2022年AFP理财公式.docx

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1、名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料财务理财基础类：1、2、3、单利终值： Vn=Vo 1+i n 复利终值： Vn=Vo 1+in一般年金现值：P=A4、预付年金终值：S=A5、预付年今现值：P=A6、债券成本： Kb=I （ 1-T ）/Bo （ 1-f ） Kb 成本； I 为每年支付利息；T 为所得税税率； Bo 为发行价格； f 为债券筹资费率7、银行借款成本：K1=I （ 1-T）/L （ 1-f ） T 为所得税税率；f 为银行筹K1为借款成本； I 借款年利息； L 为借款筹资总额；资费率8、优先股成本：KP=

2、D/P O （ 1-f ） 9、KP=为成本； D为每年股利； PO为发行优先股总额；f 为优先股筹资费率一般股成本：Ks=D1/V O （ 1-f ） +g D1其次年的股利；f 为一般股筹资费率Ke=D1/ VO+g 10、留存收益成本：KS= D/ VO 股利不断增加的企业,其公式为：11、加权平均资金成本：KW=Kj Wj KW为加权平均资金成本；Kj 为第 j 类个别资金成本；Wj 为第 j 类个别资金占全部资金的比重12、流淌比率 =流淌资产 / 流淌负债细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 1 页,共 32 页 - - - -

3、 - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料13、速动比率 =（流淌资产 - 存货） / 流淌负债14、现金比率 =现金余额 / 流淌负债15、经营净现金比率（短期债务）=经营活动的净现金流量 / 流淌负债（全部债务） =经营活动的净现金流量 / 总负债16、资产负债率 =负债总额 / 资产总额17、已获利息倍数 =息税前利润 / 利息支出18、应收帐款周转次数 =年赊销收入净额 / 应收帐款平均余额天数 =应收帐款平均余额19、存货周转率 =销货成本 / 平均存货 20、存货周转天数 =360/ 存货周转率36

4、0/ 年赊销收入净额21、固定资产周转率=销售收入 / 固定资产净值- 上期主营业务收入）/ 上期主营业务收22、总资产周转率=销售收入 / 平均资产总额23、股东权益周转率=销售收入 / 平均股东权益24、主营业务收入增长率=（本期主营业务收入入25、销售毛利率 = （销售收入 - 销售成本） / 销售收入 100% 26、销售净利率 =（净利 / 销售收入）100% 27、资产收益率 =（净利润 / 平均资产总额）100% 28、平均资产总额 =（期初资产总额 +期末资产总额）/2 29、成本费用率 =利润总额 / 成本费用总额30、股东权益收益率=（净利润 / 平均股东权益）100% 1

5、00% 31、主营业务利润率=（主营业务利润/ 主营业务收入）32、一般股每股净收益=（净利 - 优先股股息） / 发行在外的加权平均一般股数33、市盈率 =每股市价 / 每股收益细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 2 页,共 32 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料34、股利支付率 =每股股利 / 每股收益100% 35、每股净资产 =年末股东权益 / 总股本36、盈利现金比率=经营现金净流量/ 净利润+筹资现金流入量）/ 现金

6、流入量总37、再投资比率 =经营现金净流量/ 资本性支出38、外部融资比率=（经营性应对项目增（减）净额额39、强制性现金支付比率 =现金流入总额 / （经营现金流出量 +偿仍债务本息付现）40、到期债务本息偿付比率 =经营活动现金净流量 /（本期到期债务本金 +现金利息支出）41、现金偿债比率 =经营现金净流量 / 长期债务总额42、现金股利支付率 =现金股利或安排的利润 / 经营现金净流量个税：1、工资、薪金所得税=应纳税所得额 适用税率- 速算扣除数个人所得税税率表（适用于工资、薪金所得）级次 应纳税所得额（元）税率 % 速算扣除数1 不超过 500 的部分 5 0 2 超过 500 至

