土地增值税的概述.pptx

《土地增值税的概述.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地增值税的概述.pptx（43页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第八章第八章 土地增值税土地增值税7/13/20221第一节第一节 土地增值税的概述土地增值税的概述n一、一、土地增值税的概念土地增值税的概念n二、土地增值税的产生二、土地增值税的产生n三、土地增值税的作用三、土地增值税的作用7/13/20222经济管理学院会计系经济管理学院会计系n一、土地增值税的概念一、土地增值税的概念u土地增值税是对有偿转让土地增值税是对有偿转让国有国有土地使用权、地上建筑物及其土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个附着物并取得收入的单位和个人人,就其转让所取得的增值额征就其转让所取得的增值额征收的一种税收的一种税.u（转让收入减扣除成本）（转让收入减扣除成

2、本）7/13/20223经济管理学院会计系经济管理学院会计系n二、土地增值税的产生二、土地增值税的产生u19941994年税制改革新开征的税种，年税制改革新开征的税种，国务院于国务院于19931993年年1212月月1313日发布日发布土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例u从从19941994年年1 1月月1 1日起施行日起施行7/13/20224经济管理学院会计系经济管理学院会计系三、增值税的特点n以转让房地产的增值额为计税依据。以转让房地产的增值额为计税依据。n征税面比较广征税面比较广n实行超率累进税率实行超率累进税率n实行按次征税实行按次征税7/13/20225经济管理学院会计系经济管理

3、学院会计系n四、土地增值税的作用四、土地增值税的作用n开征土地增值税的意义：开征土地增值税的意义：u是我国土地使用制度改革的需要是我国土地使用制度改革的需要 u抑制炒买炒卖、进行房地产投机获取暴抑制炒买炒卖、进行房地产投机获取暴利的行为利的行为,规范房地产市场交易秩序规范房地产市场交易秩序 u完善房地产交易市场的税收体系完善房地产交易市场的税收体系u合理调节土地增值收益合理调节土地增值收益,保证国家财政收保证国家财政收入入7/13/20226经济管理学院会计系经济管理学院会计系第二节纳税义务人与征税范围第二节纳税义务人与征税范围 n一、纳税义务人一、纳税义务人n土地增值税的纳税义务人是转让土地

4、增值税的纳税义务人是转让国有土国有土地使用权地使用权、地上建筑物及其附着物并取地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人得收入的单位和个人，包括内外资企业、，包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。行政事业单位、中外籍个人等。 7/13/20227经济管理学院会计系经济管理学院会计系二征税范围（熟悉）二征税范围（熟悉） n（一）（一）基本规定基本规定u1 1土地增值税的征税对象是指有偿转让国土地增值税的征税对象是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得增值收入的行为增值收入的行为u2土地增值税的征税范围常以三个标准来土地增值税的征税范围常以三

5、个标准来判定：判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生物是否发生产权产权转让。转让。标准之三：转让房地产是否取得收入。标准之三：转让房地产是否取得收入。 7/13/20228经济管理学院会计系经济管理学院会计系n（二）对以下具体事项的征税情况，判定如下：（二）对以下具体事项的征税情况，判定如下： n1.出售出售征。包括三种情况：征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；）取得国有土地使用

6、权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。）存量房地产买卖。 u2.继承、赠与继承、赠与 继承不征（无收入）；继承不征（无收入）；赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与义务人不征；非公益性赠与征。征。u3.出租出租不征（无权属转移）不征（无权属转移）u4.房地产抵押房地产抵押 抵押期抵押期不征；不征； 抵押期满偿还债务本息抵押期满偿还债务本息不征；不征； 抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债征。征。 7/13/20229经济管理学院会计系经济管理学院会计系u5.房地产交换房

7、地产交换 单位之间换房，有收入，单位之间换房，有收入， 征；征；个人之间互换个人之间互换自住房，自住房， 不征。不征。u6.以房地产投资、联营以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，房地产转让到投资联营企业， 暂免；暂免；将投资联营房地产再转让，将投资联营房地产再转让， 征。征。投资、联营的企业从事房地产，或房地产企业以其建造投资、联营的企业从事房地产，或房地产企业以其建造的商品房投资和联营的，征收土地增值税。的商品房投资和联营的，征收土地增值税。 u7.合作建房合作建房 建成后按比例分房自用，不征；建成后按比例分房自用，不征；建成后转让，征。建成后转让，征。 u8.企业兼并转让房地产企

8、业兼并转让房地产暂免暂免u9.代建房代建房不征（无权属转移）不征（无权属转移）u10.房地产重新评估房地产重新评估不征（无收入）不征（无收入） 7/13/202210经济管理学院会计系经济管理学院会计系n【例题例题】下列各项中，不属于土地增值税征税下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。范围的有（）。A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的并方的D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转

9、让以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的给其中一方的n【答案答案】ABC 7/13/202211经济管理学院会计系经济管理学院会计系第三节税率第三节税率 n土地增值税实行土地增值税实行四级超率累进税率四级超率累进税率，税率，税率表如下：表如下： n增值额占扣除项目金额比例增值额占扣除项目金额比例 税率税率速算扣除系数速算扣除系数 1 50%以下（含以下（含50%） 30% 0 2 超过超过50%100%（含（含100%） 40% 5% 3 超过超过100%200%（含（含200%）50% 15% 4 200%以上以上 60% 35% 7/13/202212经济管理学院会计系经济管理

10、学院会计系n【例题例题】某房地产公司转让写字楼收入某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%n【答案答案】An【解析解析】增值额占扣除项目金额比例增值额占扣除项目金额比例=（5000-4200）4200100%=19%，适用，适用第一级税率，即第一级税率，即30%。 7/13/202213经济管理学院会计系经济管理学院会计系第四节应税收入与扣除项目的确定第四节应税收入与扣除项目的确定n一、应税收入一、应税收入u包括货币、实物、其他收入。

11、包括货币、实物、其他收入。n二、确定增值额的扣除项目。二、确定增值额的扣除项目。（一）对于新建房地产转让（一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成本房地产开发成本 3.房地产开发费用房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其它扣除项目财政部规定的其它扣除项目 五项五项7/13/202214经济管理学院会计系经济管理学院会计系n新建住房扣除范围的具体规定新建住房扣除范围的具体规定1.取得土地使用权所支付的金额，包取得土地使用权所支付的金额，包括：括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付）纳税人

12、为取得土地使用权所支付的的地价款；地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定家统一规定交纳的有关费用交纳的有关费用。2.房地产开发成本房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用开发间接费用7/13/202215经济管理学院会计系经济管理学院会计系u3.房地产开发费用房地产开发费用-期间费用，即销期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目）纳税人能够按转让

13、房地产项目计算分摊计算分摊利息支出利息支出，并能提供金融机，并能提供金融机构的贷款证明的：构的贷款证明的：房地产开发费用房地产开发费用= 利息利息（不包含加息罚息，未通过银行（不包含加息罚息，未通过银行取得，只能按银行利息扣除）取得，只能按银行利息扣除） +（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房房地产开发成本）地产开发成本）5%以内以内 7/13/202216经济管理学院会计系经济管理学院会计系n【例题例题】支付的地价款为支付的地价款为280万元，开发成本为万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，万元，即（即

14、（280+520）5%，利息按实际发生数扣除。，利息按实际发生数扣除。n（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：的：u房地产开发费用房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的（取得土地使用权所支付的金额金额+房地产开发成本）房地产开发成本）10%以内以内n【例题例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为额为80万元，即（万元，即（280+520）10%，超限额部分，超限额部分不得扣除。不得扣除。 7/13/202217经济管理学院会计系经济管理学

15、院会计系u4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 营业税、城建税、教育费附加、印花税营业税、城建税、教育费附加、印花税 非房地产开发企业扣非房地产开发企业扣三税一费三税一费。 房地产开发企业只能扣房地产开发企业只能扣两税一费两税一费，印花，印花税从管理费用中扣除；税从管理费用中扣除；u5.财政部规定的其它扣除项目财政部规定的其它扣除项目（只适只适用房地产企业）用房地产企业）,避免投机的房地产行为避免投机的房地产行为从事房地产开发的纳税人可加计从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣的扣除：除：加计扣除费用加计扣除费用=（取得土地使用权支付的（取得土地使用权支付的金额金额+房地产开发成本

16、）房地产开发成本）20% 7/13/202218经济管理学院会计系经济管理学院会计系n【例题例题】某房地产开发公司整体出售了其新某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计付额和开发成本共计10000万元；该公司没有万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为例执行；该项目转让的有关税金为

17、200万元。万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和应扣除的房地产开发费用和其他扣除项目其他扣除项目的金额为（）。的金额为（）。nA.1500万元万元B.2000万元万元C.2500万元万元D.3000万元万元n【答案答案】D 7/13/202219经济管理学院会计系经济管理学院会计系u（二）对于存量房地产转让，可（二）对于存量房地产转让，可扣除：扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格。评估价格评估价格=重置成本价重置成本价成新度折成新度折扣率扣率2.取得土地使用权所支付的地价取得土地使用权所支付的地价款和按国

18、家统一规定交纳的有关款和按国家统一规定交纳的有关费用。费用。3.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。7/13/202220经济管理学院会计系经济管理学院会计系第五节应纳税额的计算（熟悉）第五节应纳税额的计算（熟悉） n一、增值额（计税依据）一、增值额（计税依据）u土地增值额土地增值额=转让收入转让收入-扣除项目金额扣除项目金额u在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则形之一的，则按照房地产评估价格按照房地产评估价格计算征收土计算征收土地增值税：地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的

19、；提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。又无正当理由的。4.存量房地产转让。存量房地产转让。 7/13/202221经济管理学院会计系经济管理学院会计系n二、应纳税额计算二、应纳税额计算u应纳税额应纳税额=增值额增值额适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数u1、扣除项目；、扣除项目；2、计算土地增值额；、计算土地增值额；3、计算、计算土地增值率；土地增值率；确定税率确定税率4、运用公式计算、运用公式计算n【例题例题】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收某房地产开发公司转让一幢写字楼

20、取得收入入1000万元。已万元。已 知该公司为取得土地使用权所支付知该公司为取得土地使用权所支付的金额为的金额为50万元，房地产开发成本为万元，房地产开发成本为200万元，房地万元，房地产开发费用为产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司万元。该公司应缴纳的土地增值税为（）。应缴纳的土地增值税为（）。A.180万元万元B.240万元万元C.300万元万元D.360万元万元n【答案答案】B 7/13/202222经济管理学院会计系经济管理学院会计系n【例题例题】某工业企业某工业企业2011

21、年转让一幢新建办公楼取年转让一幢新建办公楼取得收入得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元万元（其中印花税金（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值万元）。该企业应缴纳土地增值税（）。税（）。A.96.75万元万元B.97.50万元万元C.306.75万元万元D.307.50万元万元n【答案答案】Cn【解析解析】扣除项目金额扣除项目金额=3700+277.5=3977.5万元万元,土土地增值额地增值额=5000-3977.5=1022.5万元万元,增值额与扣除增值

22、额与扣除项目比率项目比率=1022.53977.526%，适用税率为，适用税率为30%，扣除率为扣除率为0，应纳土地增值税，应纳土地增值税=1022.530%=306.75万元。万元。 7/13/202223经济管理学院会计系经济管理学院会计系n【例题例题】某市轿车生产企业为增值税一般纳税人，某市轿车生产企业为增值税一般纳税人，2009年度账面记载注册资本年度账面记载注册资本10000万元、职工万元、职工1200人，人，当年相关经营情况如下：当年相关经营情况如下：（1）（）（4）增值税与消费税业务）增值税与消费税业务（5）转让）转让10年前年前建成建成的旧生产车间，取得收入的旧生产车间，取得收

23、入1200万元，该车间的原值为万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用万元，发生其他相关费用20万元；万元；（6）转让一块土地使用权，取得收入）转让一块土地使用权，取得收入560万元。万元。年初取得该土地使用权时支付金额年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时万元，转让时发生相关费用发生相关费用6万元；万元；7/13/20

