我国房地产业存在的问题及对策讲解.doc

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date我国房地产业存在的问题及对策讲解我国房地产业存在的问题及对策讲解经 北方BEIFANGJINGMAO 432009年第 4 期收稿日期 :2008-12-20作者简介 :刘文丽(1975-,女,黑龙江勃力人,经济师,从事土地管理研究;闫鸿(1973-,男,黑龙江七 台河人, 从事土地管理研究。文摘编号:1005-913X(200904-0043-CA摘要:我国的房地产

2、业经过二十多年发展,现正处在第 三个高涨期之后的低谷中。针对我国房地产业存在市 场发育不完全、企业防范风险意识不足、商品房空置 率高、房地产市场低靡、企业整体水平不高、融资渠 道狭窄等问题,应该通过采取加强宏观调控、增强风 险防范意识、 促进价格回归、 拓展开发建设方式、提升 企业竞争力和服务水平、改善融资方式等一系列的措 施,促进我国的房地产业健康、持续、稳定的发展。 关键词: 房地产业问题;对策;研究 中图分类号:F293.351 文献标识码:A 文章编号:1005-913X(200904-0043-02我国房地产业存在的问题及对策刘文丽,闫鸿(七台河市国土资源局,黑龙江 七台河15460

3、02008年是我国房地产市场从盛到衰的一年, 随着美国的金融危机在全球蔓延,我国的房地产 市场也深受影响,房地产销售进入拐点,观望气 氛浓厚。为此,我国开始了拯救房地产行动,把 过去为整治虚火过盛的房地产市场而出台的一系 列政策,又重新梳理了一遍,各部门相继出台了 一系列新政策,基本上形成了较为完善的管理制 度,投资结构日趋合理,房地产市场逐渐从“狂 热”走向理性发展的新阶段。一、我国房地产业存在的问题 (一房地产市场发育不完全房地产市场发育程度决定了房地产供求矛盾 运动受到许多非市场因素的制约,单靠市场调节 并不能保持房地产经济的总量平衡和结构平衡, 因此,政府作为体制改革的推进者和市场发育

4、的 培育者,需大力造就市场机制得以发挥的环境, 并通过多种手段调控供求总量与结构,以达到市 场发育和供求平衡的双重目标。(二企业防范风险意识不足我国房地产业的第三个高涨期于1998年开 始,到2008年,在美国金融危机的影响下走向萧 条,历时近十年时间。由于市场调节本身具有一 定的盲目性和滞后性,是一种事后的调节,从 价格形成、信号反馈到产品生产,有一定的时间 差,企业和个人掌握的经济信息不足,微观决策 带有一定的被动性和盲目性,这一弱点对房地产 市场影响很大,因为房地产的建设周期长,其当 前供给结构和数量是依据一年甚至三、四年前市 场情况及其预测所作出的决策,在短期内增减供 应情况很困难,滞

5、后性特别突出。(三商品房空置率高,房地产业出现了相对过剩目前,我国的房地产业正处于一个高位跳动 期,最大的矛盾是我们的房地产价格相对于真实 购房需求人的购买力,中间是有一个落差的。房 地产业现在出现的过剩,是一种相对过剩,相对 于有真实购买力的人来讲,房地产出现了过剩的 状态。(四经济增速下降,房地产市场低靡我国经济增速下降,房地产市场低靡,土地 流拍现象也频频出现,现在是一片降价声,消费 者信心受挫,销售量下降,开发商对市场缺乏信 心,导致房地产投资下降,与房地产市场息息相 关的产业也深受影响。(五房地产公司整体水平不高在房地产过热时期,房地产业的利润率比较 高,因而吸引了过多商家进入,导致

6、房地产公司 太多,不精,规模小,专业水平不高,开发的楼 盘规模偏小,配套设施不齐全。房地产企业应该 少一些,优秀公司应该再多一些,少一些人来炒 楼,投机太多,这是不健康的。(六融资渠道狭窄我国政府对土地政策进行了大胆改革,在房 地产融资上则表现的相对保守,由于美国金融危 机和国家宏观调控力度的加大,传统的融资渠道 和融资形式都在发生变化,商业银行开始紧缩向 房地产企业的贷款,外资进入中国大陆受到严格 控制, 销售回款也难以缓解企业的资金压力,越来 越多的房地产企业面临着资金链断流的危险。在 城市化和经济高速增长的前提下,社会上积聚着 相当规模的资金,却苦于找不到好的投资方向。二、促进我国房地产

7、业健康发展的对策 (一加强宏观调控,促进房地产业发展 房地产业是国民经济的敏感产业,调控得 当,将促进房地产市场健康平稳发展,对国民经 济产生强劲的拉动作用。同时,这又是一个高风 险产业,若长时间内发展失控,极易产生经济泡 沫,对国民经济造成重大危害。因此,“总量控 制”的关键,是按照房地产发展速度、市场价格 和房地产积压控制警戒线来实行房地产业的宏观 调控。政府在土地供应上要具备高度的规范性和前 瞻性。做好规划和计划,政府提前一个时间段, 详细说明未来期间内土地供应规模、范围,让房N经济策论ORTHERN ECONOMY AND TRADE442009年第 4 期地产市场能充分理解政府的计划

8、,从而实现理性 的开发。政府应具备灵活、及时的土地调控和应 对能力,先前制定的计划可以作为行事准绳,但 是当环境出现明显转变后,就需要及时调整应 对,形成一系列的应对机制,强化政府对房地产 市场的有序控制。完善房地产市场法规,通过完善房地产产 权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理 等方面法规,制定一套较为健全的政策法规,让 房地产市场有一个公平竞争的机制,为房地产企 业创造良好的市场环境。(二增强风险防范意识,提高防范能力 无论是西方发达国家,还是我国的房地产 业,其发展都有着周期性规律,即房地产业发展 总是从萧条走向繁荣,而房地产市场一般不会永 远持续繁荣,它总是与经济增长质量、增长速

9、 度、市场需求及购买力联系在一起,并在高潮期 以后进入调整期,在调整中酝酿新的高潮。把握 房地产市场周期性变化规律,有利于调控市场供 求矛盾,避免社会资源浪费,优化社会资源配 置,有利于正确把握住房金融的经营策略,通过 优化资源配置调节市场行为,规避行业风险乃至 金融风险。房地产管理部门要认真开展房地产市场调研 管理。定期组织开展综合性的市场调研活动,全 面了解当前房地产市场的情况,通过对市场调研 把握市场发展的一般规律,制订相应的制度,以 更好地指导和促进市场健康、有序发展。建立房地产预警机制,防范房地产大起大 落,政府要建立和完善房地产预警系统,对房地 产市场进行测定、评价、预测和报告,准

10、确判断 市场的运行状况,并及时发布有关信息。(三促进价格回归,加快消化空置的商品房 政府必须控制房地产的空置量,对长期空 置的房地产要进行强有力的干预,如规定最高限 价,强制拍卖,降低房地产税费,促进房价的下 调。在项目审批上限制对房地产的开发速度,以 免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的 空置商品房,政府可以收购用作廉租房。我国当前的房地产价格相对真实需求价格, 中间是有一个缺口个,这个缺口有两种方式可以 填,一是收入涨了,二是价格降了。现在是第二 种方式,以往购房者既有自住需求,也有炒房的 需求,经过这一次调整以后,抱有投机或炒房目 的的人少了,大多被清理出去了,剩下的大都是 以自住

11、需求为主的消费者。他们的收入相对房价 是偏低的,如果要刺激真实的需求和消费的话, 还要等价格降到他们的承受范围之内,待购房需 求人的收入水平和房价相平衡,才会形成一个比 较大的购房需求。要根据我国经济的实际情况、 房地产业自身的规律和需求者的实际购买力,来 确定救市的时机和政策,使救市政策成为维护房 地产市场稳定的第二道防线。(四拓展开发建设方式,开展多元化的住 宅建设随着住房制度改革,城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给不仅有面向中高收入 阶层的商品房,而且还有面向中低收入阶层的经 济适用房,以及面向贫困阶层的解困房和低租金 公寓等。为应对全球金融危机,我国的财政政策 和货币政策正在

12、发生重大调整和转变,中央政府 计划未来两年内投资4万亿元拉动经济,其中有 9000亿元用在保障性住房建设上,可以解决800万 贫困人口的住房问题,并将以此激活消费,这将 直接影响我国房地产业的发展,带动房地产业相 关领域投资。因此,我们要学会在危机中寻找发 展机会,保障性住房将成为未来主要发展方向, 房地产开发企业可以考虑参与保障性住房建设, 缓解企业资金短缺的压力。(五把握市场契机,提升企业竞争力和服 务水平房地产市场经过这一段时间的调整,其盈利 能力已呈下降趋势,房地产开发商之间的竞争日 趋激烈,在此情况下,规模优势、品牌优势越来 越成为企业赢得竞争的关键,最后生存下来将会 的是有优势并且

13、竞争力比较强的企业。许多综合实力较强的房地产开发商将把发 展成熟品牌、实现高效与科学管理、建设高品质 服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。从早 期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过 程、推广过程,一直到卖出房子、业主入住后的 物业管理,都要求开发商进行市场化运作,贴近 客户的需求,这是一个完整的、公开的过程。把 服务做好了,通过业主与其他人士的交流,把品 牌传播出去,这比花费大量广告宣传费用的效果 要好得多。因为将来的市场竞争是服务,如何选 择更好的地段,进行更加人性化的设计,让业主 居住感觉更舒服,这些不是空谈就可以实现的。(六改善融资方式,实现多元化投资商业银行要在切实防控风险的前

14、提下,发放 土地储备贷款,强化土地资源的宏观调控能力, 加强对优质开发企业的遴选,通过发放项目储备 贷款等方式,重点支持一批实力强、信誉好、具 备品牌优势的大型房地产企业,更好地调节和引 导市场。房地产业需要资金,社会上也有资金,我们 可以提供用于公众参与房地产投资的形式,如股 票、债券等,把一些想投资于房地产非专业公司 或个人闲散的资金投到专业的房地产公司去,让 他们去做经营,而不是今天买这个楼,明天卖那 个楼,这是投机行为,我们要发展投资行为,杜 绝投机行为。WTO承诺的日渐实现及资本市场的 逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将 来,国内外各类社保基金、保险公司、投资信托 公司、投资管理公司、资产管理公司等,都有可 能成为房地产市场上主要的机构投资者。我国房地产市场的基本面是好的,通过这一 次的调整挤掉了泡沫,房地产市场的运行必将随 着国家宏观调控政策和住房制度的落实,以及国 内外各种因素的作用逐渐走向平稳,实现房地产 业持续健康发展。责任编辑:高治平-