房地产运营管理程序(共15页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产运营管理程序1目的与范围1.1房地产运营是天津海泰控股集团有限公司（简称海泰控股集团）核心产业之一，为了落实发展战略规划和目标，促进房地产开发运营产业的持续发展及规范管理特制定本程序。1.2本程序规定了海泰控股集团房地产运营的组织和管理的控制要求和基本程序。1.3本程序适用于海泰控股集团房地产开发的项目考察、投资分析、摘牌士地、项目出让、项目建设的策划、组织、实施和管理、房地产出售、出租过程。2引用文件2.1海泰控股集团建设项目管理规定2.2海泰控股集团财务管理办法2.3海泰控股集团合同管理办法2.4海泰控股集团建设工程档案管理办法3职责3.1企业运营部为房地产

2、开发运营的主管部门，负责考察土地项目，投资价值分析，房地产开发运营及对项目概（预）算、招标、合同、建设等工作进行审核，协助代建公司对项目立项进行报批以及工程建设管理。3.2财务管理部是建设项目的资金管理部门，负责建设资金的审核、拨付、监督、审计等工作。3.3纪检监察室负责土地购买合同审查，并会签合同审批单。3.4招商工作部负责协助寻找与接洽项目公司受让方、房产购买方与承租方。4程序要求 4.1考察土地项目4.1.1海泰控股集团领导班子依据集团战略目标、发展规划，确定拟投资的土地项目。4.1.2 企业运营部负责对拟投资的土地项目的区位、地块以及所在区域的人口、交通、市政配套、产业发展等情况进行调

3、研考察。 4.2撰写投资方案4.2.1企业运营部根据土地项目的考察情况，分析预测该土地项目的投资收益率、净现金流量等未来收益情况以及该土地项目对高新区的产业聚集、招商引资所带来的促进程度，结合海泰控股集团战略规划目标和滨海高新区的经济发展要求，提出可行的土地投资方案。 4.3土地决策购买 4.3.1 土地投资方案经企业运营部部长审核，主管经理批准，上报党政联席会。4.3.2 集团党政联席会依据集团持续成长、高新区经济发展的需要，对土地投资方案进行审议，提出明确议案后以党政联席会议纪要形式报集团董事会。4.3.3 集团董事会对党政联席会议纪要中所提出的土地投资议案进行表决，以董事会决议形式做出是

4、否购买土地、何种价格、何种方式购买土地的决策。4.3.4 企业运营部根据董事会决议贯彻实施。 4.4土地摘牌的实施 4.4.1对董事会决议由集团直接摘牌的土地项目，企业运营部按照土地管理法天津市土地管理条例的要求准备公司营业执照、竞买申请、授权委托书、受托人身份证的复印件等摘牌所需资料。 4.4.2 企业运营部按照集团公司财务管理制度提交保证金的资金使用申请，由财务管理部筹集资金并交付。 4.4.3 企业运营部将保证金收据复印件与4.4.1中提到的摘牌资料一同交至土地交易中心，并在土地交易中心指定的时间参与该块土地的竞买。 4.4.4 对董事会决议由项目公司摘牌的土地项目，企业运营部按照公司法

5、、工商登记条例、公司章程规定，投资成立项目公司。4.4.5企业运营部协助项目公司筹集、交付保证金，按照土地管理法、天津市土地管理条例的要求准备公司营业执照、竞买申请、授权委托书、受托人身份证、保证金收据的复印件等摘牌所需资料，交至土地交易中心，并在土地交易中心指定的时间参与该块土地的竞买。4.5签订土地购买合同4.5.1 土地竞买成功后，企业运营部根据合同法、土地管理法、天津市土地管理条例、集团公司经济合同管理办法的要求，办理土地购买合同的签批手续， 合同内容力求公平公正，在土地交易中心指定的时间内签订土地购买合同。4.5.2土地购买合同经集团公司纪检监察室负责审核，并与企业运营部、财务管理部

6、共同会签合同审批表，经集团领导签署批准后，方可签订土地购买合同。4.6土地购买款的交付4.6.1土地购买合同签订后，由企业运营部根据集团公司财务管理制度提交土地购买资金申请，经公司领导审批同意后由财务管理部筹集资金并在土地购买合同规定的时间内交付。4.7规划许可证、建设许可证、土地证的办理4.7.1企业运营部负责选址，并负责规划许可证、建设许可证、土地证的办理。4.7.2根据中华人民共和国城市规划法、行政许可法、天津市城市规划条例与天津市建设项目选址意见书管理规定(修订)规定要求，企业运营部准备好营业执照、组织机构代码证、地形图、授权委托书、法人身份证、受托人身份证、申请书等资料，交至市规划和

7、国土资源局，办理选址意见书。4.7.3获取选址意见书后，根据中华人民共和国城市规划法、天津市城市规划条例，企业运营部准备营业执照、组织机构代码证、核定用地图、土地购买合同、授权委托书、法人身份证、受托人身份证、申请书与选址意见书一同交至市规划和国土资源局，办理规划许可证、建设许可证。4.7.4 依据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、天津市土地管理条例、土地登记规则、地籍调查规程、天津市城镇、村庄地籍调查实施细则的规定，企业运营部准备营业执照、组织机构代码证、地籍资料、土地购买合同、授权委托书、法人身份证、受托人身份证、申请书、指界表、法人证明与规划许可证、建设许可证一同

8、交至市规划和国土资源局，办理土地证。4.8项目公司出让4.8.1企业运营部对运营该块土地项目的投资收益、区域发展、项目利润进行分析、测算，拟定该块土地项目的运营模式、运营主体、资金投入及回收方式，撰写地产运营方案。4.8.1 地产运营方案经企业运营部部长审核，主管经理批准，上报党政联席会。4.8.2 集团党政联席会依据集团持续成长、高新区经济发展的需要，对地产运营方案进行审议，提出明确议案后，以党政联席会议纪要形式报集团董事会。4.8.3 集团董事会对党政联席会议纪要中所提出的议案进行表决，以董事会决议形式做出是否自营土地、是否转让项目公司或土地使用权、以何种价格、何种方式转让项目公司或土地使

9、用权的决策。4.8.4 企业运营部按照董事会决议内容贯彻实施。4.8.5 招商工作部协助寻找和接洽购买方。4.8.6 财务管理部负责办理相关财务手续、协助回收转让资金。4.9房产建设项目工程立项4.9.1企业运营部为建设项目的主管部门，对项目概（预）算、招标、合同、建设等工作进行审核；4.9.2企业运营部负责与代建公司洽谈合同方案，达成一致意见后形成合同初稿，经双方确认后，由企业运营部报集团公司领导签署合同。4.9.3建设项目立项由代建公司负责，企业运营部协助代建公司依据中华人民共和国建筑法和天津市建筑市场管理条例、天津市建设工程施工许可证管理办法的规定，准备营业执照、组织机构代码证、地形图、

10、土地购买合同、授权委托书、法人身份证、受托人身份证、申请书与规划许可证一同交至市建委，办理施工许可证。4.10工程建设招标及施工管理4.10.1集团公司的自建工程采用招投标方式，严格执行中华人们共和国招标投标法、关于加强园区限额以下建设工程项目承发包管理的试行规定和天津海泰控股集团有限公司招标监督办法的规定，对于10万元以上（含10万元）的单项工程，应委托招标代理机构进行公开招标或邀请招标；供电、给水等基础配套工程施工单位的选择根据当地市政管理部门要求确定。4.10.2施工单位的选择应遵守公开、公平、公正、择优的原则，严格按照国家法律法规要求确定资质等级，原则上选择具有所承担工程专业二级（含二

11、级）以上资质的单位，工程总承包单位具有一级（含一级）以上的资质。4.10.3企业运营部应协助代建公司编制完善的招标文件、工程量清单和评标标底，如确因项目进度原因，无法确定成本的分项工程，应先按估算计入总包报价，待实施前再单独进行招标，以减少后期成本增加因素。4.10.4招标的评标办法原则在资质、技术标合格的基础上，采用商务标最低价的中标原则；总包等综合类可以采取综合百分法评标,采取合理低价的中标原则；具体执行集团公司商务标评标办法。4.10.5企业运营部应监督项目代建公司及总承包或施工单位依据国家安全生产、工程质量、环境保护等有关规定进行工程建设。4.10.6项目代建公司项目概（预）算和资金使

12、用计划由企业运营部进行审核，经党政联席会议通过后生效。4.10.7。财务管理部是建设项目和代建项目建设资金的主管部门，负责设立代建项目建设资金专用账户，由财务管理部及项目代建公司共同管理，以上4.10.1至4.10.7的具体要求按建设项目管理规定执行。4.10.8企业运营部负责组织对建设工程项目的竣工验收，并将建设项目竣工验收报告及有关材料交挡案室归档。4.11房地产出售、出租4.11.1企业运营部对运营该房产项目的投资收益、项目利润进行分析、测算，拟定该房产项目的运营模式、运营主体、资金投入及回收方式，撰写房产运营方案。4.11.2 房产运营方案经企业运营部部长审核，主管经理批准，上报党政联

13、席会。4.11.3 集团党政联席会依据集团利润增长、高新区招商引资的需要，对地产运营方案进行审议，以党政联席会议纪要形式做出房产出租或出售的决策。4.11.4 企业运营部按党政联席会议纪要的决定实施房地产的销售、出租。4.11.5企业运营部根据房地产管理法、天津市商品房管理条例的规定，负责组织勘察、测量，并准备好营业执照、房地产开发资质证书、规划许可证、建设许可证、土地证、开发计划等资料报送天津市房地产管理局，办理销售许可证。4.11.6 招商工作部负责协助寻找和接洽购买及承租方。4.11.7 财务管理部负责办理相关财务手续、协助回收出售出租收入的资金。5相关法律法规及文件5.1合同法5.2土

14、地管理法5.3天津市土地管理条例、5.4公司法5.5工商登记条例5.6房地产管理法5.7天津市商品房管理条例5.8中华人们共和国招标投标法5.9集团公司经济合同管理办法5.10集团公司财务管理制度5.11关于加强园区限额以下建设工程项目承发包管理的试行规定5.12天津海泰控股集团有限公司招标监督办法5.13建设项目管理规定5.14组建项目公司有关文件5.15土地登记规则5.16地籍调查规程5.17 天津市城镇、村庄地籍调查实施细则5.18 中华人民共和国建筑法5.19 天津市建筑市场管理条例5.20 天津市建设工程施工许可证管理办法5.21 中华人民共和国城市规划法5.22 行政许可法5.23

15、 天津市城市规划条例5.24 天津市建设项目选址意见书管理规定(修订)6本程序发生的文件和记录6.1土地投资方案6.2土地购买合同6.3合同审批表6.4资金使用申请6.5地产运营方案6.6代建项目合同6.7项目概（预）算和资金使用计划6.8房产运营方案6.9房屋出售合同6.10房屋出租合同6.11党政联席会议纪要6.12董事会决议附件1.海泰控股集团房地产运营管理流程2海泰集团地产开发过程接口部门3.海泰集团地产开发过程关键控制点及控4.天津海泰控股集团文件审批单5.用 款 审 批 单6.项目资金使用计划表7.经济合同审批表天津海泰控股集团文件审批单年 月 日文件名称文件内容附件承办部门经办人

16、：负责人：会签部门财务部：其他相关部门：分管领导签批人用 款 审 批 单年 月 日用款部门经办人用款方式 现金 支票 汇款用途预计金额 ：收款单位名称开户银行账号实际金额 大写： ：总经理批准 主管副总经理部门负责人项目资金使用计划表单位：元序号单位名称项目名称合同额增减项上期拨付上期支付累计拨付累计支付本期拟付金额备注1地质勘察2设计费3施工图审查费4总包设计、桩基、监理交易服务费5土建安装工程费6监理费12合计 - - - - - - 经济合同审批表编号： 年 月 日合同名称对方名称合同金额付款方式履行期限合同主要内 容附件明细经办人部门负责人合同会签部门签字合同审批经办部门主管副总经理签字：合同终审人签字：专心-专注-专业