国际商贸物流城(共23页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上茂名国际商贸物流城200万平米.华南第一大商贸物流总部项目可行性研究报告2012年10月27日目 录第1章 项目定位总论第2章 茂名市2011年国民经济和社会发展情况第3章 项目投资分析第4章 项目经营管理及旺场措施第5章 可行性研究结论与建议第1章 项目定位总论物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分。加快物流业发展，对于促进流通产业现代化，增强区域综合竞争力，推动我省经济平稳较快发展具有重要作用。为充分发挥物流业的作用，更好地应对当前国际金融危机的影响，落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求，根据国务院关于

2、印发物流业调整和振兴规划的通知（国发20098号）、珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008 一2020年）精神，我们要制定既立足于保持我省物流业稳定发展，又抓住机遇做大做强我省物流业的行动方案。 茂名国际商贸物流城，紧扣政府产业发展思路，顺势而生。本项目立足现代物流和商贸服务业，依托项目所处地理优势，为满足广东省现代物流业和商贸服务业的快速发展而启动。目的是充分利用粤西物流交通枢纽的地理优势，充分整合产业资源，推动广东省以粤西为中心的商贸物流基地的形成，为茂名市和广东省的产业结构调整和商贸物流业的发展做出贡献。1.1 项目背景1.1.1 项目名称茂名国际商贸物流城1.1.2 项目承办单位承办

3、单位：广东省茂名商会1.1.3 项目拟建设区位、地点项目拟建设区位： 1.1.6 产业背景茂名市位于中国南海之滨，地处广东省西南部，市内已有十分完善的工业园区，加上广东省工业项目的迁移，政府强大的招商引资，必将带来一个长期稳步的工业建设周期，而工业生产与物流有着密切的关系。改革开放以来，茂名市国民经济和社会各项事业持续快速发展，综合实力明显增强。茂名市的建设成就辉煌，现已发展成为目前全国最大的炼油工业基地、全国最大的水果生产基地、全国重要的北运蔬菜生产基地和广东省重要的能源、重化工业基地。茂名作为城市网络建设的成员，大建设必然带动大物流、大商贸；因此在茂名建设国际商贸物流城，市场潜力十分巨大，

4、发展前景十分广阔。物流业主要表现在两个方面：1）茂名市的物流形态还比较落后，服务项目单一。物流企业仅停留在提供简单的运输和仓储服务上，难以满足优质、多元、快速、准确的物流需求。2）资源型物流比重偏高，缺乏产业产品作为经济支撑，运输难以形成回流，效率较低。商贸业主要表现在九个方面：1）业态不全，除农产品批发较成熟外，其他行业尚未形成具有全省辐射能力的大型专业市场。2）规划设计落后，无法就地改造和再扩建改造。在建筑上空间尺度不合理，建筑立面和外形趋同，标识性差。交通上没有系统组织，人性化不足。3）经营环境恶劣，管理混乱、粗放，治安问题严重，脏、乱、差、堵。4）交易方式传统，现货交易、现金交易普遍。

5、5）配套设施不全，停车难、仓储难、住宿难、吃饭难。6）经营管理落后，物业产权分散，难以实施统一营销推广，无法适应时代。7）商业信息不灵，软件落后，交易模式单一，信息反馈慢，难以参与区域化贸易竞争。8）物流系统落后，生意辐射范围越来越窄，运输成本高。9）消防隐患突出，设施不完善，火灾隐患大，商户生命和财产安全缺乏保障。商贸物流业的现代化和升级换代，势在必行！为推动粤西现代物流业和商贸服务业的发展，建设一个超大型、现代化、综合性、“一站式”物流商贸中心就显得非常迫切。1.2 可行性研究结论1.2.1项目总体定位200万平米.华南第一大商贸物流总部茂名国际商贸物流城，规划占地面积3000亩，拟建设建

6、筑面积逾200万平方米，可容纳15000余企业和商户进场经营。本项目集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，将传统商贸批发市场与现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商贸中心，建成后将成为广东省标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、物流畅、管理优”为特色，成为广东省乃至华南地区规模最大的物流商贸总部基地。1.2.2规划指标和规划原则项目将委托国内外著名的商业地产设计公司精心规划设计，按照现代化展贸物流中心的功能要求，充分满足人流、车流、货流各畅其形的需要，避免国内其他市场普遍存在的停车难、行车堵等不足。同时，还将融入节能和环保的“绿色建筑”设计理念，

7、建设节能环保的“绿色”现代物流商贸城。1.2.2.1用地性质：商业用地1.2.2.2可建设用地面积：3000亩1.2.2.3容积率：11.2.2.4建筑面积：总体规划建筑面积约200万平方米1.2.2.5其它规划要求按广东省有关建筑规划设计规范文件执行。1.2.3 “4大市场，9大功能”概述本项目将紧扣广东省产业优势和产业发展方向以及粤西人民群众的消费需求，建设4大省级批发交易市场，市场总建筑面积达120万平方米；同时建设仓储、物流、会展、购物、文化、商务、居住等配套功能，配套建筑面积达80万平米。其中：（1）专业市场（120万平方米）华南.义乌小商品商贸城（40万平方米）农产品批发市场（30

8、万平方米）华南化工交易市场（30万平方米）家居建材城（20万平方米）（2）配套功能（80万平方米）仓储物流（30万平米）会展中心（15万平方米）粤西生活MALL（20万平方米）（购物、居住）博洛尼文化产业园（15万平方米）（文化、商务）在功能方面，本项目突破传统批发市场功能单一、建筑落后、环境恶劣、交通拥堵等弊端，集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，打造地标性商业，成为广东省现代商贸物流业的一面旗帜。其中：（1） 批发：4大省级批发交易市场4大省级批发交易市场，总建筑面积达120万平方米，可容纳15000余企业和商户进场经营。（2） 物流：引进省内外知名第

9、三方物流企业，将现代物流与传统批发市场有机融合配合政府建设长途客运站、长途货运站和城际公交总站，并引进省内外知名第三方物流企业，将现代物流理念与传统批发市场有机融合，全面革新“高成本、低效率”传的统批发运输模式。（3） 仓储：建设大规模、现代化仓储中心，打造“工业孵化基地”建设大规模、现代化仓储中心，吸纳大型、有实力的生产厂商、省级总经销商进场经营，并以此成为“工业孵化基地”，吸引省外日用消费品工业企业落户设厂，带动产业投资。（4） 会展：建设配套会展中心，打造“永不落幕的博览交易会”建设专用配套会议展览中心，每月举行不同主题的商贸洽谈会、新品发布会、产品交易会，吸引省内外供求双方见面商洽，打

10、造“永不落幕的博览交易会”。（5） 文化：博洛尼文化产业园建设文化产业园，首先是满足了茂名市文化产业发展的需要，为茂名市文化产业的发展提供必要基础设施条件，间接上，为促进茂名乃至全国的经济发展作贡献，项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。（6） 商务：商务、会议中心，提升商务环境建设经济型酒店和星级酒店，配套商务、会议中心，为广大采购商提供多种住宿选择，提升商务环境。（7） 购物：粤西生活MALL，使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城以市场内全国各地数万经营商户和采购商为基本需求，以广东“粤菜”美食为特色，引进全国各大菜系特色美食，成为华南区域首屈一指的美食文化中心。引进各种配

11、套零售商业和休闲娱乐设施，为广大商户和采购商提供丰富多彩的业余生活，使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城。（8） 观光：不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地本项目不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地。每个季节、假日，本项目将举行美食节、荔枝节、文化节、中秋采购节、年货节等等富有特色的主题商业观光活动，吸引广东省及周边省份采购商、旅游观光人士前来观光消费。（9） 居住：让广大经营户扎根茂名，乐业安居建设大型园林式配套住宅，为场内经营户提供舒适、有品位的居住单位，让广大经营户扎根茂名，乐业安居。1.2.4社会效益和社会影响分析本项目的建成，将吸引数万企业和经营户进场经营，