7、 2000 的部分 10 25 3 超过 2000 至 5000 的部分 15 125 4 超过 5000 至 20000 的部分 20 375 5 超过 20000 至 40000 的部分 25 1375 6 超过 40000 至 60000 的部分 30 3375 7 超过 60000 至 80000 的部分 35 6375 8 超过 80000 至 100000 的部分 40 10375 9 超过 100000 的部分 45 15375 2、 个体工商户的生产、经营所得应纳税额 =应纳税所得额 适用税率- 速算扣除数或=（全年收入总额- 成本费用及缺失） 适用税率- 速算扣除数3、 对企

8、事业单位的承包经营、承租经营所得应纳税额细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 3 页,共 32 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料=应纳税所得额 适用税率- 速算扣除数或=（纳税年度收入总额- 必要费用） 适用税率- 速算扣除数个人所得税税率表（适用于个体工商业户的生产经营、所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得）级次全年应纳税所得额（元）税率 % 速算扣除数1 不超过 5000 的部分5 0 2 超过 5000 至 10000

9、 的部分10 250 3 超过 10000 至 30000 的部分20 1250 4 超过 30000 至 50000 的部分30 4250 5 超过 50000 的部分35 6750 4、 劳务酬劳所得应纳税额=应纳税所得额 适用税率- 速算扣除数个人所得税税率表（适用于劳务酬劳所得）级次全年应纳税所得额（元）税率 % 速算扣除数1 不超过 20000 的部分20 0 2 超过 20000 至 50000 的部分30 2000 3 超过 50000 的部分40 7000 5、 稿酬所得应纳税额每次收入不足4000 元的：应纳税额=应纳税所得额 适用税率 （1-30%）或=（每次收入额 -80

10、0 ） 20% （ 1-30%）每次收入在 4000 元以上的：应纳税额 =应纳税所得额 适用税率 （1-30%）或=每次收入额 （1-20%） 20% （ 1-30%）6、 特许权使用费所得应纳税额细心整理归纳 精选学习资料 每次收入不足4000 元的：应纳税额=应纳税所得额 适用税率 第 4 页,共 32 页 =（每次收入额 -800 ） 20% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -每次收入在名师精编优秀资料4000 元以上的：应纳税额=应纳税所

11、得额 适用税率7、 =每次收入额 （1-20%） 20% 20% 利息、股息、红利所得应纳税额=应纳税所得额 适用税率=每次收入额8、财产租赁所得应纳税额每次（月）收入不足4000 元的：应纳税所得额 =每次（月）收入-准予扣除项目 - 修缮费用（ 800 元为限） -800 元每次（月）收入在 4000 元以上的：应纳税所得额 = 每次（月）收入 20%）- 准予扣除项目 - 修缮费用（ 800 元为限） （ 1-应纳税额 =应纳所得税额 适用税率9、财产转让所得应纳税额=应纳税所得额 适用税率=（收入总额 - 财产原值 - 合理税费） 20% 10、偶然所得应纳税额=应纳税所得额 适用税率

12、=每次收入额20% 保险：1、 遗属必要生活备用金的运算公式：遗属必要生活费 =遗子必要生活费 +在世配偶必要生活费 +赡养老人生活费遗子必要生活费 =子女目前月生活费12 个月 （ 22- 子女现在的年龄）在世配偶必要生活费 =夫妻月生活费0.5 12 个月 在世配偶退休前年限赡养老人生活费 =目前赡养老人月生活费12 个月 老人的平均余生2、 退休生活备用金：夫妻必要退休生活费=夫妻退休前月生活费0.7 12 退休时丈夫的平均余生妻子必要退休生活费=妻子退休前月生活费0.7 12 退休前夫妻的平均余生差夫妻退休生活备用金=夫妻必要退休生活费+妻子必要退休生活费- 社保养老金 - 家庭其他收

13、入细心整理归纳 精选学习资料 3、投资型寿险年缴费才能=（100- 目前年龄） % 每月可自由支配资金12 第 5 页,共 32 页 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料房产运算类： 1 、可负担首付款=目前净资产在将来购房时的终值+目前到将来购房这段时间内年收入在将来购房时的终值 年收入中可负担首付比例的上限 2、可负担房贷 =以将来购房时年收入为年金的年金现值 年收入中可负担贷款的比率上限 3、可负担房屋总价 =可负担首付款 +

14、可负担房贷 4、可负担房屋单价 =可负担房屋总价 需求平方米数 5、房屋总价 =房屋单价 需求面积 6、首付额度 =房屋总价1- 按揭贷款比例 7、贷款额度 =房屋总价 按揭贷款比例 8、每月仍款额 =贷款额度以月为单位的准年现值 9、等额本息仍款法：每月仍款额 = 贷款本金 月利率 （1+月利率）仍款期数 / （ 1+月利率）仍款期数 -1 10、等额本金仍款法：每月仍款额 =贷款本金 / 仍款期数 +（贷款本金 - 累计已仍本金） 月利率 11、应退保险费 =实缴保险费 - 保险金额 实际承保期限相对应费率 实际承保期限（以月计） /12 12、实退保险费 =应退保险费 （ 1-5%）（实

15、际承保期限不足一个月的,按 1 个月运算）证券股票基金债券类：1、金融产品定价：PO=细心整理归纳 精选学习资料 2、投资收益率：R= C+ （P1-P 0）/ P0 第 6 页,共 32 页 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -3、期望收益率：E（r ）=名师精编优秀资料Pi ri4、风险度量：=25、 资本资产定价模型假设市场无风险收益率rf, 市场组合的期望收益率rM, 市场组合的标准差M,有效组合的标准差P,相关系数, 组合期望收益率为E（r

16、p ）.E（ rp ）= rf + （ E（rM） - rf） = P/ M 6、 股票估值方法：股利贴现法其中： Dt 在时期 t 预期的现金股利；K投资者要求的收益率7、 股利稳固增长的股利贴现模型：细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 7 页,共 32 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料8、 两阶段增长型：9、在公司经营中很难保持一个固定的增长率 , 常常表现出在不同阶段具有不同 的增长率 . 其中： P0股票当前的价格 PN

17、 N个时期后预期的股票价格 Dt在时期 t 预期的股利 Ks要求的回报率 债券当期收益率 =C/P 其中： C- 年利息额 P- 债券的当前价格10、债券到期收益率其中：债券价格；面值；利息额；y期收益率 11、债券持有收益率：12、附息债券的定价：细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 8 页,共 32 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料其中：当前价格；每年的利息；y必要收益率；面值； n 到期年数 13、一次性仍本付息的债券定价：

18、其中：面值； r 票面利率；n 从发行日至到期日的时期数；k 该债券的贴现率；m 买入日至到期日的所余时期数14、零息债券的定价： P=其中：债券面值；k必要收益率； m从现在起至到期日所余周期数15、久期运算公式：细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 9 页,共 32 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料其中： CF第 t 期现金流； y 到期收益率16、债券对利率的敏锐性公式：其中：债券的价格； y 债券的到期收益率17、基金肯定

19、收益率：其中： HAVt t 期末单位基金净值； HAVt-1 t-1期末单位基金净值； Dt t期内单位基金红利 18 、现代基金业绩评判方法：特雷纳（ Treynor ）指数：其中：p 投资组合P 的平均收益率；细心整理归纳 精选学习资料 Rf 无风险利率； 第 10 页,共 32 页 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - f 投资组合名师精编优秀资料P的系统性风险P 的 系数,考察的是投资组合夏普 Sharpe 指数：其中：p 投资组合P 的平

20、均收益率； Rf 无风险利率；P 总风险的数学度量； p投资组合P 收益率的标准差,是投资组合詹森 Jensen 指数 :其中： Rpt t时期内投资组合P 的平均收益率； Rmt 同期市场收益率； Rft 同期无风险收益率； p 和 p 回来方程的截距与斜率补充客户价值取向与行为特点购买保险的运算方法生命价值法 ：假如遇到保险事故,的钱的总额； - 适合未婚客户导致生命显现风险和危急,保额应当是他将来在肯定阶段可以挣到遗属需要法 ：遗属的生活需要或者生活支出以及将来要保证的年数；富足感 - 衡量理财积极程度 的指标富足感 =财宝 / 欲望 富足感 =已积存的财宝资产 / 数据化的理财目标受偿

21、感 -衡量 事业成就干感 的指标受偿感 =酬劳 / 奉献 受偿感 =薪酬收入或职业酬劳 / 个人附加价值或生产力安全感 - 衡量 保险需求强度 的指标安全感 =保证 / 危急 安全感 =保额 / 缺失额或收入削减额财务运算器细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 11 页,共 32 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料案例：课件 46-47 特别重要 3 、课件 47 页退休规划 运算流程运算每年储蓄多少钱才能实现目标方法一 : 增长型

22、年金多运算公式运算运算退休当年需要的资金（A）： PV=5、PMT=0、 N=30、 I=3 通货膨胀率 用 PV= 运算,算出的是期末年金,再用 PV期初 =PV期末（ 1+r ）方法二：通货膨胀率在 5%以内, 5%-3%来运算,运算退休当年需要花的资金（A）： PV=5、 PMT=0、 N=30、I=3 通货膨胀率运算退休当年需要的资金（B）:PMT=A、I=5%-3%、 N=20、FV=0,退休后所用资金为费用,用 期初年金运算 或期末就需要用 再用 PV期初 =PV期末（ 1+r ）再运算一步运算退休前30 年实现资金B 每年再投资多少钱：PV=5、 N=30、I=8 、 FV=B

23、注: 先输 Y 再输 X;Y=A+BX线性回来 . 0G-Y,R 为 A; XY; 得出相关系数 ;0YR-1YR 即为回来系数 B; 名义利率与有效利率换算设名 12%按季复利可输入:N=1*4;I=12/4;PV=-100;PMT=0;FV=有效利率PV：现值、 FV：终值、 t ：时间、 r ：利率1、 单期 中的终值、现值运算： FV=PV （1+r）t PV=FV/ （1+r）t 2 、多期中的现值、终值运算 FV=PV （1+r）t, （1+r）t 是终值利率因子（ PV=FV/ （1+r）t , 1/ （1+r）t 是现值利率因子（FVIF）也称复利终值系数 PVIF）也称复利现

24、值系数含义 货币在不同的时间上有不同的价值,不能把不同时点上的货币简洁相加 时间和复利的成效是相当惊人的；二）年金的运算 1 、年金现值2、年金的终值（运算中留意年率和月率的换算）（三）永续年金的运算细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 12 页,共 32 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料 PV=（四）增长型年金的现值 PV= FV=1- FV=PV （1+r）t 代入可得,FV=T C当 g=t , PV=T（五）增长行永续年金

25、 PV=（六）期初年金和期末年金期初年金：房租、养老金、生活费、训练金、保险期末年金：收入、利息收入、红利收入、房贷本息、储蓄 PV 期初 =PV期末（ 1+r ）、 FV期初 =FV期末（ 1+r ）四、净现值和内部收益率 1、净现值 NPV：是指全部现金流（包括正现金流和负现金流在内）的现值之和； NPV= 2、内部酬劳率 IRR：指使净现值等于 0 的贴现率 NPV= =0 对于一个投资项目,假如 rIRR ,说明该项目无利可图2、有效利率 : 细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 13 页,共 32 页 - - - - - - -

26、- - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 加拿大房贷每半年计息名师精编优秀资料, 而每月付息 . 不同复利期间现金流的 年化收益率 .不同的记息次数会有不同的有效利率特点 1： 一年内,付息或复利的次数越多,算出来的有效利率越大特点 2、有效年利率增加的幅度越来越小EAR= m：记息次数无限复利：: 第 0 期的投资价值 r:FV=年利率T ：投资期间 e：自然常数六、应用（课件62 页）年金 - 按揭（加拿大）的特点：加拿大的银行公布的按揭利率为名义年利率, 课件第 58 面内容 解析：但复利计息期间却为半年,而付息期间往往是按月份；加拿

