我国房地产金融存在的问题及对策(共5页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上我国房地产金融存在的问题及对策房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的的总称。摘要：房地产业与房地产金融存在息息相关、相互影响，目前我国房地产业正处在转型升级阶段，正由以往的粗放型的经营模式逐步转移到精细化管理模式。房地产金融是促进我国房地产发展的重要支柱，因此同样也随着房地产一起进入改革创新之路。论文研究了我国房地产金融发展过程中存在的主要问题，并为了解决我国房地产金融的发展过程中存在的问题，提出了相关对策与建议。关键词：地

2、产金融 金融风险 金融体系一、房地产金融的特征房地产金融是为房地产服务的，主要存在于房地产开发、销售等相关环节当中，通过信用与货币等方式进行融资。其主要有以下3个特征：1.房地产金融融资期限比较长。由于房地产项目开发的周期比较的长，工程建设过程中可能会发生很多的不确定因素，因此使用资金的周期相对比较长;2.房地产金融融资的金额相对大。房地产个人以及购买商品房的消费者均没有一次性付款的实力;3.房地产金融债权相对可靠。由于房地产是我国典型的不动产财产，相对于其他商品而言，其保值增值和抵抗通货膨胀的能力是比较的强，因此，很多金融机构比较倾向于向开发商提供资金担保，从而从提供的信贷业务中获得稳定投资

3、的回报。二、我国房地产金融发展过程中的主要问题(1)房地产金融政策缺乏战略性、系统性我国房地产金融发展主要是因住房改革制度的需要。总体来说，没有具有长远、长效的机制和具有实际指导作用的战略性目标，该这种仅相当于临时的、短期的种应急救援措施。目前，我国尚未形成卓有成效的房地产金融监管政策，形成了一管就死、一放就乱的乱象现状。(2)风险集中一级市场，二级市场发展缓慢在我国房地产金融一级市场，房地产开发商以及消费者主要依靠信贷资金。而对房地金融市场来说，目前，我国房地产金融行业体系只有银行才有能力支撑起来，我国的房地产二级市场的规模暂时还未成形，导致了在我国房地产二级市场当中，银行面临着住房抵押贷款

4、在暂时无法抛售出去，使得银行的金融风险可控度不断在降低。我国政府对房地产金融市场当中的二级市场还在进行摸索。2005年12月15日，建设银行发行了30.17亿元外针对个人住房抵押贷款后，就暂没有发现其他银行发行类似的新产品。因而二级市场的融资担保严重缺乏有效机制，阻碍了房地产的融资渠道，二级市场中的资本的流动性无法得到提高，加重了一级市场的风险程度。(3)尚未形成专业且独立、有效的房地产金融服务支持体系目前我国有不少政府部门从不同角度上，各自的职能上对房地产进行监管，如住房城乡建设部、银监局、保监局等。多部门的监管模式，其应变市场的能力滞后，监管体系效率十分低下。另外，我国房地产金融支持体系大

5、部分是非专业性房地产金融机构，专业性住房金融机构和能对住房融资评级、担保和保险等独立机构严重缺乏。与美国、欧洲等成熟的房地产金融市场比较起来，我国房地产金融体系和组织结构体系还有很多地方不够完善。三、对我国房地产金融发展的相关对策与建议(1)坚持房地产金融服务实体经济的发展方向实体经济是以生产或制造产品并直接服务于生产或生活的经济活动。虚拟经济主要进行资本运作，也就是我们平时说的影子经济。我国房地产金融行业应借鉴欧债危机和美国次贷危机的教训。始终要坚持以金融经济作为我国经济发展的杠杆，落实依靠房地产发展带动其转型升级，最终促进房地产健康、持续发展。(2)实行我国双线并行的房地产政策建议政府执行

6、双线并行的房地产政策，困难户、低收入群体的居住问题主要通过政府部门的保障房进行解决，而由市场经济来解决其他群体的住房问题。对于中等收入的家庭，政府应调控商品市场的商品房来满足市场需求，同时提高中产阶级的家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场根据供需平衡关系进行处理，政府可借助货币手段调节房地产市场供给平衡，逐步建立我国特色的商品房体系和保障性住房体系。(3)改革房地产金融市场，创建多元化的融资渠道我国应逐步建立起全方位、多层次的房地产金融市场，加大直接和间接融资手段。使当前直接融资和间接融资之间结构的不合理现象得到彻底改变，促进证券市场的快速发展。当前，我国房地产企业利用资本市场融资非常有限

7、。主要是受到如下两方面的影响：第一，企业由于自身实力达不到上市的条件，第二受到国家宏观政策调控影响，监管部门严格限制房地产企业在资本市场融资。为促进我国房地产行业持续健康发展，可尝试使用差别化政策措施，提高房地产融资资本比例。开拓其他的新的融资渠道，可以探讨引进保险资金进入房地产融资行列中。(4)完善房地产金融法律体系和监管机制首先，应从立法的角度上加快法制建设的进程，国家要对房地产融资从法律层面上进行研究与探讨，通过法律来确立房地产金融市场的功能和利益。其次，应形成分业监督管理的机制，形成具有实际效能的分业监督管理。各部门间政策的协调性应要加强，在办事流程上无缝对接，在政策上避免出现矛盾的情

8、况和法律上的空白。最后，加强风险控制机制的建立。一是对房地产的资产证券化的逐步构建风险预警系统。二是，加强对预警系统的风险的监管力度。三是，加强信息不对称与道德风险的监管。参考文献：1葛瑛.美国房地产市场及房地产金融发展的历史回顾.浙江金融，2011.2杜光平.中国住房金融体系研究：(硕士学位论文).西南财经大学，2005.3董藩，王家庭.房地产金融.东北财经大学出版社，2009.4宋鉴明.房地产企业内部控制新问题及对策研究J.中国总会计师，2012，(08).5刘娟.浅论企业财务管理与成本管理J.财经界(学术版)，2012，(02).在它的第三个阶段，即现在的发展过程中，Lending Cl

9、ub 通过和美国联邦存款保险公司(FDIC)担保的犹他州特许银行Web Bank 进行合作，由Web Bank 向通过审核的借款用户进行相应的放贷，Web Bank 再将这些贷款以凭证的形式卖给Lending Club，同时获得由Lending Club 发行的会员支付凭证。在这一过程中，投资人和借款人并没有直接的发生债务债权关系，更重要的是，Lending Club 和WebBank 也并不承担贷款违约风险。在还款上，借款人每月通过Web bank银行账户自动将借款转还给Lending Club，最后由Lending Club 还给投资人。通过这一模式，Lending Club 可以通过交易

10、手续费、服务费和管理费等获取收入。而WebBank也会根据其相应的贷款标准对借款人进行初步的审查，主要标准包括：FICO 分数(根据Experian、TransUnion、Equifax三大征信局信用报告);债务收入比例低于40%;信用报告反应以下情况：至少有两个循环账户正在使用，最近6 个月不超过5 次被调查，至少36 个月的信用记录。当借款人通过了初始信用审查，Lending Club 的专有评分模型会对申请人进行评估，并决定同意或拒绝申请。初始的评分模型将会提供给申请人一个相应的信用分数，此时再根据申请人的FICO分数和其他信用属性一起输入Model Rank 中。Model Rank

11、根据内部开发的算法来分析借款人成员的表现，并考虑申请人的FICO 分数，信用属性和其他申请数据。最后根据这些分数进行评级和分类，从而划出不同的手续费，从而开始进行交易。在我国国内，通过对Lending Club的发展模式借鉴，现在已经发展出了点融网等类似的P2P公司，就是所谓的直接P2P，或者又称纯粹P2P。在他们的模式中，他们并不是提供固定的理财产品和固定的收益率，将出借人的资金全部集中到一定的资金中，在点融网的运营模式中，它们基于借款人的借款利率是和他们自身的风险偏好程度相关的，对于高风险的人群来说，他们的资金成本也应该相对比较高，而低风险的人群的支付的资金成本也相对较低。而平台公司只是收

12、取部分的手续费。在这种运营模式中，平台公司只是收取部分的手续费，所以这种直接可以由投资人的收益反应借款人的实际风险的运营模式，就叫直接P2P。通过这种方式，P2P平台就不再是中介平台，而直接介入了交易，成为了一种金融机构。当然，这种运营模式的基础还是建立在大数据的基础上，只有P2P平台和银行拥有较为完整的用户大数据，通过严格的审查后，进行评分和放贷，从而达成交易。但是由于在国内，大部分的P2P平台还并没有与银行正式接轨，现在社会普遍看的阿里网贷平台，数据仍然存在不完整性。所以大数据的获取就是一大难点，此外，由于P2P行业并没有统一的征信体系，那么等级的划定就又是一点问题，这两点问题都是需要我们

13、去及时解决的。五、总结从对现阶段我国P2P行业发展的现状解读我们可以看出，我国的P2P行业在呈现出整体繁荣、多方向发展的基础上，仍然存在着很多的不足，包括缺乏统一的征信体系、担保公司的正规性、去担保化过程中的风险备用金等问题;这些问题有些是因为我国的法制还不够健全引起的，有些则是因为我国的行业发展还没有完全放开所导致的。但是，总体来说，这些现阶段的问题都是有方法可以解决的。通过和外国的P2P平台发展状况、模式以及环境作对比，借鉴国外优秀公司的发展模式，如Lending Club的发展模式和经验，我们可以逐渐明白我国发展发展模式中的不足，总结一套适合我国发展的方法来解决这一系列中国化的问题。但是

14、，我们不能忽视中国作为一个新兴的资本市场和作为拥有世界上最多人口的国家，我们不能忽略我们的发展存在着一定特殊性。所以，作为一名金融市场的参与者，我们不能照搬照套外国的发展方法和手段，而应该不断学习、深化发展，从而做到不断完善行业体系，从而嚷我国的金融发展模式向着更加快速、更加繁荣的方向发展，因此达到更大的繁荣。参考文献：1梁冰.我国P2P网络借贷平台发展研究J.中外企业家，2013.2吴晓光，曹一.论加强P2P网络借贷平台的监管J.南方金融，2011.3吴晓光.论P2P网络借贷平台的客户权益保护J.金融理论与实践，2012.4王艳红.我国P2P网络借贷平台的法律性质探析J.青春岁月，2013.5伍兴龙.我国网络借贷发展现状与监管路径探析J.南方金融，2013.6娄飞鹏.国内外P2P网络借贷平台比较分析及建议J.中国金融电脑，2013.专心-专注-专业