12、每天吸引数十万省内外采购商前来采购洽谈。货流、人流、资金流、信息流，本项目以200万建筑规模、1000亿交易金额，必将成为广东省又一财富引擎，成为广东省发展现代商贸服务业、促进产业升级的龙头项目。据初步测算，本项目建成后，将至少在以下方面造福广东：（1）7万个就业岗位：交易市场将容纳15000余企业和商户进场经营，以每户直接产生4人就业计算，将产生6万就业需求；相关客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作等衍生行业预计产生近10000就业需求；总计整个商贸城就业总数将不少于70000个岗位。（2）1000亿商品交易额4大市场9大配套涵盖了广东省重点优势产业生产资料市场和330

13、0万人口日常消费的方方面面，加上对周边省份的辐射，本项目年商品交易额预计超过1000亿元！巨大的资金流，为本地商业的兴旺、金融的繁荣带来无数机遇。（3）15个衍生行业本项目的建成运营，将直接拉动仓储、客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作、包装、餐饮、娱乐、旅游观光等至少15个衍生行业的发展。（4）每年3000万客流量本项目建成运营后，预计每天吸引5-10万人前来采购、消费、观光，每年将产生3000万客流量，这将产生庞大的消费需求。（5）每年上亿税收本项目市场培育期结束后（预计开业后3年），每年将为政府贡献巨大的税收收入。按每户年综合工商税费1万元计算，仅市场部分就可贡献1

14、.5亿元税收。（6）工业产业孵化基地“以市兴工”，市场的积聚效应，将缩短生产企业的物流供应管理成本，将吸引大量生产企业进驻，带来更多的投资和就业。本项目将成为本地重要的“工业产业孵化基地”！（7）复兴粤西商业文明，革新商业观念现代商业文明，带来的不仅仅是财富的冲击，更重要的是观念的革新！本项目汇聚全国商业精英，将带来丰富多彩的商业理念，将全面革新粤西本土人士的商业观念，刺激商业文明的复兴。（8）推动产业升级，造福茂名人民现代商贸物流业的发展，将直接改变茂名市目前的产业格局，优化本市的产业投资环境，提升茂名市的产业投资形象。第2章 茂名市2011年国民经济和社会发展情况（数据来源：茂名市统计局）

15、2.1综 合初步核算，2011年全市实现地区生产总值（GDP）1780.31亿元，比上年增长10.8。其中，第一产业增加值324.21亿元，增长5.1，对GDP增长的贡献率为8.7%；第二产业增加值731.66亿元，增长13.4,对GDP增长的贡献率为49.2%；第三产业增加值724.44亿元，增长10.8%,对GDP增长的贡献率为42.1%。三次产业结构为18.241.140.7。2011年各县（市、区）地区生产总值及其增长速度县（市、区）指 标茂南区茂港区信宜市高州市化州市电白县地区生产总值（亿元）130.20 110.89 251.51 332.87 288.20 260.90 增长速度

16、（%）11.9 16.4 13.8 11.6 15.1 14.2 注：茂南区数据不含市直部分。全年居民消费价格总水平上涨5.0%。其中，食品类上涨11.8%，烟酒及用品类上涨1.7%，衣着类下降2.0%，家庭设备用品及维修服务类上涨0.9%，医疗保健和个人用品类上涨2.9%，交通和通信类上涨0.7%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.1%，居住类上涨3.1%。2011年居民消费价格比上年涨跌幅度指 标价格指数（上年=100）比上年涨跌幅度%居民消费价格105.05.0（一）食 品111.811.8其中：粮食115.915.9油脂 109.99.9肉禽及其制品118.518.5蛋118.218.2

17、水产品115.315.3菜100.70.7（二）烟酒及用品101.71.7（三）衣 着98.0-2.0（四）家庭设备用品及维修服务100.90.9（五）医疗保健和个人用品102.92.9（六）交通和通信100.70.7（七）娱乐教育文化用品及服务99.9-0.1（八）居 住103.13.12.2农 业全年粮食作物播种面积25.36万公顷，总产量148.87万吨，增长2.7%。水果面积23.49万公顷, 总产量249.20万吨，增长5.8%。其中,荔枝面积9.42万公顷，总产量44.41万吨，增长6.0%；龙眼面积5.21万公顷，总产量28.45万吨，增长11.3%。全市肉类总产量65.97万吨

18、，增长3.1%；出栏肉猪587.70万头，增长3.3%。水产品总产量83.44万吨,增长5.3%。其中，海产品产量58.52万吨，增长3.3%；淡水产品产量24.93万吨，增长10.3%。年末全市林业用地总面积58.86万公顷。其中，更新造林0.5万公顷，成林抚育面积0.8万公顷。林地绿化率94.2%，森林覆盖率57.3%。年末实有速生丰产林面积4.9万公顷，木材产量26万立方米。年末农业机械总动力162.51万千瓦，增长2.0%。化肥施用量（实物）87.38万吨，增长2.0%。农村用电量8.12亿千瓦时，增长6.6%。农田有效灌溉面积10.91万公顷, 增长2.0%。 2.3工业和建筑业全年

19、工业完成增加值680.80亿元，增长13.1%，其中规模以上工业增加值427.67亿元，增长15.5%。全年工业经济效益综合指数500.4%,资产贡献率40.4%，资产保值增值率102.4%，资产负债率54.5%，流动资产周转次数7.6次，成本费用利润率3.7%，全员劳动生产率49.1万元/人年，产品销售率98.4%。实现主营业务收入1655.2亿元，增长28.5%；利润总额55.51亿元，下降23.6%；税金总额137.95亿元，增长6.3%；亏损企业亏损总额1.95亿元，下降26.1%。2011年全市规模以上工业主要产品产量产品名称单位产量比上年增长%铁矿石原矿量万吨10.3318.4发电

20、量亿千瓦时42.886.8成品糖万吨6.0520.9服装万件1528.454.8家具万件97.75-7.3人造板万立方米33.86-18.5轻革万平方米353817.0原油加工量万吨1449.95.2汽油万吨221.05.0润滑油万吨20.681.7柴油万吨450.9613.8液化石油气万吨120.1913.2硫酸（折100%）万吨7.73-14.4农用化肥万吨13.17-18.0乙烯万吨108.5210.6纯苯万吨26.072.4塑料树脂及共聚物万吨166.509.0合成橡胶万吨9.999.9塑料制品万吨4.8293.6水泥万吨249.823.5钢材万吨16.37-29.3全年资质以上建筑企

21、业完成施工产值178.89亿元，比上年增长34.3%；竣工产值122.09亿元，比上年增长30.4%。2.4固定资产投资全年固定资产投资217.28亿元，比上年增长43.8%。分隶属关系看，中央省属投资44.70亿元，增长30.6%；地方投资172.59亿元，增长47.6%。分产业看，第一产业投资5.89亿元，增长148.7%；第二产业投资85.89亿元，增长54.0%；第三产业投资125.50亿元，增长35.0%。全年房地产开发投资54.21亿元，增长45.6%。商品房施工面积818.76万平方米，增长22.7%；竣工面积232.17万平方米，增长50.2%。2011年全市固定资产投资情况单

22、位：亿元指 标投资额比上年增长%全市固定资产投资217.2843.8（一）按隶属关系分 中央省属 44.7030.6地 方 172.5947.6（二）按城乡分 城镇160.1733.5乡村57.1183.3（三）按产业分第一产业 5.89148.7第二产业85.8954.0第三产业125.5035.0（四）按行业分其中：农林牧渔业5.89148.7工 业85.2752.9其中：石油加工及化工24.4226.1电力生产和供应业28.6755.7交通运输仓储和邮政业19.017.7水利环境和公共设施管理业21.2457.9电信和其他信息传输管理业4.450.0教 育14.4380.2卫生社会保障和

23、社会福利业 1.7515.5公共管理和社会组织3.5513.52.5国内贸易全年社会消费品零售总额842.86亿元，增长19.8%。分地域看，城镇消费品零售额494.52亿元，增长22.5%；农村消费品零售额348.33亿元，增长16.1%。分行业看，批发零售贸易业零售额762.64亿元,增长19.9%；住宿和餐饮业零售额80.22亿元,增长18.5%。2.6对外经济全年进出口总额92300万美元，增长15.3%。其中，出口总额59882万美元，增长7.1%；进口总额32418万美元，增长34.2%。按贸易性质分，一般贸易出口总额55465万美元，增长10.8%；加工贸易出口总额4285万美元

24、，增长12.7%；其他贸易出口总额132万美元，下降93.4%。全年批准外商直接投资合同50宗，比上年增长108.3%；合同外资金额12098万美元，增长62.7%。实际利用外资金额3533万美元，增长13.9%。2011年全市外贸进出口总额及其增长速度单位：万美元指 标绝对值比上年增长%进出口总额9230015.3一、出口总额598827.11、按贸易性质分一般贸易5546510.8来料加工259131.2进料加工1694-7.32、按国别(地区)分港澳620219.2日本244120.7美国1958810.2欧盟1095228.33、按出口商品结构分初级产品947831.9工业制成品504

25、043.5其中：机电产品6219-27.2高技术产品157-37.9二、进口总额3241834.22.7交通、邮电和旅游全社会客运量7565万人，增长8.7%；旅客周转量74.54亿人公里，增长14.2%。其中，铁路3.95亿人公里, 增长4.5%；公路70.48亿人公里,增长14.8%。全年货运量8868万吨，增长11.8%；货物周转量147.64亿吨公里，增长21.7%。其中，铁路13.16亿吨公里, 增长3.0%；公路83.79亿吨公里，增长21.4%；水路34.55亿吨公里,增长47.7%。管道运输16.13亿吨公里，增长0.1%；港口货物吞吐量2308万吨，增长1.1%。年末全市民用

26、车辆拥有量130.18万辆，增长4.2%。其中私人汽车16.27万辆，增长20.6%。全年完成邮电业务总量41.13亿元，按2010年不变价计算，增长17.3%。年末全市电话交换机总容量95.6万门，下降4.0%；全市城乡固定电话年末总数89.5万户, 下降12.8%；移动电话年末户数246.3万户（有效用户）,增长12.2%。全年城市住宿设施接待过夜游客362.6万人次，增长18.3%。其中国际游客2.3万人次，增长29%；国内游客360.3万人次，增长18.2%。旅行社组团国内游31.9万人次，出境游0.69万人次。全年旅游业总收入84.4亿元，增长17.5%。其中旅游外汇收入1263.9

27、8万美元，增长5.5%。星级宾馆开房率72.31%。2.8财政、金融和保险业全年财政一般预算收入66.12亿元，增长31.2%。财政一般预算支出154.29亿元，增长26.0%。 年末全市金融机构人民币存款余额1184.84亿元，增长15.6%。其中，城乡居民储蓄存款余额851.75亿元，增长13.5%；单位存款余额278.55亿元。年末金融机构人民币贷款余额443.71亿元，增长22.8%。其中，短期贷款127.60亿元，增长36.7%；中长期贷款313.81亿元，增长18.5%。全市保险公司保费收入32.59亿元，增长10.5%。其中，寿险保费收入25.59亿元，增长7.5%；产险保费收入