27、大银行贷款是按半年复利,按月仍款 7.4%是名义年利率换算为半年年有效利率：2N, -100PV, 7.4%/2I , FV=107.54 按月仍款再换算为月有效利率：12N,-100PV,107.54FV, I=0.6074 月供款 PMT=25GN, 0.6074I , 10PV,PMT=-0.0725 月供款为 725 加元基本经济学原理国民收入 +折旧 +间接税 =GDP 家财假如没有数据误差：常常账户差额 +资本账户差额 +官方储备变动 =零本期收入本期支出 =本期储蓄 =净值增加 借记增加：资产 +支出 =负债 +收入；贷记增加 负债比率=负债/ 总资产=A+B+C A=投资负债比

28、率 =融资比率 投资资产比率B=自用资产负债比率=贷款成数 自用资产比例,自用资产比例=自用资产 / 总资产C=消费负债比率 =借贷流淌率 流淌资产比例 净现金流量 =当期储蓄 +当期资产负债调整额（一）、家庭现金流量表结构分析细心整理归纳 精选学习资料 工作收入：纯脑力生活支出： = 工作储蓄 第 14 页,共 32 页 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -理财收入：脑力+金融工具名师精编优秀资料理财储蓄 利息保费支出：金融工具 = 资产负债调整资

29、产负债调整 = 资产负债调整（现金流入）（现金流出）（现金净流量）第五部分家庭财务比率分析与情形分析一、收支平稳与财务自由1、收支平稳点与安全边际工作收入净结余比例=（工作收入 - 工作必需花费的费用）/ 工作收入收支平稳点 =固定支出负担 / 工作收入净结余比例收支平稳点 =（固定支出负担 +每月应有储蓄）/ 工作收入净结余比例安全边际 =（当前收入 -收支平稳点收入）/ 当前收入2、理财成果 -应有净值的评估应有净值 =工作年数 年储蓄额财务自由度 =当财务自由度 =1,表示光靠理财收入就可维生二、资产增长率与净值增长1、资产增长率资产增长率 =资产变动额 =工作收入 +理财储蓄= +=

30、+ 投资酬劳率=储蓄率 收入周转率 +生息资产比重 投资酬劳率多储蓄 提高收入 增加投资 增加投资酬劳率2、净值增长率净值增长率 = =g = = 细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 15 页,共 32 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料应有家庭消费支出 =期望水准的每人消费性支出 家庭人口数应有家庭收入 =应有年消费支出+房贷本息摊仍额+训练金储蓄 +退休金储蓄房价 =期望水准的需求面积 家庭人口数 期望地区的单价退休金储蓄 =

31、（期望水准的生活费用需求2 人 退休后生活年数 20 年） / 距离退休年数训练金储蓄 =（未成年子女数 期望水准的训练费用）/ 距离子女上高校年数 / 距离退休年数3、退休规划运算4、换房规划运算 换房目标现值为 500000 元 10 年后届时需要 FV=（3i,10n,-500000PV,FV） =671958 元 旧房届时房贷余额 PV=4.41/12,10*12,-1256PMT,PV=120699 元 旧房届时出售额 FV=3I,10n,-300000PV,FV=403175 元 换房时仍需要投入自备款 =671958-403175-121699=390482 元 如 10 年后住

32、房公积金月缴存额仍为 900 元,就届时可借款 PV=4.41/12,20*12,-900PMT,PV=143357 元 届时应自己预备的换房自备款 =390482-143357=247125 元 每月仍款储蓄 PMT=6/12,10*12,247125FV,PMT=-1508 元5、购车规划运算细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 16 页,共 32 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料5、子女训练金规划运算6、消费支出预算总额运算

33、 将各项目标每月的储蓄额加总,可以算出为了达到上述目标,每月所需的储蓄额 =261+1508+356+31=2366 元 每月利息支出 =负债总额 住房公积金贷款利率 /12 =200000 4.41%/12=735 元 可支配收入 5972-月储蓄目标 2366=消费支出预算 3606； 因此要达到上述全部的理财目标,月消费支出要由当前的 4000 元降至 3606 元相差 394 元；家财比率总负债 TL=消费性负债CL+投资性负债IL+ 自用性负债UL 第 17 页,共 32 页 总资产 TA=流淌性资产CA+投资性资产IA+自用性资产UA 细心整理归纳 精选学习资料 - - - - -

