2022年2022年湖北省房地产估价师《理论与方法》：估价目的考试题 .pdf

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1、2016 年湖北省房地产估价师理论与方法 ：估价目的考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分 100 分，60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、某房地产开发项目的土地使用期限为50 年，项目建设期为 5 年，自估价时点至建成还需 25 年，建成后的建筑面积为11000 ，年净收益为 350 万元，若报酬率为 7，折现率为 10，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。A：3752 B：3806 C：4128 D：4830 E：工业用地的监测点评估价格2、 土地使用者超过

2、土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调3、以下有关现房与期房之间的关系的表达式中，正确的是。A：期房价格 =现房价格 -预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿B：期房价格 =现房价格 -预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿C：期房价格 =现房价格 +预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿D：期房价格 =现房价格 +预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿E：工业用地的监测点评估价格4、下列关于城市紫线、绿线、蓝线和黄线的管理，表

3、述不正确的是。A：在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府计划行政管理部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书B：城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度C：在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划D：在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门(城乡规划主管部门 )申请办理城市规划许可证，并依据有关法律、法规办理相关手续E：房地产估价机构必须加盖公章5、下面说法正确的是。A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人名师资料总结 - - -精

4、品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D：房地产估价报告应由估价师个人出具E：工业用地的监测点评估价格6、注册房地产估价师延续注册有效期为年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调7、某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是3500 元和 4800元，采用平均发展速度法预测2008 年的价格最接近于元。A：4800 B：5124 C：5800 D：7124

5、E：工业用地的监测点评估价格8、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。A：交易情况修正B：交易日期调整C：房地产状况调整D：区域因素调整E：工业用地的监测点评估价格9、某宗房地产的报酬率为7，收益年限为40 年条件下的市场价值为5500 元；若报酬率为8，收益年限为 30 年，则该房地产的市场价值为元。A：4644 B：5192 C：5308 D：5500 E：工业用地的监测点评估价格10、投资决策分析主要包括市场分析和_两部分工作。A可行性研究B项目的财务分析C前期工作D市场调研11、业主大会议事

6、规则由 _制定并修改。A业主大会B业主委员会C政府物业管理部门D业主和物业管理企业共同12、2007 年某市职工上一年度月平均工资为2000 元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500 元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。A：125 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - - B：250 C：300 D：375 E：执行层的组织协调13、某宗面积为 3 000 的工业用地， 容积率为 08，楼面地价为

7、 700 元。现按规划拟改为商业用地，容积率为50，楼面地价为960 元。理论上应补地价万元。A：78 B：882 C：1 210 D：1 272 E：工业用地的监测点评估价格14、某地块为一带有陈旧建筑物200 的空地，地价为2 500 元，面积为400 。拆除建筑物费用为150元，残值 50 元。则该地块总价为万元。A：98 B：52 C：54 D：103 E：工业用地的监测点评估价格15、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格16、目前，在我国征收土地实行_级

8、审批制度。A一B两C三D四17、在某商业街深度 30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价 )为 3000 元/m2，后街路线价为2000 元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为 _。A18% B20% C15% D25% 18、 估价结果报告通常包括委托人、 估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和 【2007年考题】A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的

9、限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - E：工业用地的监测点评估价格19、房地产是实物、权益和三者的结合体。A：义务B：环境C：空间D：区位E：工业用地的监测点评估价格20、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是_的土地。A通过出让方式取得的B通过转让方式取得的C通过划拨方式取得的D有地上建筑物及其他附着物21、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发

10、生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到的限制。A：实际损失B：保险合同C：保险利益D：保险标的E：执行层的组织协调22、建造普通标准住宅， 其土地增值额未超过扣除项目金额之和_的，免征土地增值税。A5% B10% C15% D20% 23、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为 150 万元，其中购房者自有现金 100 万元，其余部分申请银行贷款。 如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15 万元，则该项投资的税前现金回报率是。A：14B：10C：33D：15E：借款合同24、 单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，

11、报_审批。A国家建设部B国家文物局C国家建设部和国家文物局D国家建设部或国家文物局25、下列行为中，应征土地增值税的是。A：继承房地产B：赠与房地产C：出售房地产名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 8 页 - - - - - - - - - D：出租房地产E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、收益乘数有 _。A毛租

12、金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数2、会计凭证根据填制的程序和用途不同分为。A：原始凭证B：分类凭证C：资料凭证D：借贷凭证E：记账凭证3、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用_。A概率分析B解析法C蒙特卡洛法D杠杆分析4、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围B：权益范围C：空间范围D：时间范围E：影响范围5、确定路线价时，选取标准宗地应符合等要求。A：一面临街B：两面临街C：土地形状为矩形D：土地形状为正方形E：容积率为所在区段具有代表性的容积率6、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地

13、产估价师确定估价对象的 【2007年考题】A：最佳规模B：最佳经营手段C：最佳集约度D：最佳管理方式E：最佳投资渠道7、建筑装饰材料按 _分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。A建筑装饰部位名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 8 页 - - - - - - - - - B制造工艺C化学成分D力学性能8、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（

14、）。A简单平均法B移动平均法C加权移动平均法D指数平滑法9、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为 5800万元，其中土地总价值为 3000 万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为_。A2.0% B2.24% C2.5% D4.33% 10、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有_。A导致房地产实际价值下降B导致房地产实际价值上升C加大投资者债务负担D抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求11、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有。A：风险产生的原因分析B：风险发生的概率大小分析C：风险因素检验D：风险

15、变量间的相关性分析E：风险概率分布情况分析12、 某大厦总建筑面积10000m2， 房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值 2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180 万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。A2.4% B3.0% C3.8% D7.2% 13、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入 =销售收入 +出租收入C销售收入 =土地转让收入 +商品房销售收入 +配套设施销售收入D可分配利润 =税后收入 -未分配利润14、下列关于税收的征管，表述正

16、确的是。A：税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行B：税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - C：税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密D：纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密E：纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利15、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。A：

17、0.48 B：0.412 C：0.612 D：0.918 E：执行层的组织协调16、李某从银行贷款 56 万元购买了一套住宅， 该笔贷款的期限为20 年，年利率为 7.5，按月等额偿还。如果李某于第7 年末提前偿还本金10 万元，则从第 8年开始的月还款额为元。A：3456.09 B：3505.95 C：3509.74 D：3705.73 E：借款合同17、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946 元、860 元、800 元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。A甲土地B乙土地C丙土地D甲、乙、丙三宗土地任选其一18、 某房地产估价业务发

18、生在非经济特区， 评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。A：2.48 B：7.13 C：13.50 D：31.00 E：执行层的组织协调19、下列关于房屋转租，表述正确的是。A：指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为B：转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明C：承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意D：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外E：转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止20

19、、下列房地产中，不得抵押的有。(2008 年试题 ) A：集体所有的土地使用权B：村办企业厂房名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 8 页 - - - - - - - - - C：列入城市房屋拆迁范围的房屋D：宅基地E：已经设定抵押权的房地产21、实施加成征税，加二成等于加正税的。A：10B：20C：30D：40E：执行层的组织协调22、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。A：建筑师B：工程师C：造价工程

20、师D：估价师及物业代理E：借款合同23、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是_。A职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B上年结转的按结息日挂牌公告的6 个月整存整取存款利率计算C职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D每年 6 月 30 日为职工住房公积金存款的结息日24、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。A：房地产估价机构具有一、二级资质B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师C：在分支机构所在地有3 名以上专职注册房地产估价师D：有固定的经营服务场所E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各

21、项内部管理制度健全25、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。A：面积误差比在3以內 (含 3)的房价款由买受人补足B：面积误差比在5以内 (含 5)的房价款由买受人补足C：面积误差比绝对值在3以內 (含 3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人D：超出 3部分的房价款由买受人补足，产权归买受人E：超出 3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 8 页 - - - - - - - - -