28、7.0亿元，增长23.4%。支付各类赔付6.46亿元，增长23.0%。其中，寿险赔付,3.05亿元，增长23.0%；产险赔付3.41亿元，增长23.0%。2.9教育和科学技术 全市普通高等教育招生0.90万人，增长4.8%;在校学生2.73万人，增长14.6%；毕业生0.67万人，增长22.4%。中等职业学校招生5.96万人，下降34.1%；在校学生13.85万人, 下降4.4%；毕业生4.02万人，增长31.4%。技工学校招生1.73万人，下降17.4%；在校学生3.58万人, 下降2.0%；毕业生0.91万人，增长64.3%。普通高中招生7.78万人，增长4.6%；在校学生21.39万人，

29、增长9.2 %；毕业生5.76万人，增长7.0%。普通初中招生13.11万人，下降11.0%；在校学生43.12万人，下降6.1%；毕业生15.38万人,增长6.5%。小学招生9.66万人，在校学生62.41万人，毕业生13.45万人。2011年，全市组织申报国家、省级科技计划项目185项，其中国家级项目6项，省级项目179项。列入省级以上科技计划项目82项。全年共受理市级科技计划申请项目442项，批准列入市科技计划立项项目240项，下达市科技三项费用计划项目58项。全年全市专利申请量908件，同比增长50.6%；其中发明专利109件，实用新型专利293件，外观设计专利506件。专利授权量39

30、6件，比去年同期增长23.0%，其中发明专利23件，实用新型专利197件，外观设计专利176件。全市有高新技术企业19家，其中年产值在5000万元以上的有10家。全市共有省级民营科技企业69家，其中年产值超亿元的6家，超5000万元的15家，超1000万的有24家。生产高新技术产品企业25家，有27家民营科技企业具有工程技术研究开发中心。2.10文化、卫生和体育全市有县级以上公共图书馆5个，总藏量63.7万册，其中图书58.8万册。全年读者总流通人次196.5万人次。全市现有各类专业艺术表演团体31个。其中，事业单位9个，民办挂靠单位21个。演出4184场次；群众艺术馆、文化馆7个，组织文艺活

31、动225次。全市现有广播电视台5座，中波发射台1座，调频转播发射台7座，电视转播发射台7座，卫星收转站50座，有线广播电视总用户数57.13万户，广播和电视人口综合覆盖率分别为99.0%和97.8%。全市拥有医疗卫生机构（含村卫生室）3818个，其中村卫生室3399个，医院47个，卫生院99个，妇幼保健院5个。实有床位17046张，其中医院实有床位10560张，卫生院实有床位4969张。各类卫生技术人员21241人，其中执业及执业助理医师9189人，注册护士6903人。2011年，全市体育健儿在参加省级、全国、国际大赛中共夺得金牌17枚、银牌21枚、铜牌19枚。其中，在参加青少年锦标赛中共夺得

32、金牌2枚、银牌7枚、铜牌9枚。2.11人口和环境保护2011年末，全市户籍人口761.30万人。其中，农业人口476.55万人，非农业人口284.75万人。人口增长得到有效控制，2011年全市人口出生率为11.53，死亡率4.69，自然增长率6.84。年末全市常住人口588.26万人。全市实施工业污染治理施工项目3个，完成投资151万元。重点工业废水排放达标量6874万吨,工业废气排放总量842.53亿标立方米。工业固体废物产生量228万吨，废物综合利用率88.2%。2.12人民生活、社会保障和安全生产全年在岗职工工资总额101.41亿元，增长32.7%。在岗职工年平均工资30618元，增长1

33、8.6%。城市居民人均可支配收入16113元，增长12.2%。农村居民人均纯收入8188元，增长20.4%。城乡居民收入比为1.971，比上年下降0.14个百分点。年末全市参加基本养老保险48.4万人，缴纳养老保险费18.1亿元。其中，机关事业单位10.4万人，企业单位38.1万人。参加城镇职工基本医疗保险39.4万人，缴纳医疗保险费6.9亿元。参加城镇居民基本医疗保险26.9万人，缴纳医疗保险费0.75亿元。参加工伤保险29.1万人，缴纳工伤保险费0.6亿元。参加失业保险25.3万人，缴纳失业保险费1.9亿元。 年末全市有各类社会福利院7所，收养孤儿693人,敬老院103所,集中供养老人24

34、03人,分散供养老人34833人。全市居民最低生活保障已保91235户，人数人，发放最低生活保障费23444万元。全年共发生各类生产事故1236起，死亡272人，受伤1120人，直接经济损失1928万元。道路交通事故895起，死亡251人，受伤1111人，经济损失207.45万元。亿元地区生产总值生产安全事故死亡率为0.152，道路交通万车死亡率为1.93, 工矿商贸企业从业人员10万人生产安全事故死亡率为1.26。第3章 项目投资分析3.1项目投入产出分析3.1.1项目成本分析：总投资约60.52亿元成本项总量单位成本合计成本：万元备注1、地价及配套费用3000亩20万元/亩60000平均地

35、价2、规划设计费用200万平米60元/平米12000含建筑方案设计、施工图合计、内外装修设计等3、综合建安成本200万平米2400元/平米含土建、安装、内外装修、环境等费用4、销售推广费用45亿元3%13500预计销售额45亿元5、销售代理费45亿元2%9000预计销售额45亿元6、招商推广及代理费用1.5万户3000元/户45007、财务成本10%120004年贷款周期，按进度融资，年息10%8、开发管理成本60个月50万元/月30005年9、不可预计费用万元2%11200建安成本*2%合计-3.1.2项目收入分析：按步骤实施销售，以尽快回收投资为主要目标。预计总销售收入约45亿元；市场培育

36、期预计3年，结束后年毛租金收益约3亿元3.2项目财务评价本项目通过产权销售扣除总成本及应缴税收后资金缺口较小，在整体开业后通过合理的经营管理可尽快回收成本，实现收支平衡，进入盈利期；回本后每年有稳定且较可观的租金收入；销售纳税总额约4.5亿元，市场培养期结束后每年还贡献5千万元/年的房屋租赁税收，对地方财政有较大的贡献。总而言之，本项目投资风险较小，具有良好的经济和社会效益，具有较高的财务可行性。第4章 项目经营管理及旺场措施经营管理是市场持续繁荣的根本保证。把市场做旺，是本项目开发经营的终极目的。只有做旺市场，才能使参与到本项目开发经营各环节的各方获利，才能最终发挥其所可能带来的巨大的社会经

37、济效益。本项目投资商拥有丰富的物流专业市场的开发经营经验，在多年的运营历程中，形成了一整套行之有效的大型物流专业市场的旺场之道。本项目将着力实施以下经营做旺措施：4.1、旺场措施1：名师设计、巨资建设，确保国内同类市场中最好的规划和硬件本项目将在考察全国数十个同类市场的基础上，聘请国内有丰富商业建筑设计经验的公司，结合当今国内外最先进的设计理念，在保证传统交易功能的前提下创新，确保本项目拥有国内同类市场中最好的规划和硬件，为数十年的长久兴旺奠定硬件基础。4.2、旺场措施2：“统一招商、统一管理、统一推广”，组建强大的招商经营管理队伍传统专业批发市场的由盛转衰，缺乏现代营销推广理念和管理团队是根

38、本原因之一。本项目投资商拥有丰富的物流专业市场的开发经营经验和强大的招商经营管理队伍，以“统一招商、统一管理、统一推广”的集约化经营模式挑战传统市场的粗放式经营，产生强大后发制胜优势。4.3、旺场措施3：放水养鱼，以最高2年的长期免租等方式向经营户让利，吸引实力商户进驻经营有实力的经营户是市场长久兴旺的重要保障，本项目投资商在多年的运营历程中，深知经营户与市场之间的鱼水关系，将以长期免租等方式向经营户让利，吸引实力商户进驻经营。4.4、旺场措施4：完善生活、消费配套，让优质经营户安居乐业，扎根经营让商户扎根经营，就要全方位解决商户及其家庭的后顾之忧！本项目将全面完善居住、消费、餐饮、休闲、子女

