实习十一(2).宗地地价评估程序及报告(共11页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上 实习十一 宗地地价评估实习指导1 宗地评估程序及报告一、实习目的宗地估价程序是指宗地估价全过程中各项具体工作按其内在联系所排列的先后顺序。通过宗地地价评估程序的模拟实习，使学生进一步掌握课堂所讲的理论知识，熟悉地价评估的全过程，提高学生外业资料收集、整理、分析、估价方法选择等的基本技能，遵循科学严谨的估价程序，可以避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率，为今后独立从事土地估价工作打下坚实基础。二、实习要求1、熟悉宗地地级评估的各个步骤和要求；2、根据宗地特征和收集的资料，能正确选择适宜的估价方法并进行计算。三、实习步骤及内容1、宗地地价评估程序宗地估价即是房地产估价

2、中专指以土地为估价对象的估价，是对具体待估宗地在一定产权状态，一定估价时点的市场价值的评估。 宗地地价评估实际程序，是从接受委估者的估价委托书开始到最后写出估价报告书，然后将报告书交给委估者而领取估价报酬的全过程。（1）获取宗地估价业务 进行宗地地价评估，首先要有估价对象，即估价业务。估价任务来源主要有主动争取、被动接受、自有评估三种途径。（2）受理宗地估价委托及明确估价基本事项 接受估价任务后，首先要明确估价的具体事项，主要包括：确定估价目的；明确估价对象、明确估价时点。在明确了有关事项后，双方应签订估价合同（或协议）。估价合同估价对象宗地估价资料归档交付宗地估价报告 （3） 拟定估价作业方

3、案 估价作业方案主要包括下列内容： 拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料；实地踏勘查证；预计所需的时间、人力、估价额。（4） 搜集估价所需资料估价结果是估价师对与评估宗地进行相关资料分析的基础上做出的，而估价报告内容也必须 要有充分的资料和数据。资料收集内容包括一般资料的收集和特定资料的收集。一般资料的收集：产权登记资料（土地使用证、房屋所有证等）、地籍图、建筑平面位置图、地租地价资料、市政管网图件及资料、城镇规划图等。特定资料的收集：市场交易资料的收集、土地开发及建筑成本收集、收益及费用资料收集、还原利率收集等。（5） 实地察看估价对象实地勘查就是就委托人介绍或提供的估价对象的有

4、关情况到实地查证和对未知情况进行调查，包括，地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、宗地周围环境景观、地价调查等。实地勘查有利于加深对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象，获取文字资料所无法或难以表述的细节。（6） 选定估价方法计算 估价方法的采用，取决于估价对象的类型、估价方法的适用条件及所搜集的资料的数量和质量。目前我国常用土地估价方法一般有6种，分别为市场比较法，收益还原法，剩余法，成本逼近法，基准地价修正系数法、路线价法。（7） 确定宗地估价结果采用不同估价方法计算出估价结果，在确认所有计算结果无误之后，应根据具体情况选用合适数学方法，求出一个综合结果。（8） 撰写宗地估价报

5、告估价师确定了估价对象估价额后，应及时撰写宗地估价报告，对整个估价工作进行总结整理。 估价报告应做到全面性、公正性和客观性、准确性、概括性、规范性。（9） 交付估价报告土地估价机构应在估价完成后，分别提交土地估价报告和土地估价技术报告。前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。在交付估价报告时，还应就估价中的某些问题作口头说明，最后是根据有关规定和收费标准与委托人结清估价费用。（10） 估价资料归档完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。应归档的估价资料包括：委托估价合同；向委托人出具的估价报告（包括附件）；实地查勘

6、记录；估价项目来源和接洽情况；估价中不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见；估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。对估价资料的保存时间应在15年以上。 估价资料归档是为了方便今后的估价和管理，有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核。2.各种宗地地价评估方法的比较（1）宗地地价评估方法的对比土地价格的评估应借助科学的估价方法，不能单凭估价人员的经验。从已掌握的国内外的情况来看，土地估价的方法很多，这些方法有的是在实践中产生的，有的是理论界提出的。我国的地产市场状况和地产估价资料条件要求我们不能照搬国外的地产评估方法，而必须根据我国的实际情况，因地制宜地选

7、用各种评估方法。目前我国常用土地估价方法一般有 5种，分别为市场比较法，收益还原法，剩余法，成本逼近法，基准地价修正系数法。评估地产价格，一般不应少于两种方法。不同的估价方法荇不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，宗地估价时，必须 根据估价方法的特点，限制和适用范围，选择适宜的方法。各种地价评估方法的简单对比见表1。 表1 地价评估方法比较一览表方法市场比较法收益还原法剩余法成本逼近法基准地价系数修正法理论基础以实际地价比较求评估地价未来年间纯收益还原为现值即为地价扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的费用后的地价取得土地所需的花费的各项必要成本逐一加和求得宗地价格对基准地

8、价进行修正后确定地价评估对象、适用范围、限制条件土地建筑物不动产土地建筑物不动产土地建筑物建筑物新开发土地土地有案例交易的土地或不动产的估价适宜有收益的土地或建筑物有交易地区，且地产有开发的价值建筑物或新开发土地已有基准地价和宗地价格修正系数表1.无类似交易案例或无市场时难以评估；1.对无收益的不动产不适用；1.对无再开发价值的土地评估困难；1.不适用于已建成或已开发土地；不适用于无基准地价地区2.必须考虑有差异的因素并加以适当修正；2.收益依据必须合理准确；2.开发费用的预测难以准确2.成本不等于价格3.必须查证比较案例资料的准确性3.还原利率必须适当参考：付斌. 我国宗地地价评估存在的问题

9、及对策D.东北农业大学,2009.（2）城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）的相关要求城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）对土地估价方法的适用性提出了要求，要求商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地采用两种及以上方法评估。表2 城镇土地估价方法适用性统计市场比较法基准地价修正法收益还原法剩余法成本逼近法住宅用地首选方法适用适用投资待建、城镇规划区外的土地新开发土地商服用地首选或次选慎选租赁性土地首选投资待建土地中心城区以外缺少市场可比案例区域慎选工矿仓储用地首选方法缺少市场可比案例区域租赁性土地投资待建土地中心城区以外缺少市场可比案例区域3. 宗地

10、地价评估报告的撰写（1） 编制宗地估价报告的基本要求必须做好宗地估价工作，既要符合城镇土地估价规程等行业规范要求，又要符合评估对象的实际情况，对于估价，不能主观臆断。 严格按照评估协议要求办事，满足委托方的需要。 内容真实、方法得当、逻辑严密、结论可靠、格式正确、叙述简明扼要有据。 迅速准确，在约定时间内提交报告。同时，要注重其实用性，能够方便提供给社会各部门应用。 宗地估价报告必须由实际参加评估工作人员编写，并由参加该宗地的估价师签署姓名、及具有土地估价资格的机构加盖公章后方可生效。 撰写报告时所用的素材、资料和工作底稿等，应及时归档并长期保存。归档资料应系统完整，做到分类清楚、编目完善、排

11、列有序。（2）估价报告的组成和内容一份完整的估价报告通常由八个部分组成：封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价的结果报告、估价的技术报告、附件。封面。封面的内容一般包括下列几项：u 标题。指估价报告的名称，如估价报告。u 估价项目名称。说明估价项目的全称。u 委托人。估价项目的委托人为单位的，写单位名称；为个人的，写其姓名。u 估价机构。说明受理估价项目的估价机构的全称。u 估价师。说明负责估价项目的估价师姓名。u 估价作业日期。说明估价的起止年、月、日，即正式接收估价委托的年、月、日至完成估价报告的年、月、日。u 估价报告编号。说明估价报告在估价机构内的编号。目录。目

12、录通常按前后次序列出估价报告的各个组成部分的名称、副标题及其相对应的页码，以使委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。致委托人函。致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应该尽量简捷。其内容一般包括下列几项：u 致函对象。指委托人的全称。u 致函正文。说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果、估价报告的有效期。另外，通常随此函附交一份估价报告。u 致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或估价师签名、盖章。u 致函日期。即致函时的年、月、日。估价师声明。是告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客

13、观无偏见的方式进行估价，同时对签名的估价师也是一种警示。声明主要包括：u 估价报告中对事实的陈述，是真实、准确的。u 估价报告中的分析、意见和结论，是公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。u 我与估价报告中的估价对象没有利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有偏见，也没有个人利害关系。u 我是依照中华人民共和国国家标准宗地估价规则的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。u 对估价对象我进行了实地勘查。u 没有人对估价对象提供了重要专业帮助（如有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的帮助内容）。u 其他需要声明的事项。

14、估价的假设和限制条件。估价的假设和限制条件是用来说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及可能造成的影响，估价报告使用的限制条件等。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是保护估价人员；另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者。估价结果报告主要包括：委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告的有效期限。估价技术报告一般包括：估价对象的区位、实物和权益状况；分析影响估价对象价值的各种因素；说明估价的思路和采用的方法及其理由；说明估价的测算过程，参数选

15、取等；说明估价结果及其确定的理由。附件。附件通常包括估价对象的位置图，四至及周围环境的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑外观和内部状况的图片，估价对象的产权说明。估价中引用的其他专业文件资料。估价人员和估价机构的资格证明、专业经历和业绩等。附件：（估价报告）据城镇土地估价规程，国土资源部，2002.3土 地 估 价 报 告第一部分 摘要一、估价项目名称说明估价项目的全称二、委托估价方说明该项估价的委托单位或个人三、估价目的说明该项目是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等。对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等四、估价基准日说明估价结果对应的具体日期，样式为年月日五、

16、估价日期说明该项估价工作的起止日期六、地价定义说明估价对象用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格七、价格结果说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额。如用外币表

17、示，应说明估价基准日外币与人民币的比价八、土地估价师签字由参加本次估价的土地估价师签名（至少两名），并注明土地估价师资格证书号九、土地估价机构由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构估价机构负责人签字： （机构公章）年月日第二部分 估价对象界定一、委托估价方说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等或委托的个人、联系地址、联系人等二、估价对象说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等三、估价对象概况1

18、土地登记状况说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等2土地权利状况说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金额数、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明3土地利用状况说明估价对象的利用现状及土地利用变迁。利用现状包括估价对象上的建筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建筑应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建

19、筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同历史沿革、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等四、影响地价的因素说明1一般因素应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：（1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；（3）产业政策（含税收政策等）；（4）城市规划与发展目标；（5）城市社会发展状况（包括城市布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资物

20、价变动等内容）2区域因素说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：（1）区域状况（含区域位置、人口、级别、经济条件、区域优势等）；（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；（3）基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）；（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）；（5）产业集聚状况；（6）规划限制等这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述3个别因素说明待估宗地位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、

21、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据说明该项估价所依据的有关法律、法规和政策文件，采用的技术规程，委托估价方提供的有关资料受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程方法选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出二、土地估价1估价原则简要说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容参见城镇土地估价规程（以下简称规程）2估价方法说明估价中采用的主要方法（成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准

22、地价系数修正法等）、方法选择的依据和每种方法的计算结果。这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致要求所选估价方法不少于两种。3估价结果说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价三、估价结果和估价报告的使用1估价的前提和假设条件说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等）2估价结果和估价报告的使用包括以下内容：（1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法

23、律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力；（2）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；（3）土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限；（4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；（5）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。3需要特殊说明的事项：说明（1）有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资科和估价事项；（2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设

24、定用途等）以及采取的相应措施；（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据；（4）其他需要特殊说明的问题。第四部分 附件应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用特点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利时的有关权利

25、人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章年月日附件：（估价技术报告）据城镇土地估价规程，国土资源部，2002.3一、估价项目名称说明估价项目的全称二、委托估价方说明该项估价的委托单位、单位地址、法人代表或委托的个人、联系地址三、受托估价方说明该项估价的受托机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表、联系人及联系电话等四、估价目的说明该项估价的目的和应用方向五、估价依据说明该项估价所依据的有关法律、法规、

26、政策文件和技术规程，委托估价方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等六、估价基准日说明估价结果对应的具体日期，样式为年月日七、估价日期说明所估宗地地价的具体时点八、地价定义说明估价对象用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度

27、与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格九、估价结果说明总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额，单位为元、元/m2。如用外币表示，注明外币与人民币的比价十、需要特殊说明的事项1估价假设条件。2该报告使用的限制条件。3资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。4估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。5土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。6其他需要说明的问题。十一、土地估价师签名由参加本次估价的土地估价师签名，并注明土地估价师资格证书号十二、土地估价机构由土地估价机构加盖公章估价机构负责人签字： （机构公章）年

28、月日实习作业：1、请写出宗地地价评估的完整步骤。2、进行土地估价技术报告的改错，找出错误并写出致错原因。附：报告改错土地估价技术报告第一部分 摘要一、估价项目名称X X 房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估二、委托估价方X X 市中级人民法院三、受托估价方(略)四、估价目的根据X X 房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，权利人为XX房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为X X银行，因未能按期还款、估价对象土地已由X X 市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考; 同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决

29、策依据。五、估价依据1.中华人民共和国土地管理法及实施条例;2.中华人民共和国城市房地产管理法;3.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例;4.城镇土地估价规程;5.城镇土地分等定级规程;6.委托方及案件当事人提供的有关资料;7.委托评估函;估价报告的编写8.国有土地使用证) XX字（1998）第XXXX号；9.国有土地使用权出让合同XX土地出让合同第XXXX号；10.关于X X商品住宅项目可行性研究报告的批复XX计投XX号；11.建设用地规划许可可证)XX规地X第XXX号；12.其他有关资料;13.估价人员实地勘察、调查资料。六、估价基准日2004年7月5 日七、估价日期2004

30、年7月5日至7月14日八、地价定义本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。九、估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件67年4个月使用期限的土地使用权价格如下。土地单价: 4 562 元/m2总价: 10 237 128元大写: 壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌圆整(人民币: 元)十、需要特殊说明的事项(1)本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价日期的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值；有一段合理交易时间；在此期间土地市场保持稳定；房地产买卖程序符合国家

31、法律规定。(2)由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格包括土地使用权出让金； 根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。(3)本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据X X房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由X X市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。(4)本报告自估价基准日起一年内有效。十一、土地估价师签字姓名 土地估价师资格证书号 签字王XX XXX (签字)李XX XXXX (签字)十二，土地估价机构(章)2004 年7 月14

32、 日第二部分 估价对象界定一、估价对象描述I、土地登记状况根据X X房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为XX 房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为X X 银行，因未能按期还款，估价对象土地已由X X 市中级人民法院查封。估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2001年11月19日至2072年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。2.土地权利状况根据X X房地产发展有限公司提供的国有土地使用权，估价对象宗地编号为: XXXX，图号为: XX XX，地号为: XXXX，规划用途为住宅用地，土地总面

33、积1020.0平方米，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号: XXXXXX号。3.土地利用状况(1)规划指标: 根据土地使用权出让合同，项目批准建造四层公寓式商品住宅二幢，总建筑面积2244平方米。(2)地块目前尚来开发，除沿X X路还有三户待拆房屋外，其余已于2002年9月拆平。二、地价影响因素分析1、一般因素(略)2、区域因素估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离4千米，四周多为二层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。3.个别因素评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水，电尚未接通。第三部分 土地估价

34、结果及其使用一、估价原则本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。二、估价方法和估价过程由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据城镇土地估价规程（以下简称规程）并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。(一)市场比较法根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、日期、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点地价的一种方法。（计算过程略）经测算，三个可比实例经修正后的价格分别是4 501元/m2、4 43

35、7 元/m2和4 748 元/m，取三个可比实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格即为4 562 元/m2(二)成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值税收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。（计算过程略）计算公式：土地价格=土地取得费十土地开发费十利息十利润十税费十土地增值收益(土地出让金)经测算：单位土地面积单价为：6521元/m2三、地价的确定1、地价的确定方法成本逼近法估价结果为6521元/m2，市场比较法估价结果为4 562元/m2,说明XX房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后

36、利润不大(容积率受控制，可建面积仅2244m2),结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。2.估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4 个月使用期限的土地使用权价格为:土地单价为4 562元/m2总价为4 562X2244=10237 128(元)大写: 壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌圆整(人民币: 元)第四部分 附件1.委托估价函2.待估宗地位置示意图3.国有土地出让合同复印件4.待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件5.估价机构营业执照复印件6.估价机构资质证书复印件7.土地估价师资质证书复印件2004 年7月【答案】土地估价技术

37、报告中存在的主要错误及其致错原因 1估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。 2地价定义不清。应明确对应的土地用途，使用年期、土地开发程度等内容。 3 需要特殊的说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。 4 土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。 5 土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。 6 土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。 7估价对象的土地使用期限2001年11月19 日至2072 年11月18 日有误。超过了法定最高年限。 8 估价原则中，缺替代原则、预期收益原则等。 9总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。 10附件中缺土地权属来源文件。 11附件中缺估价对象利用照片。专心-专注-专业