2022年房产基础知识补充 .pdf

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1、房地产的特性：房地产位置的固定性土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此，决定房屋等建筑物也是不可移动的，房地产在位置上的固定性，使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。房地产地域的差别性因为有此特性，使得每一宗房地产的价值都不相同，甚至在同一住宅区的相同住宅，或同一栋楼的同一层中的每一平方米的房屋价值也会有所不同。房地产的高值耐久性建筑在土地上的建筑物， 一般使用期限都很长， 一般也要几十年， 有的甚至长达上百年，房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。房地产具有保值增值性房地产商品在国家政治、 经济形势稳定情况下， 其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性

2、质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的。 土地有限性， 不可再生性， 使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加使房地产产品价格呈上升趋势。房地产开发经营的程序1经营的主要阶段1)建设工程项目设立和企业组建2)房地产建设工程项目规划与审批3)土地使用权的取得4)征地与拆迁5)工程建设与管理6)房地产的租售管理7)房地产的物业管理2房地产开发经营企业的类型共分四大类：1开发经营管理企业这类企业是通过市场调查，可行性研究以及其他前期工作和项目工程建设，在一个特定的地点和预期的时间内，把资本转换成房地产商品，然后通过销售回收投资取得利润。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载

3、 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - - 2中介组织企业什么是中介：就是在房地产投资建设、交易、消费、物业管理等各个环节或阶段中，为当事人提供中间服务的经营活动。房地产中介组织运作，一般都是由当事人提出委托，中介机构受理委托并提供特定的服务，最后由委托人依约支付报酬。所以，房地产中介是一种有偿的服务性的经营活动。3物业管理企业什么是物业管理： 就是适应市场经济规律要求的社会化、专业化、企业化、经营型的房地产管理模式。房地产商品的价值不仅直接取决于建造过程中的设计

4、，原材料，设备和装修的成本费用，还受到使用，维修，地理位置和环境等的影响。物业公司的管理不仅能延长房地产商品的自然寿命，提高使用的经济寿命和保值增值，而且能给使用者提供各种服务，满足房地产所有人和使用人的需要。因此，随着房地产商品化的发展， 物业公司和物业管理也得到了迅速的发展。尤其是近两年， 随着国民的整体素质的提高，人们对物业公司的管理水平要求也在逐步提高，人们已经开始认识到物业公司的重要性。4地产金融企业由于房地产投资大， 周期长，需要银行等金融机构资金的支持；房地产又是一种增值和保值的物品， 银行等金融机构也愿意把资本投向房地产。房地产和金融关系十分密切。 房地产与银行等金融机构有良好

5、的合作关系是房地产投资者有巨大经济和经营实力的重要标志。我们把各种金融机构中专门从事房地产信贷的机构，以及住宅银行， 叫做房地产金融企业。公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。花园式住宅： 也叫西式洋房或小洋楼， 即花园别墅， 一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、 三层小楼， 建筑密度很低， 内部居住功能完名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - -

6、- - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 6 页 - - - - - - - - - 备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达， 使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集 体以及依赖网络进行社会活动的人群。四、住宅的建筑结构所谓住宅的结构， 一般而言是指其建筑的承重结构和维护结构两个部

7、分。开发商在建设住宅之前，必须根据其建筑的层数、造价、施工等方面来决定其结构类型，而对消费者而言， 了解建筑结构类型及其相关的耐久性、抗震性、 安全性和空间使用性能是非常重要的。住宅的建筑结构分类有许多方法。一般而言， 根据受力传递系统，可以分为框架结构和剪力墙结构、框架剪力墙结构等；根据采用的结构墙体材料划分，可以分为砌体结构（如转混结构、砌块结构等）、现浇钢筋混凝土结构、钢结构等。框架结构框架结构住宅， 是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构住宅适合大规模工业化施工，效率较高， 能为建筑提供灵活的使用空间

8、，但抗震性能差。 同时由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，从而影响室内使用。剪力墙结构剪力墙其实就是用钢筋混凝土板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。剪力墙结构从纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅最广泛采用的一种结构形式。相比框架结构， 剪力墙结构具有较好的抗震性能，其不足之处在于结构自重大。预应力剪力墙结构通常可以做到大空间住宅布局，此时，房间的分割墙和预应力厨房卫生间分隔墙可以采用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为日后的室内装修改造带来了较大的方

9、便之处，深受广大住户欢迎。框架剪力墙结构框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是再框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。框剪结构的受力特点， 是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 6 页 - - - - - - - - - 力形式， 所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层

10、，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形， 剪力墙承受大部分水平力；上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外， 还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力， 还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以， 上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。砌体结构通俗地讲， 砌体结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。常规的砌体厚度有370 毫米、 240 毫米、 190 毫米、 120 毫米等。习惯上人们常把 370 毫米厚的

11、墙称为“三七墙”，240 毫米厚的墙称为“二四墙”, 在工程中，厚度大于等于240 毫米厚的墙通常用做承重墙，小于240 毫米厚的墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙荷横向承重墙，分别承受建筑物上部荷重荷承受纵横方向来的地震力。 外墙作承重作用，理应收到充分重视，非承重墙仅承担自重不承担上部荷重，可作为隔墙使用。在家庭室内装修中要保证其建筑结构的安全，应高度重视与杜绝装修中“拆墙凿洞”而造成危及住宅结构的安全隐患。买房人要树立安全第一的意识，在家庭装饰中严禁拆改、损坏主体和承重结构，不得在承重墙上开洞；不得任意扩大门窗洞口；外墙的窗间墙和窗下墙， 均是重要的承受荷重的部分，装修工程时不得拆除阳

12、台上的窗下墙，这种情况往往造成挑阳台倾覆失稳，造成人身安全事故。在承重墙上任意开凿门窗洞口，不但减少了墙体截面积，也在凿墙过程中造成洞口附近的墙体酥裂，实际受损部位已超出了洞口宽度范围，有可能造成承重墙截面削弱过大，砖砌体已不能满足承载能力及稳定性要求，随时可能有倒塌的危险。板楼从建筑物本身来说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长、南北短的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，上到楼层后，左右各只一户。楼板有低层、 多层， 最近比较流行的是板式小高层。目前市场上流行的板楼主要有两种类型， 一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二

13、种是单元式拼接，若干个单元一起就拼成一个板楼。综合而言，板楼有四大有点：1、南北通透， 便于采光通风。 板式住宅多是正南北方向，进深在 15 米左右， 南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。2、均好性强。眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。3、管理成本不高。通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，除一些配套设施要求较少外，仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - -

14、- - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 6 页 - - - - - - - - - 4、面积使用率很高。使用率通常高于塔楼户型。因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等公共设施面积较大，都将摊到每个业主的头上。同时，板楼也有两项缺点：1、建筑密度低，房价高。板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。2、户型格局不宜改造。板楼特别是砖混结构得板楼墙体起承重作用，不可以变化，这一点不如塔楼得可改造性强。塔楼“塔楼”是现今商品房市

15、场上采用最多的一种建筑形态，它以电梯、 楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后， 向四面走即进入各家户内。从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致相同。这种楼房的高度从12 层以上到35 层，超过35 层是超高层。同样，塔楼也有四大优势：1、节约土地资源，房价较低。由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。2、空间结构灵活，宜于改造。塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。3、结构强度高，抗震性好。高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度

16、比板楼高，抗震性与安全性很好。4、居高望远，视野开阔。塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。此外，塔楼有两项缺点：1、均好性差，居住密度高，通风采光不能保证。塔楼每层的住户多为6 户以上，甚至高达 12 户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不通风、景观等条件比较落后，且不可改变。2、 面积使用率不高， 存在灰色空间。 塔楼户型的使用率普遍低于板楼10 个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光通风，这样的地方被称为“灰色空间” 。户型比户型比是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不

17、同套型住宅占住宅总套数的比重。25、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人， 用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、 养护。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 6 页 - - - - - - - - - 均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推

18、出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售” ，即以均价作销售价，也不失力引人瞩目的营销策略。82、基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以塞价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。83、起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“元平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。84、一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。85、预售价：预售价也是商品房预

19、（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商晶房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。总用地面积：开发商办理土地使用手续时，经指界测量确定并办理手续的面积，就是红线内的土地面积总和。包括建设用地 面积、代征道路面积和代征绿化面积。 代征面积是指由开发商一并征收，但是要用来做城市公共基础设施的（比如城市道路、城市绿化）一般政府给于公布的招投标指标中的面积都是包括代征面积的因此，一般来说开发商公布的占地应该包括代征（如果有的话）。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -