估价报告估价实训报告.doc

\ 广州市白云区人和镇西成路8号商业城估价报告 项目名称：广州市白云区人和镇西城路8号商业城（即空姐步行街及空港假日别墅酒店） 委托方： 估价方：房地产评估估价实训小组 估价人员： 估价作业日期：2011年6月7日至2011年6月10日 估价报告编号：建房估证字[2005]001 目录 一、致委托方函 ........................................... 2 二、估价小组声明 ......................................... 3 三、估价的假设和限制条件 ................................. 4 (一)估价假设条件 ................... ............ ..... 4 (二)限制条件 .................... ..................... 5 四、估价结果报告 ...................................... .. 6 （一）空姐商业步行街............................ .... ..6 （二）空港假日别墅酒店............................. ..10 五、估价技术报告...................................... ..12 （一）空姐商业步行街............................... ..14 （二）空港假日别墅酒店............................. ..19 六、附 件 .............................................. 24 致委托方函 尊敬的XXX女士： 承蒙委托, 我估价小组于2011年6月7日接受您的委托，对广州市白云区人和镇西城路8号商业城（即空姐步行街及空港假日别墅酒店）的公开市场价值进行评估，估价目的是为了确定是否购买而提供价值参考依据。 我估价小组自2011年6月7日收到您提供的项目相关资料后，便组织人员于2011年6月7日至2011年6月10日对估价对象——广州市白云区人和镇西城路8号商业城（即空姐步行街及空港假日别墅酒店）的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我估价小组掌握的房地产市场资料，结合您所提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象广州市白云区人和镇西城路8号商业城（即空姐步行街及空港假日别墅酒店）在2011年6月7日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，空姐步行街为人民币6629万元，大写人民币陆仟陆佰贰拾玖万元整，单价10995元/平方米, 每平方米大写人民币壹万玖佰玖拾伍；空港假日别墅酒店为人民币18186万元，大写人民币壹万捌仟壹佰捌拾陆万元整；单价6989元/平方米, 每平方米大写人民币陆仟玖佰捌拾玖。 估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》。 此致 房地产估价评估实训小组 代表人：XXX 2011年06月10日 估价小组声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、本估价小组及本次参与估价的房地产估价人员与委托方没有利害关系。 4、估价人员依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有人对本估价报告提供专业帮助。 7、本估价报告由评估估价实训小组负责解释。 8、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本估价小组书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 9、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价小组和估价人员不承担任何法律责任。 参加本次估价的估价小组成员签名： 估价的假设和限制条件 一、本次估价的假设前提 1、本次估价以估价对象的商业用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以商业用途为整体、持续使用为估价前提。 2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。 3、在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。 4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。 5、估价人员、（签名）于2011年6月7日进行现场查勘，对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，不存在结构性损坏或质量问题。空姐步行街首层商铺建筑面积为3527平方米、二层商铺建筑面积为2502平方米，总占土地面积为4698平方米。空港假日别墅酒店建筑面积为18868.4平方米。 6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。 二、本次估价的限制条件 1、估价对象地段等级依据《广州市市区二○一○年商业用地级别与基准地价图》及《广州市征税等级图》确定。 2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的《国有土地使用证》（广国用[2006]第481号），估价对象的土地使用权终止日期至2030年12月30日止，即至估价时点土地剩余使用年限为19年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。 3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。 4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。 5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。 6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。 7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。 8、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。 9、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。 估价结果报告 一、空姐步行街估价结果报告 (一)委托方 委托方名称： 住所： 联系电话：13488888888 (二)估价方 估价机构全称：房地产评估估价实训小组 住所： 代表人： 机构等级：国家X级资质 资格证书号：建房估证字[2005]001 (三)估价对象概况 1、房地产权益状况 我公司根据委托方提供的相关资料，并结合估价对象的现状使用情况，确定估价对象房地产所有权人为人和村村民，该房产法定用途为农业用地，估价时点实际用途为商业 。 2、估价对象区域状况 空姐步行街位于广州市白云区人和镇人和商业城，占地面积为4968平方米。地势平坦，其形状为不等腰梯形，土地产权性质为土地使用权出租，出租期为2005年12月30号到2030年12月30号出租年限为25年，开发商出售年限为20年。委托方持有《国有土地使用证》。 空姐步行街为钢筋混凝土框架结构，建筑层数共2层，首层建筑面积为3527平方米，二层建筑面积为2520平方米。该项目由委托方自建，委托方持有《房屋使用权证》。估价对象建成后都是用作商铺。 3、房地产实体状况 估价对象名称为空姐步行街，坐落于广州市白云区人和镇西城路8号，首层建筑面积3527平方米， 二层建筑面积2502平方米。钢筋混凝土框架结构，房屋共2层。 房屋概况 1、建筑面积： 首层建筑面积为3527平方米，二层建筑面积为2520平方米。 2、房屋类型： 商业用房 3、建筑结构： 钢筋混凝土框架结构。 4、建成年代： 2010年。 5、层次/层数: 2层 6、装饰情况： 精装修 7、设施设备：估价对象外部市政已经达到“七通”，即通路、通上下水、通电、通电讯、通燃气、通热力，基础设施状况良好。 8、其他：估价对象权利状况 根据委托方提供的号《国有土地使用证》，估价对象使用范围内的土地所有权属国家所有，土地使用权由委托方以有偿出让的方式取得，土地用途为住宅及配套商业。目前该项目的《房屋所有权证》正在办理之中。据委托估价方介绍，至估价时点估价对象未有权属纠纷，未设置他项权利。 (四)估价目的 为了确定是否购买而提供价值参考依据。 (五)估价时点 2011年6月15日 (六)本次评估价值定义 本报告中估价结果是人和商业中心中商铺以及公寓的市值房地产价格。其价格为房地产在估价时点条件下、土地性质为租赁性质（人和镇人和村委会拟开发的人和安置区综合性地产项目的重要组成部分）。 (七)估价依据 1、法律法规 （1）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国物权法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）； （6）《房地产抵押估价指导意见》； （7）《商业银行房地产贷款风险管理指引》。 2、委托方提供的文件资料 （1）《房地产权证》（产权证号：XX）； （2）其他资料（土地证、建设用地规划许可证、租赁合同等） 3、估价方收集的有关资料 （1）现场勘察资料； （2）市场调查资料 （3）估价人员收集的其他资料 (八)估价原则 根据估价委托，结合估价对象的有关情况，遵循估价工作合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则。 1、合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 2、最高最佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提下。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提作出判断和选择。 3、替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价值也应相近的一般原理进行估价。 4、估价时点原则：估价时点又称评估时点，估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。 (九)估价方法 根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产价格评估方法的确定原则，选取市场比较法以及收益法作为本次评估的基本方法。 市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 收益法是通过对商铺的出租率以及在使用年限的出租情况进行综合而得。 (十)估价结果 本估价小组派出房地产估价人员对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用适宜的估价方法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各种因素，得出估价结果如下： 位于广州市白云区人和镇西城路8号，空姐步行街（首层建筑面积3527 m2， 二层建筑面积2502 m2）的价值为人民币6629万元，（大写人民币）陆仟陆佰贰拾玖万元整，单价每平方米10995元。 (十一)估价人员 (十二)估价作业日期 2011年 6月7日至 2011年 6月10日 (十三)估价报告应用有效期 自估价报告完成日起有效期为十二个月（或为六个月，要与前面一致）。 房地产评估估价实训小组成员： 2011年6月10日 二、空港假日别墅酒店估价结果报告 (一)委托方 委托方名称： 住所： 联系电话：13488888888 (二)估价方 估价机构全称：房地产评估估价实训小组 住所： 代表人： 机构等级：国家X级资质 资格证书号：建房估证字[2005]001 (三)估价对象概况 1、房地产权益状况 我公司根据委托方提供的相关资料，并结合估价对象的现状使用情况，确定估价对象房地产所有权人为人和村村民，该房产法定用途为农业用地，估价时点实际用途为商业 。 2、估价对象区域状况 空姐步行街位于广州市白云区人和镇人和商业中心，占地面积为4968平方米。地势平坦，其形状为不等腰梯形，土地产权性质为土地使用权出租，出租期为2005年12月30号到2030年12月30号出租年限为25年，开发商出售年限为20年。委托方持有《国有土地使用证》。 空港假日别墅酒店为钢筋混凝土框架结构，建筑面积为18868.4平方米。该项目由委托方自建，委托方持有《房屋使用权证》。 3、房地产实体状况 估价对象名称为空港假日别墅酒店，坐落于广州市白云区人和镇西城路8号，建筑面积18868.4平方米，是钢筋混凝土框架结构。 房屋概况 1、建筑面积：18868.4平方米。 2、房屋类型： 商业用房 3、建筑结构： 钢筋混凝土框架结构。 4、建成年代： 2010年。 5、装饰情况： 精装修 6、设施设备：估价对象外部市政已经达到“七通”，即通路、通上下水、通电、通电讯、通燃气、通热力，基础设施状况良好。 7、其他：估价对象权利状况 根据委托方提供的号《国有土地使用证》，估价对象使用范围内的土地所有权属国家所有，土地使用权由委托方以有偿出让的方式取得，土地用途为住宅及配套商业。目前该项目的《房屋所有权证》正在办理之中。据委托估价方介绍，至估价时点估价对象未有权属纠纷，未设置他项权利。 (四)估价目的 为了确定是否购买而提供价值参考依据。 (五)估价时点 2011年6月15日 (六)本次评估价值定义 本报告中估价结果是人和商业中心中商铺以及公寓的市值房地产价格。其价格为房地产在估价时点条件下、土地性质为租赁性质（人和镇人和村委会拟开发的人和安置区综合性地产项目的重要组成部分）。 (七)估价依据 1、法律法规 （1）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国物权法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）； （6）《房地产抵押估价指导意见》； （7）《商业银行房地产贷款风险管理指引》。 2、委托方提供的文件资料 （1）《房地产权证》（产权证号：XX）； （2）其他资料（土地证、建设用地规划许可证、租赁合同等） 3、估价方收集的有关资料 （1）现场勘察资料； （2）市场调查资料 （3）估价人员收集的其他资料 (八)估价原则 根据估价委托，结合估价对象的有关情况，遵循估价工作合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则。 1、合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 2、最高最佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提下。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提作出判断和选择。 3、替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价值也应相近的一般原理进行估价。 4、估价时点原则：估价时点又称评估时点，估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。 (九)估价方法 根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产价格评估方法的确定原则，选取市场比较法以及收益法作为本次评估的基本方法。 市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 收益法是通过对商铺的出租率以及在使用年限的出租情况进行综合而得。 (十)估价结果 本估价小组派出房地产估价人员对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用适宜的估价方法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各种因素，得出估价结果如下： 位于广州市白云区人和镇西城路8号，空港假日别墅酒店（建筑面积18868.4 m2）的价值为13187万元，（大写人民币）壹万捌仟壹佰捌拾陆万元整，单价每平方米6989元。 (十一)估价人员 (十二)估价作业日期 2011年 6月7日至 2011年 6月10日 (十三)估价报告应用有效期 自估价报告完成日起有效期为十二个月（或为六个月，要与前面一致）。 房地产评估估价实训小组成员： 2011年6月10日 估价技术报告 一、空姐步行街估价技术报告 （一）分析测算过程 1、市场比较法 （1）选取可比案例 选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为商铺售价可比实例。可比实例资料及比较因素条件指数表见下表。 可比实例基本情况表 实 例 项 目 华生百货 华通广场 穗和城1-2层 估价对象 交易日期 2010.3 2010.4 2010.9 2010.11 交易情况 正常 正常 正常 正常 坐落 人和 人和 人和 人和 区域因素 繁华程度 较好 较好 较好 一般 交通便捷度 好 好 好 一般 环境 较好 较好 较好 较好 公共设施配套完备程度 较完备 较完备 较完备 较完备 个别因素 新旧程度 九点五成新 十成新 十成新 十成新 建筑装修 —— —— —— —— 设施设备 —— —— —— —— 平面布置 —— —— —— —— 建筑结构 框架 框架 框架 框架 工程质量 良 良 良 良 朝向 —— —— —— —— 交易价格 9000 10000 12000 —— 比较因素条件指数表 比较案例 华生百货 华通广场 穗和城 估价对象 繁华程度 102 101 102 100 交通 101 102 101 100 环境 101 101 101 100 基础设施完备程度 101 101 101 100 完损程度 98 99 100 100 交易价格 9000 10000 12000 —— 比准价格 8826 9611 11531 9989 即：估价对象的比准单价取整为9989元/m2 估价对象的评估总价为9989（3527＋2502）≈6022万元 注：每项可比实例成交价格调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。 2、收益法 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝月租金12收益总面积出租率+其他收入 年运营费用＝维修费+管理费+ 税金+其他费用（保险费、租赁代理费等） 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 1）年有效毛收入 A、估价对象租金的测算 根据估价人员对委估房产的调查，该房屋无租约，本次评估时调查档次相同用途相近、结构相似、装修档次相近的房地产的租金水平和出租率，比较分析确定其出租的客观出租水平和出租率，以此来测算该房产的有效毛收入，如有其他收入，本次估价时不予考虑，即其他收入为0。 区域内租金调查表 名称 租金水平（元/m2月） 临街状况 空置率 备注 穗和城 106 临街 12% 华通广场 93 临街 10% 华生百货 93 临街 3% 以上三项为比较实例，根据调查分析，用市场比较法推算估价对象客观租金水平。 租金测算表 可比实例 穗和城1-2层 华通广场 华生百货 座落地点 方华路 人和大马路 人和大马路 比较实例租金（元／m2） 106 93 93 交易情况修正系数 100/（100） 100/（100） 100/（100） 交易日期修正系数 （100）/100 （100）/100 （100）/100 区域因素修正系数 100/（100） 100/（99） 100/（100） 个别因素修正系数 100/（100） 100/（92） 100/（93） 修正后的租金（元／m2） 106 102 100 平均比准租金（元／m2） 102 B、空置率的确定 经估价人员实地查看和调查，估价对象所处的地段位于人和镇的中心位置，周边商业用房的出租率在90％左右、另到估价对象所处商场物业管理处咨询，该步行街的出租率约为100％，故确定估价对象客观出租率为100％。 