广宇发展：2019年年度报告.PDF

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1、天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 天津广宇发展股份有限公司天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告 2020 年年 04 月月 天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人周悦刚、主管会计

2、工作负责人张建义及会计机构负责人公司负责人周悦刚、主管会计工作负责人张建义及会计机构负责人(会计主会计主 管人员管人员)李军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。李军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺；报告中关于的实质承诺；报告中关于 2020 年的数据是基于本报告编制时年的数据是基于本报告编制时点进行的估计，未点进行的估计，未 来房地产市场情况

3、有可能发生变化，有预测无法实现的可能，敬请投资者注意来房地产市场情况有可能发生变化，有预测无法实现的可能，敬请投资者注意 投资风险。投资风险。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,862,520,720 为基数，为基数， 向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 3 元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公积股（含税） ，不以公积 金转增股本。金转增股本。 天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 2 2 第

4、二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 6 6 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 1010 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 1818 第五节第五节 重要事项重要事项. 5252 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 132132 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 137137 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 . 138138 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 139139 第十节第十节 公司治理公司治理. 145145 第十一

5、节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 151151 第十二节第十二节 财务报告财务报告 . 152152 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录 . 279279 天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 报告期、本报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 天津广宇发展股份有限公司章程 国务院国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 中国证监会、证监会 指 中国证

6、券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 国网公司、国家电网、国网 指 国家电网有限公司 公司、本公司、广宇发展、上市公司 指 天津广宇发展股份有限公司 都城伟业集团 指 都城伟业集团有限公司 鲁能集团 指 鲁能集团有限公司 世纪恒美 指 乌鲁木齐世纪恒美股权投资有限公司 重庆鲁能 指 重庆鲁能开发（集团）有限公司 重庆鲁能英大 指 重庆鲁能英大置业有限公司 重庆江津鲁能 指 重庆江津鲁能领秀城开发有限公司 鲁能亘富 指 山东鲁能亘富开发有限公司 鲁能亘富唐冶分公司 指 山东鲁能亘富开发有限公司唐冶分公司 鲁能万创 指 山东鲁能万创置业有限公司 鲁能朱家峪 指 山东鲁能朱家峪开发有限公司

7、顺义新城 指 北京顺义新城建设开发有限公司 宜宾鲁能 指 宜宾鲁能开发（集团）有限公司 青岛鲁能广宇 指 青岛鲁能广宇房地产开发有限公司 成都鲁能 指 成都鲁能置业有限公司 南京鲁能广宇 指 南京鲁能广宇置地有限公司 南京鲁能硅谷 指 南京鲁能硅谷房地产开发有限公司 苏州鲁能广宇 指 苏州鲁能广宇置地有限公司 张家口鲁能 指 张家口鲁能置业有限公司 天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 东莞鲁能广宇 指 东莞鲁能广宇房地产开发有限公司 重庆鲁能物业 指 重庆鲁能物业服务有限公司 湖州公司 指 湖州东信实业投资有限公司 天津鲁能泰山 指 天津鲁能泰山房地产开发有限公司 福州鲁能

8、 指 福州鲁能地产有限公司 一级开发 指 三旧改造的拆迁、补偿、安置等土地整理业务 千岛湖公司 指 杭州千岛湖全域旅游有限公司 山东鲁能物业 指 山东鲁能物业有限公司 上海鲁能亘富 指 上海鲁能亘富置业有限公司 天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 广宇发展 股票代码 000537 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 天津广宇发展股份有限公司 公司的中文简称 广宇发展 公司的外文名称（如有） TIANJIN GUANGYU DEVELOPMENT CO., LTD.

9、公司的外文名称缩写（如有） GYFZ 公司的法定代表人 周悦刚 注册地址 天津经济技术开发区新城西路 52 号 6 号楼 202-4 单元 注册地址的邮政编码 300457 办公地址 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层 办公地址的邮政编码 100020 公司网址 电子信箱 tjgyfz 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张坤杰 伊成儒、徐瑞 联系地址 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层 电话 010-85727702 010-85727717、010-85727720 传真 010-85727714 010

10、-85727714 电子信箱 tjgyfz tjgyfz 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报 中国证券报 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 公司年度报告备置地点 公司证券部 天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 9112000010310067X6 公司上市以来主营业务的变化情况 （如有） 1993 年 7 月 29 日，公司公开发行股票，于 1993 年 12 月 10 日在深圳证券交易所 上市。公司经营范围：国内贸易(含国际间小额贸易和邮购业务)

11、物资供销、劳保用 品、中西药材、珠宝钻石；金饰品改制业务；进口录像机、汽车(不含小汽车)摩托 车配件、电梯维修、粮油制品、食品、烟、酒、广告、饮食、保健服务、娱乐厅、 生活录像服务、室内外装修、经济信息、咨询服务及对白俄罗斯的易货业务及运输 业务。2001 年 4 月 6 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主 营业务范围为：GD 系列自动售货机的生产和销售；GD 系列防伪检测仪生产、销 售；金融机具、自动售检票系统、智能卡、多维码识读设备等电子设备产品生产、 销售；软件技术开发、销售；计算机相关产品生产、销售。2004 年 12 月 26 日， 公司召开股东大会审议通过修改章程

12、的议案，变更后主营业务范围为：GD 系列自 动售货机的生产和销售、租赁和技术与售后服务、维修、改造、测试及技术咨询； GD 系列防伪检测仪生产、销售；电子设备产品生产、销售；软件技术开发、销售； 计算机相关产品生产、销售业务；金融机具、自动售检票系统、智能卡、多维码识 读设备等电子设备产品生产、销售、租赁和技术与售后服务、维修、改造、测试及 技术咨询；喷涂；自营和代理各类商品和技术的进出口；电气设备的检修、维护。 2010 年 6 月 7 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务 范围为：房地产开发及商品房销售；对住宿酒店及餐饮酒店投资；房屋租赁；物业 管理；房地产信息咨询服

13、务；材料和机械电子设备、通信设备及器材、办公设备销 售；仓储（危险品除外） ；商品信息咨询。2017 年 5 月 19 日，公司召开股东大会 审议通过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：房地产开发及商品房销售；对 住宿酒店及餐饮酒店投资；房屋租赁；物业服务；房地产信息咨询服务；材料和机 械电子设备、通信设备及器材、办公设备销售；仓储（危险品除外） ；商品信息咨 询；房地产中介服务；建筑装修装饰工程施工。 （依法须经批准的项目，经相关部 门批准后方可开展经营活动） 历次控股股东的变更情况（如有） 1999 年 8 月，公司第一大股东-天津立达集团有限公司将其持有的天津立达国际商 场股份有限公司

14、国有法人股 8,440.464 万股全部转让给天津戈德防伪识别有限公 司。转让价格为每股人民币 2.50 元，转让总金额为人民币 21,101.16 万元。此次转 让完成后， 天津戈德防伪识别有限公司成为天津立达国际商场股份有限公司第一大 股东。2004 年 7 月 20 日，天津南开生物化工有限公司通过司法拍卖竞得本公司 102,725,130 股国有法人股份（占本公司总股本的 25.29%） 。成交价：每股人民币 1.278 元。2004 年 8 月 10 日，根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出 具的过户登记确认书 ，该股份已过户完毕。公司第一大股东变更为天津南开生 物化工有限公

15、司。2010 年 1 月，国务院国有资产监督管理委员会出具了关于天 津广宇发展股份有限公司国有股东所持股份无偿划转有关问题的批复 （国资产权 20107 号） ，同意本公司股东山东鲁能恒源置业有限公司和天津南开生物化工有 限公司将持有的本公司 424.15 万股（占总股本的 0.827%）和 9839.143 万股（占总 股本的 19.19%）股份无偿划转给山东鲁能集团有限公司。上述股份已于 2010 年 2 月 9 日过户至山东鲁能集团有限公司名下。 至此， 山东鲁能集团有限公司持有本公 司 10,263.293 万股，占总股本的 20.017%，为本公司第一大股东。2012 年 7 月，

16、控股股东名称由山东鲁能集团有限公司变更为鲁能集团有限公司。 天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 9 层 签字会计师姓名 杨殿峰、张旭东 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司无需追溯调整或重述以前年度会计数据 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2

17、017 年 营业收入（元） 22,986,765,175.17 27,056,984,571.34 -15.04% 21,643,358,699.96 归属于上市公司股东的净利润 （元） 3,142,121,542.37 2,502,375,865.78 25.57% 2,099,401,311.31 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润（元） 3,107,734,880.64 2,503,982,808.75 24.11% 1,488,524,371.36 经营活动产生的现金流量净额 （元） -1,788,133,182.80 5,964,555,912.61 -129.98% 1

18、0,671,876,410.68 基本每股收益（元/股） 1.69 1.34 26.12% 1.25 稀释每股收益（元/股） 1.69 1.34 26.12% 1.25 加权平均净资产收益率 25.88% 21.56% 4.32%1 20.91% 2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增 减 2017 年末 总资产（元） 69,914,862,743.20 75,954,388,195.85 -7.95% 82,897,606,149.57 归属于上市公司股东的净资产 （元） 13,610,308,903.73 10,684,139,609.12 27.39% 11,980,543,3

19、27.21 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 1 注：增加 4.32 个百分点 天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照

20、境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 2,644,223,491.02 5,853,263,007.82 4,583,085,442.81 9,906,193,233.52 归属于上市公司股东的净利润 572,907,558.22 978,194,458.02 908,951,386.60 682,068,139.53 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 570,162,930.15 965,033,571.05 906,225,289.26

21、666,313,090.18 经营活动产生的现金流量净额 -1,543,810,112.22 -545,357,974.48 -399,566,151.15 700,601,055.05 上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产 减值准备的冲销部分） -42,379.10 -28,382.19 36,582,373.26 越权审批或无正式批准文件的税收返 还、减免 1,341,672.68

22、计入当期损益的政府补助（与企业业务 密切相关，按照国家统一标准定额或定 量享受的政府补助除外） 2,906,130.98 29,476,393.95 1,765,622.45 债务重组损益 -20,000.00 同一控制下企业合并产生的子公司期初 至合并日的当期净损益 -33,377,557.29 594,360,686.08 受托经营取得的托管费收入 7,226,781.06 4,363,207.43 除上述各项之外的其他营业外收入和支 出 31,484,348.83 8,661,496.77 14,055,804.41 其他符合非经常性损益定义的损益项目 107,165.37 减：所得税影

23、响额 8,617,058.09 10,702,101.64 35,229,820.95 少数股东权益影响额（税后） 657,725.30 合计 34,386,661.73 -1,606,942.97 610,876,939.95 - 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 第三节公司业务概要第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 1.1.公司业务概况公司业务概况 报告期内，公司主营业务为房地产开

24、发与销售，经营模式以自主开发销售为主，业务板 块主要集中于住宅地产开发。为打造高质量住宅地产，公司根据土地规划情况以及区域市场 需求将主要商品住宅分为高层、别墅和洋房等，并通过所属子公司在重庆、济南、北京、宜 宾、福州、天津、成都、青岛、东莞、南京、苏州、张家口、湖州、上海等城市进行开发、 建设和销售，逐渐形成鲁能星城、鲁能领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列， 受到市场、客户及相关方的普遍认可。 为配套住宅地产业务，提升广大业主居住品质，公司也提供部分物业管理服务。截至报 告期末，公司物业类全资子公司2家，分公司6家，服务范围覆盖重庆、宜宾、成都、济南、 青岛、东莞等城市。报告期

25、内，公司立足物业基础服务，加快建设多元创新业务体系，依托 大数据、云计算、物联网等创新科技，智慧化升级物业服务。所属重庆物业公司不断满足业 主日益增长的美好生活需求，整合物业社区资源和商旅产业资源，打造商业运营中心，为业 主提供维修、家政、洗车等社区增值服务，房屋托管、租售、装修等资产运营服务，酒店代 订、定制化亲子游、周末游等旅游度假服务，各地特产、日常商品订购等商业服务，通过一 站式的全方位服务切实提升业主幸福感。 2.2.公司主要业公司主要业绩驱动因素绩驱动因素 一是公司以房地产开发销售为主业，布局全国15个城市，立足一二线城市群，区位优势 明显，稀缺性资源丰富，为公司未来业绩增长提供了

26、支撑与保障。二是公司主力产品线由首 置首改类产品逐步转向改善类产品，产品结构持续升级，产品品质不断提升，在满足广大客 户需求基础上，增强了公司的市场竞争力。三是公司经过多年经营，品牌得到市场广泛认可， 品牌价值及影响力得到进一步提升。四是大股东高度重视并大力支持上市公司发展壮大，利 用自身优势为公司提供财务资助和业务支持，保障了公司生产经营持续健康稳定。 3.3.宏观经济形势、行业政策宏观经济形势、行业政策及行业发展情况及行业发展情况2 宏观经济方面：宏观经济方面：2019年全年国内生产总值990,865亿元，比上年增长6.1%，符合6%-6.5% 的预期目标。分产业看，第一产业增加值70,4

27、67亿元，较上年增长3.1%；第二产业增加值 386,165亿元，较上年增长5.7%；第三产业增加值534,233亿元，较上年增长6.9%。分季度看， 一季度同比增长6.4%，二季度增长6.2%，三季度增长6.0%，四季度增长6.0%。GDP增速逐季递 减，我国经济增速整体呈下滑态势，尤其是二季度以来，在多种负面因素影响下GDP增速下滑 速度加快，多项经济指标承受压力，投资对经济的贡献率下滑，内需提振动力不足。 面对此种经济形势，国家保持战略定力，精准施策，在财政、货币等方面持续发力，减 税降费助消费，降准、降息保证资金流动性合理充裕，实施利率新政降低实体经济融资成本 等，多措并举，保障了经济

28、增速的平稳下行。 行业政策方面：行业政策方面：2019年，行业调控延续“房住不炒”主基调，紧紧围绕“稳地价、稳房 价、稳预期”的调控目标，不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时，中央聚焦房地产金 融风险，加强房地产金融审慎管理，坚持住房居住属性，落实房地产市场平稳健康发展长效 机制。银保监会聚焦市场乱象，谨防资金违规流入地产市场；央行加快推进LPR利率改革，提 2 注：宏观经济、行业发展相关数据来源于国家统计局官网 天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 高利率市场化程度，确保行业资金定向监管全年保持从紧态势。总体来看，房地产行业运行 基础制度更趋完善，住房、土地、财税三大领

29、域的制度建设取得明显进展，为落实房地产长 效管理机制奠定更加坚实的基础。 报告期内，在行业调控总基调维稳的同时，区域分化格局明显。天津、东莞、南京、杭 州、三亚等地区推出新一轮落户政策，开启抢人大战，吸引优秀人才，以助推区域购房需求 及经济发展，未来这一战略有望持续扩大。而苏州、大连、西安等城市调控加码，相继落地 限价令，进一步限制购房范围和买房资格以维持房地产市场稳定预期。 行业发展情况：行业发展情况： 2019年，我国房地产市场整体承压，但在周期轮动背景下，呈现出以下特点： 房地产开发投资增速放缓。房地产开发投资增速放缓。2019年1-12月，全国房地产开发投资132,194亿元，同比增长

30、 9.9%；增速比111月份回落0.3个百分点。同时，房地产投资意愿下降，报告期内，行业土 地购置面积2.58亿平方米，同比下降11.4%；土地成交款1.47万亿元，同比下降8.7%。 房地产开工面积同比上升。房地产开工面积同比上升。2019年，房地产开发企业房屋施工面积893,821万平方米，比 上年增长8.7%， 增速与1-11月份持平， 比上年加快3.5个百分点。 其中， 住宅施工面积627,673 万平方米，增长10.1%。房屋新开工面积227,154万平方米，增长8.5%，增速比1-11月份回落 0.1个百分点， 比上年回落8.7个百分点。 其中， 住宅新开工面积167,463万平方

31、米， 增长9.2%。 房屋竣工面积95,942万平方米，增长2.6%，1-11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。其中， 住宅竣工面积68,011万平方米，增长3.0%。 商品房销售同比略商品房销售同比略有下降。有下降。 2019年， 商品房销售面积171,558万平方米， 比上年下降0.1%， 111月份为增长0.2%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下 降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159,725亿元，增长6.5%，增速比 111月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公 楼销

32、售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。 房地产行业集中度持续提升。房地产行业集中度持续提升。截至报告期末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益 销售金额集中度已分别达21%、36%、44%和53%。行业整体规模增速放缓的同时，百强集中度 持续提升，行业分化格局加剧。 结构性市场分化格局显现。结构性市场分化格局显现。长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝五大城市群占据 我国房地产市场五成份额，受城市发展阶段、因城施策及城市规划利好等因素影响，其市场 行情也显现分化格局：长三角、粤港澳地区需求支撑度高，在严格调控影响下房地产市场整 体稳中有所震荡，受益于区域规

33、划利好及调控边际优化影响，短期市场存一定回升动力；京 津冀市场规模在深化调整后有所回升；长江中游及成渝城市群销售端疲态显现，在周期轮动 作用下短期销售疲态或将延续，鉴于其城镇化仍在快速推进，需求仍存在较高支撑力，市场 整体将呈现稳中波动态势。 4.4.公司主要项目所在城市房地产行业政策、发展和库存去化情况公司主要项目所在城市房地产行业政策、发展和库存去化情况 （1 1）重庆地区）重庆地区 2019年重庆市政策以管控资源型土地开发以及学区房调整为主， 同时着手放宽落户政策， 吸引人才。一是推出学区房政策，规范教育资源，学区房、地块价值提升：5月，重庆教委印 发关于做好2019年义务教育招生入学工

34、作的通知 （教基厅20191号） ，严禁任何民办学 校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。9月，重 庆市人民政府办公厅出台进一步规范公办中小学参与举办民办学校的通知 （渝府办发 201996号） ，明确提出公办中小学不得新参与举办民办学校，不得跨区举办公立学校；所 有公办和民办学校必须独立招生，不得混合招生。同时，中小学入学资格不得与楼盘销售挂 钩。 二是出台资源保护政策， 城市资源性土地更稀缺： 7月， 出台 关于印发重庆市主城区 “四 山”保护提升实施方案的通知 （渝府办201914号） ，缙云山、中梁山、铜锣山和明月山， 天津广宇发展股份有限公司 20

35、19 年年度报告全文 12 严禁新增住宅类房地产开发项目，且建筑不得遮挡山脊线，高度不超12米。8月，广阳岛核心 管控区禁止土地出让和商业开发；严控核心管控区内建筑规模和建筑高度，建筑总规模不超 过20万平方米，标志性景观建(构)筑物高度不超过70米。三是推行落户政策，放宽落户及人 才引进，助力区域需求及经济提升：5月出台落户政策，不设年龄和务工年限，直系亲属可以 随迁，高层次人才和受到省（部）级以上表彰奖励的人才，不受是否已在渝就业的限制。9 月推出英才计划，用5年左右的时间，引入高层次人才2000名、团队500个，入选人才20万 200万不等的研究支持经费，以及10万50万元的奖励金。 2

36、019年,重庆市商品房供应2,746万平方米，同比减少24.13%，成交3,133万平方米，同比 减少13.68%，成交建面均价10,610元/平方米，同比上涨2.3%。截至2019年末，重庆市商品房 已取得预售证存量面积约1,650万平方米，去化周期约6.3个月。 2015-2019年重庆市商品房供销情况 年份年份 供应量（万平方米）供应量（万平方米） 成交量（万平方米）成交量（万平方米） 建面均价（元建面均价（元/ /平方米）平方米） 2015年 2,688 2,337 6,975 2016年 2,235 2,839 7,179 2017年 2,581 3,668 8,817 2018年

37、3,619 3,629 10,370 2019年 2,746 3,133 10,610 （注：数据来源于铭腾机构） （2 2）济南地区）济南地区 2019年济南市未出台相关房地产政策。济南房地产市场呈现四方面趋势。一是房地产市 场呈现理性回归态势。近年来，济南房地产市场一直以改善型需求为主，但从近期住宅销售 情况看，市场有一定下滑，购房者观望气氛加剧，特别是二手房置换量下降，影响到部分改 善型需求购买能力。二是区域分化不均衡。张马、雪山、唐冶等部分区域竞争激烈，区域内 大多为2017年以后高价拿地项目，因土地成本较高，价格竞争激烈，加剧了高价拿地房企的 经营难度；但有部分大体量低价拿地项目，因

38、能保证一定利润空间，有降价促销现象。三是 价格特征明显。目前1.3万元左右的主流销售产品受价格回归影响较大，而2万元左右中高端 产品市场较为稳定，未出现大幅降价促销现象。四是住宅库存增加。全市住宅去化周期约为 15个月，区域库存分化明显。 （数据来源：济南市房地产协会） 2019年济南市商品房供应1,517.31万平方米，同比增加55.86%，成交1,008.15万平方米， 同比减少14.04%，2019年成交建面均价11,902元/平方米，同比上涨2.5%。济南市新建商品房 库存量为51.88万套，面积3,126.46万平方米，去化周期约为15个月。 2015-2019年济南市商品房供销情况

