物权法讲义6.pptx

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1、物权法讲义Sachenrecht授 课 人：朱庆育授课对象：中国政法大学2012级本科生课 时 数：54授课时段：201402-201407授课时点：周三1330-1600/1845-2110授课地点：致303/阶一教学公邮： 密 码： digesta教学个邮：一、导言 “就物权之内容言之，虽不及债法之复杂，然其盘错邃密，则有过之。” 史尚宽：物权法论，“自序”二、讲授体例绪论 ：国家理论与财产权 第1章 物权与物权法（15节）第一编 物权法总论 第2章 物（68节） 第3章 占有（912节） 第4章 物权变动（1317节） 第5章 所有权一般原理（1819节）第二编 所有权 第6章 所有权的

2、类型（2021节） 第7章 建筑物区分所有（2225节） 第8章 所有权的取得（2628节） 第9章 限制物权概说（2930节）第三编 限制物权 第10章 用益物权（3133节） 第11章 担保物权（3436节）三、书目介绍（一） 本校系列 11 江平主编，费安玲副主编：中国物权法教程，知识产权出版社，2008，32元；12 江平主编，李永军副主编：物权法，法律出版社，2009，39元；13 刘家安：物权法论，中国政法大学出版社，2009，23元；三、书目介绍（二） 校外系列21 崔建远：物权法，第2版，中国人民大学出版社，2011，59元；22 梁慧星、陈华彬：物权法，第5版，法律出版社，2

3、010，36元；23 孙宪忠：中国物权法总论，第2版，法律出版社，2009，65元；24 王利明：物权法研究（全两册），第3版，中国人民大学出版社，2009，298元；25 尹田：物权法，北京大学出版社，2013，68元；三、书目介绍（三） 背景系列（一）31 史尚宽：物权法论，中国政法大学出版社，2000，36元；32 王泽鉴：民法物权，第2版，北京大学出版社，2010，58元；33 谢在全：民法物权论（全三册），修订5版，中国政法大学出版社，2011，164元；34 鲍尔/施蒂尔纳：德国物权法，法律出版社【上册：张双根译，2004，69元；下册：申卫星、王洪亮译，2006，69元】；35

4、曼弗雷德沃尔夫：物权法，第20版，吴越、李大雪译，法律出版社，2004，29.5元；三、书目介绍（四） 背景系列（二）36 弗朗索瓦泰雷/菲利普森勒尔 ： 法 国 财 产 法 （ 全 两册），罗结珍译，中国法制出版社，2008，128元；37 我妻荣/有泉亨：新订物权法，罗丽译，中国法制出版社，2008，全八册386元；38 我妻荣：新订担保物权法，申政武等译，中国法制出版社，2008，全八册386元；39 近江幸治：民法讲义II 物权法，王茵译，北京大学出版社，2006，24.50元；310 近江幸治：担保物权法，祝娅等译，法律出版社，2000，20元；311 田山辉明：物权法（增订本），陆

5、庆胜译，法律出版社，2001，16元；三、书目介绍（五） 立法资料与释义书41 全国人大常委会法制工作委员会编著：物权法立法背景与观点全集，法律出版社，2007，45元；42 全国人大常委会法制工作委员会民法室编：中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定，北京大学出版社，2007，29元；43 黄松有主编，最高人民法院物权法研究小组编著：中华人民共和国物权法条文理解与适用，人民法院出版社，2007，86元； 44 孙宪忠主编：中国物权法：原理释义和立法解读，经济管理出版社，2008，78元。国家理论与财产权一、国家的契约论解释与产权保护 约翰洛克 “人们联合成为国家和置身于政府之下的重

6、大的和主要的目的，是保护他们的财产。” “未经本人同意，不能取去任何人的财产的任何部分。”二、国家的掠夺论解释与产权保护 曼瑟奥尔森自然状态自然状态 看不见的左手 从狼到牧场主的转化 减少窃税份额流寇流寇 坐寇坐寇 共容利益 专制政府起源 提供公共产品 流寇式坐寇流寇式坐寇 摧毁财产的稳定性 权力的正当化 权力大致平衡 坐寇终结坐寇终结 偶然事件 权力未曾破裂 民主自发产生 主权保持独立 权力团体适量 新的坐寇新的坐寇 持久的民主持久的财产和契约权利 产权稳定清晰 无掠夺行为 经济繁荣的条件三、“暴力潜能”分配理论道格拉斯C. 诺斯：“两种理论都是不全面的。正是暴力潜能分配理论使两者统一起来。

7、契约论假定主体间暴力潜能的平等分配，而掠夺论假定不平等的分配。”第一章 物权与物权法第二章 民法上的物第三章 占有第四章 物权变动第一节 物权法概说一、物权法的功能物权法的立法意图物权法的立法意图物权法的规范功能物权法的规范功能 物权法第1条：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。” 慎子逸文：“一兔走街，而人追之，贪人具存，人莫诽者，以兔为未定分也。积兔满市，过而不顾，非不欲兔也，分定之后，虽鄙不争。”二、物权法与经济制度 （一）物权法与财产所有制（二）我国宪法文本中的土地制度 1954年宪法第5条，第8条第1

8、款，第101条。 1975年宪法第5条，第8条。 1982宪法第10条，第12条。三、物权立法 （一）物权法的立法进程（二）物权法的基本内容第二节 物权的概念 一、物权的含义物权法第2条第3款前句：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。支配性排他性绝对性对物性二、物权的本质 对物关系说 对人关系说 折衷说三、物权的效力（一）支配效力（二）排他效力（三）优先效力1“物权优于债权”2物权之间的优先效力（四）追及效力第三节 物权法定主义 甲承租乙的房屋，约定：若乙出卖房屋，须提前三个月通知甲，甲在同等条件下享有优先购买权。后乙果将房屋出卖与丙，但未通知甲。为此，甲诉诸法

9、院，要求：行使优先购买权，宣告乙与丙之间的买卖合同无效。一、物权法定主义的含义物权法第5条：“物权的种类和内容，由法律规定。”类型法定或称类型强制类型法定或称类型强制（numerus clausus der Sachenrechte; Typenzwang）：所有的物权性权利，都必须为法律所规定。内容法定或称类型固定内容法定或称类型固定（Typenfixierung）：物权内容至少在轮廓上必须由法律强制性地予以确定。二、物权法定主义的内容“法定法定”什么？什么？“法法”是什么？是什么？ 对于物权法定主义的含义，我学者常简化为“物权的种类与内容由法律规定”之表述。物权法第5条显然是这一简化表述的

10、结果。问题在于，种类之“法定”与内容之“法定”是否应作相同解释？ 行政法规？地方法规？ 司法解释？以“民通意见”第118条为例。 习惯法？三、物权法定主义的效力 强制规范中的效力性规范。 行为人在法定物权种类之外创设物权，该“物权”创设行为无效。 行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效。四、物权法定主义的意旨（一）区分物法债法（二）回应物权绝对（三）降低交易成本（四）增加交易安全（五）防止意外受限（六）整理旧有物权五、对物权法定主义的反思 （一）物权法定主义是否存在 Wieling.（二）物权法定主义与私法自治（三）对物权法定主义的检讨第四节 物权的类型一、自物权和他物权 物权法第2条

11、第3款：“本法所称物权，包括所有权、用益物权和担保物权。”二、用益物权与担保物权 物权法第117条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。” 物权法第170条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。” 三、动产物权与不动产物权 动产物权如动产所有权、动产质权、留置权等。 不动产物权如不动产所有权、土地承包经营权、地役权等。 四、主物权与从物权 能够独立存在的为主物权（称独立物权似较准确）。 从属于其他权利的为从物权：从属于其他权利者如担保物权，从属于物权者如地役权（从属

12、于需役地的所有权或使用权）。 五、准物权 满足一定条件时，享有排他性的取得物权的权利。（一）先占权 物权法未规定先占。（二）物权取得权 物权法第123条：“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。”六、物权性质的期待权 合同法第134条：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。” 合同法第237条：“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。” 不动产所有权让与合意之期待。 被担保债权成立之前的抵押权人之地位。七、“债权的物权化”“买

13、卖不破租赁买卖不破租赁”预告登记预告登记 合同法第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 物权法第20条1款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第五节 物权的保护一、物权的保护概说公法保护公法保护私法保护私法保护 物权法第38条第2款：“侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 物权法第3章“物权的保护”，第3238条。二、物权请求权的概念含含 义义法律性质法律性质

14、物上权利遭受侵害、或有遭受侵害之虞时，得请求恢复其完满状态或防止妨害之权 利 。 包 括 三项 ： 返 还 请 求权，妨害排除请求权与妨害防止请求权。 物权效力说 债权说 物权效力所生请求权说 物权的救济权说与债权请求权与债权请求权1权利性质2构成要件3诉讼时效的适用4物权请求权与债权请求权的竞合三、确认请求权 物权法第33条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”（一）确认请求权的内容1确认内容2确认主体（二）确认请求权的意义1确认请求权的立法理由2确认请求权与确认之诉3确认请求权的性质 四、返还请求权（一）含义 物权法第34条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以

15、请求返还原物。”（二）请求权人及相对人（三）法律效果1原物返还2收益返还3返还费用承担五、妨害排除请求权 （一）含义物权法第35条。（二）妨害的构成1妨害的样态2妨害与损害3妨害的不法性（三）请求权人及相对人（四）法律效果六、消除危险请求权（一）含义 物权法第35条：“可能妨害物权的，权利人可以请求消除危险。”（二）请求权与自力救济 不得采取自力救济方式，必须向对方请求采取某种措施，或诉诸法院。七、物权的债法保护（一）修理、重作、更换请求权 物权法第36条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”（二）损害赔偿请求权 物权法第37条：“侵害物权，造成权利人损害

16、的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第六节 物的概念 物权法第2条第2款：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”一、有体物与无体物（一）无体物盖尤斯法学阶梯。奥地利普通民法典第285条。（二）有体物德国民法典第90条：“法律上的物仅指有体之客体。”（三）物权法的用法二、有体物的构成（一）（一）基本要件1有体物质2具有空间广延性3为人所需4具有物理界隔5在人的身体之外（二）尸体 尸体之上成立的权利，有所有权说、先占权说、人格权说、死后照管权等。二、有体物的构成（二）（三）动物 德国民法典自1991年后增设第90a条：“动物不是物。它们由特

17、别法加以保护。除另有其他规定外，对动物准用有关物的规定。”（四）能源（五）无线电频谱资源 物权法第50条：“无线电频谱资源属于国家所有。” 三、物与财产（一）德国法上的用法（二）中国法上的用法四、物的立法体例 物权法只用一款规定“物”，显然是在有意回避。第七节 物权客体特定原则一、特定原则的意义特定原则的含义特定原则的含义特定原则与确定原则特定原则与确定原则 特定原则（Spezialittsprinzip），汉语法学与日本多以较为直观、同时亦较为含混的“一物一权原则”相称。 确定原则（Bestimmtheitsgrundsatz）：处分行为以处分标的得以确定或可得确定为前提。二、“一物”之判断

18、：物的成分（一）重要成分与一般成分（二）成分的法律意义1重要成分的意义2一般成分的意义（三）表见成分三、“一物”之判断：集合物 集合物（Sachinbegriff, Sachgesamtheit）指的是“由多数独立的单一物组成，因其共同结合的特征而被视为一个整体的物。” 第八节 物的分类一、流通、限制流通与禁止流通物 限制流通物与禁止流通物的范围越大，说明国家管制的程度越强。二、动产与不动产 物权法第2条第2款前句：“本法所称物，包括不动产和动产。” “民通意见”第186条：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。” 担保法第92条：“（1款）本法所称不动产是指土

19、地以及房屋、林木等地上定着物。（2款）本法所称动产是指不动产以外的物。” 三、单一物、合成物、集合物（一）史尚宽术语系统史尚宽术语系统梅梅仲协仲协术语术语系统系统 einheitliche Sache （单一物） zusammengesetzte Sache （合成物） Sachinbegriff (Sachgesamtheit) （集合物） Rechtsgesamtheiten（法律的集合物） Einheitssachen （单体物） Einzelsache （单一物） zusammengesetzte Sachen （集合物） Sachgesamtheit （事实上聚合物） Inbegri

20、ff （聚合物） Rechtsgesamtheiten（法律上聚合物）三、单一物、合成物、集合物（二） 区分意义：与一物一权原则相呼应。单一物与合成物皆为单数物权客体，集合物则原则上不是。四、可替代物与不可替代物 区分意义：交易客体为可替代物时，可以同类物替代履行；不可替代物一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。五、消费（耗）物与非消费（耗）物 区分意义：消费物不可能在使用了以后，又原封不动地归还原来的所有者；消费物不能被用于使用借贷或租赁，而只能用于消费借贷；消费物的使用权人一般是所有权人；以让与为目的的消费物（金钱）移转占有即移转所有权。六、可分物与不可分物 区分意义：在分割共有时，可分物可进

21、行实物分割。七、主物与从物 物权法第115条：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”八、原物与孳息物 物权法第116条：“（1款）天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。（2款）法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”九、有主物与无主物 民法通则第79条1款：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人，给予表扬或者物质奖励。” 第九节 占有的概念一、占有的本质（一）占有的含义 “一草”（2002年12月九届全国人大常委会第三十一次会议）第

22、319条：“本法所称占有，包括基于债权关系的占有和无权占有，指占有人对不动产或者动产的实际控制与支配。” （二）权利抑或事实（三）占有与本权（四）占有的功能二、占有与物权法体例 物权法置于最后一编（第5编）最后一章（第19章），凡5条（第241245条），基本内容为占有人的责任（第241244条）与占有的保护（第245条），既未对占有概念作出界定，亦未规定占有分类，更未涉及占有的效力、取得消灭等问题。三、占有的结构（一）占有人（二）占有客体（三）占有事实 四、占有的分类（一）有权占有与无权占有（二）直接占有与间接占有（三）自主占有与他主占有（四）自己占有与占有辅助 甲的电脑被乙偷去，乙将其卖与

23、知情人丙（间接占有人），丙将其寄存于丁（直接占有人）处，丁交其店员戊（占有辅助人）保管。 甲得向谁主张返还？第十节 占有的取得与丧失一、直接占有的取得（一）原始取得（二）继受取得1占有让与（交付）2占有继承二、间接占有的取得（一）创设取得（二）移转取得三、占有的消灭（一）直接占有的消灭（二）间接占有的消灭第十一节 占有的保护一、占有保护的根据（一）和平理论（二）维续理论（三）所有权保护（四）人格保护二、对占有的不法侵夺 德国民法典第858条：“（1款）违背占有人意志且无法律许可而剥夺或侵害占有者，该行为不法（不法侵夺，verbotene Eigenmacht）。（2款）通过不法侵夺而获得的占有

24、，存在瑕疵。该占有为继承人继承或占有后手取得占有时明知前手之瑕疵者，占有瑕疵为后手所承受。”三、占有的自力救济 德国民法典第859条：“（1款）占有人得依自 力 防 御 他 人 的 不 法 侵 夺 （ v e r b o t e n e Eigenmacht）。（2款）若动产为他人不法侵夺行为所夺取，占有人得依自力针对侵夺人就地或追踪夺回其物。（3款）土地占有人被不法侵夺行为剥夺占有者，有权立时通过驱逐侵夺人而重归占有。（4款）承受了第858条第2款所规定之瑕疵的占有人，享有同样的权利。”四、占有请求权类类 型型抗抗 辩辩 物权法245条1款：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还

25、原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。” 德民863条：“对第861条、862条所规定的请求权，唯在能够证明所声称的占有之剥夺或侵害非属不法侵害时，始得主张占有或实施侵害行为之权利。”消消 灭灭物 权 法 245条2款：“占 有 人 返还原 物 的 请求权 ， 自 侵占发 生 之 日起一 年 内 未行使 的 ， 该请 求 权 消灭。”第十二节 无权占有人责任一、概说（一）有权占有与无权占有（二）善意占有与恶意占有（三）无权占有人责任的体系功能二、善意占有人的责任 （一）原物及孳息返还1返还义务2费用偿还请求权（二）替代物返

26、还三、恶意占有人的责任（一）原物及孳息返还1返还义务2费用偿还请求权（二）替代物返还（三）损害赔偿第十三节 物权变动概说一、物权变动的含义与型态（一）物权变动的含义（二）物权变动的型态1物权的取得2物权的变更3物权的消灭二、基于法律行为的物权变动（一）法国立场（二）奥地利立场1名义2方式（三）德国立场1债权行为2物权行为三、非基于法律行为的物权变动基于公法行为基于公法行为基于法律规定基于法律规定 物权法第28条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 物权法第29条：“因继承或者受遗赠

27、取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”基于事实行为基于事实行为 物 权 法 第 3 0 条 ：“ 因 合 法 建造 、 拆 除 房屋 等 事 实 行为 设 立 或 者消灭物权的，自 事 实 行 为成 就 时 发 生效力。”第十四节 公示原则一、公示原则的意义（一）公示的含义物权法6条。（二）公示的缘由1物权的绝对性2权利变动须有外部表征（三）公示之例外物权法9条2款、127条，土地管理法11条。（四）形式公示物权法18条。二、公示的效力（一）物权移转效力1公示生效主义2公示对抗主义3效力不明者（二）物权推定效力（三）公信效力1公信效力的含义2公信力与对抗力（物权的二重让与）三、公示原则

28、之反思 Wieling：“物权可识别性问题之意义，较之通常所认为的要小。”第十五节 公示方式 物权法第6条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”一、交付（一）交付的类型1.现实交付2.交付替代（二）动产公示的任意法性质（三）动产的登记对抗二、登记的性质（一）登记的功能1行政管理2档案管理3权利公示（二）不动产登记的性质1行政行为说2法律行为说3程序行为说三、登记的类型（一）土地登记与房屋登记（二）土地总登记、初始登记、变更登记、转移登记与注销登记（三）所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵押权登记（四）更正登记与异议登记（五

29、）预告登记四、登记的程序（一）申请1申请人2申请材料（二）受理与管辖（三）审查（四）登记与发证第十六节 物权行为一、分离原则分离原则的含义分离原则的含义分离原则的基础分离原则的基础 变动物权的法律行为与发生债法上效果的法律行为相互分离，彼此独立，构成不同类型的法律行为。后者称债权行为，前者称物权行为。此之谓“ 分 离 原 则 ”（Trennungsgrundsatz ） ， 汉 语 亦 称“ 独 立 性 原则”。 1. 理念基础私法自治2. 规范基础债物二分物权客体特定原则 分离原则否定论分离原则否定论1行为一体论2债的履行是事实行为3物权行为的独立性与意思表示解释二、抽象原则（一）法律原因对

30、行为效力的影响法律原因对行为效力的影响法律原因法律原因 有因行为（要因行为，Kausale Geschfte）：法律上的给与原因属于行为内容之法律行为。 无因行为（抽象行为，不要 因 行 为 ， a bst ra k te geschfte）：与其法律上的给与原因相分离的法律行为，即，法律原因不属于其行为内容，并且行为效力不受原因的影响。 法律原因与经济原因。 负担原因：一方对他方负有给予义务之原因。如消费借贷、买卖。 清偿原因：旨在消除一项债务的给予原因，如买受人通过价金支付来履行义务。 赠与原因：一方无偿给予他方利益之原因。二、抽象原则（二）抽象原则的含义抽象原则的含义抽象原则的功能抽象原

31、则的功能 抽象原则（Abstraktionsgrundsatz）汉语亦称“无因性原则”，指处分行为（物权行为）效力不受法律原因（债权行为）的影响。 作为原因行为的债权行为和物权行为的效力可能呈现四种样态。1私法自治之维护2强大的解释力3合理解决法律纠纷4交易安全二、抽象原则（三）抽象原则与善意取得抽象原则与善意取得抽象原则的效果矫正抽象原则的效果矫正 法国民法不承认物权行为理论，却不表示它的交易安全得不到法律保障。其解决措施是，以政策判断的方式认可动产物权的善意取得。德国亦有以类似理由反对抽象原则。于是，问题在于：善意取得制度能否取代物权行为理论？ 王泽鉴教授：给付不当得利请求权具有调节因物权

32、行为无因性理论而生财产变动的特殊规范功能。二、抽象原则（四）抽象原则否定论抽象原则否定论抽象原则的相对化抽象原则的相对化1对出卖人不公平2与生活实际不符3抽象难懂1瑕疵同一2条件关联3行为一体第十七节 中国立场一、概说 最高法院民事案件案由规定（2011）：“修改后的民事案件案由规定仍然沿用2008年民事案件案由规定关于物权纠纷案由与合同纠纷案由的编排体系。具体适用时，按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权设立、权 属、效力、使用

33、、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由，如担保物权纠纷。” 二、交付原则与物权合意 奥地利的物权让与立场亦被称为“要因交付原则”（kausales Traditionsprinzip ）或“要因让与原则”（Prinzip kausaler bereignung）。三、原因行为的效力负担效力抑或处分效力？四、物权移转的方式（一）登记与交付（二）物权移转中的意思表示五、债权行为与处分权 （一）买卖契约与无权处分（二）双重买卖第五章 所有权一般原理第六章 所有权的类型第七章 建筑物区分所有第八章 所有权的取得第十八节 所有权的本质一、所有权理念所有权自由所有权神圣“所有权的社会化”二

34、、所有权的正当性所有权否定论天赋人权与劳动理论正义法则与先占理论意志理论第十九节 所有权的概念一、所有权的含义 概括式定义 列举式定义 民法通则第71条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。” 物权法第39条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”二、所有权的性质（一）完全性（二）恒久性（三）整体性（四）弹力性（五）“社会性”三、所有权的权能（一）占有（二）使用（三）收益（四）处分四、所有权的限制（一）征收征用 物权法第42条第1款：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其

35、他不动产。第44条前句：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。”（二）不动产相邻关系重庆最牛钉子户（2007）北京最牛北京最牛被钉子户被钉子户（20112011）北京市朝阳区曙光西路。院 墙 北 边1 0 米 处 ，是 一 座 2 8层的UHN国际村，2003年开盘价超过每平米8000元。波茨坦无忧宫的大磨坊“军人国王”威廉一世的行宫波茨坦无忧宫旁边有一个大磨坊。皇帝求购未果，遂以武力强拆。法院判决皇帝恢复原状并赔偿损失。第二十节 所有权的法定分类一、概说（一）划分标准（二）规范依据二、国家所有权（一）权利主体1享有主体2行使主体（二）权利客体（

36、三）权利特性三、集体所有权（一）权利主体1享有主体2行使主体（二）权利客体（三）行使方式（四）集体所有土地的特殊性三、私人所有权 物权法第64条：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”第二十一节 共有一、概说（一）共有的形态 物权法第93条：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”（二）共有的一般效力1共有人的权利义务2共有物的分割方式3债权债务二、共有形态的推定（一）推定为按份共有 物权法第103条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份

37、共有。”（二）规范意旨三、共同共有含义含义内部关系内部关系 物权法第95条：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”1共有物的管理2共有物的分割3债权债务的内部效力外部关系外部关系1全体一致原则2无权处分的效力四、按份共有含义含义内部关系内部关系 物权法第94条：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”1共有物的管理2共有物的分割3债权债务的内部效力外部关系外部关系1物之处分2份额之处分五、准共有 物权法第105条：“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。”第二十二节 区分所有权的概念一、建筑物区分所有权的源起 我国建筑物区分所有基本上是住

38、宅商品化之后才出现的问题，迄今不过二十余年时间。二、建筑物区分所有权的性质 一元论 二元论 新一元论 三元论 物权法第70条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 三、建筑物区分所有权的特征（一）复合性 包括专有权、共有权以及共同管理权，其中专有权是基础。（二）一体性 三种权利一体构造，不得单独让与。第二十三节 建筑物区分所有权人一、业主的概念（一）“业主”称谓（二）业主的界定二、业主大会和业主委员会（一）（一）业主大会和业主委员会的成立1业主大会2业主委员会（二）业主大会和业主委员会的法律地位1法人说2第三主体说3无权利

39、能力团体说4关键问题二、业主大会和业主委员会（二）（三）业主大会、业主委员会的议事规则1业主大会、业主委员会职责2业主大会集会3双重多数决4效力三、业主的权利（一）专有权1权利内容2权利限制（二）共有权1权利内容2权利限制（三）管理权四、业主的义务 物业管理条例第7条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他

40、义务。”五、物业使用人的准用 “建筑物区分所有权司法解释”第16条：“（1款）建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。（2款）专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”第二十四节 建筑物之区分 一、专有部分界界 定定面积计算面积计算 “司法解释”第2条。 “建筑物区分所有权司法解释”第8条第1项：“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算”。二、共

41、有部分 物权法第73条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”三、车位车库问题 物权法第74条：“（1款）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2款）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3款）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第二十五节 物业服务合同一、物业服务合同当事人 “物业服务司法解释”第1条：“建设单位依法与物业

42、服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”（一）前期物业服务合同 物业管理条例第21条。（二）物业服务合同 物业管理条例第35条第1款。二、物业服务合同的内容 “物业服务司法解释”第3条第2款：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”三、违约责任（一）物业服务企业的违约责任（二）业主的违约责任四、物业服务合同的解除与终止（一）解除权（二）物业合同终止的法律效果第二十六节 善意取得一、规范意旨 （一）取得依据（二）法律性

43、质1原始取得2继受取得3“即时取得”二、动产善意取得 物权法第106条第1款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”三、不动产善意取得（一）特别构成要件1占有问题2善意问题（二）特别法律效果第二十七节 取得时效一、取得时效的意义（一）含义 占有他人之物，继续达一定期间而取得所有权的制度。（二）功能（三）存废之争（四）体例安排二、动产所有权的时效取得（一）构成要件（

44、二）法律效果（三）时效中断三、不动产所有权的时效取得（一）构成要件（二）法律效果第二十八节 动产所有权法定取得一、先占（一）含义 以自主占有之意思而占有无主动产。（二）构成要件（三）法律效果二、遗失物之拾得（一）含义 发现他人遗失之物而实施占有。（二）构成要件（三）法律效果三、埋藏物的发现（一）含义 发现埋藏物并实施占有。（二）构成要件（三）法律效果四、添附（一）（一）含义 添附是附合、混合与加工的总称。（二）附合 不同所有人的物密切结合，构成不可分割的一物，称附合。（三）混合 所有权不属同一人的动产，相互混杂，难以识别或分离，称混合。四、添附（二）（四）加工 在他人之动产上进行改造或劳作，并

45、生成新物的法律事实，称加工。（五）失去权利之人的救济 不当得利请求权，损害赔偿请求权。第九章 限制物权概说第十章 用益物权第十一章 担保物权第二十九节 用益物权概说 一、用益物权的概念 以使用他人所有之物为目的（使用价值）的物权，为用益物权。 物权法第117条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”二、用益物权的类型传统用益权类型传统用益权类型我国用益物权类型我国用益物权类型 地上权 役权（地役权与人役权） 典权 永佃权 物权法上详细规定的法定用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权，另外，第122条承认了海域使用权，第123条则将探

46、矿权、采矿权、取水权、养殖权以及捕捞权亦归入用益物权之列。三、用益物权的功能 用益物权可使得需要使用某物之人能够以较低对价实现目的，亦可使得所有权人在不消灭所有权的前提下获得一定对价。第三十节 担保物权概说一、担保物权的概念 物权法第170条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”二、担保物权的类型意定担保物权意定担保物权法定担保物权法定担保物权 抵押权 质权 留置权 优先权三、担保物权的功能 物权法第171条：“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规

47、定设立担保物权。”四、担保物权的特性（一）从属性（二）权利行使的附条件性（三）优先受偿五、担保物权的消灭 物权法第177条：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”第三十一节 土地承包经营权一、土地承包经营权的概念含含 义义类类 型型 物权法125条：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。” 农村土地承包法15条：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。” 农村土地承包法44条：“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟

48、、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。”二、土地承包经营权的取得 创设取得 移转取得 土地承包经营权取得行为的效力瑕疵 农村土地承包法第55条：“承包合同中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效。”第57条：“任何组织和个人强迫承包方进行土地承包经营权流转的，该流转无效。”三、土地承包经营权的期限 物权法第126条：“（1款）耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。（2款）前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人

49、按照国家有关规定继续承包。”四、土地承包经营权的变动与丧失变变 动动丧丧 失失 农村土地承包法第27条、28条。1收回 农村土地承包法第26条。2交回 农村土地承包法第29条。3特别规定 农村土地承包法第30条。五、承包经营权与永佃权 支付佃租，永久在他人土地上为耕作或畜牧之权利。第三十二节 土地使用权 一、土地使用权的类型（一）国有建设用地使用权（二）集体建设用地使用权（三）宅基地使用权二、土地使用权的取得国有建设用地国有建设用地集体土地集体土地1创设取得无偿划拨2创设取得有偿出让3移转取得4登记 土地管理法第60条、第61条。宅基地宅基地1取得方式2让与之禁止三、土地使用权的期限 城市房地

50、产管理法第22条2款：“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。” 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。” 四、土地使用权的终止（一）国有建设用地使用权的终止（二）集体建设用地使用权的终止（三）宅基地使用权的终止五、土地使用权与地上权 物权法第142条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证