转让单位集资房指标(共4页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上转让单位集资房指标卖方不履约赔28.8万核心提示单位集资房指标转让在生活中屡见不鲜，因集资房买卖而引起的纠纷时有发生。日前，万州就发生这样一起集资房指标转让纠纷。卖主将指标出售后，反悔不愿意交房，在法庭上以单位发出“禁售令”、集资房不得转让为由，辩诉买卖协议无效。那么，集资房买卖是否合法？集资房指标转让协议又是否有效？日前，万州区人民法院给出了肯定的答案，法律不禁止集资房在市场上进行流转。区法院一审判决卖主返还买主购房款并赔偿损失28.8万元。本报记者冯浪涛通讯员汪奇权案情回放收款售房却拒交钥匙2009年2月10日，万州市民袁先生与西南某油气公司万州作业区（以下简称油

2、气公司）职工易先生签订了协议书。在协议书中双方约定，易先生在油气公司有集资房名额，本着平等、公开、自愿的原则，转让给袁先生。由袁先生付给易先生集资房名额转让费1.5万元。袁先生以易先生的名义缴纳房款，享受单位集资建房的各项待遇，房屋产权证应归属至袁先生名下。若易先生违约，需向袁先生支付违约金3万元，并退还缴纳的全部房款及“名额费”。易先生不负责袁先生的楼层及交房时间，按公司职工集资建房的有关规定执行。当日，袁先生按约定支付给易先生集资建房名额转让费1.5万元。袁先生于当日和当年10月24日，分两次以易先生的名义，缴纳了集资房全部房款共计11万元。随后，袁先生在选号时看中了集资房中的一套居室。房

3、屋修建完毕后，油气公司将该房屋钥匙交给了易先生。这时，易先生却反悔了，不想将集资房卖给袁先生了，于是拒绝将房屋钥匙交付给袁先生。易先生为什么不愿意卖房了？袁先生认为，“最主要的原因是万州房价迅猛上涨”。庭上交锋当事双方交锋激烈“因万州房价迅猛上涨，于是易先生毁约，拒绝将房屋交付给我。故诉至贵院要求判令易先生立即将房屋交付给我。”无奈的袁先生只好把易先生列为被告、油气公司作为第三人，向万州区人民法院提起诉讼，要求易先生立即将该房屋按合同约定交付给自己。“由于易先生拒不交房，导致合同目的无法实现。”诉讼中，袁先生变更诉讼请求，由“履行合同”变更为“解除合同并赔偿损失”，要求易先生返还房款11万元，

4、返还集资房名额转让费1.5万元，共计12.5万元；要求易先生赔偿损失32.27万余元。同时，袁先生申请对争议房屋按市场价值进行评估。“本案应当定性为集资建房的请求权转让纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。”易先生则辩称，他和袁先生双方所签订的集资房指标转让协议，违背了我国相应的法律法规和政策，也未得到自己妻子和油气公司的同意，且集资房不得转让，故其协议无效；双方约定了违约金条款，即是赋予了自己有单方面解除合同的权利，因此自己可以要求解除合同。同时，易先生认为，袁先生在审理中将诉讼请求由“履行合同”变更为“解除合同并赔偿损失”，这种变更不属于诉讼请求的变更，而是诉的变更，不符合“一事一受理”原则，且依

5、法解除合同的通知义务，应当由权利人自行行使，而不能由人民法院来帮助行使，人民法院直接予以处理在程序上存在错误。油气公司则表示，单位是为缓解职工住房紧张，根据单位实际情况，由职工集资和企业投资修建的职工住房。易先生作为本单位职工，在享有职工集资房后与他人私自进行交易，纯属私人行为，其因自身个人原因所带来的一切责任，由个人自行承担，与单位无关。据法院查明，油气公司确实于2008年3月17日发文规定“职工集资住房不得对外出售”。法官析理集资房指标能转让袁先生、易先生双方于2009年2月10日签订的协议书是否有效？集资房指标是否能转让？袁先生是否可以主张解除合同？区法院法官进行了一一阐述。区法院认为，

6、该协议书是以卖方转让集资房指标并协助买方办理产权证，买方给付房款及名额转让费，并取得集资房所有权为合同目的的房屋买卖合同纠纷。双方在协议中约定了易先生将“集资房名额转让给”袁先生，袁先生应当“与该单位职工一样缴纳费用和享受各种待遇”，“房屋产权证应归属”袁先生名下的内容。袁先生在协议签订后，不仅给付了易先生名额转让费1.5万元，也实际以易先生的名义缴纳了集资房的全部房款，并在集资房中选中了房号，履行了全部的合同义务。易先生在单位将集资房建成并交付房屋钥匙后，应当于合理期限内，按约定将房屋交付给原告使用，并按照合同约定全面履行自己的义务。易先生拒不向袁先生交付房屋的行为，是对交易中诚实信用原则的

7、严重背离。易先生代理人以易先生之妻对集资房资格的转让不知情为由，主张协议无效，有悖于中华人民共和国婚姻法第十七条“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，且易先生之妻在合同签订到集资房交房后，长达近两年时间内，未对此协议向袁先生提出异议，也未依法向法院提起合同撤销之诉，使袁先生有理由相信易先生在签订协议时，对集资房作出的处分行为，系夫妻双方共同意志的体现。易先生代理人提出双方在合同中，对违约金的约定，是赋予合同当事人单方解除合同权利，与中华人民共和国合同法依合同全面履行原则相违背。解除合同的条件除合同当事人协商一致及签订合同时明确约定外，必须符合法律规定的几种情形，合同法的主要立法精神是

8、维护合同稳定性，鼓励平等、自愿、公平的交易，对终止合同权利义务的行为法律采取的是审慎的态度。而违约金是在合同有效条件下对合同违约方不履行或不恰当履行合同时承担违约责任的一种方式，与解除合同具有完全不同的法律意义，被告代理人的代理意见于法无据，本院不予采纳。第三人油气公司禁止职工将集资建房对外出售，是单位内部与职工之间的约定，油气公司也向法院作出了书面情况说明，认为易先生在“享有职工集资房后，与他人私自进行交易，纯属私人行为”，其在“与他人房屋交易中引起的合同纠纷案，应由易先生本人与合同纠纷案中的当事人进行协商或司法解决，与本单位无关”。油气公司不是本案房屋买卖合同的相对方，根据合同相对性原则，

9、易先生不能以与油气公司的约定作为对本案合同无效的抗辩理由。区法院认为，协议书是原、被告双方在平等自愿的基础上真实意思的体现，本案争议集资房的土地使用权虽然是划拨土地使用权，其转让受到一定限制，但法律并不禁止集资房在市场上进行流转，本案的房屋买卖合同没有违背相关法律、行政法规的强制性规定，不属于相关法律规定合同无效的情形，是依法成立受法律保护的合同。易先生明示其不愿履行协议书中约定的交付房屋义务，亦将不配合袁先生办理房屋产权手续，其违约行为必然导致合同目的无法实现。袁先生在诉讼过程中，从主张“履行合同”变更诉讼请求为“解除合同并赔偿损失”的诉讼行为符合相关法律合同当事人法定解除权的规定，并可根据

10、相关法律规定要求赔偿损失。法院宣判转让人一审被判赔28.8万袁先生的损失应当如何认定？他到底应该获得多少赔偿？赔偿又当如何进行计算？今年5月31日，区法院作出评估决定，通知袁先生、易先生双方到区法院选择评估机构，易先生明示不到法院选择评估机构。区法院依照法定程序，确定由重庆某房地产土地评估有限责任公司对房屋进行评估，评估费用6000元由袁先生先行垫付。今年6月22日，评估机构确定估价鉴定对象在鉴定时点，建筑面积单价为每平方米3640元。油气公司将房屋建成后并未实际测量建筑面积，袁先生也未向法院举证房屋建筑面积的证据，但袁先生在庭审中同意以房屋使用面积计算损失，并按照房屋施工图纸主张房屋的套内面

11、积为111.8平方米。易先生对袁先生主张的房屋套内面积有争议，法院于2011年8月16日书面通知原、被告及第三人，于2011年8月26日上午，到争议房屋处进行勘验测量，并告知不到勘验现场的法律后果。当天，因本案争议房屋的钥匙为易先生所保管，而易先生又未到勘验现场，导致勘验活动无法继续进行，所以法院推定本案争议房屋的套内面积为111.80平方米。经区法院确认，袁先生主张的损失为，房屋现有市场评估价值3640元每平方米乘以套内面积111.8平方米，再加上房屋评估费用6000元；扣除合同约定的房屋价款11万元，集资房指标转让费1.5万元，易先生应当赔偿袁先生损失金额近28.8万元。近日，区法院一审判决，解除袁先生与易先生于2009年2月10日签订的协议书；易先生返还袁先生购房款11万元及集资房指标转1.5万元；易先生赔偿袁先生损失28.8万元。专心-专注-专业