土地评估计算表综合版(包含各种方法).xls
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1、项项目目基基本本情情况况及及估估价价结结果果表表项目编号:000号委委托托方方情情况况委托方联系人联系电话评估基准日2011/1/6土土地地基基本本指指标标土地使用权人土地位置土地面积()5678土地终止日期2079/6/1土地用途住宅用地土地使用权类型剩余土地使用年限(年)68.4土地开发程度五通一平土土地地规规划划指指标标计算指标用地面积()5678(规划)建筑面积()35458容积率6.24建筑密度(%)建筑限高绿地率(%)用地性质适建性地地面面建建筑筑物物状状况况建筑面积()楼层建筑结构钢筋混凝土建造年代现状容积率估估价价结结果果土地级别与基准地价商业住宅工业700估价方法方法A市场比
2、较法方法B基准地价系数修正法总地价(万元)948.32地面单价(元/)1670楼面单价(元/建筑)267特特殊殊事事项项说说明明测算人: 2011/1/24估估价价结结果果确确定定表表估价方法土地总价(万元)权重土地单价(元/)楼面单价(元/建筑)市场比较发商业用地住宅用地OK1580.530.62784446工业用地收益还原法房地收益(自营)房地收益(商业出租)房地收益(住宅出租)纯土地收益假设开发法现金流量折现法(出让类)现金流量折现法(其它类)传统方法(出让类)传统方法(其它类)OK2014.363548569成本逼近法-剩余法基准地价法商住综合商住综合商业住宅OK0.4请输入建筑面积工
3、业-总地价(万元)948.32最最终终估估价价结结果果( (万万元元) )948.32948.321.00土地单价(元/平方米)1670楼面地价(元/建筑平方米)267估估价价结结果果确确定定理理由由及及说说明明1 1、估估价价结结果果确确定定按照地价评估的基本原则和估价程序,经过上述评估方法与计算过程,剩余法评估总价为3257.56万元(土地单价为1730元/平方米),基准地价系数修正法评估总价为3274.7万元(土地单价为563元/平方米),两种方法评估结果相距不大,通过对当地地产市场的了解和项目的所在区域环境及宗地个别条件的进一步分析,认为两种方法评估结果均能体现市场实际,故采取两种方法
4、估价结果的算术平均值确定为最终估价结果,则:土地总价=(3257.56+3274.7)/2=3266.13万元楼面单价=3266.1310000/58151.8=562元/平方米2 2、分分用用途途确确定定楼楼面面地地价价按估价对象所在区域基准地价比例关系确定商业部分及住宅部分楼面地价,假设商业楼面单价为X、住宅楼面单价为Y,则:X/Y=1350/7004730X+(58151.8-4730)Y=32661300解上述方程组得出X=522元/、Y=1009元/商商业业用用地地市市场场比比较较法法地地价价测测算算表表估估价价对对象象与与比比较较案案例例因因素素条条件件说说明明-估价对象案例A案例
5、B案例C土地位置0凤山别墅59号凤山别墅沿街27号凤山别墅区60号交易价格(元/)待估10581123785交易时间2011/1/62008/12/52008/4/52008/7/15交易情况正常正常正常正常土地使用年期(年)68.4704068.7容积率2.222.22.52.8区域因素商服繁华程度繁华繁华繁华较繁华道路通达度临主干道临次干道临主干道临主干道交通便捷程度便捷便捷便捷便捷基础设施完善度完善完善完善完善人口密度大较大较大大个别因素土地用途住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地宗地面积()56788571139宗地形状规则较规则规则规则规划限制无限制无限制无限制无限制开发程度五通一平五通
6、一平五通一平五通主要数据资料来源委托方2006估B216号2005估B500号2005估B139号估估价价对对象象与与比比较较案案例例因因素素条条件件指指数数-估价对象案例A案例B案例C交易时间10010210598交易情况100110102103土地使用年期(年)10099.96103.2799.99容积率96.4896.89286.3区域因素商服繁华程度100108101102道路通达度100104100100交通便捷程度100100100104基础设施完善度100100102100人口密度100108108100个别因素土地用途100100100109宗地面积()100100100114
7、宗地形状100100102108规划限制100101100100开发程度100100108100估估价价对对象象与与比比较较案案例例因因素素修修正正系系数数交交易易时时间间修修正正系系数数1.02001.02001.05001.05000.98000.9800交交易易情情况况修修正正系系数数0.90910.90910.98040.98040.97090.9709土土地地使使用用年年期期修修正正系系数数0.99960.99961.03271.03270.99990.9999容容积积率率修修正正系系数数0.99670.99671.04871.04871.11801.1180区域因素商服繁华程度0.
8、92590.99010.9804道路通达度0.96151.00001.0000交通便捷程度1.00001.00000.9615基础设施完善度1.00000.98041.0000人口密度0.92590.92591.0000区区域域因因素素修修正正系系数数0.82430.82430.89880.89880.94270.9427个别因素土地用途1.00001.00000.9174宗地面积1.00001.00000.8772宗地形状1.00000.98040.9259规划限制0.99011.00001.0000开发程度1.00000.92591.0000个个别别因因素素修修正正系系数数0.99010.
9、99010.90780.90780.74510.7451比准价格(元/)797.721021.53586.48权重0.30.30.4最终估价结果(元/)780.37总总地地价价( (万万元元) )443.09443.09地地面面单单价价( (元元/ /) )780780楼楼面面单单价价( (元元/ /) )125125比比较较修修正正说说明明住住宅宅用用地地市市场场比比较较法法地地价价测测算算表表估估价价对对象象与与比比较较案案例例因因素素条条件件说说明明-估价对象案例A案例B案例C土地位置0林青桥东学背街1号人民医院宿舍第二栋204室住宅用地桥东路南六巷事业局综合楼西601室桥东新建路81号
10、4栋B座402室交易价格(元/)待估229327932856交易时间2011/1/62009/2/252008/9/282008/3/10交易情况正常正常正常正常土地使用年期(年)68.4707070容积率5.814.237.379.26区域因素基础设施完善度完善完善完善完善公用设施完备度一般较完善一般一般道路通达度临近主干道临近主干道临近主干道临近主干道交通便捷程度交通便捷交通便捷交通便捷交通便捷环境条件较优较优较优较优商服繁华程度一般一般一般一般人口密度较小较小较小较小个别因素土地用途住宅用地商服及住宅用地商服及住宅用地商服及住宅用地宗地面积()567816.414.510.7宗地形状规则
11、较规则较规则较规则规划限制无限制无限制无限制无限制开发程度五通一平五通一平五通一平五通一平主要数据资料来源评估方(惠州市)恒正2009(估)字第B036号恒正估2008第607号恒正估2008第87号估估价价对对象象与与比比较较案案例例因因素素条条件件指指数数-估价对象案例A案例B案例C交易时间100100100100交易情况100100100100土地使用年期(年)10099.9399.9399.93容积率55.6467.751.2647.98区域因素基础设施完善度100100100100公用设施完备度100100100100道路通达度100100100100交通便捷程度1001001001
12、00环境条件100100100100商服繁华程度100100100100人口密度100100100100个别因素土地用途100100100100宗地面积()100100100100宗地形状100100100100规划限制100100100100开发程度100100100100估估价价对对象象与与比比较较案案例例因因素素修修正正系系数数交交易易时时间间修修正正系系数数1.00001.00001.00001.00001.00001.0000交交易易情情况况修修正正系系数数1.00001.00001.00001.00001.00001.0000土土地地使使用用年年期期修修正正系系数数0.99930.
13、99930.99930.99930.99930.9993容容积积率率修修正正系系数数0.82190.82191.08541.08541.15961.1596区域因素基础设施完善度1.00001.00001.0000公用设施完备度1.00001.00001.0000道路通达度1.00001.00001.0000交通便捷程度1.00001.00001.0000环境条件1.00001.00001.0000商服繁华程度1.00001.00001.0000人口密度1.00001.00001.0000区区域域因因素素修修正正系系数数1.00001.00001.00001.00001.00001.0000个
14、别因素土地用途1.00001.00001.0000宗地面积1.00001.00001.0000宗地形状1.00001.00001.0000规划限制1.00001.00001.0000开发程度1.00001.00001.0000个个别别因因素素修修正正系系数数1.00001.00001.00001.00001.00001.0000比准价格(元/)1883.33029.43309.5权重0.30.350.35最终估价结果(元/)2783.61总总地地价价( (万万元元) )1580.531580.53地地面面单单价价( (元元/ /) )27842784楼楼面面单单价价( (元元/ /) )446
15、446比比较较修修正正说说明明工工业业用用地地市市场场比比较较法法地地价价测测算算表表估估价价对对象象与与比比较较案案例例因因素素条条件件说说明明-估价对象案例A案例B案例C土地位置0凤山别墅59号凤山别墅沿街27号凤山别墅区60号交易价格(元/)待估10581123785交易时间2011/1/62008/12/52008/4/52008/7/15交易情况正常正常正常正常土地使用年期(年)68.4484728容积率1.51.51.22区域因素道路通达度完善完善完善完善对外交通便利度完善完善完善完善基础设施完善度便捷便捷便捷便捷自然条件优劣度完善完善完善完善产业集聚影响度优越一般较优较差个别因素
16、土地用途住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地宗地面积()56788571139宗地形状规则较规则规则规则规划限制无限制无限制无限制无限制开发程度五通一平五通一平五通一平五通主要数据资料来源委托方2006估B216号2005估B500号2005估B139号估估价价对对象象与与比比较较案案例例因因素素条条件件指指数数-估价对象案例A案例B案例C交易时间10010210598交易情况100110102103土地使用年期(年)100105.46105.94125.3容积率104.8104.8100108.6区域因素道路通达度100108101102对外交通便利度100104100100基础设施完善度100
17、100100104自然条件优劣度100100102100产业集聚影响度100101102102个别因素土地用途100100100109宗地面积()100100100114宗地形状100100102108规划限制100101100100开发程度100100108100估估价价对对象象与与比比较较案案例例因因素素修修正正系系数数交交易易时时间间修修正正系系数数1.02001.02001.05001.05000.98000.9800交交易易情情况况修修正正系系数数0.90910.90910.98040.98040.97090.9709土土地地使使用用年年期期修修正正系系数数1.05461.05461
18、.05941.05941.25301.2530容容积积率率修修正正系系数数1.00001.00001.04801.04800.96500.9650区域因素道路通达度0.92590.99010.9804对外交通便利度0.96151.00001.0000基础设施完善度1.00001.00000.9615自然条件优劣度1.00000.98041.0000产业集聚影响度0.99010.98040.9804区区域域因因素素修修正正系系数数0.88140.88140.95170.95170.92420.9242个别因素土地用途1.00001.00000.9174宗地面积1.00001.00000.8772
19、宗地形状1.00000.98040.9259规划限制0.99011.00001.0000开发程度1.00000.92591.0000个个别别因因素素修修正正系系数数0.99010.99010.90780.90780.74510.7451比准价格(元/)902.91108.88621.91权重0.30.30.4最终估价结果(元/)852.3总总地地价价( (万万元元) )483.94483.94地地面面单单价价( (元元/ /) )852852楼楼面面单单价价( (元元/ /) )136136比比较较修修正正说说明明商商业业用用地地收收益益还还原原法法地地价价测测算算表表估估价价对对象象基基本本
20、指指标标土地面积()5678剩余土地使用年限(年)68.4建筑物结构钢筋混凝土建筑面积()0建造年代1900/1/0建筑物已使用年限(年)111建筑物经济耐用年限(年)60建筑物尚可使用年限(年)-51估估价价基基本本参参数数及及价价格格测测算算房屋重置单价(元/)1800建筑物残值率1%管理费率(%)5%房屋重置总价(万元)0折旧年限(年)60维修费率(%)1.5%保险费率(%)0.20%税率(%)17.50%土地还原利率(%)7%单位月租金增长率(%)0%有效出租面积(%)98%房屋还原利率(%)8%项目15年610年1115年1620年2125年2630年3135年3640年房地年总收益
21、单位面积月租金(元/月)2020202020202020出租率(%)95%95%95%95%95%95%95%95%总收益(万元)0.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.0000房地年总费用维修费(万元,下同)00000000管理费00000000折旧费00000000保险费00000000税金00000000总费用(万元)00000000房地年纯收益(万元)0.00000000000房屋年纯收益(万元)00000000土地年纯收益(万元)00000000年金现值00000000土土地地总总价价( (万万元元) )0 0地地面面单单价价( (元元
22、/ /) )0 0楼楼面面单单价价( (元元/ /) )#DIV/0!#DIV/0!相相关关参参数数选选择择说说明明住住宅宅用用地地收收益益还还原原法法地地价价测测算算表表估估价价对对象象基基本本指指标标土地面积()5678剩余土地使用年限68.4建筑物结构钢筋混凝土建筑物经济耐用年限(年)60建筑面积()0建造年代1900/1/0建筑物已使用年限(年)111建筑物尚可使用年限(年)-51估估价价基基本本参参数数及及价价格格测测算算房屋重置单价(元/)1600建筑物残值率1%管理费率(%)5%保险费率(%)0.20%房屋还原利率(%)8%房屋重置总价(万元)0折旧年限(年)60维修费率(%)1
23、.5%税率(%)17.50%土地还原利率(%)7%单位月租金增长率(%)10%有效出租面积(%)98%收益年限(年)68.4项目15年610年1115年1620年2125年2630年3135年3640年4145年4650年5155年5660年6165年6670年房地年总收益单位面积月租金(元/月)202224.226.6229.28232.210235.431238.974342.871747.158951.874857.062362.768569.0454出租率(%)95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%总收益(万元)0.00000.00000.
24、00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.0000房地年总费用维修费(万元,下同)00000000000000管理费00000000000000折旧费00000000000000保险费00000000000000税金00000000000000总费用(万元)00000000000000房地年纯收益(万元)00000000000000房屋年纯收益(万元)00000000000000土地年纯收益(万元)00000000000000年金现值00000000000000土土地地总总价价( (万万元元) )0 0地
25、地面面单单价价( (元元/ /) )0 0楼楼面面单单价价( (元元/ /) )#DIV/0!#DIV/0!相相关关参参数数选选择择说说明明土土地地( (自自营营) )收收益益法法地地价价测测算算表表项目名称#REF!估价对象用途#REF!土地面积#REF!项目位置#REF!土地级别#REF!#REF!#REF!使用年期#REF!建筑结构#REF!设备台6经营成本率75.0%综合报酬率0.00%竣工年代1996/5/5重置单价(元/台)35.53营业费用率2.0%建筑物还原率10.76%建筑面积(平方米)#REF!重置总价(万元)213.18管理费及财务费4.0%建筑物权重0重置单价(元)14
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- 土地 评估 计算 综合 包含 各种 方法
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