2022年北大资源集团房地产开发成本管理规则 .pdf

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1、北大资源集团房地产开发成本管理规则1北大资源集团房地产开发成本管理规则（2011年 3 月 9 日北大资源集团有限公司总办会通过，自 2011 年 3 月 17 日起施行）目录第一章总则第二章房地产项目成本管理职责第三章房地产项目成本监控第四章房地产开发环节的成本控制第五章附 则第一章总则第一条【宗旨和根据】为了规范北大资源集团有限公司（以下简称“资源集团”）房地产开发项目的成本管理工作， 增强成本控制力度， 降低成本费用， 根据国家有关法律法规和政策，结合方正集团对房地产开发项目成本管理的要求，特制定本规则。第二条【本规则的适用范围】本规则适用于北大资集团及其下属区域公司所有房地产开发项目的

2、成本管理。区域公司是指北大资集团下属具有房地产开发资质的独立法人。第三条【成本管理的原则】成本管理的原则是以市场需求和项目需求为导向，以目标成本控制与动态成本管理为手段的全过程、全方位的成本管理。第四条【成本管理的任务】落实成本管理职责，完善成本管理制度、流程、应用体系，形成有效的成本管理监督体系。 制定合理的目标成本、 合约规划， 强化目标成本的有效控制性与指导性，积极跟踪项目成本动态变化，及时发现问题，提出整改方案、建议，确保开发项目成本控制在预期目标内。第五条【成本的定义】本管理规则定义的成本， 是指房地产开发项目中直接成本的总和，主要包括：土地成本、前期费用、基础设施、建安成本、配套设

3、施以及其他不可预见费等。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 北大资源集团房地产开发成本管理规则2房地产开发项目所涉及的间接成本主要包括：营销费用、 品牌建设费、 财务费用、管理费用、税费等。直接成本和间接成本统一在成本管理部进行归集汇总。直接成本的管理在资源集团成本管理部职责范围内，间接成本的管理按照各职能部门的相关要求执行。第二章房地产房地产项目项目项目成本管理职责成本管理职责第六条【资源集团成本管理部职责】资源集

4、团成本管理部履行下列职责：（一）按照资源集团总办会的授权，制定、完善资源集团成本管理制度，督促、指导各区域公司建立完善本单位成本管理制度和体系，并跟踪、检查、评审执行情况，对成本实行制度监控。（二）通过对拟建项目进行实地考察，立项听证，按立项审批程序审查投资估算，为投资决策提供参考。全程参与项目的规划、设计工作，依据目标成本主动影响和控制规划设计单位的设计成果； 组织审查和批准各项目的设计概、 预算，使规划建筑设计既满足产品定位的要求，又达到经济合理节能环保的需求。（三）按照北大资源集团房地产开发项目招标管理规则组织资源集团权限范围内的外聘造价咨询服务单位选择及合同谈判、签定工作。（四）按照北

5、大资源集团房地产开发项目招标管理规则参与权限范围内的招投标工作。（五）客观地分析、审核各项目成本费用测算，合约规划，确定开发项目的整体目标成本及分期分产品类型的各项目标成本。（六）跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目已发生的实际成本状况，汇编资源集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各区域公司做好项目操作过程中的成本控制工作。（七）建立成本信息库， 及时收集资源集团内及同行业各项目成本资料及市场价格，为资源集团管理层提供充分、有效的决策依据。（八）组织资源集团成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识， 推广资源集团内外成本管理经

6、验，寻求降低成本的有效途径，促进资源集团成本管理水平的提高。第七条【区域公司合约审算部职责】区域公司合约审算部履行下列职责：（一）认真执行资源集团成本管理制度，建立区域公司成本管理体系， 结合实际制定适用于本区域的成本管理制度，并自觉接受资源集团监督。（二）根据本单位业务发展规划、 开发能力和市场情况， 在可行性研究阶段，负责组织投资估算的编制，并按要求向资源集团及方正集团提交投资估算报告。（三）规划建筑设计阶段， 应按市场定位、 产品定位和投资估算准确把握设计方案的经济合理性。（四） 组织权责范围内的工程项目招标和材料、设备采购工作。（五）编制开发项目的目标成本并在资源集团审核确定的目标成本

7、基础上寻求过程中进一步降低成本的组织、技术、经济、合同措施，落实并确保各项已名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 北大资源集团房地产开发成本管理规则3发生或拟发生的费用在目标成本范围内。（六） 遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行全员全过程控制，对可控成本、动态成本和成本异常偏差实行有效监控与处理。（七） 正确处理成本、质量、进度、安全、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，加快

8、投资回收期，提高投资利润率。（八） 组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本费用情况，按规定编报动态成本报表等有关资料。（九）熟练掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平、 社会平均先进水平、 当地人材机市场价格波动情况等成本控制因素，优化配置各种资源，提高成本控制的预见性。（十） 定期或不定期分析成本结构、差异及其原因，总结经验教训，并将分析报告报资源集团成本管理部。第三章房地产房地产项目项目项目成本监控成本监控第八条【成本监控系统】根据资源集团的管理体制，建立以资源集团为管理监控中心，各区域公司为自控平台的房地产成本监控系统。各区域公司应根据管理需要和项目实

9、际情况，设置合约审算部，保证成本控制工作的对接与顺利进行。第九条【成本监控的要求】成本监控包括下列要求：（一）制度建设根据资源集团成本管理规则并结合自身情况，各区域公司应制定成本管理制度，并报资源集团审核通过后实施。（二）计划管理1、 各区域公司合约审算部门应按 北大资源集团房地产开发成本管理规则、北大资源集团目标成本管理办法的规定，原则上在项目开工前编制并确定目标成本及合约规划，过程中跟踪、控制、检查、调控。2、各区域公司应结合自身情况完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资利润率等成本考核指标。（三）分析检查1、各区域公司应定期（按月）对开发阶段的房地产成本结构组成、差异及其

10、原因、控制措施及效果进行总结分析并上报资源集团成本管理部，及时总结经验教训，做好下一步的成本控制工作，分析的重点是： 计划及其执行情况。 实际成本与预算成本、目标成本对比差异及其原因。 分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策、评价、结论与提示。2、资源集团成本管理部根据管理需要，将就各项目的成本控制情况进行定期的分析、检查、评审、考核，具体办法详见资源集团成本管控要点及评审考核规则。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - -

11、- - - 北大资源集团房地产开发成本管理规则4（四） 信息交流1、各区域公司应报资源集团成本管理部的常规性成本资料包括： 项目基本情况。 按照成本管理的相关规定应编报的成本报表。 成本动态情况及分析资料。 当地政策性收费项目、 内容、标准、依据及政策的适用期限和收费部门。2、对下列成本异常偏差及处置办法，应及时报资源集团成本管理部： 当地有关政策法规的重大调整。 成本超降率占其对应的目标成本10% 以上的项目、事件（包括停工、严重窝工、重大设计变更、 计划外增减项目、 工程质量事故等因素影响造成的成本增减项目、事件）。 合同或合作条件更改。3、资源集团和各区域公司应建立成本信息库。第四章房地

12、产开发环节的成本控制第十条【立项环节的成本控制】立项环节的成本控制应按照以下要求执行：（一）各新项目确定时必须由区域公司提交立项请示和详细的内部可行性研究报告，并经资源集团立项听证会讨论通过，上报方正集团审批。（二）内部可行性研究报告 应至少在立项听证会前一周由项目公司提交资源集团相关部门， 其中资源集团成本管理部在立项听证会之前，对有关开发成本部分进行审核并出具意见。 内部可行性研究报告 经资源集团立项听证会通过并报方正集团审批通过后， 作为指导及考核项目下一步工作的基础，其中经过评审后的成本费用估算（投资估算）最大容许偏差为30%。（三）由于特殊原因没有履行上述程序而已经成立区域公司的项目

13、，应补做内部可行性研究报告，并按上述流程审核、批准后，作为后续工作的基础。（四）若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等因素发生变化，并对我方构成重大不利影响时，应重新向资源集团提交立项申请。（五） 通过招标或拍卖等方式获得的项目竞价不得超过方正集团和资源集团的批复要求。第十一条【规划设计环节的成本控制】规划设计环节的成本控制应按照以下要求执行：（一）规划设计单位选择应采取招标方式，择优确定。（二）区域公司是规划设计的主体责任单位，应首先向资源集团成本管理部上报不同的总体规划设计方案(必须包括建造成本控制总体目标)的经济比较分析。成本管理部审核其经济分析报告的合理性与可行性，并于 7 个工作日

14、内提出不同方案的成本意见和建议后， 报资源集团相关领导牵头组织的 “规划设计方案听证会”最终审查， 获选的方案通过审查后进入初步设计阶段，初步阶段原则上要求设计单位出具设计概算。 设计概算要经成本管理部审核后才能进入下一步的施工图设计，设计概算不能突破中选规划方案中对应的投资估算。（三） 施工图设计合同应具备有关钢筋、 混凝土等材料用量要求的限额条款，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 7 页 - - - - - - - - - 北大资源集团房地产开发成本管理

15、规则5并载明：设计单位出具的最终版施工图形成的施工图预算 不得突破初步设计的设计概算。（四）设计、工程、造价人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并及时督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的不必要支出。（五）在此环节，每次设计例会（月）必须有成本管理部的成本管理人员参加；若因项目众多， 会议时间冲突， 由资源集团主管成本副总裁协调不同项目的会议时间，或召开电话会议。第十二条【施工招标环节的成本控制】施工招标环节的成本控制应按照以下要求执行：（一）除垄断性质的工程项目外，其他工程的合作单位原则上不得指定。（

16、二）根据北大资源集团房地产开发项目招标管理规则的规定，严禁肢解发包或故意分批分次采购同类设备和材料。（三） 各区域公司应严格按照 北大资源集团房地产开发项目招标管理规则的规定组织招标工作组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书、开展招标活动； 对投标单位应就其资质、 经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见； 对投标情况进行评估，提出书面评估意见。（四）除特殊情况外，工程项目应优先选用工程量清单方式进行招投标。（五）由区域公司自行采购的项目，合同文件应在签署后15 个工作日内报资源集团成本管理部备案。（六） 零星工程原则上应当在两

17、个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选。（七）垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。（八）施工合同谈判人员至少应包括工程、成本两方面的专业人员， 合同条件必须符合招标条件， 合同条款及内容概念应清晰， 不得因工期紧而不签合同就开工。（九）严禁转包，禁止施工单位擅自分包。（十）甲供和甲指乙供材料、设备的管理另行制定相关办法规定。第十三条【施工过程的成本控制】施工过程的成本控制应按照以下要求执行：（一）现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。工程变更和签证的发生总额应限定在建设项目合同总金额的10% 以内。现场签证的具体规定详见北大资源集团房

18、地产开发工程变更或洽商签证管理规则理规则。（二）现场签证原则上必须列清事由、责任方（整改工作）、工程实物量及其价值量，并由承包单位、 区域公司主管工程师和造价人员以及监理单位现场管理人员共同确认， 其中区域公司造价人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序详见 北大资源集团房地产开发工程变更或洽商签证管理规则理规则。（三）现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后七个工作日内办理完毕，按资源集团目标成本管理办法每月报成本管理部，原则上严禁事后补名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 -

19、 - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 北大资源集团房地产开发成本管理规则6签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。具体变更签证办理方法详见 北大资源集团房地产开发工程变更或洽商签证管理规则理规则。（四） 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费及各项风险因素的费用的工程项目，非业主原因在施工过程中不得办理任何签证。（五）因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写设计变更审批表并编制预算，经设计和我方有关负责人认可后，按照规定流程办理。办理过程中必须对照有关设计、 施工或售楼合同， 明确经济

20、责任，杜绝盲目签证。（六）应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收必须由工程管理部门联合施工单位、监理单位共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。第十四条【工程进度款控制】工程进度款控制应按以下要求执行：（一）原则上不向施工单位支付预付款或备料款。确需支付者， 应经资源集团总办会审批通过，同时预付款或备料款应不超过合同总价的20% ，并在工程进入第三个月时开始抵扣预付款，工程竣工验收前必须抵扣完毕。（二）工程进度款的管理：1、施工单位按月（ 25 号）报送施工进度计划和工程进度完成月报表。2、工

21、程、合约审算部门会同监理人员对照施工合同及进度计划审核工程进度内容（含当月设计变更及现场签证）和完工部位 （主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料，并共同签字确认。3、区域公司合约审算部人员整理、复核工程价值量，编制造价进度表，合约审算部经理校核。4、区域公司合约审算部审核月度付款申请（7个工作日内完成）。5、区域公司合约审算部主管领导依据审核后的月度承包商付款申请编制区域公司月工程进度付款审批单。6、区域公司相关部门审批权限内的月工程进度付款审批单。7、区域公司财务管理部门根据最终批准的月工程进度付款审批单，并结合自身资金计划合理且有针对性地支付进度款，登记付款台账。8、工程

22、进度款支付达到合同价80% 时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和 5% 保修款，以便掌握最终结算主动权。特殊付款事项，需经资源集团审批。（三）工程进度款的支付与房地产开发项目相关的预付款、工程进度款支付、合同付款、零星支付、材料设备采购付款等程序应严格按照北大资源集团工程款支付程序管理办法执行。（四）区域公司范围内的各项付款， 应于付款后每月以台账形式报资源集团成本管理部备案。第十五条【工程结算】工程结算应按照以下要求执行：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6

23、 页，共 7 页 - - - - - - - - - 北大资源集团房地产开发成本管理规则7（一）工程竣工结算应具备以下基本条件：1、符合合同（协议）有关结算条款的规定。2、具备完整有效的质量评定结果，符合规范要求的竣工验收资料。3、项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备。4、工程遗留问题已处理完毕。5、施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。（二）工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证一般只能作为参考。（三）零星用工必须按照清单报价计取、结算。（四）区域公司合约审算部应详细核对工程量，依据合同综合单价计算工程总造价。做到资料完整、有根有据、数

24、据准确。如必要也可向资源集团申请，由资源集团聘请中介机构进行竣工结算。（五）编制的预、结算书应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明， 扣清甲供材料款项， 理清工程水电费及总包配合费等相关费用。（六）区域公司合约审算部应对主体工程的成本进行跟踪分析管理，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。（七）有关结算详细规定请见北大资源集团房地产开发工程结算管理规则。（八） 有关结算款的支付应严格按照北大资源集团工程款支付程序管理办法执行。第十六条【合同管理】所有按照相关规定需要由资源集团审批的工程类相关（含设计、监理、施工、采购、造价咨询等）合同，需在签署后15 个工作日

25、内报资源集团成本管理部存档。有关合同详细规定请见北大资源集团合同管理规则。第五章附 则第十七条【本规则的解释】本规则由资源集团总办会授权资源集团成本管理部负责解释。第十八条【本规则的修订】本规则未涉及内容或未尽事项， 应按照国家和资源集团房地产开发企业成本管理的有关规定执行。 本规则将根据方正集团制度修订要求及资源集团未来发展状况，参照国家相关政策法规适时进行修订。第十九条【本规则的施行】本规则自 2011 年 3 月 17 日起执行。本规则实施前的制度规定与本规则不一致的，以本规则为准。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -