南山控股：2019年年度报告.PDF

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1、深圳市新南山控股（集团）股份有限公司深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告 2020 年年 04 月月 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带 的法律责任。的法律责任。 公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人沈启盟及

2、会计机构负责人公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人(会计主会计主 管人员管人员)曾鹏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。曾鹏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,707,

3、782,513 为基数，为基数， 向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.58 元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公股（含税） ，不以公 积金转增股本。积金转增股本。 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 1 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 12 第五节第五节 重要事项重要事项. 36 第六节第六节 股

4、份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 54 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 60 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 . 61 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 62 第十节第十节 公司治理公司治理. 72 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 78 第十二节第十二节 财务报告财务报告. 79 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录 . 213 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 释义释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司、南山控股 指 深圳市

5、新南山控股（集团）股份有限公司 本集团 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司及其附属子公司 南山集团、控股股东 指 中国南山开发（集团）股份有限公司 南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司 宝湾物流 指 宝湾物流控股有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 南山控股 股票代码 002314 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 公司的中文简称 南山控股 公司的外文名

6、称（如有） Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd 公司的外文名称缩写（如 有） Nanshan Holdings 公司的法定代表人 田俊彦 注册地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号南山开发集团赤湾总部大厦 2501 注册地址的邮政编码 518068 办公地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 25-26 楼 办公地址的邮政编码 518068 公司网址 电子信箱 nskg 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 蒋俊雅 刘逊 联系地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六 路

7、 8 号赤湾总部大厦 26 楼 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六 路 8 号赤湾总部大厦 26 楼 电话 0755-26853551 0755-26853551 传真 0755-26694227 0755-26694227 电子信箱 nskg nskg 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报 、 中国证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 公司年度报告备置地点 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼证券 事务部 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 四、注册变更情况四、

8、注册变更情况 组织机构代码 91440300728551331M 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 2015 年，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，房地产开发业务成 为公司新增主营业务之一，增强了公司的核心竞争力及盈利能力；2018 年，公 司发行 A 股股份换股吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕，仓储物流业 务新增成为公司主营业务之一，进一步增强了公司的核心竞争力及盈利能力。 历次控股股东的变更情况（如有） 2015 年 6 月，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，公司控股股东 由赤晓企业有限公司变更为中国南山开发（集团）股份有限公司（注：赤晓 企业有限公司为中

9、国南山开发（集团）股份有限公司全资子公司） 。 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 深圳市罗湖区深南东路 5001 号华润大厦 21 层 签字会计师姓名 李赟、张永坤 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 中信证券股份有限公司 深圳市福田区中心三路 8 号 卓越时代广场（二期）北座 李威、李龙飞 2018 年 7 月 18 日-2019 年 12 月

10、 31 日 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 追溯调整或重述原因 会计政策变更；同一控制下企业合并 2019 年 2018 年 本年比上 年增减 2017 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 7,237,981,451.78 7,051,678,631.46 7,051,678,631.46 2.64% 7,358,479,015.04 7,358,479,015.04 归属于上市公司股东的净 利润（元） 402,552,936.84 504,566,324.13 501,962,212.05 -19

11、.80% 585,953,386.06 585,926,881.11 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利润 （元） 353,436,983.65 520,447,438.53 517,843,326.45 -31.75% 566,166,990.67 566,140,485.72 经营活动产生的现金流量 净额（元） -2,346,685,655.25 837,495,760.25 758,110,007.68 -409.54% -98,720,326.57 -155,493,742.57 基本每股收益（元/股） 0.

12、15 0.19 0.19 -21.05% 0.22 0.22 稀释每股收益（元/股） 0.15 0.19 0.19 -21.05% 0.22 0.22 加权平均净资产收益率 4.84% 6.44% 6.38% -1.54% 7.80% 7.69% 2019 年末 2018 年末 本年末比 上年末增 减 2017 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 43,015,504,957.52 31,523,668,790.30 31,725,267,179.62 35.59% 25,857,427,422.87 25,919,051,416.31 归属于上市公司股东的净 资产（元

13、） 8,411,501,047.28 8,080,943,588.86 8,123,802,971.83 3.54% 7,591,582,085.36 7,617,045,580.41 会计政策变更的原因 2017 年，财政部颁布了修订的企业会计准则第 22 号金融工具确认和计量 、 企业会计准则第 23 号金融资 产转移 、 企业会计准则第 24 号套期保值以及企业会计准则第 37 号金融工具列报 （统称“新金融工具准 则”） 。本集团自 2019 年 1 月 1 日开始按照新金融工具准则进行会计处理，根据衔接规定，对可比期间信息不予调整，首日 执行新准则与现行准则的差异追溯调整 2019

14、年年初未分配利润或其他综合收益。 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务

15、报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 603,422,054.42 1,894,359,982.30 594,024,900.41 4,146,174,514.65 归属于上市公司股东的净利润 -130,617,765.83 286,983,640.62 -76,581,665.53 322,768,727.58 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 -157,764,033.9

16、5 291,517,107.92 -66,037,539.71 285,721,449.39 经营活动产生的现金流量净额 611,842,711.69 -389,346,111.90 -577,695,246.83 -1,991,487,008.21 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） 15,999,821.84 -4,370,617.56

17、 -2,472,743.28 主要系本期处置海邻 机械。 越权审批或无正式批准文件的税收返还、 减免 5,495.54 717,687.05 2,769,593.08 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 18,694,965.12 11,647,284.67 16,788,469.92 主要系宝湾物流收到 的物流园区项目专项 资金。 计入当期损益的对非金融企业收取的资金 占用费 0.00 3,540,064.79 0.00 委托他人投资或管理资产的损益 0.00 122,671.23 0.00 同一控制下企业合并产生的子公司期初至 合

18、并日的当期净损益 -5,157,011.78 23,098,548.31 -61,387.08 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、衍生金 融资产、交易性金融负债、衍生金融负债 产生的公允价值变动损益，以及处置交易 性金融资产、衍生金融资产、交易性金融 负债、衍生金融负债和其他债权投资取得 的投资收益 -1,067,061.82 0.00 0.00 单独进行减值测试的应收款项、合同资产 减值准备转回 854,879.99 5,699,045.65 3,896,630.95 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 35,042,072.00 -6,555,865.1

19、0 -1,593,649.31 主要系房地产公司收 到逾期补偿款。 其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00 0.00 0.00 减：所得税影响额 12,952,649.91 1,347,455.34 1,821,414.49 少数股东权益影响额（税后） 2,304,557.79 48,432,478.10 -2,280,895.60 合计 49,115,953.19 -15,881,114.40 19,786,395.39 - 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目

20、，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项 目，应说明原因 适用 不适用 项目 涉及金额（元） 原因 其他收益 3,823,889.35 正常经营业务产生 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性主业， 以房地产开发为支撑性主业， 以产城综合开发为培育性主业的综合 性企业集团。 1、仓储物流、仓储物流 公司仓储物流业务提供现代化物流中心的开发、建设和运营管理

21、，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿 色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态 圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，逐步建立“募投管退”资产管理能力， 积极推进资产证券化、物流基金、公募REITs（或类REITs）等工作，优化提升资产效益，打造业务滚动发展的资本闭环和可 持续发展模式。 报告期内，公司控股子公司宝湾物流沿着“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”思路稳步推进，以沿江、沿海进行 “T型”网络布局，并结合国家“一带一路”发展战略，推进全国战略布局，全面覆盖全国核心城

22、市的核心物流节点，包括北上 广深等一线城市和天津、南京、长沙、武汉、成都等强二线城市。截至2019年底，宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智 慧物流园区、运营仓储面积近340万平米，规划在建（含待建项目）面积超过300万平米，物流网络不断完善，规模效应日益 提升。 2、房地产开发、房地产开发 公司房地产开发与销售的经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司继续秉承以住宅开发为主轴，积极探索商业地 产等“住宅+”转型业务的发展模式。 在房地产开发业务方面，公司坚持面向合理自住需求，目前已开发多个高品质人文居住社区，住宅产品类型丰富，包括 中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等；坚持“区域深耕、布

23、局重点城市”的城市布局战略，积极开拓，稳健发展。目前主 要开发区域位于苏州、长沙、深圳、武汉、福州、南通、无锡等长三角、华中和珠三角重点城市群。与此同时，顺应地产行 业转型发展形势，创新业务发展模式，依托开发业务基础能力，在风险控制的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目 开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。 在提升品牌竞争力方面，南山地产品牌知名度不断提升。2019年，南山地产荣获苏州房地产影响力品牌、长沙2019年度 影响力地产品牌等奖项，南山枫桥项目被评为2019年度苏州市最值得期待楼盘。南山地产在2017-2019年度苏州房企销售排 行榜

24、中名列前茅，其中2017、2018年总销面积、总销套数连续两年进入TOP10；在长沙市项目所在板块销售套数排行TOP3。 在转型业务方面，武汉光谷自贸港实现满园招租；维乐城作为社区商业项目探索，年内招商率达92%，开业率达81%； 南通长租公寓于年底开业运营。 3、产城综合开发、产城综合开发 公司产城综合开发业务以打造“独具特色的产业地产开发运营商”为目标，以“成为生活空间、工作空间和休闲空间的提 供商”为使命，以“产业+城市的综合开发和运营”为主营业务，为目标城市群提供区域产业发展规划、城市配套建设、产业资 源整合及智慧化运营等服务，致力打造具有全国影响力的产城生态园区，为“美好生活”贡献力

25、量。 作为公司战略性培育业务，现有项目均已获得实质性进展。报告期内，已在合肥、无锡、成都、重庆和德阳等区域中心 城市布局工业园区、产业新城和特色小镇等业态。 4、其他、其他 公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务和船舶舾装业务；石油后勤服务业务主要为 中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 长期股权投资 10.41 亿元，占比 2.42%。较年初增加

26、 0.60 亿元，主要系新增对联营 公司投资所致。 固定资产 固定资产 22.99 亿元，占比 5.34%。较年初减少 1.77 亿元，主要系处置子公司海邻 机械所致。 无形资产 无形资产 42.88 亿元，占比 9.97%。较年初增加 4.66 亿元，主要系取得土地使用权 所致。 在建工程 在建工程 23.35 亿元，占比 5.43%。较年初增加 17.80 亿元，主要系仓储物流园工 程建设投入增加所致。 货币资金 货币资金 68.06 亿元，占比 15.82%。较年初增加 16.33 亿元，主要系备付资金增加 所致。 存货 存货 166.14 亿元，占比 38.62%。较年初增加 54.0

27、4 亿元，主要系房地产业务购 地、房地产开发成本增加所致。 投资性房地产 投资性房地产 35.67 亿元，占比 8.29%。较年初增加 6.96 亿元，主要系资产投入运 营，由在建工程、存货转入所致。 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 经过多年的积累，宝湾物流已发展成为国内知名的物流园区开发商和运营商，房地产开发业务区域综合竞争能力突出， 产城综合开发已在园区开发运营及特色产业资源打造方面积累了一定的经验。 1、仓储物流、仓储物流 （1）网络化的布局 作为国内知名的物流园区开发商和运营商，宝湾物流网络布局已形成，园区规模在国内位居前列，

28、未来3-5年运营规模 依公司战略仍将继续稳步增长，在全国经济热点区域的网络优势将持续增强。 （2）具备丰富的经验 宝湾物流在物流园区选址、开发建设、运营管理等方面均积累了丰富的经验，项目开发、价格标准、客户资源、服务水 平、盈利能力等方面在各地仓储物流市场上均处于领先水平。 （3）全产业链的优质综合物流服务 围绕企业采购、运输销售等环节，宝湾物流依托专业的全国服务网络整合优势资源为企业提供通关商检、货款结算、供 应链金融、物流配送、保税仓储、贸易险等专业的、量身定制综合服务解决方案，帮助客户降低商品流通成本，盘活资金与 库存，提升企业核心竞争力。 （4）智慧化园区管理 宝湾物流采用“五星级酒店

29、”的管理标准，将物联网技术应用于物流园管理。通过自行研发“一览系统”，将园区内的供配 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 电、消防系统、给排水系统、安防&周界防护系统、停车管理、电子巡更等设施通过传感器、通讯接口进行连接，形成覆盖 整个园区的物联网。物联网系统采集园区日常运行数据，通过人工智能分析并自动预警和派单处理，实现园区管理智能化， 用数据保障园区安全、提升服务质量、控制运营成本。 （5）稳固的行业地位 2019年，宝湾物流获得“2018年全国仓储地产十强企业”等荣誉，品牌影响力持续扩大。 2、房地产开发、房地产开发 （1）独特的区域战略 公司始终坚持“

30、区域深耕、布局重点城市”的城市布局战略。在继续深耕现有城市所在苏南区域、华中区域的同时，结合 国内经济战略走向，抓住城市群发展的契机，逐渐进入长三角、华中和成渝地区中具备发展潜力的城市。 （2）具备可持续发展能力 公司秉承从住宅地产向商业地产等“住宅+”领域转型发展的思路，苏州甪直的邻里中心商业南山维乐城、武汉光谷自贸 港、合肥汤池三食六巷美食公园均已投入运营。转型业务的积极探索，将为公司在商业、产业、文旅地产等运营管理方面积 累丰富的经验，进一步夯实公司多元业务发展基础，巩固公司的可持续发展能力。 （3）优质的资产和良好的财务状况 优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险

31、， 能够根据外部市场环境的变化作相应调整。 公司 在售项目及土地储备所在的一线及强二线城市整体经济发展基础好、人口需求充足，未来具备一定的抗风险能力；公司控制 财务成本的能力逐渐提升，凭借优质的信用基础从银行获取较同行业同规模企业更低利率的贷款，控制高利率融资，保持合 理的贷款体量，进一步加强公司的抗风险能力。 （4）良好的品牌影响力 公司始终秉承“诚信服务、尽善尽美”的服务理念，为客户创造最大价值，“让每一位客户满意”是公司始终不变的宗 旨。公司在区域市场具有较强竞争力，销售面积、销售金额、权益金额名列前茅；住宅产品凭借优质的品质曾获诸多奖 项，已具有一定的品牌知名度和美誉度；物业管理团队贯

32、彻“品质地产”的理念，物业管理服务水平获得持续提升。 3、产城综合开发、产城综合开发 （1）具备良好的发展基础 产城业务依托公司股东的国有背景，在资金、资源、产业等方面获得大力支持，已初步形成具有差异化特色和比较优势 的产城综合开发运营模式，初步形成了工业园区、产业新城、特色小镇等多业态梯队式发展格局，积累了一定的开发和运营 经验，正逐步向专业化、规模化方向迈进。 （2）与成熟主业构筑了协同发展机制 公司构筑了业务协同的产业基础和发展模式。 充分发挥在住宅开发和仓储物流等方面积累的优势， 加强产城综合开发与 仓储物流、工业园区、研发办公、住宅开发等领域的资源协同和业务合作，以产城综合开发为模板

33、，实现多产业、多业态的 融合。 （3）优秀的产业资源储备 公司自确定将产城综合开发业务作为主营业务以来，即在产业资源储备方面下足功夫。目前，公司除加大力度梳理、黏 合股东30多年来的产业资源积累及公司内其他业务的高端产业客户外，已与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机 构等开展深度合作，并有良好成效。 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第3号上市公司从事房地产业务的披露要求 2019年，在国内外形势较为复杂的情况下，我国经济增长保持了总体平稳、

34、稳中有进的发展态势。GDP同比增长6.1%， 供给侧改革深入推进，经济结构继续优化升级，经济增长的质量和效益稳步提升。在此背景下，公司仓储物流业务园区规模 在国内位居前列，物流网络布局已形成，在全国经济热点区域的网络优势将持续增强，未来运营规模仍将实现稳步增长；房 地产开发业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的战略，结合国内经济战略走向，抓住城市群发展的契机，创新运用多种方式 进行项目拓展，巩固公司可持续发展能力，取得了较好的成绩；产城业务开始实质性运作，项目实现多业态梯队式发展，并 取得阶段性成果。具体如下： 1、仓储物流业务、仓储物流业务 （1）经营指标完成情况）经营指标完成情况 2019年

35、全年，宝湾物流业务实现营业收入96,411万元，同比上升28%；归母净利润4,144万元，同比下降42%；仓库平均 使用率为91.7%（据CBRE数据显示，2019年全国物流仓储市场平均空置率为12.6%）。宝湾物流净利润下降主要是由于宝湾 物流融资额增加，导致财务费用增加，而新投入运营园区较多，目前尚未成熟。主要园区情况如下： 园区园区 2019年仓库使用率（年仓库使用率（%） 2018年仓库年仓库使用率（使用率（%） 增减变动（增减变动（%） 上海宝湾 100 100 0 明江宝湾 100 100 0 昆山宝湾 100 100 0 广州宝湾 100 100 0 廊坊宝湾 100 100 0

36、 龙泉宝湾 99 100 -1 南京宝湾 100 98 2 北京宝湾 100 100 0 新都宝湾 100 100 0 胶州宝湾 91 88 3 津南宝湾 85 98 -13 无锡宝湾 100 100 0 嘉兴宝湾 92 100 -8 武汉宝湾 82 99 -17 天津宝湾 70 93 -23 南通宝湾 83 98 -15 镇江宝湾 60 58 2 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 园区园区 2019年仓库使用率（年仓库使用率（%） 2018年仓库年仓库使用率（使用率（%） 增减变动（增减变动（%） 咸阳宝湾 90 56 34 绍兴宝湾 83 51 32 嘉

37、善宝湾 100 - - 双龙宝湾 100 - - 肥东宝湾 99 - - 注：仓库使用率为年度加权平均使用率。 （2）2019年全年宝湾物流项目开发情况年全年宝湾物流项目开发情况 根据公司5年战略规划要求，投资方面积极进入新兴城市，并实现了咸阳、石家庄、长沙、宁波、成都、合肥等多个城 市的项目签约，同时，也实现了天津、合肥、宁波等多个新城市的土地获取，年内新增获取土地面积共982.5亩，土地获取方 式多元化成为常态。 （3）创新融资渠道）创新融资渠道 2019年1月18日，宝湾物流“长江楚越-宝湾物流第1期资产支持专项计划”成功设立发行，发行规模17.89亿元，优先级信 用评级为AAA，优先级

38、票面利率4.82%，发行成本创造了自2018年以来同期同类产品的新低。资产支持证券的成功发行凸显 了资本市场对宝湾物流资产质量的高度认可和对公司未来发展的信心。 （4）各宝湾物流园项目工程进展情况）各宝湾物流园项目工程进展情况 2019年度新增竣工面积为68.5万平方米，完工项目包括佛山三水、重庆西彭、重庆珞璜、嘉兴、成都项目三标段、德 阳广汉项目（部分）、西安临潼项目（部分）、佛山南海、天津津南等9个项目。 2、房地产开发业务、房地产开发业务 报告期内房地产开发业务的主要经营及管理工作如下： （1）强化运营体系，充分发挥运营机制作用。进一步完善运营管控体系，提升运营效率，保障项目顺利、快速开

39、发； 加强组织协同运作，实现专业之间的交圈与协同；继续强化项目运营全周期、精细化管控，合理制定项目运营目标；形成项 目监控预警机制，对项目全周期运营指标进行动态跟踪与分析，稳健实现公司经营目标。 （2）把握最新市场动向，健全营销体系。密切关注国家调控政策及市场变化，紧跟市场热度，及时调整营销策略，确 保销售任务顺利完成；加强营销管理，推进营销体系建设，通过完善营销标准化体系及建立营销费用管控体系，提高营销管 控能力。 （3）坚持城市深耕和重点城市布局战略。公司始终坚守“区域深耕，布局重点城市”的城市布局战略。一方面，持续关 注现有布局苏南区域、华中区域土地市场，积极参与目标城市土地竞拍；另一方

40、面，抓住城市群发展的契机，探索成渝地区 中具备发展潜力的城市布局机会。在土地市场价格不断攀升，目标城市政策逐步收紧的情况下，公司严控风险，谨慎获取高 溢价地块。 （4）积极推进业务发展模式转型，提升自身盈利能力。公司在做大做强传统住宅的同时，积极进行多元化战略布局， 寻找新的利润增长点。以南山维拉邻里中心为代表的商业地产项目、以武汉南山光谷自贸港为代表的产业地产项目、以合肥 三食六巷美食公园为代表的文旅项目均投入运营。三类转型项目的尝试，为公司拓展业务领域、提供新型业务支撑、抵御政 策风险、增加未来持续的经营性收入奠定了良好的基础。同时，在风险控制的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目 开

41、发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等多元化业务形态。 （5）密切关注政策变化，积极扩宽融资渠道。房地产行业调控力度不断加大，房地产企业融资难度增加，融资成本上 升。为此，公司持续关注有关政策变化，积极尝试与合作金融机构开展多种形式融资业务，扩宽融资渠道，为公司的未来发 展提供坚实的资金保障。 报告期内，随着调控政策效果逐渐显现，房地产市场整体降温，房地产企业销售去化压力加剧。2019年全年房地产销售 金额79亿元，新增土地储备面积29万平米，新增土地储备计容建筑面积57万平米。 2019年主要经营指标完成情况如下： 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 （1）

42、新增土地储备项目新增土地储备项目 宗地或项目 名称 所在位置 土地规划用 途 土地面积 （） 计容建筑面 积（） 土地取得方 式 权益比例 土地总价款 （万元） 权益对价 （万元） 车联网项目 无锡锡山区 住宅、商 业、办公 100,473 192,890 招拍挂 100.00% 96,711 96,711 苏地 2019- WG-26 号 苏州高新区 住宅 41,743 91,793 招拍挂 55.00% 138,680 76,274 瀛洲府 福州台江区 住宅 36,711 80,661 招拍挂 51.00% 140,900 71,859 光谷府 武汉东湖高 新 住宅、商业 39,550 9

43、8,875 招拍挂 100.00% 122,235 122,235 R2019-020 号 南通通州区 住宅 73,208 109,812 招拍挂 100.00% 65,960 65,960 注：1、地价总价款为土地出让价款，未含契税、手续费等；2、无锡车联网项目土地出让价款 88,800 万元，因项目容 积率调整，补缴地价款 7,911 万元。 （2）累计土地储备情况累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万 ） 华东区域 25.10 44.27 44.27 华中区域 38.81 63.35 63.35 总计 63.91 107.62 107.62 （3）主要项目开发情况主要项目开发情况 城市/区 域 项目名 称 所在位 置 项目业 态 权益比 例 开工 时间 开发进 度 完工进度 土地面 积 （） 规划计 容建筑 面积 （） 本期竣 工面积 （） 累计竣 工面积 （） 预计总 投资金 额（万 元） 累计投 资总金 额（万 元） 苏州 南山维 拉 吴中区 甪直镇 住宅 100% 2015 年 3 月 100% 73% 173,640 486,965 185,673 354,24