24、2224经济管理学院会计系经济管理学院会计系要求：按下列顺序回答问题：要求：按下列顺序回答问题：（1）分别计算该企业）分别计算该企业2009年应缴纳的消年应缴纳的消费税、增值税、营业税、城市维护建设税和费税、增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税教育费附加、土地增值税7/13/202225经济管理学院会计系经济管理学院会计系n【答案答案】土地增值税：土地增值税：转让旧生产车间的土地增值额转让旧生产车间的土地增值额=1200-150030%-80-20-12005%（1+7%+3%）=1200-450-80-20-66=1200-616=584（万元）（万元）增值率增值率=584

25、616100%=94.81%应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税=58440%-6165%=233.6-30.8=202.8（万元）（万元）转让土地使用权的土地增值额转让土地使用权的土地增值额=560-420-6-（560-420）5%（1+7%+3%）=560-433.7=126.3（万元）（万元）增值率增值率=126.3433.7100%=29.12%应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税=126.330%=37.89（万元）（万元）合计应纳土地增值税合计应纳土地增值税=240.69（万元）（万元） 7/13/202226经济管理学院会计系经济管理学院会计系链接：单位和个人销售或转让其购置的不链接：

26、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（转售）余原价后的余额为营业额。（转售）余额扣税额扣税7/13/202227经济管理学院会计系经济管理学院会计系第六节税收优惠（了解）第六节税收优惠（了解） n一、对建造普通标准住宅的税收优惠一、对建造普通标准住宅的税收优惠u纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额过扣除项目金额20%，免征土地增值税。，免征土地增值税。普通住宅普通住宅 增值率增值率20%以内

27、以内u增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额20%20%的，应就其全的，应就其全部增值额征收土地增值税。部增值额征收土地增值税。7/13/202228经济管理学院会计系经济管理学院会计系u这里所称这里所称“普通标准住宅普通标准住宅”，是指按所在地一，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。般民用住宅标准建造的居住用住宅。u高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标推住高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标推住宅。宅。u普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。省、自治区、直辖市人民政府规定。n对于纳税人既建普通标准住宅又

28、搞其他房地对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。普通标准住宅不能适用这一免税规定。7/13/202229经济管理学院会计系经济管理学院会计系n【例题例题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。关规定的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税的，减半征收土地增值

29、税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额过扣除项目金额20%的，免征土地增值税的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税（收土地增值税（2004年）年）n【答案答案】B、D 7/13/20

30、2230经济管理学院会计系经济管理学院会计系n二、对国家征用收回的房地产的税收优惠二、对国家征用收回的房地产的税收优惠u因国家建设需要依法征用、收回的房地产，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征免征土地增值税。土地增值税。u因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。地增值税。n三、对个人转让房地产的税收优惠三、对个人转让房地产的税收优惠u个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满

31、房，经向税务机关申报核准，凡居住满5 5年或年或5 5年年以上的，免予征收土地增值税；以上的，免予征收土地增值税；u居住满居住满3 3年未满年未满5 5年的，年的，减半征收减半征收土地增值税。土地增值税。u居住未满居住未满3 3年的，按规定年的，按规定计征土地增值税计征土地增值税。7/13/202231经济管理学院会计系经济管理学院会计系第七节征收管理与纳税申报（了解） n一、土地增值税的征收管理一、土地增值税的征收管理n二、房地产企业土地增值税清算二、房地产企业土地增值税清算n1、清算单位、清算单位n（1）国家有关部门审批的房地产开发项目为单位，）国家有关部门审批的房地产开发项目为单位，对于

32、分期开发的，以分期项目对于分期开发的，以分期项目n（2）开发项目中的普通住宅和非普通住宅应分开核）开发项目中的普通住宅和非普通住宅应分开核算算7/13/202232经济管理学院会计系经济管理学院会计系n2、清算条件、清算条件n纳税人应该进行清算的条件纳税人应该进行清算的条件n（1）项目全部竣工，完成销售；（）项目全部竣工，完成销售；（2）整体转让）整体转让未竣工的项目；（未竣工的项目；（3）直接转让土地使用权的）直接转让土地使用权的n主管税务机关可要求项目清算的条件主管税务机关可要求项目清算的条件u（1）已竣工验收的项目，已转让的房地产面积占）已竣工验收的项目，已转让的房地产面积占85%，或虽

33、未占，但其予以出租或自用的，或虽未占，但其予以出租或自用的u（2）取得销售许可证满三年未销售完毕的）取得销售许可证满三年未销售完毕的u（3）纳税人申请注销税务登记但未办理税务未清算）纳税人申请注销税务登记但未办理税务未清算的。的。u（4）省税务机关规定的其他情况。）省税务机关规定的其他情况。7/13/202233经济管理学院会计系经济管理学院会计系n3、非直接销售和自用房地产的收入确定、非直接销售和自用房地产的收入确定n（1)视同销售：用于职工福利、奖励、视同销售：用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等资产等n本企业同地区、同年度销售的同

34、类房地本企业同地区、同年度销售的同类房地产平均售价产平均售价n主管税务机关评定主管税务机关评定n（2）自用或出租时不征）自用或出租时不征7/13/202234经济管理学院会计系经济管理学院会计系n4、土地增值税的扣除项目、土地增值税的扣除项目n（1）同正常纳税规定，提供有效凭证（）同正常纳税规定，提供有效凭证（2）清算时报送的前期工程费、建筑安装费、基清算时报送的前期工程费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费用的资料不符合要求础设施费、开发间接费用的资料不符合要求的，地税局核定单价计算（的，地税局核定单价计算（3）与项目配套的）与项目配套的公共设施产权归业主的，费用可扣除；建成公共设施产权归业

35、主的，费用可扣除；建成户转让给非赢利组织的可扣除；建成后有偿户转让给非赢利组织的可扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，扣除成本转让的，应计算收入，扣除成本n（4）装修费用可计入成本；预提费用不能）装修费用可计入成本；预提费用不能扣除扣除n（5）属于多个房地产开发项目共同的成本费）属于多个房地产开发项目共同的成本费用，按比例方法或其他扣除用，按比例方法或其他扣除7/13/202235经济管理学院会计系经济管理学院会计系n5、土地增值税的报送及审核、土地增值税的报送及审核n土地增值税的核定土地增值税的核定n按不低于预征率的征收率核定征收：按不低于预征率的征收率核定征收：n（1）未按规定设置帐簿的；

36、（）未按规定设置帐簿的；（2）擅自）擅自销毁账簿；（销毁账簿；（3）帐目混乱；（）帐目混乱；（4）逾期）逾期未清算的未清算的n（5）申报的计税依据明显偏低。）申报的计税依据明显偏低。7/13/202236经济管理学院会计系经济管理学院会计系n6、清算后再转让房地产n扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本*销售面积n单位建筑面积成本费用=清算时的扣除面积总额/清算的总建筑面积。7/13/202237经济管理学院会计系经济管理学院会计系n三、申报时间：三、申报时间：u纳税人签订房地产转让合同后纳税人签订房地产转让合同后7日内。日内。n四、纳税地点：四、纳税地点：u房地产所在地（即房地产坐落地）主管

37、房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关。税务机关。 n向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书书,土地转让、房产买卖合同土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料与转让房地产有关的资料7/13/202238经济管理学院会计系经济管理学院会计系本章重点n征税范围n税额计算（税率、扣除项目、计算步骤）7/13/202239经济管理学院会计系经济管理学院会计系n府城房地产开发公司为内资企业，公司于府城房地产开发公司为内资企业，公司于2008年年1月月2011年年2月开发月开发“东丽家园住宅项目，发生相关

38、业务如下：东丽家园住宅项目，发生相关业务如下：(1)2008年年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款l7 000万元，并规定万元，并规定2008年年3月月1曰动工开发。由于公司资金短缺，于曰动工开发。由于公司资金短缺，于2009年年5月才开始动工。因超过期限月才开始动工。因超过期限l年未进行开发建设，被政府相关部门按照规年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款定征收土地受让总价款20的土地闲置费。的土地闲置费。(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和问接支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、

39、公共配套设施费和问接开发费用合计开发费用合计2 450万元。万元。 (3)2010年年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3 150万元，万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的根据合同约定当期实际支付价款为总价的95，剩余，剩余5作为质量保证金作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。(4)发生销售费用、管理费用发生销售费用、管理费用1 200万元，向商业银行借款的利息支出万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息l

40、50万元，已取得相关凭证。万元，已取得相关凭证。(5)2010年年4月开始销售，可售总面积为月开始销售，可售总面积为45 000m2，截止，截止2010年年8月底销月底销售面积为售面积为40 500m2，取得收入，取得收入40 500万元；尚余万元；尚余4 500m2房屋未销售。房屋未销售。(6)2010年年9月主管税务机关要求房地产开发公司就月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园东丽家园”项目进项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。(7)2011年年2月底，公司将剩余的月底，公司将剩余的4 500m

41、2房屋打包销售，收取价款房屋打包销售，收取价款4 320万元。万元。(其他相关资料：当地适用的契税税率为其他相关资料：当地适用的契税税率为5；城市维护建设税；城市维护建设税税率为税率为7：教育费附加征收率为教育费附加征收率为3；其他开发费用扣除比例为；其他开发费用扣除比例为5)7/13/202240经济管理学院会计系经济管理学院会计系n要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。合计数。 (1)简要说明主管税务机关于简要说明主管税务机关于2010年年9月要求府城房地产开发公司对该月要求府城房地产开发公司对该

42、项目进行土地增值税清算的理由。项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除扣除? (3)计算计算2010年年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算计算2010年年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理何进行税务处理? (6)计算计算

43、2010年年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算计算2010年年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算计算2010年年9月进行土地增值税清算时的增值额。月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算计算2010年年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算计算2011年年2月公司打包销售的月公司打包销售的4 500m2房屋的单位建筑面积成本房屋的单位建筑面积成本费用。费用。 (11)计算计算2011年年2月公司打包

44、销售的月公司打包销售的4 500m2房屋的土地增值税。房屋的土地增值税。7/13/202241经济管理学院会计系经济管理学院会计系n【答案及解析答案及解析】（1）府城房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，）府城房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：4050045000100%=90%，超过了，超过了85%。所以，主管税务。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。机关可要求纳税人进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占已竣工验收的房地产

45、开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85以上，主管税务机关可以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。要求纳税人进行土地增值税清算。（2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。（3）2010年

46、年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额额=（17000+170005%）90%=16065（万元）（万元）（4）2010年年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额额=（2450+3150）90%=5040（万元）（万元）（5）公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于）公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。公司发生的借款利息费用，在计算企业所得税时，对于超过公司发生的借款利息费用，在计算企业所得

47、税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除。贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除。7/13/202242经济管理学院会计系经济管理学院会计系n（6）2010年年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用=（600-150）90%+（16065+5040）5%=405+1055.25=1460.25（万元）（万元）（7）2010年年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加附加=405005%（1+7%+3%）=2227.5（万元）（万元）（8）可以扣除的项目金额）可以扣除的项目金额=16065+5040

48、+1460.25+2227.5+（16065+5040）20%=29013.75（万元）（万元）增值额增值额=40500-29013.75=11486.25（万元）（万元）（9）增值率）增值率=11486.2529013.75=39.59%2010年年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税=11486.2530%=3445.88（万元）（万元）（10）单位建筑面积成本费用）单位建筑面积成本费用=29013.7540500=0.72（万（万元）元）（11）可以扣除的项目金额）可以扣除的项目金额=0.724500=3240（万元）（万元）增值额增值额=4320-3240=1080（万元）（万元）增值率增值率=10803240100%=33.33%公司打包销售的公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税房屋的土地增值税=108030%=324（万元）。（万元）。7/13/202243经济管理学院会计系经济管理学院会计系