投标商务响应文件.doc

.\ 第一篇 投标商务响应文件 一、 投标授权书 本授权声明： 重庆超越物业管理有限公司 （投标人名称） 朱素英(董事长 ) （法定代表人姓名、职务）授权 陈卓(总经理)、但静（副总经理） 为我方“ 南桥圣天 ”项目投标活动的合法代表，以我方名义全权处理该项目有关投标、签订合同以及执行合同等一切事宜。 特此声明 法定代表人签字： 授权代表签字： 投标人名称（盖章）：重庆超越物业管理有限公司 日 期：2011年10月13日 投标报价函 南桥圣天业主委员会： 重庆超越物业管理有限公司正式授权但静（副总经理）为授权代表，代表我方处理有关投标的一切事宜。 1．我方到南桥圣天现场查验，考虑本企业自身的实力及特点，我单位愿以人民币(大写)__ 壹点捌伍元(小写) _ 0.85 元/m2的投标报价对高层住宅管理进行服务；以人民币(大写)每平方米 壹点伍 元(小写) 1.50元/m2的报价为南桥圣天小区商用门面、车库服务。 2．本投标文件的有效期为物业服务企业确定日 3．我方承诺投标文件中的一切资料、数据是真实的，并承担由此引起的一切责任。 4．我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与投标有关的任何其他数据或信息。　 5．我方如果中标，在接到中标通知书3日内，保证与南桥圣天业主 委员会或筹备组签订物业服务合同（临时物业服务合同），并保证履行物业服务合同的全部责任和义务。 人员配置：共计12人 配电室水电维修工、控制室2.5人（持特殊工种作业证）、执行经理1人（兼保安），保安班长1人（兼保安），保安4人，清洁工3人，绿化工0.5人。 投标人：重庆超越物业管理有限公司 法 人：授权代表：但静、陈卓 日 期：2011年 10月12日  三、目标承诺书 服务目标承诺见表： 序号 目标类别 内容 1 房屋和设施设备日常维修维护 及时率100% 2 维修维护质量 合格率98% 3 房屋及道路、护坡、堡坎和重要设施设备 完好率100% 4 路灯、楼道灯 完好率不低于98% 5 小区治安和刑事案件 发案率不超过0.3% 6 小区火灾 发生率为0 7 业主有效投诉 投诉率不超过0.5%，处理率100% 8 绿化完好率 不低于98% 9 落水管、沟、井、盖、活动器械、水表、电表、供水闸阀 完好率98% 10 综合管理承诺 业主满意率不低于80% 11 业主代表季度检查考评 得分不低于80分 投 标 人： 重庆超越物业管理有限公司 法定代表人(授权代表)： 但静、陈卓 编制时间：2011年10月12日 第二篇 投标资格证明文件 一、投标人基本情况表 投标人名称 重庆超越物业管理有限公司 注册地址 重庆长寿区望江路28号 邮政编码 401220 联系方式 联系人 陈卓 电话 13678439799 传真 023-40665979 网址 www.cqcywg999.cn 组织结构 有限责任公司 法定代表人 姓名 朱素英 技术职称 董事长 电话 13678439788 技术负责人 姓名 陈卓 技术职称 总经理 电话 13678439799 成立时间 2005年1月20日 员工总人数368 企业资质等级 二级 其中 项目经理 48 营业执照号 500221000011290 高级职称人员 2 注册资金 300万元 中级职称人员 22 开户银行 中国农业银行 初级职称人员 3 帐号 130101040004847 技工 38 经营范围 物业管理、家政服务。 备注 我公司为二级资质、已通过国际质量认证、环保认证 二、公司资格证明文件 1、营业执照副本复印件 2、地税、国税副本复印件 3、资质证书复印件 四、公司近期物管主要业绩及部分备案证明 物 业 管 理 项 目 情 况 序号 项目名称 类 型 建筑面积（万m2） 接管日期 获奖情况 1 帝豪花苑 住宅 1.50 2005年7月 2 金华云鼎 高层住宅 1.4376 2006年4月 3 华茂大楼 高层住宅 0.9306 2006年10月 4 桃花园 住宅 1.7143 2006年10月 5 金华云鼎 住宅 0.8304 2007年5月 6 富丽桃园 住宅 2.60 2007年5月 7 金华云鼎 高层住宅 3.745 2007年9月 8 重庆广厦小区 高层商住 2.6925 2009年3月 9 双龙镇场镇街道（含人行道） 及场镇楼房 市政物业、住宅 58.96 2009年4月 10 凤城街道向阳路13号小区 高层办公、商住 2.95 2009年4月 11 长寿区第三实验小学 办公 2.50 2009年5月 12 长寿区卫生局 办公 0.84 2009年5月 13 中油股份公司长寿运销部 办公、商住 2.88 2009年6月 14 碧水花园 住宅 1.80 2009年6月 15 重庆市长寿区宏昌担保公司 办公 0.76 2009年6月 16 长寿区公路运输管理所 办公 2.00 2009年6月 17 蔚蓝水岸 高层住宅 3.461 2009年6月 第二名 18 长寿区化工园区医院 高层办公 6.8 2009年8月 19 中国农业发展银行重庆市长寿区支行 办公、住宅 0.45 2009年8月 20 长寿区石回九年制学校 办公、住宅 3.88 2009年9月 21 圣地佳苑 住宅 2.80 2009年9月 22 凤鸣佳苑 住宅 2.40 2009年10月 23 桃花园 高层住宅 3.15 2009年10月 24 供电局望江职工住宅小区 住宅 0.5898 2009年10月 25 晏家小区 商住 1.50 2009年10月 26 教委 住宅 1.46084 2009年10月 27 遂宁市金碧小区 高层办公、商住 2.9500 2009年10月 28 供电局西门职工住宅小区 住宅 3.36 2009年10月 29 四川大英县福源美景小区 多层住宅 5.08 2009年10月 文明小区 五、 拟派南桥圣天经理及主要员工资格声明 （一）项目服务执行经理 姓 名 叶志明 性别 男 简历 专 业 企业管理 年龄 48 生于1963年2月,1995年7月毕业于重庆广播电视大学企业管理专业，一直从事企业管理工作，已获消防控制资质、电梯操作资质证。 学 历 大专 工龄 6年 职 务 南桥圣天执行经理 从事本岗位 工作时间 2005年6月 联系电话 40250578 （二）拟派物业实施服务主要工作人员 姓 名 性 别 年 龄 岗位及职务 叶志明 男 48 执行经理 周华强 男 36 领班 徐洪 女 32 保安兼电梯 陈果 男 24 保安兼电梯 王 磊 女 36 保安 姚飞 男 21 保安兼电梯 吴远东 男 53 设施设备维修工 罗春贵 男 53 高级电工 李文强 男 20 消防 （三）南桥圣天物业服务机构设置及配置物资装备的规划、设想 1、机构设置 南桥圣天物业服务中心 经 理 维修 班 保安服务队 清洁服务组 绿化服务组 2、本物业服务项目物资配备设备 序号 名 称 数量 价格 用途 1 电脑 1台 0.35万元 办公用 2 打印机 1台 0.15万元 办公用 3 东风小霸王洒水车 1辆 12.8万元 定期对小区地面冲洗除尘；绿化浇水、喷洒、杀虫 4 多功能草坪剪草机 1台 0.36万元 草坪剪草 5 多功能高枝剪 5具 0.26万元 行道树割据、修枝 6 吸污车 1台 19.8万元 清理、疏通化粪池 7 强力疏通机 1部 0.16万元 疏通各种管道 8 交警棍、对讲机 共4具 0.2万元 保安执勤用 9 环卫卫生桶 20具 0.6万元 清洁用 合计 2.08万元（洒水车、吸污车未计入小区成本） 第三篇技术文件 物业管理方案 第一章 物业管理整体策划 一、公司简介 本公司属国家二级物管资质，成立于二00五年元月，注册资金300万元。自成立以来，秉承于超前的管理理念，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，以及时、准时、省时的工作作风给千家万户解决了燃眉之急，深受广大业主的信任和拥护，公司先后承接了华都大厦、鑫源大厦、蔚蓝水岸、富丽桃园、卫生局、鑫龙锦苑、石油花苑、帝豪花苑、凤鸣家园、桃花园、圣地佳苑、教委机关大院、三峡路27号院、区人大家属院、区农业发展银行、区农村商业银行、区建设银行、区人民政府金融办公大楼、区公路运输管理所、实验三校、重庆长寿化工园区医院、林庄5号、林庄2号、林庄17号、望江小区、华茂大楼、西门小区、中石油西南油气田长寿天然气运销部、重庆市教委广厦大厦、遂宁市总工会金碧文化小区、四川大英县福源美景小区，并成立了双龙镇社区服务中心、重庆超越物业管理有限公司遂宁市分公司、重庆超越物业管理有限公司重庆办事处，现物管面积已超过120万平方米,是目前长寿地区物管业绩最多，信誉最好的物管企业。公司实力雄厚,现有员工368人（其中高级职称 2人、中级职称22人、各类专业技术人员38 人），并成立了中共重庆超越物业管理有限公司支部委员会、工会委员会及职工培训中心。本公司具有丰富的从事商城、医院、学校、市政办公楼、小区的物业管理经验，设备先进，自备洒水车、垃圾车、多功能草坪剪草机，人行树高枝剪及办公自动化管理系统。重庆超越物业管理有限公司系长寿区物业协会理事单位、二OO九年元月评为二OO八年度创建长寿区三峡路文明社区第二名；二O一O年二月我公司所管辖的四川省大英县福源美景被大英县宣传部、民政局、规划和建设局、精神文明建设委员会办公室、城市工作委员会联名评为文明小区、文明楼院；长寿区第二人民医院管理处、长寿区石回中学管理处因多次抓获盗贼、得到服务单位高度赞扬，被评为优秀管理处。 企业精神：打造成最有素养、最受尊敬;最讲团结、最受信任;物管业绩最多、 最稳;战无不胜、攻无不克的品牌物管企业。 创业信条：永远做正直的人，永远做正确的事。 立业宗旨：举业德先，风雨共济、精益求精、服务社会。 信奉准则：人的成就永远超不过其品格的上限。 超越公司五训导：思想品行：光明磊落；组织纪律：令行禁止；工作态度：严谨细致；为人处事：豁达谦让；同事相处：友爱尊重。 超越公司工作作风：1、勇于负责；2、马上行动；3、绝对服从；4、没有借口；5、说到做到。 （一）公司主要管理人员简介 1、支部书记总经理简介： 陈 卓 : 生于1963年12月，中共党员.1986年7月毕业于四川工业学院，曾任过讲师、政工师，一直从事企业领导工作。是长寿地区私营物管企业创始人，已获建设部颁发物业管理经理证。 2、副总经理简介： 但静：生于1967年2月,1992年7月毕业于四川纺织干部学院,一直从事企业管理工作,已获建设部颁发物业管理经理证。 3、副总经理简介： 杨宇智：生于1949年7月，一直从事企业管理工作。 4、副总经理助理简介： 李文强：生于1986年4月，2007年毕业于成都理工学院工商管理专业。 5、工会主席简介: 雷继发: 生于1964年7月,1985年7月毕业于重庆广播电视大学企业管理专业，一直从事企业管理工作，已获建设部颁发物业管理经理证。 6、人力资源部经理简介: 朱俊仙: 生于1984年8月,2007年7月毕业于西昌学院，已获建设部颁发物业管理经理证。 公司具有园艺师、建筑工程师等数名多种工程技术人员。 (二)公司机构设置示意图 董事长 总经理 副总经理 环卫绿化部 装饰装修部 人力资源部 财务部 办公室 维修服务部 家政服务部 经营服务部 安全保卫部 小区管理处 市场拓展部 公司支部书记 组织委员 宣传委员 二、公司现有主要物资装备 序号 名称 数量 价格 用途 1 电脑 5台 1.75万元 办公用(公司本部3台、分公司办事处各1台) 2 打印机 2台 0.3万元 办公用 3 传真机、复印机 各2部 0.36万元 办公用 4 笔记本电脑 1部 0.45万元 业务用、分公司、办事处培训用 5 投影仪 2部 1.1万元 办公、培训用 6 小车 2辆 18.6万元 办公用(公司本部1辆、分公司1辆) 7 东风小霸王洒水车 1辆 12.8万元 小区地面冲洗保洁；绿化浇水、喷洒、杀虫；抗旱救灾 8 解放牌倾斜装载车 1辆 5.2万元 清运生活垃圾、装修垃圾等 9 多功能草坪剪草机 1台 0.36万元 草坪剪草 10 多功能高枝剪 5具 0.26万元 行道树割据、修枝 11 高压喷雾机 1台 0.38万元 大面积绿化喷洒农药 12 强力疏通机 2部 0.32万元 疏通各种管道 13 强力吸湿吸尘器 1部 0.21万元 吸尘吸水 合计 42.09万元 三、南桥圣天物业项目概况 地理位置：坐落于长寿区桃花 路 号 该小区高层电梯楼1栋，电梯3台；具有烟感、喷淋装置；小区主出入口1个，总户数430户，其中住宅390户，门面40户。总建筑面积42116.3㎡，其中高层住宅35116.3㎡，商业建筑面积6904.22㎡，地下车库建筑面积 ㎡。小区绿化率为 %，绿化面积约 ㎡。 小区主要设备设施配置：喷淋泵、消防泵 台；烟感装置；二次供水系统；自备发电机组一套；楼宇对讲系统；监控及电子巡更系统；高、低压配电室；小区监控室及消防控制室。 四、物业管理服务定位 以人为本，服务第一原则 “为您想得更多，让您住得更好”是超越物业不变的承诺。 五、管理目标 我公司通过专业管理＋严格的品质控制手段，为南桥圣天营造出安全、优美、舒适、整洁的生活、工作环境。 六、超越公司荣誉 大英县 福源美景小区 第二章 物业管理实施方案 第一部分 保安管理、公共秩序维护方案 一、保安管理构想 （一）管理目标 1、建立专业化的保安队伍 以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。 2、完善保安管理制度 以ISO9001：2000质量管理体系有关标准和法律法规为依据，建立完整、规范、切实可行且符合南桥圣天正常运作需求的保安管理制度。 3、实现“群防群治”的目的 视“安全”为“命脉”，结合南桥圣天的实际情况，切实把“人防”、“物防”与“技防”有机结合，加强与当地公安部门的联络沟通，在“群防群治”环境下做好小区的各项安全防范工作。 4、保障消防安全 坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针,认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则，建立三级防火责任制，做好防火安全检查；添置必备灭火器维护小区内的消防安全。 5、维护公共秩序，规范交通车辆管理 以“安全”为重心,“服务”为目的，努力维护南桥圣天及周边的公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的生活环境。规范南桥圣天庭院的车辆管理，力保车辆停泊有序、交通畅顺、标识清晰、管理完善。 （二）管理方法 南桥圣天从保安管理角度来看，既有商业南桥圣天 “开放式”保安工作的特点，又有“封闭式”保安管理的特点，更需具有符合南桥圣天保安管理的特色。根据我司多年从事物业管理工作之安全防范的相关经验，坚持“安全第一、服务至上”的保安工作宗旨，建立一种“内紧外松”适合小区的保安管理模式。具体将从以下几方面开展保安工作: 1、建立一支专业化的保安队伍 保安管理的有效与否将直接影响小区的安全，甚至影响其社会形象。因此我司介入管理后，将以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍（以退伍军人或专业培训人员组成），以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍，出色完成南桥圣天的各项安全保卫任务。 所有保安人员都必须通过严格的考核、筛选、择优录用。同时，注重保安员的思想教育和业务素质的培训，严格按照《重庆市保安服务管理条例》，进行经常性的职业道德、思想品德教育和业务知识学习，定期和不定期组织开展物业管理、治安、消防、交通等法律法规以及保安技能、服务意识的培训，着重以实际操作为主，力求达到一专多能，把保安队伍培养成公正、廉洁、高效的保安服务队伍。 2、建立健全保安管理制度 保安管理是否有效，需要有一整套完善的规章制度和办事程序，为此，我司介入管理后，将根据ISO9001：2000质量管理体系之有关标准和法律法规要求，结合日常管理运作的实际情况，建立含《保安部值班管理规定》、《各岗位工作职责规程》、《治安管理规定》、《消防管理规定》、《保安交接班制度》、《消防设施设备定期检查制度》、《应急工作规程》、《庭院停车管理规程》、《火警应急处理规程》等一整套完善的管理制度和操作规程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行为标准化、管理规范化。 3、落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果 治安保卫工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，是物业公司为维护业主（使用人）正常的生活、办公秩序而进行的防盗、防火、防破坏等一系列的安全防范管理活动。我司将在日常管理工作中从如下几方面做好小区的安全防范管理工作： （1）坚持“预防为主，防治结合”的治安管理方针，充分发挥“以人为本”的管理理念，建立岗位安全责任制，按招标要求进行门岗执勤，实行主入口24小时值班，门岗、巡逻岗的保安防范措施。防止可疑人员进入南桥圣天，预防各类刑事案件和治安事故的发生，杜绝小区内的外来叫卖、收购、推销活动。 （2）坚持小区内的治安管理工作与周边社会治安工作相结合原则。积极与辖区公安机关保持密切联系，加强沟通与联络，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安机关搞好物业责任范围内的治安工作，与周边群众和睦相处共同群防群治，保障物业的安全。 （3）坚持保安工作“硬件”（技防、物防）与“软件”（人防）一起抓的原则。把固定岗与巡逻岗相结合，形成较为完善的治安防范体系，努力为南桥圣天业主营造一个安全、舒适、文明、宁静的生活、居住环境。 （4）建立安全责任人制度，定期进行防盗、防破坏、防治安灾害的安全防范培训、检查，发现隐患及时整改。严格执行外来人员登记制度和物资放行制度，确保小区安全。 （5）在执勤工作时，对违反治安管理规定的人，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》向公安机关报告。我们有信心、有能力抓获外来小偷。 （6）在执勤时必须做到：统一公司服装、标志、警械。遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务。 4、注重消防管理，维护消防安全 根据小区的消防实际情况和消防安全要求，把消防工作摆上日常物业管理议事日程来抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具体内容包括： （1）建立三级防火责任制和消防工作领导小组； （2）制订消防安全“日”、“月”检查制度，制订落实重要部位防火措施，加强消防安全检查，每年至少举行一次消防演习；各值班室配置有效灭火器随时备用；控制初期火灾； （3）加强消防设施设备管理，对小区的消防设施设备实行定期检查，发现问题及时向及有关部门报告，并加以整改确保消防系统100%处于正常待投入使用的状态； （4）加强防火管理，建立动火作业审批制度，做到动火作业安全； （5）建立义务消防制度，组建义务消防队，开展消防宣传教育，根据小区实际情况增添灭火器，制定灭火和应急疏散预案，定期进行消防演练，做到全员皆兵，提高灭火扑救能力。 （6）建立消防档案，填写公安机关各种法律文书和消防工作有关的材料和记录。消防档案要详实、统一保管备案。 5、维护公共秩序，规范车辆管理 严格实行外来人员登记制度及物资放行制度，妥善利用紧急避险措施处理好突发事件，维护管理好责任范围的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。庭院严格实行车辆管理制度，使车辆停放、出入有序。 二、保安人员编制及岗位 1、人员编制：执行经理1人，保安领班1人（兼职保安），保安4人。 2、工作时间：主出入口实行保安24小时三班轮值班制度,每班工作12小时，轮班休息；实行门岗与巡逻岗配合制度，门岗实行每天早晚半小时站岗制； 3、保安工作职责： （1）负责小区秩序维护，做好“防火、防盗、防破环、防骗、防抢、防治安灾害事故”的“六防”工作。 （2）维护小区公共秩序、做好安全监督和巡查工作。 （3）熟悉消防设施、器材的位置和基本的使用方法。 （4）执行、落实各项安全保卫措施。 （5）协助公安机关对辖区内发生的治安、刑事及严重事故的查处工作。 （6）负责区域范围之配套设施和车场、车辆等管理工作。 （7）协助物管员及小区执行经理搞好管理处物管工作。 （8）遇到突发事件（火警、抢劫、盗窃、破坏等）敢于挺身而出，保护业主和物业的安全。 （9）完成上级布置的其它工作。 （10）团结友爱，互相关心，积极参与微笑服务活动。 第二部分 小区物业共用部位；共用设施、设备和附属建筑物、构筑物管理方案 一、物业及设施、设备的接管、验收 （一）会同业主委员会及相关工作人员对各种物业（建筑物、构筑物）、设备及相关配套设施进行接管验收，并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等的建档归档及保存工作。 （二）同时派出员工队伍，对设备实施接收管理，及时建立运行值班制度，做好设备的运行管理，确保设备的正常运行，保证供水、供电，实现接管中的平稳过渡。 （三）对存在问题的物业及设备设施，提出合理的建议和解决方案，经业主委员会审核同意后，组织施工解决；力求使设备设施达到原设计之使用功能的要求。确保设备设施的完好、安全、经济及高效运行奠定基础。 二、建立健全规章制度 制定各项规章制度、操作规程及服务规范。如《岗位责任制》、《设备安全操作规程》、《设备定期维护保养制度》、《员工考核细则》及《应急突发事件技术支持方案》等有关制度。 三、房屋建筑物、构筑物的日常养护维修 房屋日常养护是物业管理的一项重要工作，为确保房屋完好和正常使用，必须进行经常性的日常检查、修理，季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。 房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。房屋的日常养护有两个方面：一是临时发生报修的零星养护工程（包括业主进行的房屋二次装修管理）； 二是物业管理人员日常巡查掌握的检查资料，从房屋管理的角度提出来的养护工程。因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护，主要是防梅雨和防冻防寒，关系到业主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。 (一)零星养护 房屋的零星养护修理，主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修，包括： 1、检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况，如有应及时修补。 2、检查主下水管道、屋面落水管、供水、变形、开裂、渗漏等情况，并及时维修。 3、检查公共场所、走道的墙壁批荡是否出现裂缝、剥落，小面积的及时修补，大面积的应及时向业主委员会汇报。 4、检查楼板地面，发现破损的及时修补。 5、定期检查门窗使用情况，活动部位加润滑油，拆换五金、配置玻璃等。 6、检查楼道、抹灰、窗台、腰线，并及时修补。 7、定期检查疏通下水管道，修补明暗沟渠、落水管等。 8、检查房屋结构是否在承受重力后发生变形、裂缝等现象。 9、检查庭院、道路是否出现损坏，及时修补。 10、及时完成水电急修15分钟到达现场，1小时内修复。小修项目物管公司及时维修解决。 （二）、计划养护 1、每月检查污水井、化粪池，并视情况进行清理。 2、每月检查清洗各楼层窗框、栏杆、楼梯扶手。 3、每年定期进行房屋结构安全检查。 4、属于大中修范围及时编制维修计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。属于供水、供电、电视、通讯管理的缺陷及时报告相应的管理部门，并催促协助尽快进行维修。 四、共用设施设备的运行维护和管理 （一）配电室管理制度 1、配电室由专人管理，保证供电正常，配电室工作人员须持证上岗，按时参加技术培训和安全教育活动。 2、严格操作规程和完全生产规则，杜绝违章操作和不安全行为。 3、对设备和安全设施要勤查，发现隐患及时报告。精心维护和保养好设备，确保政党安全供电。 4、做好防水、防鼠、防盗工作，注意随手关闭好门窗，经常查看防护网、密封条防护情况，谨防小动物窜入配电间而发生意外 5、严格禁火制度。严禁将易燃易爆危险物品带进配电间；严禁烧电炉等；配电间内严禁吸烟。工作人员须能熟练使用消防器材。 6、严禁无关人员进出。未经培训，不得随便开关操作室内设施、设备。 7、管理员应经常检查设施、设备动作情况，发现隐患，及时处理，每半年组织大检查，保证供电系统有良好的性能。 8、非工作人员不得擅自进入配电室 （二）闭路监控系统运行管理规定 1、保证系统不间断电源的开启。 2、系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。 3、小区摄像头的电源插座严禁使用其他负载。 4、未经主管工程技术人员的同意，严禁修改系统参数。 5、系统参数修改后应记录在当值日志上并即时通知当值值班员。 6、每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理并记录在当值日志上。 7、系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。 8、摄像头和红外报警器故障于3小时内修复，矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复。有关的维修情况记录在当值日志上。 （三）小区监控室管理 A、小区监控室管理制度 1、始终保持监控室内清洁、卫生、整齐，做到室内无积尘，无废弃物、无污渍、无水迹，工作台整洁有序，没有与工作无关的物品，每天交接班前必须将卫生打扫干净，夜班负责擦拭设备。 2、严禁将易燃易爆、有害气体或物质带入监控室，不得用火、用电（包括私接电灯、充电或使用电器），值班人员必须熟悉灭火器位置，熟练掌握使用方法。 3、严禁在监控室内吸烟、用餐，不准将食品或有异味的物品带入监控室。 4、不准无关人员进入监控室，外来参观、学习必须经领导批准方可进入。 5、必须保证监控室内电话畅通，严禁私自将监控室内设备、资料带出。 6、监控室内设备、设施不得随意关闭或中断，不得私自维修、调试，出现故障立即报告。 B、小区监控室工作规范 1、监控室实行24小时值班，全方位监控点应每隔15分钟变换角度进行监控，不得脱岗。 2、监控室建立《监控中心值班记录》，值班员必须认真填写本班相关工作情况并做好交接。 3、值班期间发现警情或异常情况，及时采取相应措施，并及时向公司报告。 4、值班员必须按相关规定正确使用和操作监控设备，发现故障或异常，立即报告，不得擅自维修、调试或关闭。 5、认真做好交接班工作，交接手续清楚，责任明确并认真填写好相关台帐。 6、对值班工作实行责任追查制度，对监控区域发生的刑事、治安案件或群体性事件等，将通过监控录像回放等措施，以确定值班人员的责任，对应当观察到而未观察到、未报警或报警不及时、贻误处置时机或战机，将视情节轻重给予处罚。 （四）电梯管理 A、电梯管理岗位职责 1、公司主管设备安全负责人职责 、组织贯彻执行国家、省、市、区有关部门关于电梯管理方面的法律法规和电梯操作规程； 、全面负责本单位电梯使用管理工作； 、组织建立适合本单位特点的电梯管理体系； 、组织制定并审批本单位电梯使用管理方面的规章制度及有关规定，并经常督促检查其执行情况； 、审批本单位电梯选购及定期检验计划和修理改造方案，并督促检查其执行情况； 、经常深入使用现场，查看电梯使用状况； 、组织电梯事故调查分析，找出原因，制定防范措施。 2、管理部门负责人职责 、在单位主管设备负责人的领导下，具体组织贯彻执行上级有关电梯使用管理方面的规定； 、负责本单位电梯使用管理工作，组织或会同有关部门编制本单位电梯使用管理规章制度； 、审核本单位有关电梯的统计报表； 、组织做好电梯使用管理基础工作，检查电梯档案资料的收集、整理和归档工作情况； 、做好电梯能效测试报告、能耗状况、节能改造技术资料的保存； 、抓好操作人员的安全教育、节能培训和考核工作，不断提高操作人员技术素质； 、根据本单位电梯使用状况，审定所编制的电梯定期检验和维护保养计划，并负责组织实施； 、定期或不定期组织检查本单位电梯使用管理情况； 、参加电梯事故调查与分析，提出处理意见和措施。 3、电梯操作人员职责 、坚守岗位，不得擅自离岗、脱岗，不做与岗位无关的其他事情； 、认真执行电梯操作规程； 、精心操作，防止超载运行； 、时刻注意安全生产，经常检查安全附件的灵敏性和可靠性； 、按时定点、定线巡回检查； 、认真监视仪器仪表，如实填写运行记录； 、认真做好所操作电梯的维护保养工作； 、努力学习操作技术和安全知识，不断提高操作水平。 B、电梯日常维护保养制度 与日常维护保养单位协商依照《电梯维修保养规则》有关条款制定。 C、 电梯事故报告制度 1、电梯发生事故时，必须按照国家《特种设备安全监察条例》进行处理； 2、电梯事故发生后，事故发生单位或业主必须立即报告主管部门和当地质量技术监督行政部门，同时必须严格保护事故现场，妥善保存现场相关物件及重要痕迹等物证，并采取措施抢救人员和防止事故扩大； 3、事故报告应包括以下内容： 、事故发生单位或业主名称、联系人、联系电话； 、事故发生地点； 、事故发生时间（年、月、日、时、分）； 、事故设备名称； 、事故类别； 、人员伤亡，经济损失以及事故概况。 事故报告应在事故发生后24小时内，报告方式除电话报告外，还应以传真方式报告。 特种设备事故报告电话：40250578 15023058450，传真：40665979 。 D、电梯安全操作规程 电梯必须经检验机构进行验收检验或定期检验，在当地质量技术监督部门办理特种设备使用登记证，并对安全检验合格标志予以确认盖章后，方可投入正式运行，电梯运行操作工（使用说明书注明需司机操作的）和电梯维修操作工必须经培训，考取质量技术监督部门颁发的特种设备作业人员证，方可上岗操作。 1、一般要求 、不准超载运行； 、不允许开启轿厢顶安全窗、安全门运载超长物品； 、禁止用检修速度作为正常速度运行； 、 电梯运行中不得突然换向； 、禁止用手以外的物件操纵电梯； 、客梯不能作为货梯使用； 、不准运载易燃易爆等危险品； 、不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号； 、轿厢顶部不准放置其它物品； 、关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，更不准乘客触动操纵盘上的开关和按钮； 、 操作工或电梯日常运行负责者下班时，应对电梯进行检查，将工作中发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表和交接班记录簿中，并交给接班人。 2、检修操作时的注意事项 、在电梯检修慢速运行时，一般不少于两人； 、检修慢速运行，必须要注意安全，互相没有联系好时，绝不能慢速运行，尤其在轿厢顶上操纵运行时，更要注意； 、在轿厢顶进行检修运行时，必须要把外厅门全部闭合，方可慢速运行； 、当慢速运行至某一位置需进行井道内或轿底的某些电气机械部件检修时，检修人员必须切断轿顶检修厢上的急停开关或轿厢操纵盘上的急停按钮后，方可进行操作。 3、不安全状态下的操作及注意事项 电梯在运行中发生下列意外情况，司机（或乘客）应使电梯停止运行，并采取以下措施： 、电梯失控而安全钳尚未起作用时，司机（或乘客）应保持镇静，并做好承受因桥厢急停或冲顶 敦底而产生冲击的思想准备和动作准备（一般采用屈腿、弯腰动作）、电梯出现故障后，司机（或乘客）应利用一切通讯设施（如110、警铃按钮、通讯电话等）通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援； 、发生地震时 应立即就近层停止运行； 、发生火灾时，司机人员应尽快将电梯开到安全楼层（一般着火层以下的楼层认为比较安全），将乘客引导到安全的地方，待乘客全部撤出后切断电源，并将各层厅门关闭； 、井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断； 、电梯失去控制时，应即按下急停按钮，仍不能使电梯停止运行时，梯内操作人员应保持冷静，切勿打开轿门跳出。 （五）二次供水系统管理 A．二次供水管理要求： 1、工程部主管每月5日之前检查小区内每个水池（箱），将检查情况记录在自己的工作日志上。 2、二次供水管理由机电维修人员专职负责。机电维修员必须持有卫生防疫站认可的《健康证》。 3、每个水池（箱）应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池（箱）周围及顶盖应清洁干净。 4、水池（箱）应每隔4个月清洗、消毒一次，清洗员必须持有经卫生防疫站认可的《健康证》。 5、清洗消毒水池（箱）时应提前两天在小区张示通知，做好储水准备。 B.水池（箱）清洗消毒安全注意事项 1、在水池（箱）内作业时，光源需采用36V以下安全电压，最好用手电筒或应急灯。 2、抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认开关可靠。 3、水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。 4、上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳扶梯，严防跌落。 C.水池（箱）清洗消毒前的准备工作。 1、1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。 2、潜水泵、应急照明灯或手电筒。 3、扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。 D.水池（箱）清洗消毒程序 1、排放水 排放水应提前关闭水池（箱）进水阀，让水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪费；为确保用户正常用水，排放干水池（箱）的时间应控制在1.5小时以内。 2、清洗消毒 清洗：铲出水池（箱）内泥沙及各种沉淀物； 用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗； 如果仍未