退款,已开具红字发票。 3 3、二期、二期1-21-2层商场收入层商场收入4400000044000000元,系永安公司将二期元,系永安公司将二期1-21-2层层商场商场50005000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开超市。投资协议规定:商场投资协议价格为超市。投资协议规定:商场投资协议价格为4400000044000000元,占元,占投资比例投资比例15%15%。(。(视同销售)视同销
14、售)2022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠1818人人防改车库收入防改车库收入300300万元在一二期清算单位之间的分摊万元在一二期清算单位之间的分摊 清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅 200002000022%22%660000660000一期非普通一期非普通155001550017%17%510000510000二期住宅二期住宅490004900055%55%16500001650000二期商业二期商业500050006%6%180000180000合计合计89500895001 1300000030
15、000002022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠1919一二期各清算单位销售收入数据汇总一二期各清算单位销售收入数据汇总清算单位清算单位直接收入直接收入分摊收入分摊收入汇总金额汇总金额一期普通住宅一期普通住宅 58000000580000006600006600005866000058660000一期非普通一期非普通62000000620000005100005100006251000062510000二期住宅二期住宅20580000020580000016500001650000207450000207450000二期商业二期商业4400000044000000
16、1800001800004418000044180000合计合计369800000369800000300000030000003728000003728000002022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠202020082008年年-2010-2010年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿费年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿费汇总汇总年年科目科目账面数账面数备注备注20082008开发成本开发成本- -土地价款土地价款7500000075000000合法票据合法票据20082008开发成本开发成本- -土地价款土地价款30000003000000(契税)(契税)合法
17、票据合法票据20082008开发成本开发成本- -土地登记费土地登记费 4300043000合法票据合法票据200920090 0201020100 0合计合计78043000780430002022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠2121 说明:说明: 与征地有关的其他业务及账务处理如下:与征地有关的其他业务及账务处理如下: 20082008年年2 2月月1010日,以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆日,以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额迁补偿费差额400000400000元(暂列元(暂列“其他应收款处理其他应收款处理”,关于,关于拆迁补偿无其他账务处
18、理)。拆迁协议主要内容:永安公拆迁补偿无其他账务处理)。拆迁协议主要内容:永安公司共拆迁张月、李丽二人司共拆迁张月、李丽二人200200平方米旧房平方米旧房(各(各100100平米),平米),永安公司对拆迁的面积永安公司对拆迁的面积以以“永辉花园小区永辉花园小区”同等面积的同等面积的一一期非普通住宅(每平方米期非普通住宅(每平方米4000元)进行元)进行补偿补偿,并另外对二并另外对二人分别补偿人分别补偿200000200000元。共元。共120120万元万元2022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠2222土地价款在一二期分摊(第一次分摊)土地价款在一二期分摊(第一次
19、分摊)分期分期占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期一期200002000040.82%40.82%2981615329816153二期二期2900029000(10001000为会所)为会所)59.18%59.18%4322684743226847合计合计49000490001 17304300073043000(扣除了扣除了500500万元的返还)万元的返还)可售面积可售面积2022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠2323土地价款一期内分摊(第二次分摊)土地价款一期内分摊(第二次分摊) (计算表)分清算单位分清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额
20、分摊金额一期普通住宅一期普通住宅100001000050%50%14908076.514908076.5一期非普通一期非普通100001000050%50%14908076.514908076.5合计合计20000200001 129816153298161532022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠2424土地价款二期期内分摊(第三次分摊)土地价款二期期内分摊(第三次分摊) (计算表)分清算单位分清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额二期高层住宅二期高层住宅160001600055%55%2377476623774766二期商住综合楼二期商住综合楼1
21、30001300045%45%1945208119452081合计合计29000290001 143226847432268472022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠2525土地价款商住综合楼商业、住宅分摊(第四次)土地价款商住综合楼商业、住宅分摊(第四次) 分清算单位分清算单位建筑面积建筑面积(可售)(可售)分摊分摊率率分摊金额分摊金额3-263-26层住宅层住宅170001700077%77%14978102149781021-21-2层商场层商场 5000 500023%23% 4473979 4473979合计合计22000220001 119452081
22、194520812022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠2626土地价款在二期内各清算单位汇总数据(土地价款在二期内各清算单位汇总数据(计算表计算表) 清算单位清算单位第三次分摊第三次分摊第四次分摊第四次分摊合计合计二期住宅二期住宅237747662377476614978102149781023875286838752868二期商业二期商业 4473979 4473979 4473979 4473979合计合计43226847432268472022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠2727土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表土地征用拆迁补偿
23、费在一二期分摊表 (第一次)分期分期占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期一期200002000040.82%40.82%489840489840二期二期290002900059.18%59.18%710160710160合计合计49000490001 1120000012000002022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠2828土地征用拆迁补偿费在一期分摊表土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 (第二次)计算表分清算单位分清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅100001000050%50%244920244920一期三栋
24、非普通一期三栋非普通100001000050%50%244920244920合计合计20000200001 14898404898402022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠2929土地征用拆迁补偿费在二期分摊表土地征用拆迁补偿费在二期分摊表 (第三次)清算单位清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额两栋高层两栋高层160001600055%55%390588390588商住综合楼商住综合楼130001300045%45%319572319572合计合计29000290001 17101607101602022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师
25、团 辛连珠辛连珠3030土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费在二期商住综合楼商业、住宅分摊(第四次)在二期商住综合楼商业、住宅分摊(第四次) 分清算单位分清算单位 建筑面积建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额3-263-26层住宅层住宅 170001700077%77%2460702460701-21-2层商业层商业5000500023%23%7350273502合计合计22000220001 13195723195722022-7-20国家税务总局讲师团国家税务总局讲师团 辛连珠辛连珠3131土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据 计算表
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