田阳县土地评估案例测算表.xls

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1、基基准准地地价价系系数数修修正正法法商商业业3 3级级内内容容说说明明一一基基准准地地价价级级别别价价920输入相应级别基准地价，如五级住宅400元每平方米二二K1K1期期日日修修正正1.01181 年增长幅度输入增长幅度，如52 间隔年数输入间隔年数，如3.8年三三K2K2使使用用年年期期修修正正0.99611 基准地价年期40输入基准地价设定年期，如70年2 宗地剩余年期39待估宗地剩余年期，如59年3 土地还原利率8%输入土地还原利率，如6四四K3K3容容积积率率修修正正系系数数1.297输入土地容积率，查基准地价更新报告书五五K4K4区区域域及及个个别别修修正正系系数数1.0342输入

2、区域及个别因素修正系数，查基准地价更新报告及根据待估宗地实际测算后的结果。六六K7K7开开发发程程度度修修正正系系数数0七七单单位位面面积积地地价价1244单单位位面面积积地地价价1.001244土地面积10000输入土地面积数八八土土地地总总价价12440000楼面地价498容积率内插法表中数据表中数据计算结果容积率(x)33.23.020修正系数(y)0.89060.87430.889基基准准地地价价系系数数修修正正法法住住宅宅3 3级级J301J301内内容容说说明明一一基基准准地地价价区区段段价价870输入相应级别基准地价，如五级住宅400元每平方米二二K1K1期期日日修修正正1.01

3、591 年增长幅度输入增长幅度，如52 间隔年数输入间隔年数，如3.8年三三K2K2使使用用年年期期修修正正0.99961 基准地价年期70输入基准地价设定年期，如70年2 宗地剩余年期69待估宗地剩余年期，如59年3 土地还原利率8%输入土地还原利率，如6四四K3K3容容积积率率修修正正系系数数1输入土地容积率，查基准地价更新报告书五五K4K4区区域域及及个个别别修修正正系系数数1.0358输入区域及个别因素修正系数，查基准地价更新报告及根据待估宗地实际测算后的结果。六六K7K7开开发发程程度度修修正正系系数数0七七单单位位面面积积地地价价915单单位位面面积积地地价价1.00915土地面积

4、10000输入土地面积数八八土土地地总总价价9150000容积率内插法表中数据表中数据计算结果容积率(x)33.23.020修正系数(y)10.96820.99682016/1/62014/12/311.02西西南南区区地地价价水水平平情情况况一一览览表表（% %）年度综合商服住宅工业2014年2季度4150994952716052014年3季度4150996452636062014年4季度4165999852816102015年1季度41701001152886102054/12/312015年2季度41931004453236122016/1/62015年3季度42121006653556

5、1339较优1.10%劣-1.68%较优0.64%较劣-0.29%劣-0.44%较优0.52%较优0.46%一般0.00%基准地价商业住宅优0.39%15.00%85.00%较优0.19%1244915优0.75%964优0.79%优0.41%一般0.00%较优0.34%一般0.00%优0.24%0.0342西西南南区区地地价价水水平平情情况况一一览览表表（% %）年度综合商服住宅工业2014年2季度4150994952716052014年3季度4150996452636062014年4季度4165999852816102015年1季度41701001152886102084/12/31201

6、5年2季度41931004453236122016/1/62015年3季度4212100665355613691较优0.53%2一般0.00%3优0.20%4优0.28%5劣-0.24%6较优0.33%7较优0.14%8劣-0.23%9较优0.64%10优0.71%11一般0.00%12一般0.00%13较优0.13%14一般0.00%15较优0.29%16较劣-0.26%17优0.54%18优0.33%19一般0.00%一般0.00%一般0.00%优0.19%0.0358表表3-1-13-1-1商商业业用用地地容容积积率率修修正正系系数数表表容积率0.50.60.70.80.911.11.2

7、修正系数0.7710.8260.8750.920.96111.0361.071容积率1.51.61.71.81.922.12.2修正系数1.1641.1931.221.2471.2721.2971.3211.344容积率2.52.62.72.82.933.13.2修正系数1.411.4311.4511.4711.4911.511.5281.547容积率3.53.63.73.83.944.0修正系数1.61.6171.6331.651.6661.6821.697备注除表中列出的容积率修正系数外，其它容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插计算获取表表3-1-183-1-18 住住宅宅用用

8、地地容容积积率率修修正正系系数数表表容积率1.01.11.21.31.41.51.6修正系数0.7070.7420.7750.8060.8370.8660.894容积率1.922.12.22.32.42.5修正系数0.97511.0251.0491.0721.0951.118容积率2.82.933.13.23.33.4修正系数1.1831.2041.2251.2451.2651.2851.304容积率3.73.83.944.14.24.3修正系数1.361.3781.3961.4141.4321.4491.466容积率4.64.74.84.955.15.2修正系数1.5171.5331.549

9、1.5651.5811.5971.612容积率5.55.65.75.85.966.1修正系数1.6581.6731.6881.7031.7181.7321.746容积率6.46.56.66.76.86.97修正系数1.7891.8031.8171.831.8441.8571.871备注除表中列出的容积率修正系数外，其它容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插计算获取1.31.41.1031.1342.32.41.3671.3893.33.41.5651.5821.71.80.9220.9492.62.7除表中列出的容积率修正系数外，其它容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插计

10、算获取表表3-1-183-1-18 住住宅宅用用地地容容积积率率修修正正系系数数表表1.141.1623.53.61.3231.3424.44.51.4831.55.35.41.6281.6436.26.31.7611.77571.879除表中列出的容积率修正系数外，其它容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插计算获取土地面积1000014.999925序号计算项目计算结果一一开开发发完完成成后后的的房房地地产产平平均均售售价价( (元元/ /平平方方米米) )35313531二二项项目目开开发发成成本本（2+32+3，元元/ /平平方方米米）1624.351624.351购购地地税税

11、费费费费率率0.030.032房房屋屋建建造造成成本本(1)+(2)+(3)+(4)+(5)(1)+(2)+(3)+(4)+(5)，元元/ /平平方方米米 15471547-1土地开发成本（元/平方米）0.00-2平均工程费用（元/平方米）1300-3前期费用（元/平方米）78.00-4其他费用（元/平方米）91.00-5不可预见费（元/平方米）78.003管管理理费费用用（元元/ /平平方方米米）77.35三三销销售售税税费费（元元/ /平平方方米米）353.1四四投投资资利利息息（复复利利计计息息）1 1地价款及购地税费利息的系数0.18642 2开发成本利息（元/平方米）140.84五五

12、利利润润1地价及购地税费利润的系数0.2062建造成本利润（元/平方米）324.87六六平平均均楼楼面面地地价价（一一- -二二- -三三- -四四- -五五，元元/ /平平方方米米）781.27781.27容积率2地面地价1563住住宅宅售售价价计算基数田阳县清华园田阳县瑞田家园3531.3 平均价格商业售价780015%可比实例AB住宅售价277885%项 目物业管理00装修标准002 容积率新旧程度00维护情况006%楼 层007%1547户型、面积006%通风、采光005%小区配套0-210.0%临路状况00合计评分0-2利率0.057 开发周期310098可比实例(元/平方米)交易情

13、况修正20% 利润率可比实例A2685100100s 可比实例B2500100100可比实例C3159100100评估单价(元/平方米)权重总价基准法964.0020%假设开发法 1563.0080%单位地价1443.00商业租金田阳县盛天小区银海小区商铺租金C可比实例ABC可比实例A项 目项 目0交通状况000物业管理00繁华程度000装修标准01周围环境000新旧程度00道路状况000维护情况00环境污染000楼 层00规划定位000户型、面积00噪 声000通风、采光01基础配套000小区配套00公共配套设施000临路状况02合计评分000合计评分0102100100100100交易日期

14、修正个别因素修正区域因素修正比准价格(元/平方米)可比实例(元/平方米)1001001002685可比实例A411001001001001001002551可比实例B40100981001001001003097可比实例C421001021002778房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300荣鑫路商铺租金荣鑫二区商铺租金BC可比实例ABC项 目00交通状况00000繁华程度22200周围环境00000道路状况00000环境污染00000规划定位00000噪 声00000基础配套11100公共配套设施11100合计评分444100100104104104交易情况修正交易日期修正个别因素修正区域因素修正比准价格(元/平方米)10010010010039100100100104100100100100381001001001041001001001004010010010010439本次商铺租售比取值为1:200预计商业售价房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：3007800 元/平方米