中华全国律师协会律师办理拆迁法律业务操作指引.docx

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1、中华全国律师协会律师拆迁法律业务操作指引六届全国律协七次常务理事会审议通过二七年七月二十目 录 第一章 总那么 第二章 房屋拆迁前准备中的律师实务 第一节 一般规定 第二节 律师代理拆迁人、拆迁在房屋拆迁前准备阶段的工作 第三节 律师代理被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁前准备阶段的工作 第三章房屋拆迁评估中的律师实务 第一节 一般规定 第二节 拆迁估价机构确实定 第三节 拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容 第四章 城房屋拆迁补偿与安置中的律师实务 第一节 一般规定 第二节 拆迁补偿安置协议 第三节 被拆迁房屋面积确实定 第四节 被拆迁房屋安置 第五节 特殊对象的补偿与安置 第六节 货币补偿款的

2、分配 第五章房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务 第一节 一般规定 第二节 裁决申请与受理阶段 第三节 裁决审理阶段 第四节 行政强迫执行阶段 第六章农村房屋拆迁中的律师实务 第一节 一般规定 第二节 集体土地的征收征用及补偿 第三节 农村房屋拆迁补偿安置 第四节 农村房屋拆迁评估 第七章行政复议与诉讼的律师实务 第一节 一般规定 第二节拆迁行政复议 第三节拆迁诉讼 第四节 律师在拆迁诉讼中的举证 第八章附那么 第一章 总那么 1. 制订目的 为进步律师承办房屋拆迁业务的效劳程度指导律师与房屋拆迁相关的诉讼和非诉讼业务根据?物权法?土地理法?等法律、法规、规章和人民相关解释结合拆迁业务操作流程和经

3、历制定本指引。本指引供律师在拆迁法律效劳业务中参考和借鉴并非强迫性规定。 2. 概念界定 2.1 城房屋拆迁是指经依法容许拆迁人对城规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出对房屋及附属物进展撤除的法律行为。 2.2 农村房屋拆迁是指经依法容许拆迁人对城规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出对房屋及附属物进展撤除的法律行为。 2.3 拆迁人是指依法获得房屋拆迁容许证的。 2.4 拆迁：获得依法拆迁资质的房屋拆迁企业。 2.5 被拆迁人是指被撤除房屋的所有人和使用人。 2.6 房屋承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的和个人。 2.7

4、违章建筑是指依法应予以无偿撤除的建筑物。 3. 律师拆迁法律业务的根本原那么 拆迁关系到社会稳定和广阔被拆迁人的切身利益律师拆迁法律业务应遵循如下原那么： 3.1 忠诚负责原那么。律师拆迁法律业务应不受任何及其他组织和个人的干预依法维护法律的正确施行和委托人的合法权益。 3.2 专业精湛原那么。律师拆迁法律业务应掌握拆迁专业知识和业务操作的相应才能和程度以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律效劳。 3.3 勤勉敬业原那么。律师拆迁法律业务应勤于学习、勤于考虑恪尽职守根据委托人的要求在与委托人约定的限内完成各项受托法律业务。 3.4 支持合理补偿原那么。律师拆迁法律业务应当支持被拆迁人的合

5、理补偿要求其合理补偿的底线是：被拆迁人原有居住程度不因拆迁而降低。 4. 律师拆迁法律业务的前提和要求 4.1 律师拆迁法律业务应在核实委托人的主体资格并充分理解受托事项的详细情况后与委托人制作谈话笔录分析利弊告知法律风险。 4.2 律师须与委托人签订委托协议在获得委托人的合法授权后在受托权限内依法履行职责不得损害委托人的合法权益。 4.3 律师拆迁法律业务应把有利于社会稳定作为自己的社会责任把维护被拆迁人的合法权益、促进矛盾化解、构建和谐社会作为拆迁法律业务的工作要求。 4.4 律师在拆迁法律业务中应保守所知悉的机、委托人的商业机和个人隐私。 5. 本操作指引的业务适用范围 本操作指引适用于

6、律师代理与拆迁相关的诉讼和非诉讼法律业务。主要适用于律师在提供拆迁法律咨询、受托调查、起草并修改拆迁方案与方案、起草并修改各类法律文书、出具专项法律书、培训拆迁理与施行人员、代理、拆迁人、拆迁、被拆迁人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人参与拆迁评估活动、参与听证及会谈活动、参与行政裁决活动、参与强迫拆迁活动、参与行政复议活动、参与仲裁活动、参与诉讼活动等法律效劳。 涉及设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使领馆房屋的拆迁法律效劳不适用本操作指引。 第二章 房屋拆迁前准备中的律师实务 第一节 一般规定 本章所称前准备阶段是指截至房屋拆迁容许证之日前的阶段。 1房屋拆迁的前提条件 法律规定凡需

7、要拆迁房屋的建立应当向拟拆迁房屋所在地的、拆迁主行政提出申请获得行政容许前方可施行拆迁房屋。其中在城拆迁容许的形式为?房屋拆迁容许证?农村为拆迁容许证或征收批准。 2概念界定 2.1 搬迁限是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者行政裁决中规定的被拆迁人腾出房屋完成搬迁事宜的限。 2.2 拆迁限是指拆迁容许证设立的施行拆迁活动的限。 第二节 律师代理拆迁人、拆迁在房屋拆迁前准备阶段的工作1. 律师代理拆迁人、拆迁在房屋拆迁前准备阶段的工作： 1.1 核实拟拆迁地段的土地性质以确定是适用城还是农村房屋拆迁的程序。 1.2 核实拆迁人、拆迁的主体资格与资质核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁

8、人与拆迁签订的拆迁委托合同建筑.12核实用于产权调换房源的数量是否到达拆迁范围被拆迁人总户数的70用于产权调换房源是否符合质量平安及是否到达当地公共建筑设施配套要求。 2律师代理拆迁人、拆迁在城房屋拆迁前准备阶段应当慎重注意的问题： 2.1 律师应提示委托人拆迁主行政不得作为拆迁人也不得承受委托施行拆迁。 2.2 律师应提示委托人不得采用恫吓、胁迫以及停水、停电、停顿供气、供热等手段施行拆迁。 2.3 律师应提示委托人须按照房屋拆迁容许证确定的拆迁范围施行拆迁不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁范围的应当按规定规划、土地批准手续并向颁发该拆迁容许证的拆迁主行政申请变更拆迁范围。 2.4

9、律师须提示委托人要在拆迁限内完成拆迁。确需延长拆迁限的应当在拆迁限届满日的15日前向拆迁主行政提出延拆迁申请区、房地应当在收到延拆迁申请之日起10日内给予答复。 2.5 律师应提示委托人建立工程假设在拆迁限内发生转让应当经拆迁主行政同意后房屋拆迁容许证变更手续；拆迁主行政应当将变更后的房屋拆迁容许证的相关内容予以。建立工程转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权利、义务履行完毕的由受让人继续履行；工程转让人与受让人应当书面被拆迁人、房屋承租人并自转让合同签订之日起30日内予以。 2.6 律师应提示委托人拆迁补偿安置方案要符合的方针政策和法律规定的及本地的实际情况。如存在可能严重损害被拆

10、迁人合法权益的情况经提示委托人回绝调整的律师应解除委托。 第三节 律师代理被拆迁人、房屋承租人在城房屋拆迁前准备阶段的工作 1 核实拆迁人、拆迁的主体资格与资质核实拆迁工作人员的上岗证。 2核实拆迁人是否已合法获得国有土地使用权批准。 3核实拆迁人是否已合法获得建立工程批准。 4核实拆迁人是否已合法获得建立用地规划容许证。 5核实拆迁容许证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁限等事项并准确无误且委托人在该拆迁范围内。 6参加制定拆迁方案或是否作出拆迁容许的听证会发表律师。 7核实拆迁方案与拆迁方案的合法性、合理性、完好性、可行性拆迁方案与方案除了说明拆迁根据之外还应说明如下事项： 7.1 拆迁四至范

11、围； 7.2 拆迁房屋总建筑面积分别列出居住房屋与非居住房屋的详细数量公房、私房、产和代产的详细数量； 7.3 拆迁户数； 7.4 拆迁限； 7.5 拆迁范围有无分施行拆迁的情况； 7.6 拆迁补偿安置资金总额的； 7.7申请拆迁容许证时首补偿安置资金到位数额、用于产权调整房屋的面积量与价值量及后续资金分到位方案； 7.8 施行拆迁的方式。 8核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户前述存款金额不得低于应占补偿安置资金总额的比例该存款金额与安置用房价值之和缺乏补偿安置资金总额的建立应当在拆迁方案中明确资金分到位的时间。 9核实用于产权调整房源的产权是否明晰、无权利负担。 10核实用于

12、产权调整房源的数量是否到达拆迁范围被拆迁人要求调换的数量安置房源是否符合质量平安及是否到达当地公共建筑设施配套要求。 11奖励措施。 12对特殊问题的应急。 第三章 房屋拆迁评估中的律师实务 第一节 一般规定 概念界定 1. 房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对房地产价格进展的评估。 2. 房屋拆迁估价时点为房屋拆迁容许证颁发之日农村房屋拆迁评估为征地公揭露布之日。拆迁分施行的以当房屋拆迁容许证颁发之日为房屋拆迁估价时点。 3. 房屋拆迁估价的有效为房屋拆迁容许证的拆迁限。 第二节 拆迁估价机构确实定 1房屋拆迁估价机构的从业资格 律师应提示

13、委托人：从事房屋拆迁估价的房地产估价机构应当具有经拆迁主依法核准的房屋拆迁估价资格。未获得房屋拆迁估价资格的房地产估价机构不得承受房屋拆迁估价委托、出具估价或价格咨询。跨从事房屋拆迁估价的房地产估价机构应当向当地拆迁主依法备案。 2房屋拆迁估价机构的产生 根据有关规定估价机构的产生有三种方式一般采取被拆迁人投票的方式也可以由拆迁当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。 采取投票方式的根据结果按照简单多数的原那么一般情况下得票数第一位的为拆迁范围的估价机构第二位的为重新估价机构。拆迁人应将投票结果进展。采用协商或抽签方式确定估价机构的可同时确定重新估价机构。 3拆迁估价委托 同一拆迁范围内一

14、般情况下只能委托一家估价机构进展估价并与其签订书面的房屋拆迁估价委托合同。在签订房屋拆迁估价委托合同时律师应核实如下内容： 3.1 核实双方当事人的主体资格。 3.2 委托范围是否是在房屋拆迁容许证确定的拆迁范围内。 3.3 委托估价的被拆迁房屋的性质、用途、面积。 3.4 估价的价值及估价方式。 3.5 需要双方当事人提供的资料及提供方式。 3.6 估价的交付日。 3.7 酬金及支付方式。 3.8 违约责任。 3.9 争议的解决方式。 3.10 其他需要约定的事项。第三节 拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容 1. 拆迁估价过程中律师工作的一般内容： 1.1 核实估价机构及估价人员的资质、综

15、合实力、社会信誉。 1.2 对估价机构确定程序的合法性进展核实。律师应提示委托人投票确定估价机构的拆迁人有将投票结果进展的义务。而拆迁主可对投票、抽签过程进展监视并可以要求纪检和基层组织等共同监视。 1.3 对拆迁估价委托合同的性、合法性进展核实。 1.4核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系或者是否是拆迁当事人。 1.5 对估价的形式与内容进展核实。包括履行拆迁估价委托合同的情况、估价内容的性与合法性、房屋拆迁估价时点及估价的有效限以及是否由专职注册房地产估价师签字。 1.6 对估价机构初步估价结果和送达分户估价的程序合法性进展核实。 1.7 如委托人对估价有疑问或异议的协助委托人

16、向原估价机构询问、申请复核或者另行委托估价机构重新评估。 1.8 对委托人就原估价机构的估价结果、复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致时律师可以协助委托人在收到估价、复估结或重估后的15日内向房地产价格评估专家会申请技术鉴定。 1.9 对房地产价格评估专家会成员是否与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是否是拆迁当事人进展核实。 1.10律师应提示委托人假设房地产价格评估专家会认为估价不合法、不、不合理的由专家会指定其中一家估价进展再估价；而拆迁当事人对再估价仍有争议的可以重新向专家会申请鉴定。 2. 拆迁估价过程中律师为拆迁人提供法律效劳的本卷须知： 2.1

17、 律师应提示委托人须如实向估价机构提供估价所需资料协助估价机构开展现场查勘等工作。 2.2 律师应提示委托人将分户估价送交被拆迁人。 2.3 律师应提示委托人拆迁估价的价值为公开价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。委托拆迁估价应当明确被拆迁房屋的性质包括用途下同和面积。 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的可以按照协商结果进展评估。 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的应当向城规划行政主部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的可以向按照?房产测绘理?设立的房

18、屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的可以委托具有房产测绘资格的房产测绘测算。 2.4 律师应提示委托人处理好与被拆迁人的关系切忌态度僵硬不得授意评估机构作出偏离客观公正的评估结果。 3. 拆迁估价过程中律师为被拆迁人提供法律效劳的本卷须知： 3.1 律师应提示委托人须充分调查候选估价机构的资质与信誉调查估价机构及估价人员与拆迁人是否有利害关系或者是否是拆迁人建议被拆迁人慎重选择评估机构。 3.2 律师应提示委托人如实向估价机构提供估价所需资料配合估价机构开展现场查勘等工作。拆迁估价的价值为公开价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 委托拆迁估价应当明确被拆迁房屋的性质包括用

19、途下同和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的可以按照协商结果进展评估。 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的应当向城规划行政主部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的可以向按照?房产测绘理?设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的可以委托具有房产测绘资格的房产测绘测算。 3.3 律师应提示委托人回绝评估或回绝申请重新评估、鉴定的法律后果。 4. 拆迁估价过程中律师为估价机构提供法律效劳的本卷须知： 4.1 对估价工作程序的合法性进展核实。核实

20、包括房地产估价人员是否持证上岗；对被拆迁房屋进展实地查勘是否有实地查勘记录、和被拆迁房屋状况的照片及录像；实地查勘记录是否由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 4.2 律师应提示委托人承受房屋拆迁估价委托后处理好与拆迁人、被拆迁人的关系客观公正评估。未经容许不得转让、变相转让受托的估价业务。 4.3 核实委托人是否按照拆迁估价委托合同约定的时间和要求完成估价向拆迁人出具估价包括分户估价。律师应提示委托人如未按照约定的时间和要求完成估价或者估价失实的应当承担相应的责任。 4.4 律师应提示委托人拆迁估价的价值为公开价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。估价一般应当采用比较法。不

21、具备采用比较法条件的可以采用其他估价并在估价中充分说明原因。对拆迁人、被拆迁人就估价提出的疑问向其作充分解释解释内容包括拆迁估价的根据、原那么、程序、参数选取和估价结果产生的过程。 4.5 律师应提示委托人估价机构应当配合专家会的鉴定工作向专家会提供估价、估价技术及鉴定所需的其他有关资料。 4.6 律师应提示委托人拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质、用途和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属的记载为准；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的可以按照协商结果进展评估。 第四章 房屋拆迁补偿与安置中的律师实务 第一节 一般规定 概念界定 本章所涉的以下词语的定义分别为

22、： 1 房屋拆迁补偿安置协议是指拆迁人与被拆迁人、房屋承租人按照法律规定就补偿安置和房屋撤除的有关问题所达成的协议。 2. 价值房屋调换是指实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。 3 面积房屋调换是指拆迁居住房屋实行以房屋建筑面积为根底在应安置面积内不结算差价的产权房屋调换。 4 异地安置是拆迁人以拆迁范围外的房屋与被拆迁人进展产权调换所以又可称为异地产权调换。 5 就地安置是指拆迁人以拆迁范围内的房屋与被拆迁房屋进展产权调换所以又称为回迁安置。 6 最低补偿单价是指被撤除房屋同区域已购公有居住房屋上交易的平均单价本指引所称的单价是指每平方米建筑面积的价格。 适用范围 本章适用于城房屋拆迁

23、补偿与安置实务操作集体土地的房屋拆迁补偿与安置不适用本章。 第二节 拆迁补偿安置协议 1. 拆迁补偿的方式 拆迁补偿的方式有两种：既可以实行货币补偿也可以实行产权调换；产权调换可以实行以房屋建筑面积为根底结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。 律师要提示委托人被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的只能实行产权调换被拆迁人不能选择货币补偿。 2. 订立拆迁补偿安置协议的主体 由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别故拆迁私有房屋的拆迁人应当与

24、房屋所有人订立拆迁补偿安置协议而拆迁公有房屋的拆迁人应当与房屋使用权人订立拆迁补偿安置协议。 拆迁租赁房屋的拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议；符合以下情形之一的拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议： 2.1 拆迁执行规定租金的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的。 2.2 拆迁执行规定租金的私有居住房屋的。 2.3 拆迁房部门依法代的房屋的。 2.4 拆迁团体委托房部门代为经租的房屋的。 上述所称的执行规定租金的私有出租居住房屋包括由房部门代为经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房部门代为经租的居住房屋以及1983年12月17日?城私有房屋理?施行前

25、已经建立租赁关系执行规定租金且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。 3. 拆迁补偿安置协议的内容 签订拆迁补偿安置协议要注意协议应包括以下内容： 3.1 订立协议的主体。 3.2 被撤除房屋的位置、性质、建筑面积。 3.3 补偿安置方式。 3.4 货币补偿金额。 3.5 搬迁限。 3.6 违约责任。 3.7 争议的处理。 3.8 需要约定的其他事项。 律师要注意假设是实行房屋调换的拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间、是否补差价等事项拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。拆迁居住房屋以房调换的拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置

26、协议中根据建立情况约定过渡并遵守过渡的约定。过渡内由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处的拆迁人还应支付过渡内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费那么由价格主部门会同房地资源制定。 如当地对协议有备案要求的律师应提示拆迁人应当按当地规定将其订立的所有拆迁补偿安置协议报拆迁主备案。 第三节 被拆迁房屋面积确实定 1. 被拆迁房屋面积确实定 被拆迁房屋建筑面积一般以房地产权证记载的建筑面积为准实际面积与产权证不一致的除违章建筑外应以实际为准。无房地产权证的以相关批准记载的建筑面积为准实际建筑面积小于相关批准记载的建筑面积的以实际建筑面积为准。相关批准未记载建筑面积的或者虽无批准但在

27、?城规划法?施行以前已经建造用于居住的房屋以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。房屋所在地的、自治区在?城规划法?施行以前对此作出明确规定的从其规定。 2. 面积争议的处理 发生房屋面积争议的当事人之间协商一致的按协商结果认定。当事人协商不一致的以房产测绘机构按规定测绘的结果为据。第四节 被拆迁房屋补偿安置 1. 居住房屋的货币补偿金额确实定 由于很多被拆迁人对居住房屋的货币补偿金额如何确定并不清楚因此作为律师应提示委托人拆迁居住房屋货币补偿金额一般根据被撤除房屋的区位、建筑构造、建筑面积等因素确定。当事人对此应先行协商协商不成的可委托评估。估价的结果应当保证足以买到与被拆迁房屋一样

28、程度的房屋。 被撤除房屋的房地产单价为房地产评估单价房地产评估单价低于当地规定的同类房屋补偿单价的按该补偿单价计算。 拆迁执行规定租金的公有出租居住房屋含由房部门代为经租的团体房屋、由房部门依法代房屋被拆迁人和承租人都选择货币补偿的租赁关系终止承租人有权获得、规定比例的货币补偿款。出租人与承租人未达成解除租赁关系的应当实行按面积的产权调换以保障承租人的居住程度不因拆迁而下降。 执行规定租金的私有出租居住房屋按租赁合同的规定处理。 实行价值房屋调换的律师应提示委托人应当按照房地产评估价格确定货币补偿金额再将该金额与安置房屋的房地产价结算差价。需特别重视的是被拆迁房屋和拟调换的房屋在评估时应适用同

29、一评估时点、同一评估和。 2. 非住宅房屋的补偿安置 拆迁非住宅房屋的应充分考虑拆迁和当地工商业程度和就业的问题。除产业政策确定属于淘汰的行业外不能因拆迁导致企业关闭和工人下岗。拆迁租赁非住宅房屋的被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的拆迁人对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。调换后的房屋由原房屋承租人承租被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 另外拆迁非居住房屋律师还应提示委托人拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人以下费用： 2.1 按和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。 2.2 无法恢

30、复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。 2.3 因拆迁造成停产、停业的适当补偿。这里的因拆迁造成停产、停业的适当补偿是指拆迁非居住房屋中用于消费、经营的房屋由拆迁人给予被拆迁人或者房屋承租人的适当补偿。补偿按被撤除房屋建筑面积每平方米300-400元由拆迁当事人协商确定。 3. 可以按照非居住房屋补偿认定的情形 律师在理中应提示委托人注意以下几种情形是可以按照非居住房屋补偿予以补偿认定： 3.1 原始设计为非居住房屋或房屋依法销售时是非居住房屋的可以认定为非居住房屋。 3.2 公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同建立了公有非居住房屋租赁关系的可以认定为非居住房屋。 3.3 房地产权

31、证记载的权利人为可以认定为非居住房屋但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。 3.4 原始设计为居住房屋改变为非居住用途作为经营场所并领取营业执照照章纳税的可以根据和级以上人民的规定并根据其经营状况、纳税情况参照当地非住宅同类房屋的价值给予适当的补偿。 4. 拆迁居住和非居住兼用房屋的补偿安置 撤除居住和非居住兼用的房屋被拆迁人或房屋承租人选择货币补偿的可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款；被拆迁人或房屋承租人选择房屋调换的应当按照约定或行政裁决结算差价。 第五节 特殊对象的补偿与安置 1. 对低收入、居住困难户的补偿安置的特殊保护 理中律师要注意

32、的是拆迁廉租住房以及被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的拆迁人应当优先给予面积房屋调换并可适当减免超过应安置面积部的房价款使之到达当地最低住房保障。 2. 拆迁团体所有房屋的处理 拆迁团体所有的房屋律师应提示拆迁人应当事先征求事务理部门并与团体签订拆迁补偿安置协议。 拆迁由房部门代为经租的团体的房屋租赁关系终止。拆迁居住房屋的补偿安置方式与按照规定租金的私有出租居住房屋的规定执行。拆迁非居住房屋的被拆迁人和房屋承租人均可以选择货币补偿或者房屋调换。 3. 拆迁公益事业房屋的处理 律师应注意假设拆迁用于公益事业的房屋及其附属物拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和城规划的要求按照原性质和规模

33、予以重建或者按照房地产价补偿。 4. 拆迁公共设施的处理 需要撤除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及树木绿地的拆迁人应当重建或者给予适当补偿。 因房屋拆迁需要迁移线或铺设临时线的费用由拆迁人负担；但结合道路扩建按规划需要就位或新建、扩建各种线的费用拆迁人不予负担。 5. 拆迁由房部门依法代的房屋的处理 拆迁房部门依法代的房屋拆迁人应当与代人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当经拆迁房屋有关资料应当向证据保全。 6. 撤除违章建筑和临时建筑的处理 律师应提示委托人撤除违章建筑、超过批准限的临时建筑现行规定是不予补偿；撤除未超过批准限的临时建筑应

34、当给予适当补偿。是否属于违章建筑以及是否应无偿撤除应当有法律根据并依法确定。 其中?城规划法?施行后未获得规划容许证或违犯规划容许证规定进展建立的以及临时建筑使用限届满未撤除的为建筑。对建筑根据?城规划法?及地方城规划施行规定处理。?城规划法?施行前建筑的认定由级以上地方人民城规划行政主部门根据历史情况根据所在、自治区、直辖人民规定处理。 在拆迁依法发布后或被拆迁人接到有关部门依法作出的停顿建立后继续进展房屋及其附属物新建、改建、扩建的部不予补偿。 7. 拆迁争议房屋的处理 由于争议房屋属于“产权不明确的房屋为了保障建立工程的顺利进展在拆迁人提出补偿安置方案报房屋拆迁理部门依法核实同意向证据保

35、全并且将拆迁补偿资金提存或者提供符合质量的安置用房、周转用房的便可施行拆迁。 8. 拆迁设有抵押权的房屋的处理 律师应注意首先要核实抵押的有效性。 其次在拆迁前应当抵押权人拆迁房屋的相关事项。 再次经与抵押权人、被拆迁人协商能解除抵押合同的可达成一致将拆迁补偿款交付被拆迁人。 9. 租赁限未满的房屋拆迁的处理 拆迁租赁房屋被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的或者被拆迁人对房屋承租人进展安置的拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 第六节 货币补偿

36、款的分配 1. 公有房屋货币补偿款的分配。 拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。 承租人、同住人之间一般遵循一人一份、均等分割的原那么获得拆迁补偿款。但律师应提示委托人注意以下情况除外： 1.1 承租人或同住人属于年老体弱缺乏经济来源且按均分所得的补偿款无法购得房屋保证其正常生活的。 1.2承租人或同住人在获得公房承租权时额外支付较多款项的。 1.3 对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。 2. 私有房屋补偿款的分割 拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。 3.房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费的处理 搬家补偿

37、费、设备迁移费、临时安家补助费应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。 4. 补偿款由别人领取的处理 在理中有时会遇到由于拆迁人的忽略导致房屋补偿款由别人领取律师应提示委托人补偿款应由领款人亲自领取委托别人领款的应认真审查委托书的性和内容的准确性。如拆迁人疏于审查错将拆迁款项支付给别人仍应对实际的被拆迁人或房屋承租人承担补偿安置的义务。对冒领或错发拆迁人可以依法要求返还

38、不当得利。 5. 被拆迁人回绝受领补偿款的处理 拆迁补偿安置争议经裁决后被拆迁人如无法定理由在法定限内不申请行政复议也不提起行政诉讼且回绝受领补偿款的拆迁人可以向提存。 6. 售后公房拆迁维修资金的处理 因房屋拆迁等原因造成公有住宅售后房屋灭失的由业主、房屋拆迁、原售房或物业理持房屋灭失等有关证明到该项资金保住宅维修资金交割手续其中原个人缴纳住宅维修资金中的剩余部由该项资金保退还给业主原房屋缴纳三项维修资金的剩余部用于补贴社区公共设施维修资金的缺乏。 第五章 房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务 第一节 一般规定 概念界定 1. 房屋拆迁裁决是指房屋拆迁主部门根据拆迁法律规定对拆迁人和被拆迁人之间

39、就房屋拆迁补偿的形式和金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁过渡的方式和过渡限等拆迁事宜作出的双方当事人之间的权利和义务的详细行政行为。 2. 强迫拆迁是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁限内未搬迁的由房屋所在地的、人民责成有关部门强迫执行律师为农村房屋拆迁提供法律效劳应当掌握并向委托人宣传以下有关法律知识： 1. 征地的原那么： 1.1 为了公共利益的需要可以按照法律规定的授权和程序对农民集体所有的土地实行征收或征用并给予补偿。 1.2 征收征用土地的按照被征土地的原用途给予补偿。 1.3 征收征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费

40、为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。 2. 注意研究当地的有关征地补偿安置的详细规定： 由于我国城土地实行所有农村土地实行集体所有因此城化过程中对土地的需求必然要通过行政对农村集体所有土地的征收征用来满足。律师在此类案件时不仅要理解的有关规定还要注意研究当地的详细规定。 3. 征地补偿安置的工作程序 3.1 在征地依法报批前级土地理部门应当将拟征地的用途、位置、补偿、安置途径等以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和植物征地时不予补偿。 3.2 级以上建立用地理部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及地上

41、附着物权属、种类、数量等现状进展调查调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。 3.3 征地依法批准后级以上土地理部门应当按照?征用土地?规定征地批准事项。除涉及规定等特殊情况外征地批准事项应当网上。 3.4 级以上土地理部门应当根据征收土地的批准在征地之日起45日内以被征用土地的所有权人为拟订征地补偿安置方案含征地拆迁房屋补偿安置报当地人民审查同意后按照?征用土地?规定。被征地农村集体经济组织和农户提出申请听证的土地理部门应当按照?国土资源听证?规定的程序和有关要求组织听证。 3.5 征地补偿安置方案批准后当地人民应组织级土地理部门或委托有关与被征地协商签订征地补偿安置协议。 单独选址工程和分批次工程的征地补偿安置费用应当根据、人民的征地补偿安置方案支付未按全额支付的不得核发建立用地批准书也不得使用土地。 3.6 征地中拆迁房屋补偿安置的施序按照各的有关规定执行。征地拆迁房屋的补偿安置需要估价的也应按照?房地产估价?进展。 第三节 农村房屋拆迁补偿安置 1. 一般规定 补偿安置根据：被撤除房屋的用途和建筑诉讼继承