房地产公司工程管理制度(完整版).docx

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1、房地产公司工程管理制度(完整版) 目录 第一部分投资管理 第一章项目投资管理制度6 第二章项目建议书编制指引9 第三章项目可行性研究报告编制指引11 第四章项目立项评审决策指引19 第二部分规划设计管理 第一章项目设计管理制度21 第二章规划方案设计作业流程25 第三章建筑方案设计作业流程26 第四章景观环境设计作业流程27 第五章规划设计指引编制要点28 第六章规划设计任务书编制要点33 第七章项目规划方案评审指引36 第八章建筑单体方案评审指引38 第九章景观设计任务书编制要点41 第十章施工图审查基本要求44 附：项目规划设计方案简评表46 施工图审查意见表 49 第三部分工程管理 第一

2、章工程管理组织51 1.1管理组织机构51 1.2项目经理部的组织管理52 第二章经济合同管理55 2.1经济合同管理规定55 2.2工程类合同编制要点59 2.3标准格式合同内容要点61 2.4对外合同及付款签批的意见63 2.5合同付款管理程序66 附：经济合同审批表（500万元以上）68 经济合同审批表（500万元以下）69 经济合同付款审批表70 合同管理台帐71 第三章采购与招标管理72 3.1招标管理规定 72 3.2材料设备采购规定78 3.3甲供材料设备采购操作要点81 3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引83 附：招标文件审批表85 中标通知书86 投标承诺函87 履约保证金

3、保函88 材料设备采购计划表89 零星（紧急）采购审批单90 限价（指定品牌）材料设备审批表91 乙供材料设备审定表92 第四章工程进度管理93 4.1工程进度管理规定93 4.2施工进度控制流程95 4.3施工进度控制指引97 4.4进度计划内容编制要点99 第五章工程质量与施工管理100 5.1项目施工管理规定100 5.2施工组织设计制度104 5.3技术交底及施工图会审制度108 5.4样板指路制度110 5.5工程质量现场检查内容与要求113 5.6材料设备质量技术要求管理规定115 5.7材料设备进场验收指引117 5.8质量保证资料检查要求119 5.9分部（项）专业工程验收检查

4、要求121 5.10项目预验收检查要点122 5.11项目竣工验收检查要点124 5.12工程技术档案X围与建档要求126 5.13工程竣工总结编制指引132 5.14工程管理奖罚制度135 附：重点监管部位质量监管计划表136 材料设备质量监管计划表137 材料设备进场验收单138 甲供材料设备台帐139 第六章工程造价管理140 6.1成本管理制度140 6.2工程设计变更管理规定143 6.3现场签证管理规定147 6.4项目成本核算与分析指引149 6.5工程结算控制指引151 6.6工程造价管理奖罚制度154 附：设计变更审批表155 设计变更通知单156 现场变更签证通知单157

5、现场变更签证费用审核单158 成本动态统计控制表159 现场签证统计台帐161 设计变更统计台帐162 合同统计台帐 163 第七章安全文明生产管理164 7.1安全文明生产管理制度164 7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引168 7.3施工现场安全检查指引 170 7.4施工现场文明生产管理要点172 7.5工程事故处理指引173 第四部分营销管理 第一章组织架构与编制175 第二章营销策划管理176 2.1 总则176 2.2 总体策划177 2.3阶段策划及实施178 2.4市场调查与前期策划179 2.5营销策划工作规X房地产全程策划标准182 第三章现场销售工作管理192 3.

6、1销售准备192 3.2现场销售过程193 第四章现场销售工作规X195 4.1销售准备工作195 4.2销售价格管理要点199 4.3销售合同X围与草拟注意事项201 4.4销售面积确定操作要点202 4.5销售工程设计装修注意事项204 4.6广告方案与实施操作206 4.7销售过程管理要点209 4.8房产价格折扣管理指引211 4.9销售收款指引214 第五章客户服务工作规X217 5.1客户服务部职责217 5.2客户资料管理指引218 5.3退换房办理指引220 5.4更名办理指引 222 5.5客户按揭代办指引224 第六章营销费用制度226 第一部分投资管理 第一章项目投资管理

7、制度 1 总则 1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。 1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。 2 项目投资建议 2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司X围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。 2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条

8、件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合项目建议书编制指引的规定。 2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。 3 项目投资论证 3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。 3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于： 1）宏观和微观投资环境分析； 2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析； 3）项目初步定位； 4）资金来源计划及融资方案； 5）投资估算； 6）经营效益分析等。 3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合项目可行性研究报告编制指引的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办

9、公会审查。 3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。 3.5项目可行性研究报告由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。 4 项目投资决策 4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。 4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种： 1）同意立项； 2）不同意立项； 3）推迟立项。 4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再

10、次提交总经理办公会审议。 4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。 4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。 5 项目并购及合资合作 5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。 5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。 5.3在项目运作过程中，所有

11、涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。 6 项目变更与调整 6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。 6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。 第二章项目投资管理工作流程图 第三章项目建议书编制指引 1 城市规划及发展简述 2 项目决策背景及摘要 2.1外部环境 1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规

12、划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 2.2内部因素 1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。 3 项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状 四至X围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，

13、土地的完整性，地质情况。 3.3项目周边的社区配套 3.4项目周边环境 3.5大市政配套 3.6规划控制要点 总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。 3.7土地价格 3.8土地升值潜力初步评估 3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。 4 法律及政策性风险分析 土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。 5 市场分析 区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。 6 主要经营指标分析 开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。 7 结论和建议