房地产物业设备管理工作手册.docx

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1、房地产物业设备管理工作手册 房地产物业设备管理工作 手册 Prepared on 22 November 2022 WI/SB-001设备管理组织架构图 A/0 1/1 WI/SB-002设备保修期管理办法 A/0 1/1 1.目的 规范设备保修期的管理工作。 2.适用范围 设备保修期的管理。 3.程序要点 国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为： 3.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件 规 定的该工程的合理使用年限。 3.1.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。3.1.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期

2、。 3.1.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 3.1.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 3.1.6 建设工程设备的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期 限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应 建议发展商适当延长保修期。 物业设备接管时，物业公司、发展商、保修单位三方应就设备保修期保修的 内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共 识，形成书面协议。保修期内，若保修单位提供的服务难以达到公司标准，适应 考评的需要时，保修工作之外的保养内容

3、管理处自己（或委托专业公司）完成。 设备保修期满，物业公司宜委托专业公司对设备进行维护保养，机电设备可 委托其做日常维护、一级保养、二级保养，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、 紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备维修，管理处应督促保修单位 解决。 保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处应在结算申请书上如实填写使 用方意见，并报公司工程部审核。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签 字。 4.相关文件与记录 无 WI/SB-003水电过户办理规定 A/0 1/1 1目的 规范水电过户办理的管理工作。 2适用范围 水电过户办理的管理 3程序要点 用电、用水由发展商过户到管理处应满足以下

4、条件： 3.1.1 各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合 要 求。 3.1.2 工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。 3.1.3 居民、商业用水电的分配比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合 理 数值者，已与发展商对多支出的水电费进行补贴事宜达成协议。 3.1.4 以住宅为主的小区，发展商已申请办理抄表到户。 3.1.5 原用电用水户结清已发生的水电费。 水电过户由公司工程部负责审核并办理合同会签手续。管理处应向发展商索 要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单 提交公司工程部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经工

5、程部审核管理处不得自行办理。每月底管理处工程班组填写好水电月度抄表记 录卡交管理处财务室保存。 4相关文件与记录 供用电合同 供水合同 供水合同执行单 QR-SB-033水电月度抄表记录卡 WI/SB-004水电过户审批流程 A/0 1/1 水电过户、抄表到户审批流程 WI/SB-005配电房管理规定 A/2 1/2 1目的 确保小区供电系统安全正常运行。 2适用范围 配电房的管理 3程序要点 职责 3.1.1 工程技术员负责配电房机电设备管理和值班。 3.1.2 停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。 3.1.3 值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。 注意事

6、项 3.2.1 复杂的倒闸操作，应执行操作票制度、监护制度，严禁两人同时倒闸以操作，免发生错误，高压环进、环出柜严禁操作。 3.2.2 操作及检修时应按规定使用电工绝缘鞋、绝缘手套、绝缘工具等。并应填写工作票或按命令执行，其方式有下列三种： 第一种工作方式：高压设备上工作需要全部停电或部分停电的；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施的。 第二种工作方式：带电作业和在带电设备外壳上工作的；控制盘和低压配电盘、配电箱、电源干线上工作的；二次结线回路上工作的；无需将高压设备停电者，非当值班人员用绝缘棒和电压互感器定相或用钳形电流表测量高压回路的电流工作的。 口头或电

7、话命令：第一种和第二种之外的其他工作方式。口头或电话命令，必需清楚正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。 3.2.3工作票一式填写两份，一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按时移交。在无人值班的设备上工作时，第二份工作票由工作许可人收执。一个工作负责人只能发一张工作票。 3.2.4工作票上所列的工作地点，以一个电气连接部分为限，如施工设备属于同一电位、位于同一楼层、同时停送电，且不会触及带电导体时，可允许在几个电气连接部分共用一张工作票。在几个电气连接部分上，依次进行不停电的WI/SB-005配电房管理规定 A/2

8、2/2 同一类型的工作，可以发给一张工作票。若一个电气连接部分或一个配电装置全部停电，则所有不同地点的工作，可以发给一张工作票、但要详细填明主要工作内容。几个班同时进行工作时，工作票发给一个总的负责人。 3.2.5 若至预定时间，一部分工作尚未完成仍须继续工作而不妨碍送电者，在送电前，应按照送电后现场设备带电情况，办理新的工作票，布置好安全措施后方可继续工作。 3.2.6工作票的有效时间，以批准的检修期为限。工作票至预定时间，工作尚未完成，应由工作负责人办理延期手续。 3.2.7 高低压柜开关状态应作好警示、标识。 3.2.8 室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在40以下，墙壁配挂温度计。 3.2.9 建立运行记录，每日巡查、并按规定填写配电房运行记录表，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，解决不了的问题书面报告公司工程部。 3.2.10 配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁变压器、空气开关超载运行。 3.2.11 保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。 3.2.12 保持配电房防鼠网完好，发现破损立即修复。 4.相关文件与记录 QR-SB-001操作票 QR-SB-002配电房运行记录表 QR-SB-028工作票