39、 年份年份 供应量（万平方米）供应量（万平方米） 成交量（万平方米）成交量（万平方米） 建面均价（元建面均价（元/ /平方米）平方米） 2015年 1,427.09 1,342.30 8,655 2016年 2,162.25 1,970.55 9,620 2017年 1,340.00 1,290.7 11,048 2018年 973.47 1,172.77 11,604 2019年 1,517.31 1,008.15 11,902 （注：数据来源于克尔瑞、济南市房地产协会） （3 3）宜宾地区）宜宾地区 天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 2019年宜宾房地产市场供需结构

40、均衡，未出台限购、限售、限价等宏观调控政策。金融 信贷方面，2019年央行正式公布的房贷利率新政，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，房贷利率走向市场化。 2019年宜宾市商品房供应163万平方米，同比基本持平，成交131万平方米，同比基本持 平，成交建面均价8,778元/平方米，同比上涨13%。截至2019年末，宜宾市商品房已取得预售 证存量面积约34.1万平方米，去化周期约3.4个月。 2015-2019年宜宾市商品房供销情况 年份年份 供应量（万平方米）供应量（万平方米） 成交量（万平方米）成交量（万平方米） 建面均价（元

41、建面均价（元/ /平方米）平方米） 2015年 191 146 5,466 2016年 204 160 5,866 2017年 150 121 7,100 2018年 167 130 7,794 2019年 163 131 8,778 （注：数据来源于宜宾市房地产管理局官网） （4 4）北京地区）北京地区 2019年北京房地产市场依然以房住不炒为主要基调，政策环境整体稳定。全年共计出台 39份文件干预房地产市场，主要以央行、住建部、市住建委、北京住房公积金管理中心等机 构为主。政策主要从几个方面进行微调：一是楼市调控边际调整，二是市场监管不松懈，三 是土地、人才、住房保障等领域政策持续完善。

42、楼市调控政策边际调整：主体政策不放松，房贷利率边际下调，公积金异地提取范围扩 大至环京，但国管公积金认房又认贷呈收紧态势，12月30日下发现就存量浮动利率贷款的 定价基准转换为LPR有关事宜公告 （中国人民银行公告2019第30号） 。市场监管重点聚焦 房源信息发布、物业管理 、住房租赁等领域；10月10日下发关于规范互联网发布本市住房 租赁信息的通知 （京建法201917号） ；12月25日下发关于整顿规范住房租赁市场秩序 的意见(建房规201910号)。土地限价政策边际放松，上半年北京召开土地推介会，多 宗不限价地块入市。住房保障与人才政策配套实施：人才引进政策聚焦高端产业人才，公租 房、

43、共有产权房政策扩范围、降门槛，为高端人才提供住房保障。7月26日下发北京市2019 年度国有建设用地供应计划 （京规自发201917号） 。 2019年北京市商品房供应961.96万平方米，同比减少9.36%，成交852.18万平方米，同比 增加42.23%，成交建面均价43,254元/平方米，同比上涨3.18%。截至2019年末，北京市商品 房已取得预售证存量面积约1,939.5万平方米,去化周期约27.3个月。 2015-2019年北京市商品房供销情况 年份年份 供应量（万平方米）供应量（万平方米） 成交量（万平方米）成交量（万平方米） 建面均价（元建面均价（元/ /平方米）平方米） 20

44、15年 1,426.23 1,281.6 27,546 2016年 1,141.93 1,496.47 32,927 2017年 655.04 634.75 40,362 2018年 1,061.26 599.13 41,920 2019年 961.96 852.18 43,254 （注：数据来源于易研通数据） 另，除上述主要项目所在城市外，公司项目还在成都、天津、福州、东莞、南京、苏州、 张家口、湖州、青岛、上海等城市有布局，且多处于开发建设过程中，该类城市房地产市场 在政府调控下较稳定发展。 天津广宇发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 2019年公司开发建设中的项目所在城市库存去化情况 序号序号 城市城市 去化周期（约）去化周期（约） 数据来源数据来源 1 成都 13个月