年有效毛收入＝102元／m212100%＝1231（元／m2） 2）年运营费 年运营费包括维修费、保险费、税金等，各项费率见下表： 序号 项目 费率 备注 1 营业税及附加（营业税、城建税、教育附加） 5.5％ 2 房产税 12％ 3 维修费 1％-3％ 。 4 管理费 3％-5％ 5 其他（保险费、租赁代理费等） 0.5％ 合计 22％或26％ 3）年净收益a 年净收益a＝1231（1－22％）＝960元/m2 （2）测算报酬率r： 以目前中国人民银行一年定期存款利率（3.25%）为基础，考虑估价对象其实际情况确定目前该商业物业的投资收益为8％。则资本还原利率＝3.25％+8％＝11.25%。 （3）尚可收益年限n的确定： 本次估价对象为钢筋混凝土结构，根据建设部颁发的《房屋定损等级评估标准》，其耐用年限为25年，该房地产竣工于2005年12月，则建筑物剩余使用年限为2030年12月。 估价对象所占土地性质为农用土地，用途为商业，终止日期为2030年12月30日，土地剩余使用年限为19年6个月。 按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）的规定 “建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算”，因此，估价对象的尚可使用100年12个月，即尚可收益年限年限n为19年。 （4）测算收益价格： a (1+s)n Ｖ＝ ——— [ 1- ————— ] r-s (1+r)n V-表示房地产的收益价格 a-表示房地产的年纯收益 r-表示房地产的资本化率 n-表示房地产的收益年限 s-表示纯收益逐年递增的比率 代入数据：a=960元 r = 11.25%、n=19、s=1% V=960/10.25%*[1-(1.01^19/1.1125^19)]=12001元/平方米 房地产收益总价＝V建筑面积 ＝12001元/m26029m2 ＝7235万元 （二）求取估价对象综合价值 根据估价目的及估价对象的特点，结合本市房地产市场的状况，经过前面的测算，空姐商业步行街采用市场比较法测算出估价对象比准价格为人民币6022万元，采用收益法测算出估价对象收益价格为人民币7235万元。两种方法求得的结果较为接近，故本次评估取两种方法的算术平均数作为最后的评估结果，据此，确定估价对象于估价时点在完好状态下的评估价格为： 总价：（6022+7235）/2 ≈ 6629万元 平均单价：6629万元/6029m2≈10995元/m2 （三）估价结论 根据以上计算和市场分析，本次估价对象的房地产价格为6629万元。 市场价值：人民币陆仟陆佰贰拾玖万元整。 平均单价为10995元/m2 二、空港假日别墅酒店估价技术报告 （一）分析测算过程 1、市场比较法 （1）选取可比案例 选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为商铺售价可比实例。可比实例资料及比较因素条件指数表见下表。 可比实例基本情况表 实 例 项 目 穗和城 富和花苑 广州香榭丽酒店公寓 估价对象 交易日期 2011.4 2011.3 2010.9 2011.6 交易情况 正常 正常 正常 正常 坐落 人和 任何 人和 人和 区域因素 繁华程度 较好 较好 较好 一般 交通便捷度 好 好 好 一般 环境 较好 较好 较好 较好 公共设施配套完备程度 较完备 较完备 较完备 较完备 个别因素 新旧程度 十成新 十成新 十成新 十成新 建筑装修 —— —— —— —— 设施设备 —— —— —— —— 平面布置 —— —— —— —— 建筑结构 框架 框架 框架 框架 工程质量 良 良 良 良 朝向 —— —— —— —— 交易价格 12000 4300 4000 —— 比较因素条件指数表 比较案例 穗和城 富和花苑 广州香榭丽酒店公寓 估价对象 繁华程度 102 101 102 100 交通 101 102 101 100 环境 101 101 101 100 基础设施完备程度 101 101 101 100 交易价格 12000 4300 4000 —— 比准价格 11418 4091 3806 6438 即：估价对象的比准单价取整为6438元/m2 估价对象的评估总价为6438元/ m218868.4m2≈12147万元 注：每项可比实例成交价格调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。 2、收益法 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝月租金12收益总面积出租率+其他收入 年运营费用＝维修费+管理费+ 税金+其他费用（保险费、租赁代理费等） 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 1）年有效毛收入 A、估价对象租金的测算 根据估价人员对委估房产的调查，该房屋无租约，本次评估时调查档次相同用途相近、结构相似、装修档次相近的房地产的租金水平和出租率，比较分析确定其出租的客观出租水平和出租率，以此来测算该房产的有效毛收入，如有其他收入，本次估价时不予考虑，即其他收入为0。 租 金 测 算 表 可比实例 穗和城 富和花苑 广州香榭丽酒店公寓 座落地点 人和 人和 人和 比较实例租金（元／m2） 68 60 55 交易情况修正系数 100/（100） 100/（100） 100/（100） 交易日期修正系数 （100）/100 （100）/100 （100）/100 区域因素修正系数 100/（100） 100/（99） 100/（97） 个别因素修正系数 100/（100） 100/（93） 100/（94） 修正后的租金（元／m2） 68 65 60 平均比准租金（元／m2） 64.5 B、空置率的确定 经估价人员实地查看和调查，估价对象所处的地段位于人和镇的中心位置，周边商业用房的出租率在90％左右、另到估价对象所处商场物业管理处咨询，该步行街的出租率约为100％，故确定估价对象客观出租率为100％。 年有效毛收入＝64.5元／m212100%＝773.8（元／m2） 2）年运营费 年运营费包括维修费、保险费、税金等，各项费率见下表： 序号 项目 费率 备注 1 营业税及附加（营业税、城建税、教育附加） 5.5％ 2 房产税 12％ 3 维修费 1％-3％ 。 4 管理费 3％-5％ 5 其他（保险费、租赁代理费等） 0.5％ 合计 22％或26％ 3）年净收益a 年净收益a＝773.8（1－22％）＝603.6元/m2 （2）测算报酬率r： 以目前中国人民银行一年定期存款利率（3.25%）为基础，考虑估价对象其实际情况确定目前该商业物业的投资收益为8％。则资本还原利率＝3.25％+8％＝11.25%。 （3）尚可收益年限n的确定： 本次估价对象为钢筋混凝土结构，根据建设部颁发的《房屋定损等级评估标准》，其耐用年限为25年，该房地产竣工于2005年12月，则建筑物剩余使用年限为2030年12月。 估价对象所占土地性质为农用土地，用途为商业，终止日期为2030年12月30日，土地剩余使用年限为19年6个月。 按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）的规定 “建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算”，因此，估价对象的尚可使用100年12个月，即尚可收益年限年限n为19年。 （4）测算收益价格： a (1+s)n Ｖ＝ ——— [ 1- ————— ] r-s (1+r)n V-表示房地产的收益价格 a-表示房地产的年纯收益 r-表示房地产的资本化率 n-表示房地产的收益年限 s-表示纯收益逐年递增的比率 代入数据：a=603.6元 r = 11.25%、n=19、s=1% V=603.6/10.25%*[1-(1.01^19/0.1225^19)]=7541元/平方米 房地产收益总价＝V建筑面积 ＝7541元/m218868.4m2 ＝19621万元 （二）求取估价对象综合价值 根据估价目的及估价对象的特点，结合本市房地产市场的状况，经过前面的测算，空港假日别墅酒店采用市场比较法测算出估价对象比准价格为人民币12147万元，采用收益法测算出估价对象收益价格为人民币14228万元。两种方法求得的结果较为接近，故本次评估取两种方法的算术平均数作为最后的评估结果，据此，确定估价对象于估价时点在完好状态下的评估价格为： 总价：（12147万元+14228万元）/2 = 13187万元 平均单价：13187万元/18868.4m2 = 6989元/m2 （三）估价结论 根据以上计算和市场分析，本次估价对象的房地产价格为13187万元。 市场价值：人民币壹万捌仟壹佰捌拾陆万元整。 平均单价为6989元/m2 附件 一、委托估价方提供的有关资料（略） 二、估价对象现场照片 总体效果图 空姐商业步行街外观图 空姐商业步行街首层平面图 空姐商业步行街二层平面图 人和商业中心的营销中心门面图 空港美食街外观图 商业中心在建工程 商业中心内观图 三、估价对象位置示意图 交通图 规划图 外景图 四、委托估价营业执照复印件（略） 五、受托估价方营业执照及资质证书复印件（略） 六、估价人员证书复印件（略） 房地产估价实训总结 第一部分 本次实训的过程和感受 第二部分 专业誓言 我以我的学识与诚信保证： ----本报告所包含对的事实叙述是真实和准确的。 ----报告中的分析、判断和结论仅受报告中假设和限定条件的限制，是我个人的公正和无偏见的专业分析、判断和结论。 ----对于报告中所涉及的资产和评估项目所涉及的各方，我不存有任何的偏见。 ----对于报告中所评估的资产，我不具有任何现存的或将来的利益( 如拥有一定的利益，需详细说明 )；对于报告涉及的各方，也不存在我的任何个人利益(如存在一定的个人利益，需详细说明 )。 ----我受聘于本评估项目不是为了求证或报告事先决定的结论。 ----我的分析、判断和推论以及本报告都是遵循《专业评估执业统一准则》的要求进行的。 ----无人对本誓言的签署者提供企业评估业务方面的重要帮助。( 如得到了这样的帮助，则应当列示每一位提供企业评估业务方面的重要帮助者的姓名 )