《房地产估价》试卷一(共4页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上五、计算题（共4题，第1题5分，第2题8分，第3题12分，第4题15分。要求列出算式和计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的，不得分。计算题精度要求为：中间计算过程保留小数点后两位，最终计算结果取整到个位。）1某建筑物总建筑面积500，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50元，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。2某公寓共3层，每层建筑面积均为1000，其房地产单价平均为1100元/底层的单价比第二层的单价低150元，第二层的单价比第三层的单价高150元，试按房地产价值分滩方法确定第二层的土地占有份额。3某宗

2、房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。 类似房地产 价格（万元） 净收益（万元/年） A 252 30 B 294 35 C 238 28 D 166 204需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表： 可比实例A 可比实例B 可比实例C成交价格5000人民币元/ 560美元/ 530美元/成交日期1995年8月1日 1996年1月

3、1日1996年5月1日交易情况1% 0% +2%区域因素+2% +3% 0%个别因素0% +1% 2%上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年

4、11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。五、计算题（4题）第1题解：已知：C=1000500，R=5%，N=50，n=30求：建筑物现时总价和单价（1） 建筑物现时总价 V=C =1000500 =（元） =31(万元)（2） 建筑物现时单价=620（元/）答: 建筑物现时总价为31万元,单价为620元/。第2题解：（1） 该公寓房地产总价值V=110010003=（元）=330（万元）（2） 设第二层单价为x元/，则： =1100解得x=1200（元/）（3） 第二层房地总价值为： 12001000=（元）=120（万元）（4） 第二层土地占有份额为：100

5、%=36.36%=36%答: 第二层的土地占有份额为36%。第3题解：此题可以用两种解法。解法一：用收益法（1） 计算估价房地产年净收益：55-30=25（万元）（2） 计算资本化率： A 房地产资本化率=11.90% B房地产资本化率= =11.90% C房地产资本化率= =11.76% D房地产资本化率= =12.05% 估价房地产资本化率 =11.90%（3） 计算估价房地产总价=210（万元） 解法二：用购买年法（1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元）（2） 计算购买年A 房地产购买年= =8.4(年)B房地产购买年= =8.4(年)C房地产购买年= =8.5(年)D房地产购买年= =8.3(年)估价房地产的购买年 = =8.4(年)（3） 计算估价房地产总价=258.4=210(万元) 答: 估价房地产的总价为210万元。 第4题解：（1） 对可比实例A的单价修正 =8.3=4158.36 (人民币元/)（2） 对可比实例B的单价修正=5608.3=4040.73 (人民币元/)（3） 对可比实例C的单价修正=5308.3=4143.23( 人民币元/)（4） 计算估价房地产某商品住宅单价：估价对象单价=4114.114114 (人民币元/)答: 某商品住宅在1996年11月1日的正常单价应为4114人民币元/。专心-专注-专业