房地产开发公司全套管理制度完整版(拿来即用).docx

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1、房地产开发公司全套管理制度完整版(拿来即用) XX房地产开发有限公司企业管理制度全套文件 X X 房地产开发有限公司 2022年X月 目录 第1章投资与开发管理制度 (6) 1.1 项目投资与开发管理制度设计 (6) 1.1.1 企业项目投资管理制度 (6) 1.1.2 企业经营计划管理制度 (12) 1.2 项目投资与开发管理操作工具 (16) 1.2.1 项目阶段投资回收分析表 (16) 1.2.2 企业年度总体经营计划书 (17) 1.2.3 投资项目竞争分析调研表 (18) 1.2.4 项目开发成本费用估算 (19) 1.3 项目投资与开发管理管理工作流程 (21) 1.3.1 企业经

2、营决策管理流程 (21) 1.3.2年度经营计划编制流程 (23) 1.4 项目投资与开发管理方案设计 (24) 1.4.1年度经营计划方案 (24) 1.4.2 项目投资分析方案 (26) 1.4.3 项目拆迁安置方案 (31) 第2章设计管理制度 (36) 2.1 设计管理制度设计 (36) 2.1.1 工程设计管理制度 (36) 2.1.2设计图纸自审制度 (44) 2.2 设计管理操作工具 (45) 2.2.1工程项目设计任务单 (45) 2.2.2 设计任务修改审批表 (46) 2.2.3 设计任务修改审批表 (47) 2.2.4 设计跟踪检查记录单 (48) 2.2.5 设计输出文

3、件审查表 (49) 2.3房地产开发有限公司设计管理工作流程 (51) 2.3.1 图纸设计管理工作流程 (51) 2.3.2 设计变更管理工作流程 (53) 2.4 设计管理方案设计 (54) 2.4.1 工程设计合同书编制方案 (54) 2.4.2 工程计任务书编制方案 (62) 第3章造价管理制度 (67) 3.1 造价管理制度设计 (67) 3.1.1工程预结算管理细则 (67) 3.1.2 工程计量计价管理办法 (74) 3.2造价管理操作工具 (77) 3.2.1工程预算作业进度表 (77) 3.2.2单项工程计量一览表 (79) 3.2.3分项工程计价内控表 (80) 3.2.4

4、单项工程概、预算表 (81) 3.3 造价管理工作流程 (82) 3.3.2 工程竣工结算流程 (83) 3.4 造价管理方案设计 (85) 3.4.1 工程水电预结算办法 (85) 3.4.2 竣工结算社会审价方案 (86) 3.4.3项目付款审核审批办法 (89) 第4章工程施工管理制度 (92) 4.1 工程施工管理制度设计 (92) 4.1.1 项目经理部管理制度 (92) 4.1.2 项目招投标管理制度 (98) 4.1.3 工程承包商管理制度 (104) 4.1.4 工程监理管理制度 (117) 4.1.5 技术交底管理制度 (122) 4.1.6临时水电使用规定 (125) 4.

5、1.7工程签证管理制度 (127) 4.2 工程施工管理操作工具 (131) 4.2.1项目工程施工进度表 (131) 4.2.2建设工程招标申请书 (132) 4.2.3建设招标报价清单表 (134) 4.2.4 施工招标合同评审表 (135) 4.2.5 施工招标合同会签表 (136) 4.2.6施工组织设计报审表 (137) 4.2.7工程施工方案审批表 (138) 4.2.8工程施工进度计划表 (139) 4.2.9 进度调整计划审批表 (140) 4.2.10 建设工程开工申请单 (141) 4.2.11 技术交底三签记录表 (142) 4.2.12 施工工程量签证单 (143) 4

6、.2.13 周工程量统计表 (144) 4.2.14 工程管理日记表 (144) 4.3 工程施工管理工作流程 (145) 4.3.1 工程施工过程管理流程 (145) 4.3.2 工程进度控制管理流程 (147) 4.4 工程施工管理方案设计 (148) 4.4.1 施工组织总设计方案 (148) 4.4.2安全生产协议书模板 (152) 4.4.3给排水技术指导方案 (156) 4.4.4 施工技术管理方案 (167) 4.4.5 土方回填施工方案 (173) 4.4.6 工程成品保护方案 (176) 第5章绩效管理制度 (183) 5.1 房地产企业绩效管理制度设计 (183) 5.1.

7、1绩效考核管理制度 (183) 5.1.2 员工奖惩管理制度 (187) 5.2 房地产企业绩效考核表 (189) 5.2.2前期部经理考核表-1（关于投资） (191) 5.2.3前期部经理考核表-2（关于经营） (193) 5.2.4项目经理绩效考核量表 (194) 5.2.5水暖工程师绩效考核表 (196) 5.2.6工程项目预算员考核表 (197) 5.3 房地产企业绩效管理流程 (199) 5.3.1目标设定工作流程 (199) 5.3.2绩效管理工作流程 (200) 5.4 房地产企业绩效管理方案设计 (202) 5.4.1 项目经理绩效考核办法 (202) 5.4.2 工程技术人

8、员考核办法 (207) 第6章财务管理制度 (210) 6.1 员工借款管理制度 (211) 6.2 财务报销管理制度 (219) 6.3 发票管理制度 (233) 6.4 会计档案管理制度 (237) 6.5 统计管理办法 (248) 6.6 固定资产在建工程管理制度 (253) 6.7 低值易耗品管理规定 (266) 6.8 会计交接制度 (287) 6.9 成本核算管理制度 (291) 6.10 货币资金管理制度 (295) 6.11 内部结算管理制度 (327) 6.12 应收帐款管理制度 (333) 第7章行政人事管理制度 (344) 7.1 行政人事管理制度设计 (344) 7.1

9、.1 办公用品管理制度 (344) 7.1.2 会议管理制度 (346) 7.1.3 文书管理制度 (349) 7.1.4 印章管理制度 (352) 7.1.5 出差管理制度 (354) 7.1.6 档案管理制度 (357) 7.1.7 车辆管理制度 (362) 7.2 行政人事管理操作工具 (366) 7.2.1办公费用明细表 (366) 7.2.2 办公用品请购单 (367) 7.2.3办公用品领用表 (368) 7.2.4 办公设备登记表 (368) 7.2.5 固定资产登记表 (369) 7.2.6 图书借阅登记表 (369) 7.2.7 印章使用申请单 (370) 7.2.8 车辆使

10、用申请表 (370) 7.2.9 安全状况检查表 (371) 7.2.10会议申请表 (372) 7.3 行政人事管理工作流程 (374) 7.3.1行政经费控制流程 (374) 7.3.2 企业会议管理流程 (375) 7.4 行政人事管理方案设计 (376) 7.4.1 办公费用控制办法 (376) 7.4.2 车辆使用管理办法 (379) 第1章投资与开发管理制度 1.1项目投资与开发管理制度设计 1.1.1企业项目投资管理制度 第一章总则 第1条目的 为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现

11、企业战略目标，特制定本制度。 第2条使用范围 本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。 第3条投资管理的原则 本企业对投资的管理坚持以下三个原则。 （1）以事前控制为主，其他控制为辅。 （2）预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 （3）投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。 第4条管理职责 （1）项目前期部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 （2）商务部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。 （3）项目前期部负责编制项目投资建议书及投资项目立项审批等工作。 第二章投资的审批权限 6 第5条集团控股企业的投资审批权归企业，非控股企业由其董

12、事会确定。按照投资项目下管一级的原则，企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系，分级管理。 第6条企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计总规模不得超过其净资产的50%。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对外投资。 第7条固定资产投资项目审批权限 （1）投资在300万元以下的项目由企业自主决定，报企业项目前期部备案。 （2）投资在300万600万元的项目，由项目前期部调研、论证、审查后审批，报企业总经理办公室备案。 （3）投资在600万1 200万元的项目，由项目前期部咨询、论证、审查，报总经理审批

13、。 （4）投资在1 200万3 000万元的项目，由项目前期部论证审查后，由总经理审批，报董事会备案。 （5）投资在3 000万元以上的项目，由项目前期部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批。 第8条集团及控股企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下六个方面。 （1）对企业发展战略的影响。 （2）对企业经营的影响。 （3）主要风险和应对措施。 （4）企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。 7 （5）投资收益。 （6）税务论证。 第9条按规定必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何

14、实际投资之前，备齐以下资料，上报企业项目前期部。 （1）项目投资申请报告或建议书。 （2）投资企业对投资项目的投资决定或决议。 （3）项目可行性研究报告。 （4）有关合同、（协议）草案。 （5）资金来源及投资企业的资产负债情况。 （6）有关合作单位的资信情况。 （7）政府的有关许可文件。 （8）项目执行人的资格及能力等。 第10条企业项目前期部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征得企业主管领导的同意后，由项目前期部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。 第11条经初审认为基本可行的项目，在征求

15、主管领导意见后，由项目前期部会同有关部门提出召开投资审议会的建议。 第12条投资审议会的内容 （1）查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。 （2）对项目的疑点、隐患提出质疑。 （3）评价项目执行人的资格及能力等。 （4）提出项目的最终决策和建议等。 8 第13条总经理根据投资审议会对项目所做出的决议，签署审批意见。 第14条项目前期部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上报申请后，应在10个工作日内完成项目的审查与批复。 第15条凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后10天内向企业提交备案材料，包括可行性分析报告、合同及章程等。 第三章投资控制 第16条策

16、划阶段的投资控制 （1）项目前期部负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。 （2）设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由项目前期部从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，项目前期部编制项目实施计划，提交项目前期部评审；再由商务部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终由项目前期部形成项目详细可行性研究报告。 （3）项目前期部组织对项目详细可行性研究报告的评审工作，由总经理签署意见后提交董事会审批。 （4）立项后，依据投资估算和项目实施计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。 （5）项目前期部审核项目投资计划和筹资计划，总经理同意后提交董事会审批。 第17条

17、设计阶段的投资控制 （1）商务部依据项目详细可行性研究报告，提出成本控制目标。设计管理部根据该目标，编制设计任务书。 9 （2）设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交经济技术委员会评审。评审通过后，由总经理签署意见，提交董事会审批。 （3）项目前期部考察造价咨询单位，形成考察报告。经总经理批准后，项目前期部同造价咨询单位签订委托合同。 （4）商务部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因。如是设计原因，应返回设计单位重新设计；如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他原因，应做补充说明或解释。 （5）投资概算报告提交项目前期部评审通过后，经总经理批准，由设计管理部

18、与设计单位交底，委托编制施工图。 （6）项目前期部组织设计管理部、工程管理部和商务部共同讨论甲、乙供材的范围并做出甲供材料清单、价格，由商务部编制材料设备限价表。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位，由总经理批准并加以说明、备案。 （7）在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位需在一个月内做出预算书或标底，由商务部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在5%以内。 第18条施工阶段的投资控制 （1）根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量，由施工单位提出申请，报监理单位认可签字盖章后，转工程管理部核实当月实际完成工程量，工程管理部经理审定工程量，再转给

19、商务部。 （2）商务部重新核定施工单位的实际完成工程量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款，然后交给项目前期部审核，总经理审批； 10 最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。 第19条竣工阶段的投资控制 （1）商务部在接到工程竣工验收报告后，依据合同中的要求，通知承包方报工程决算书给监理单位，工程决算书应盖有其单位印章和签有编制人姓名。 （2）工程决算书经过监理单位初步核对后，由商务部委托造价咨询单位审计工程决算书。最后由商务部统一编制竣工决算书。 （3）商务部最终审定竣工决算书，确定工程造价，双方签字、盖章。商务部进行施工图预算对比分析，做

20、出工程造价成本分析报告，找出控制偏差，总结工作经验与教训。 第四章项目投资成本分析 第20条编制项目财务决算书 （1）财务部与施工单位核对工程款拨付情况。 （2）根据竣工决算书和工程款以及其他项目拨付情况，由财务部编制项目财务决算书，交总会计师审核。 第21条由财务部牵头，与商务部共同完成项目成本分析 （1）收集项目投资估算书、设计概算书、施工图预算书（或标底）、竣工决算书以及有关施工合同、订购合同等资料。 （2）根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）进行对比分析，找出差异，分析原因。 （3）编制项目成本分析报告，总结经验。 第22条项目前期部负责审核成本分析报告。 第23条总经理批准项目分析报告，报送董事会备案。 11