39、教育、医疗等配套，让优质经营户安居乐业，扎根经营。4.5、旺场措施5：巨资推广，在开业后每年投入数千万元进行市场推广，吸引采购商更快、更广泛地吸引采购商前来采购，是本项目做旺的又一利器。本项目投资商将在开业后每年投入数千万元进行市场推广，吸引国内外地区采购商。4.6、旺场措施6：“采购商100%满意”法则，为采购商提供全方位的服务“采购商100%满意”，让采购商成为本市场忠诚的客户，是本项目将长期坚守的经营理念。4.7、旺场措施7：引进第三方物流企业，将传统批发与现代物流理念融合，降低物流运输成本将采购成本一降再降，是本市场强大竞争力的重要保障。引进第三方物流企业，将传统批发与现代物流理念融合

40、，有效降低物流运输成本，将是本项目与传统市场的重要竞争优势。4.8、旺场措施8：引进国际商业巨子，发展商贸旅游，打造“体验式”消费文化本项目“集4大市场、9大功能”于一体，传统批发交易仅是市场功能之一。在国际商业区，引进世界500强等国际国内著名零售商业巨子，将全面提升本市场的人气和吸引力；粤商文化广场的建设，将深厚的粤商文化引进，使本项目成为全省万众瞩目的商贸旅游胜地。4.9、旺场措施9：以贸促工，吸引工业企业进驻，成为“工业孵化器”，贸工互动发挥市场强大的货物流、资金流、信息流、人才流等集聚效应，吸引消费品生产厂商就近设厂，以“工业孵化器”效应实现贸工互动，确保项目长久兴旺。4.10、旺场

41、措施10：提请各级政府部门积极参与，以优惠政策扶持经营户经营政府的政策扶持，是本项目长久兴旺的根本保障之一，本项目将提请各级政府部门在法定范围内给予最大化的支持，让经营户、采购商、配套服务商户受益。第5章 可行性研究结论与建议5.1可行性研究结论5.1.1项目的定位符合国家产业政策导向，符合广东省产业发展战略规划，具有强大的市场需求基础，市场可行性高。5.1.2项目充分利用粤西地区物流交通枢纽的地理优势，充分整合产业资源，推动广东省以茂名为中心的商贸物流基地的形成，为茂名市和广东省的产业结构调整和商贸物流业的发展做出贡献。5.1.3项目按照绿色建筑理念规划设计，节能环保无污染。5.1.4项目能

42、带动15个衍生行业的发展繁荣，具有很大的乘数效应。5.1.5项目投资风险较小，具有良好的经济和社会效益，具有较高的财务可行性。5.1.6 项目投资商拥有丰富的大型商贸物流市场开发经验，招商经营措施具有前瞻性好可操作性。5.2存在问题及提请政府支持事项5.2.1避免同类项目重复立项、恶性竞争大型物流专业市场是一个乘数效应非常大的项目，是任何一个区域中心城市都非常重视的产业板块。它可以解决大量城市就业、带动餐饮、住宿、休闲娱乐、物流运输等相关产业、产生庞大税收，等等。正因为如此，大型物流专业市场没有政府的大力支持也是很难成功的。一方面，一旦项目立项，就要政府保证项目的唯一性，在茂名市不能再有另一个同类竞争项目立项，否则形成同城恶性竞争，两败俱伤，造成土地资源和社会资源的严重浪费。另一方面，政府要对落后的、过时的传统市场予以拆迁，保证本项目招商风险降到最低。5.2.2给予经营户适当的税收优惠同时，政府还应做好优惠税收支持，尤其是在市场经营前期，需要通过2-3年进行市场培育，应对经营户给予税收减免扶持，降低商户经营成本，提高商户进场经营积极性。茂名国际商贸物流城的建设，在广东省和茂名市各级政府的大力扶持下，必将成为广东商业地标，推动广东产业升级，经济飞速发展！专心-专注-专业