物业新接项目接管验收工作程序(共11页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上北京金隅物业管理有限责任公司物业管理项目交接查验工作程序物业项目交接查验是指为了完成物业共用部分的交接，建设单位、物业服务公司，对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验，是房地产从生产进入流通环节的标志，参与人是建设单位与物业服务公司。 一、目的 （一）规范物业交接查验工作，确保交接查验工作的质量合格。 （二）为了严把物业交接查验质量，从业主的角度去验收，防止出现物业质量问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。确保业主入住工作顺利开展，为今后物业管理日常运行打下良好基础。 （三）是在竣工验收的基础上，以主体

2、结构安全和房屋、配套功能、设备为主要内容的再验收。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程和复杂项目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。（四）交接查验和竣工验收的区别。交接查验主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、运行是否正常、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。二、适用范围 适用于金隅物业公司对新接物业项目的交接查验工作。 三、职责 （一）物业公司经理负责组建物业交接查验小组并同建设单位具体办理物业的接管手续。 （二）交接查验小组组长负责交接查验的工作质量。 （三）交接查验小组负责依据本规程进行物业的交接查验工作。 暖通-空调-在线 （四）成立验收小组

3、，确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。 （五）主动与建设单位、施工单位联系、协商、解决：楼宇问题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养的方法/；电/水/气管道铺设位置及走向。 （六）与建设单位协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准，确定交接的日期，解决遗留问题。 暖通在线（七）各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收。 （八）负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。 四、程序要点 （一）交接查验应具备的条件、要求。 1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。 暖通空调zaixian2

4、、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设备设施按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热以安装独立计量表具。道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。 4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃圾/泥土侵占路面。 5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、锅炉、压力容器、电子监控系统等共用设备设施取得使用合格证书。 暖通-空调-在线 6、项目范围内的安全警示、引导指示、

5、服务标志等符合国家相关法律法规及标准的要求。 7、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。8、房屋幢、户编号经有关部门确认。9、法律法规规定的其他条件。（二）交接查验的准备工作1、在物业竣工验收后、业主入住前，应及时组建交接查验小组，对所接管的物业进行综合性的交接查验，以确保物业基本合格，达到售房合同及相关规划要求、业主要求的质量标准。 2、 成立物业交接查验小组。 暖通-空调-在线（1）小组由公司综管部、客户服务部、工程部、安保部相关人员组成。 （2）综管部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。 （3）客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。（4）工程部负责

6、具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。（5）安保部负责保安人员的配备、布岗，接手安保工作，协助做好消防、安防设备设施的验收移交工作。版权为3、交接查验前的准备。 （1）提前参与建设单位申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。 （2）与建设单位联系确定交接查验的的事项、交接日期、进度、验收标准等。 （3）准备好交接查验用的工器具，交接查验所使用仪器、仪表应经国家法定计量检验部门检定合格并在有效期内。（4）联系建设单位派出技术人员，与物业公司工程部技术人员到现场进行交底与现场技术摸底，由工程部制定交接查验计划。 （5）交接查验计划应包括以下内容：1）物业交接查验项目清单，包括如下项

7、目：A、房屋结构、装饰装修及共用部位的交接查验。B、共用设备设施的交接查验，包括：电气设备设施、电梯、暖通空调系统设备设施、给排水系统设备设施、楼宇自控系统、安全防范、消防系统、综合布线、智能建筑、绿化工程等。C、钥匙的交接查验。D、其他。2）交接查验日程安排。3）人员分工、查验方法。（6）准备好交接查验记录表格： 版权为1）单项项目验收单/表。 2）房屋本体交接查验表。 3）公共配套设施交接查验表。 4）机电设备交接查验表。 5）验收交接记录 6）交接查验问题整改表。 7）图纸、资料移交清单。 nuantongkongtiaozaixian8）机电设备移交清单。 9）钥匙移交清单。 （三）交

8、接查验的工作程序1、验收小组依据验收项目、标准，对资料、共用部位和共用设备、设施现场查验并记录，形成图纸、资料移交清单、物业单项项目验收单、验收交接记录表、设备移交清单、房屋交接查验检查记录表、钥匙移交清单；并由责任人签名。2、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面验收不合格整改报告，确定整改时限，返回建设单位，由建设单位督促施工单位进行整改。 3、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。4、对整改项目由施工方整改落实后，予以复查，并在验收不合格整改报告中记录结果，合格后进行正式移交。 暖通在线 5、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促

9、请相关单位限期解决，按照保修期工程维修管理细则对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。 6、移交双方必须有双方签名办理移交手续。 （四）资料的交接查验（建设单位向物业管理公司移交相关资料） 暖通空调zaixian1、建设单位应移交如下资料：（1）物业管理区域划分资料。（2）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；附属绿地面积超过1000平米的，应有建设工程附属绿地开工告知受理通知书。（3）竣工验收报告及竣工总平面图，各专业竣工图（包括建筑、结构、给排水、暖通、电、气、设备等），附属配套工程、地下管线、绿化工程竣工图，消防验收等竣工资料。 （4）设备设施清单及出场随机资料

10、，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录。包括：设备操作、使用说明书，设备维护保养说明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证明，出厂精度、性能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱查验单，安装调试记录，安装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等。（5）物业质量保修文件和物业使用说明文件。（6）物业管理必须的其他资料：1）与相关主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业，签订的各种协议、合同、方案（图纸）及固定、移动通信、有线电视方案。2）有资质、资格的机构出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录或工作记录。

11、3）业主/租户资料：已购房的业主/已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、面积、联系电话等资料。已购房的业主/已签租赁合同的租户的交楼标准、装修标准、配套设施等资料。版权为4）其他。2、建设单位除移交上述资料外，其他资料的移交应符合DB11/T695建筑工程资料管理规程的规定。其中包括：（1）基建文件（A类）：1）决策立项文件。2）建设用地文件。3）勘察设计文件。4）招投标与合同文件。5）开工文件。6）商务文件。7）竣工验收即备案文件。8）其他文件。（2）监理资料（B类）（3）施工资料（C类）：1）施工管理资料。2）施工技术资料。3）施工测量记录。4）施工物资资料。5）施工记录。6）施工试验

12、资料。7）过程验收资料。8）竣工质量验收资料。3、一般要求（1）资料齐全。（2）与相关主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业，签订的各种协议、合同、方案（图纸）及固定、移动通信、有线电视方案应在有效期内且权责明确。（3）检验、检测报告应真实、完整，在有效期内。（五）交接查验的标准和验收方法 1、建设部物业交接查验标准。 2、北京市新建物业项目交接查验标准（DB11/T 774 2010）。Ehvacr3、售房合同/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。 4、业主生活工作的合理要求。5、主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照建设单位提供的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收

13、，并将实际情况写明在相关表格，并请建设单位相关人员签字认可。 暖通百科（六）楼宇本体硬件设施的具体查验标准1、主体结构：（1）地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏。（2）梁、柱、板等应无弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和裂缝，无钢筋外露。（3）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。（4）外墙不得渗水。2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。3、内墙面：（1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；（2）块料（如瓷砖）面层

14、：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。6、木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。7、门、窗：（1）门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。（2）门锁、窗销连接牢固，开启灵活；（3）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；（4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；（5）电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。（6）不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。（7）高档装饰门装饰完整

15、。8、楼梯、扶手：（1）钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；（2）砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。11、油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。12、电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。13、有线电视已开通，收视良好。14、开关安装牢固，开关灵活，接触良好。15、灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。16、水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。17、卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。18、给水

16、设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。19、地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。20、门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。21、防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。22、其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。（七）公共配套设施交接查验标准1、天台隔热层、防水层完备、齐全；隔热板、防水层表面无裂缝；天沟、落水口畅通，管道完好，屋面排水畅通、无积水、不渗漏；天台栏杆无破损、变形，无明显锈蚀；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2、散水应无塌陷、断裂和分裂

17、。坡度适宜、面层平整，无脱皮。无倒泛水、积水现象。3、屋面避雷设施连接牢固，检测合格。4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。6、道路：（1）道路无断裂，路面平整，无积水、起砂、空鼓、损伤。（2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；（3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；（4）交通标识线、路牌标志清楚、完好，地面线条顺直。7、消防栓、消防栓箱：（1）消防栓：油漆均匀，无少刷、漏刷现象。阀门完好，无渗漏水。（2）消防栓箱：消防管、消防枪、消防带等配套配件齐

18、全。消防箱标识清楚，玻璃完好、安装牢固，门锁开启自如。（3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏，水压充足。8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，设施完好，使用方便。10、保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。11、保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。12、停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。13、自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。15、市政管井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。16、

19、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。18、水池、水箱卫生清洁，无渗漏。19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。20、雕塑、小品牢固，完好，安全。21、招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。（八）机电设备的交接查验依据北京市新建物业项目交接查验标准（DB11/T 774 2010），对电气系统、电梯系统、安全防范、消防系统、楼宇自控系统、综合布线、通风与空调系统、给排水系统、智能建筑等设备系统进行查验。1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行年检合格证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。2

20、、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。3、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。4、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。5、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。6、楼宇自控系统设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚、机房

21、配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。7、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。8、安全防范设备：同消防监控设备。（九）钥匙的交接1、范围：适用于项目内如下区域钥匙的交接查验：（1）共用部分钥匙：项目各出入口、各办公室、各设备机房门钥匙。（2）业户钥匙：业主尚未入住时空置区域业户区域钥匙，包括业户区域大门、房间及套间门的钥匙。（3）重点部位钥匙：项目内机房、制高点、生活饮用水箱、仓库的的钥匙。2、一般要求：核对钥匙数量，钥匙应正常开启所对应的各类房门。（十）交接查验的遗留问题处理1、遗留问题的登记确

22、认。 （1）对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，交接查验小组应当将问题逐项记录在交接查验资料遗留问题登记表中，交建设单位相关人员签字确认。 暖通百科（2）对物业硬件设施交接查验中发现的不合格等问题，交接查验小组应当将问题逐项记录在交接查验设施设备问题遗留问题登记表中，交建设单位相关人员签字确认。 2、对资料遗留问题，交接查验小组应当积极同建设单位补齐相关资料。3、物业硬件设施、设备遗留问题。 暖通在线（1）一般问题要求建设单位在一周内解决。 （2）重大问题要求建设单位在一个月内解决。 （3）必要时公司领导予以协助处理。 4、按建设单位、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期

23、的维修事宜。 物业公司应与建设单位协商，争取到建设单位在付给施工单位工程尾款、质保金之前，需由物业公司签字确认再予以支付的权利，以确保后续物业设备设施维修、维保工作的及时、到位和高质量。5、对于已建设完成的设备设施虽然符合政府相关标准，但安全性能差，应积极协调建设单位予以改进，并以备忘录的形式将问题登记后交建设单位存档。 6、对于房屋质量问题，应积极协调建设单位解决，并以备忘录的形式将问题登记后交建设单位存档。7、对长期解决不了、影响物业服务质量的问题，以备忘录的形式将问题登记后交建设单位进行备忘。 （十一）保存：各项交接记录和备忘录由公司综管部归档长期保存。 五、记录 1、交接查验遗留问题登记表2、单项项目验收单/表3、房屋本体交接查验表4、公共配套设施交接查验表5、机电设备交接查验表6、验收交接记录 7、交接查验问题整改表8、图纸、资料移交清单9、机电设备移交清单10、钥匙移交清单六、暖通百科移交书样本 物业项目移交书 经双方交接查验合格，位于（ ）市（ ）区（ ）街（ ）号（ ）物业从即日起交由（ ）物业管理公司接管。移交内容详见以下附件，双方签证无误。本移交书一式两份，自签字之日起生效。移交方： 接管方： （盖章处）建设单位 （盖章处）物业管理公司 经办人： 经办人： 日期： 年 月 日 专心-专注-专业