34、 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料TL/TA 负债比率 =CL/CA借贷流淌率 *CA/TA 流淌资产比率 +IL/IA 贷款成数 *UA/TA 自用资产比例二、购房与租房的决策：年资金成本法 1、成本法的运算公式+年租金租房年成本 =押金 存款利率融资比例 *IA/TA 投资资产比例 +UL/UA 自用购房年成本 =首付款 存款款利率+贷款余额 贷款利率+年修理费用2、案例：汪小发看上了一套 100 平米的住房,位于北京市海淀区五道口邻近,该住房

35、可租可售；假如租房,房租每月 5,500 元, 1 个月房租的押金；假如购房,总价 120 万元,可申请 60 万元贷款,房贷利率为 6%,自备首付款 60 万元；汪小发租与购的成本分析如下（假设押金与首付款机会成本为3%）：租房年成本： 5,500 元 12 5,500 元 1 3%66,165 元 3购房年成本： 60 万元 3%60 万元6% 54,000 元、保护和折旧成本的考虑1. 房屋保护成本：租房者不用负担,由购房者负担；此部分金额不定,越旧的房屋保护成本越高；本例预期当年房屋保护成本为 5,000 元；2. 房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折旧,但是同样的地段新旧房

36、有肯定的价差,这就是房屋折旧成本的表达；设该地段全新居与一年屋的价差为每平米 240 元,折旧率 2%；本例折旧成本为 24,000 元；考虑这两项因素后,购房的平均年成本为 83,000 元,比租房年成本 66,165 元高 25.44%；租房年成本低于购房年成本 4、房价升值的考虑房价有上涨的潜力如房价在将来看涨,那么即使当前算起来购房年成本高一点,但是,将来出售房屋的资本利得也可能补偿居住期间的成本差异；以上例而言, 租房年成本率 66,165 元 1,200,000 元 5.5%,购房年成本率 83,000 元 1,200,000元 6.9%,差距 只有 1.4%；如方案住 5 年,

37、1+1.4% 5-1 7.2%,只要房价可能在 5 年内涨 7.2%以上,购房仍旧划算；如大家都预期房价会进一步下跌,而宁可租房不愿购房,就租房年成本高于购房年成本的情形也有可能会发生；因此,比较租房与购房哪种划算,决策者对将来房价涨跌的主观判定也是重要因素；三、净现值法（NPV法）1、净现值法原理考虑在一个固定的居住期间内,将租房及购房的现金流量仍原成现值,比较两者的净现值较高者为划算；可以使用财务运算器现金流运算功能运算 NPV,或用 EXCEL的 NPV财务函数进行分析；如汪小发已确定要在该处住满 5 年,月房租每年增加 500 元,以存款利率 3%为折现率；在贷款利率 6%下, 20

38、年房贷每年本利平均 摊仍额 为 52,311 元, PMT（6%,20,600000）=-52,311 月房租每年增加 500 元,第五年底将押金 5,500 元收回；保护成本第一年 5,000 元,以后每年提高 5,000 元；NPV运算时只考虑现金流量,因此,在年成本法中运算的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现金流出,不用列入；而在年成本法中房贷只计利息,净现值法中房贷运算的是本利平均摊仍额；细心整理归纳 精选学习资料 2合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间,可做敏锐性分析； 第 18 页,共 32 页 、租房与购房NPV的运算 - - - - - - - - - -

39、 - - - - - - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师精编 优秀资料购房的现金流一、购房与换房流程 二、年收入概算法 用年收入概算法运算可负担房价 : 购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担,对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年；可以以下公式概算可负担的房屋总价：可负担房价 =（年收入x 负担比率） / 房贷利率 /贷款成数不能陷入低首付款的陷阱,买自己负担不起的房子；细心整理归纳 精选学习资料 例题：如年收入10 万,其中 30%可用来缴房贷,假设前几年只缴利息,首付款的机会成本也以房贷利 第 19 页,共 32 页 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -