物管单位管理计划投标文件.doc

.\ 毕业设计（论文） 课题名称 杭州上城区长城大厦物业管理投标文件 毕业设计 院 （系） 浦江学院 专 业 物业管理 姓 名 学 号 起讫日期 2014年4月9-2014年6月1日 指导教师 2013 年 6月 1日 .\ 杭州上城区长城大厦投标文件 摘要 物业管理是房地产行业的一个重要组成部分，随着房地产的发展，人们更愿意在有物业管理的情况下进行生活和办公，物业公司依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。 本文通过杭州市物业管理行情与物业管理招投标相关文件，进行对处于杭州上城区的长城大厦做一份投标文件。 关键词：物业管理 招投标 写字楼 .\ Hangzhou City Wall House Tender document Abstract Property management is an important part of the real estate industry, with the development of real estate, people are more willing to have a property management in situations of life and office property property management company in accordance with the contract or agreement has been put into use for various types of housing construction and ancillary facilities and venue management. While the housing area surrounding environment, hygiene, security, public green spaces, road maintenance uniform implementation of professional management, and to live in the employer provides a wide range of integrated services. Property management is a set of management, operation and service as one of the paid labor, which according to social, professional management principles. In this paper, Hangzhou, property management and property management market bidding documents, carried on in the city of Hangzhou Great Wall Building to do a tender document. Keywords: property management office bing .\ 目录 摘要 2 Abstract 1 第一章 企业投标证明文件 4 1.1投标函与承诺书 4 1.2投标报价 7 1.3委托授权书 7 第二章 投标公司基本概况 9 2.1前言 9 2.2公司简介 9 2.3公司管理项目简介 9 2.4公司管理质量方针 9 2.5公司服务指导思想 10 第三章 物业管理整体设想与规划 11 3.1管理目标 11 3.2管理措施 11 3.3管理方式 13 3.4创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想 14 第四章 拟采取的管理方式 16 4.1组织体系 16 4.1.1大厦员工编制 17 4.1.2公司的编制 18 4.2 管理处运作方式及各部门职责 19 4.2.1管理处运作方式 19 4.2.2部门职责 19 4.3人员任职要求 19 4.4人员配备 21 4.5岗位职责和工作范围 22 .\ 第五章 工作计划 27 5.1 前期管理工作 27 5.2 入伙期管理工作 28 5.3正常期管理工作 29 5.4物资装备 30 5.4.1办公室物资 30 5.4.2维修工具 31 5.4.3保洁绿化工具 32 5.4.4治安、交通、消防管理装备 33 5.6 早期介入 33 5.6.1早期介入的工作 33 5.6.2物业交付 34 5.6.3接管验收 35 5.6.4 住户入伙管理 36 5.7 安全管理 37 5.7.1管理目标 37 5.7.2建立交互式联动治安网络 37 5.7.3紧急情况下的应急处理措施 37 5.7.4突发事件的处理 37 5.8车辆管理 43 5.8.1停车管理方案 43 5.8.2地下车库经营管理的说明 44 5.9 物业修缮 44 5.9.1房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 44 5.9.2房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 45 5.9.3消防设备 46 5.9.4给排水设备 46 5.9.5控制柜的保养 47 5.9.6弱电设备 47 .\ 5.9.7 电梯设备 48 5.9.8 楼道养护 48 5.9.9 绿化养护 48 5.10 装修管理 50 5.10.1装修的资料 50 5.10.2装修条件 51 5.11 设施设备管理 52 5.11.1建立先进的设施设备管理体系 52 5.11.2建立完善的管理制度 53 5.11.3做好设施设备管理的基础资料工作 53 5.12 档案管理 54 5.12.1业主档案 54 5.12.2物业公司档案资料 55 第六章 物业管理规章制度汇编 58 6.1公共制度 58 6.2内部运作制度 58 6.2.1岗位职责 58 6.2.2内部运作制度 58 6.2.3部门规章制度 59 第七章 物业管理费用 61 7.1测算的依据 61 7.2 费用测算的原则 61 7.3物业成本支出 61 7.4成本控制 62 7.4.1员工工资 62 7.5.2物业支出 64 结语 66 参考文献 67 致谢 69 第一章 企业投标证明文件 1.1投标函与承诺书 致：长城大厦全体业主 我方确认收到贵方提供的位于杭州市上城区雷霆路长城大厦的物业及相关服务招标文件全部内容，我方：浙江建宇物业管理有限公司作为投标者正式授权赵少文代表我方进行有关投标的一切事宜。 在此提交的投标文件：正本一份，副本八份，电子文件一份。包括如下等内容： （1） 投标文件签署授权委托书 （2） 投标函 （3） 保密承诺函 （4） 投标报价表 （5） 投标企业基本情况表 （6） 拟委派的项目经理简历 （7） 拟委派的主管人员和技术人员概况 （8） 资格证明文件 （9） 招标文件要求提供的其他资料 （10） 物业管理方案 .\ （11） 招标方要求提供的其他技术性资料 我方已完全明白招标文件的所有条款要求，并重申一下几点： （一）我方决定参加长城大厦前期物业管理的投标； （二）我方将按照通知的要求，承担相应的责任和义务，并严格遵守物业管理的相关法律法规和行业有关规定； （三）本投标文件的有效期为投标截止日后90天有效，如中标，有效期将延至合同终止日为止； （四）我方承诺投标文件中的一切资料、数据是真实的，并承担由此引起的一切责任； （五）我方明白并愿意在规定的开标时间和日期之后，投标有效期之内撤回投标，则投标保证金将被贵方没收； （六）我方将在严格评审和充分理解全部招标文件的基础上，按照招标书的有关规定编制投标书。一旦中标，将严格按照政府相关法律法规和投标书中的承诺签署物业管理委托合同，并履行该合同的责任和义务； 1．一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文什中对承包期限的要求如期按质提供服务。 2．一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。 3．一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。 4．我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。 5.我方同意招标书中各条款，并按投标标价总额3％交纳保证金**万元(大写)。若我方违约，则扣除所缴纳的全部保证金。 6．除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。 投标人：浙江建宇物业管理有限公司 单位地址：杭州市西湖区文3路20号 授权代表：赵少文 .\ 邮政编码：XXXX 电话：XXXX 传真：XXXX 开户银行名称：XXXX 开户银行账号：XXXX 1.2投标报价 表1-1投标报价一览表 投标人（章） 　 投标项目 杭州市长城大厦 企业资质等级 　二级 资质证书编号 投标人 管理物业 　 规模及业绩 　目前托管面积 33500 平方米 一、物业管理公共服务费收费标准报价 办公物业管理公共服务费 5.0 元/平方米.月 二、机动车及非机动车停车服务费收费标准报价 1.地下车位 300 元/辆.月 2.地上车位 200 元/辆.月 1.3委托授权书 本授权委托书声明：本人 系本公司的法定代表人，现授权委托赵少文 为我公司代理人，以本公司的名义参加长城大厦物业管理的竞报活动。代理人在开标、评审、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，本人均予以承认。 代理人无转委权，特此委托。 .\ 单位（盖章）：浙江建宇物业管理有限公司 法定代表人（签字）： 日期：年月日 公司营业执照（正本） 公司资质证书（正本） 税务登记证（正本） ISO9001质量管理体系认证证书复印件 ISO14001环境管理体系认证证书复印件 已履行的合同及客户意见书 .\ 第二章 投标公司基本概况 2.1前言 长城大厦，位于杭州市上城区雷霆路60号，建筑面积35500平方米我公司作为物业管理行业的极具潜力的后起之秀，作为通过ISO9001国际质量体系认证的专业物业管理公司，完全有能力、有信心承担起长城大厦的物业管理工作。我们将以我们的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势把长城大厦打造成21世纪的经典写字楼，使其物业保值增值，用我们的品牌效应带动开发商的开发与营销效应，成为全市物业管理的典范。 2.2公司简介 浙江建宇物业管理有限公司，成立于2005年1月，注册资金500万元。前身为浙江省建设投资集团后勤服务部，2005年正式由后勤服务型向市场经营型转换，2008年，因集团公司经营战略调整，兼并吸收集团原浙建地产集团所属浙江建苑物业管理有限公司，正式成立浙江建宇物业管理有限公司。由浙江省建设投资集团持股80％，浙建地产集团持股20％，公司于2011年初晋升为国家二级物业企业资质。目前，公司在管项目有20余个，管理面积到达130万平方米。主要为写字楼、中高档住宅、别墅、生产基地等类型，现有员工500余人，管理人员及各类技术人员180余人。分别设立了新昌、临安、天台三家区域分公司及餐饮分公司。并涉足保安保洁劳务外派业务。 2.3公司管理项目简介 主要为写字楼、中高档住宅、别墅、生产基地等类型。 2.4公司管理质量方针 内抓管理、外树形象；坚持“服务以业主满意为标准”、“管理以业主的物业增值为标准”，作为检验物管服务好坏的坐标；坚持以高起点、高标准、高素质的物业服务，获得了广大业主和社会各界的一致好评。 .\ 2.5公司服务指导思想 1. 服务宗旨 “您的满意，是我们永远的追求” 2. 公司精神 坚持“服务以业主满意为标准、管理以业主的物业增值为标准” 3. 内部制度 1、强有力的目标管理 2、完整的计划体系 　 3、目标与措施相结合 　 4、计划与检查考核相结合 　 5、强调培训和员工个人的职业发展 　 6、配备专职制度建设人员 　 7、健全的制度体系 　 8、严谨的制度建设过程 　 9、重视制度的宣传、培训、检查和考核 .\ 第三章 物业管理整体设想与规划 3.1管理目标 1、接管物业两年内被评为市级物业管理优秀大厦，力争在三年内成为省级物业优秀大厦，五年内成为全国物业管理示范大厦。 2、大厦及大厦共用部位和共用设施完好率达到98%以上，共用设备完好率达100%； 3、 零修及时率98%以上，合格率100%； 4、 无重大业户投诉，业户满意率98%以上； 5、 无重大火灾事故和刑事案件，确保机动车辆不丢。 6、 管理处设专线24小时受理报修 7、 业户接待时间：8:00-17:30； 8、 各类服务人员上岗培训率达到100%； 9、 档案归档率达到100%，档案完整率达到100； 10、 维修及时率达到100%； 11、 维修质量合格率达到95%以上； 12、 实行维修服务回访制度，回访率达到100%； 13、 有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上； 14、公共设备、设施完好率达到98％以上； 15、房屋建筑完好率达到98%以上； 16、绿化存活率达到98%以上； 17、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清； 3.2管理措施 1．建立和实施完善的物业管理质量体系与开展创优活动 物业管理行业的发展过程证明要达到高质量的物业管理服务水平，必须建立一套高标准的质量保证体系，实施质量标准的管理和认证，也是遵循国际惯例与国际接轨的需要。我们将根据长城大厦的功能和特点，全面导入ISO9001国际质量标准，有计划、有系统、有步骤地实施质量管理和开展创优活动，力争早日使长城大厦成为具备高档特征和卓越品质的物业品牌。 2.建立一支高素质的员工队伍 选才：在选才方面，公司有一套严格的招聘政策，我们不提倡人才高消费，我们的宗旨是“适当 的人做适当的事，适当的事由适合的人来做”。 　　 育才：在育才方面，我们采取的是一层铺一层的培训模式，针对不同的职位，采取不同的培训内 容，比如高层管理者，公司会采取送出去的形式，送他们到高校去进修深造，而基层的工人及营销人 员等，公司会针对他们的工作内容，对他们进行一些实际操作上的培训。 　 用才：“能者上、庸者下”是人才战略公司晋升机制的核心，就是说，对于有能力者，公司会对 他们进行迅速的提拔，而对于能力低下者，公司也同样会对他们作出及时的处理，绝对不允许有大锅 饭的现象出现。 　　 留才：留才方面，公司一向比较注重高级人才的稳定性，对于有能力的人才，公司提供的是相当 可观的薪酬、福利、保障以及津贴，当然，公司还会考虑员工个人的职业生涯设计以及个人发展方向 。 3．加强和完善物业管理的硬件条件 充分依托现有的管理设备，并投入必要的资金加强和完善物业管理的有关设备、设施，并要实行全电脑化办公系统，安全护卫的智能系统等。 4．实施人性化的管理 我们将广泛引入人性化的物业管理理念，关注员工的生活、需求、发展。在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种相互信任、尊敬及和谐、有序的环境。满足业主对工作、生活、文化上的品味需求，使我们的管理工作得到业主理解、认可和支持，在物业管理的各处细节上，充分体现我们的人性化管理理念。 5．发挥业主自治、自律的功能 只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律观念，使之与专业化的物业管理相结合，才能使写字楼的物业管理真正得到升华，这也是提升物业管理水平的重要经验，为此我们将通过各种方式潜移默化地增强业主参与和提高物业管理的意识。 6.保证管理上的超前性和创造性。 3.3管理方式 1.一体化管理 在长城大厦，我们将实行一体化管理。我们把物业管理作为一个有机的整体来看待，发挥一体化物业管理的整体效能和综合效率，既从各细微处着手提供全面周到的服务，又着重做好关键、重点环节的工作；既强调各专业工种的分工，又注重相互的配合与协调；既提供常规性的公共服务，又提供针对性的专项服务和特约服务。 2.人性化管理 在该大厦，我们将贯彻以人为本、人性化管理的思想，在物业管理中体现对业主的尊重与关怀。在管理服务过程中，管理处与业主将实行全方位的互动，既维护业主权利、服务业主、让业主满意，也便于物业管理工作的正常展开。在服务内容方面，我们将以业主为中心，为业主提供全面、细致的公共服务，并在此基础上，提供丰富的生活配套服务，使业主真正感受到物业服务的周到与体贴；我们还将在大厦倡导相互理解、相互关怀大厦文化，策划开展多样化、多层次的大厦活动，培养并加强大厦的整体凝聚力。 3.标准化管理 我公司完全按照ISO9001：2000质量体系运作，具有一套完整、科学、严密的质量管理模式，在推行的过程中，积累了一系列丰富的实际操作经验。我们将在该大厦的物业管理中全面导入ISO9001：2000质量体系，为树立优质、规范的物业管理服务提供保障。按照ISO9001质量体系的要求，根据该大厦的具体特点，合理设岗定员，对每个员工工作进行具体设计，做到专业清晰、业务饱满、职责到人。根据各个员工的工作职责与范围，规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动，规定各步骤的程序和对应的标准，把各项管理服务工作都纳入标准化管理的轨道。 4.闭环式管理 建立合理的监督机制。管理处定期向物业管理公司本部和业主委员会、报告工作，检讨管理服务运作事务，并汇报出日常工作的进展和计划；公司内部对各项过程与服务实行规范的监视和测量，分级监督、检查和考评；业主、客户对管理处工作实行公开监督制和公开评议制。 建立信息反馈及处理机制。管理处作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息，获得信息后，管理处经理分析处理，向相关班组、人员发出指令并监督其及时改进；公司监视整个机制的运作情况，并为管理处的工作提供有力的指导和支持。各项信息实行闭环管理，问题圆满解决后，将信息反馈给相关人员，保证管理信息畅通和各项指令、目标的落实。 5.创新管理 1．创新是物业管理工作的生命源泉，只有不断推陈出新，才能满足广大业主物质文化需求。 2．在日常工作中我们将不断进行战略创新、制度创新、观念创新和市场创新，把创新观念渗透于管理之中。 6.人性化管理 现代思想把人的因素放在首位，强调人的自觉性和自我实现，挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。把尊重员工、培养员工充分发挥员工积极性、创造性作为根本，倡导和引导互相尊敬、互相信任，又有明确行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境，实现业主满意的管理目标，我公司只有以业主需要为第一，以业主满意为目标，为业主提供最佳的物业管理服务，才能开辟我们生存和不断发展的空间。 3.4创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想 在物业管理工作中，我们应以高文化品味取胜，通过住宅区软、硬件的配套服务，创造出优美舒适、安全文明、环境整洁的住宅写字楼。 1．硬件建设 可靠的安全保障系统、管理完善的环境设施、各类简洁醒目的标识，安全方便的交通网络以及丰富休闲时尚色彩，为写字楼提供了一定的物质保证。 （1）建立优美的环境。为了使写字楼环境进一步活跃起来，更具休闲时尚品味。 （2）运用现代科技手段将“人防”与“技防”相结合，人防上我们实施安全护卫快速反映系统，由监控中心统一调度指挥，强调多重结合及流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合。在充分利用人的前提下，逐步过度到以技防为主，运用智能化护卫设施，如监控探头、门禁等结合管理处统一管理，快速调度，力争做到万无一失。 2．软件建设 物业管理公司将着眼于长远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫，主要有以下内容： （1）以可持续发展的追求作为写字楼管理的主导战略。 （2）组织落实，措施得力，以管理处为主、业主参与着眼于长远发展，依照可持续发展的战略，制定和实施环保计划。 （3）引入伙宅形象设计与建设（DIS）功能，对写字楼进行形象塑造。 （4）严格装修审批手续，规范施工行为，控制装修材料的使用，加强工程监管。 （5）力争尽快建立和实施ISO9001质量管理体系。 为了体现大厦的特色，我们将用全新的工作理念，超前性的文化视角，把写字楼营造成为社会精英聚集之地、高尚品位的休闲场所，使之成为本地区文化典范。写字楼的文化定位是中西方的文化与现代科学的有机结合，我们将通过循序渐进、潜移默化的大厦建设，实施名牌与形象战略，积聚写字楼的无形资产，创造写字楼的靓丽品牌。 .\ 第四章 拟采取的管理方式 根据物业管理的基本要求和写字楼的特点，我们拟定管理方式包含五个方面的内容：组织体系、运行机制、信息反馈、激励机制、岗位职责及人员配备。基本思路：规范管理、业主第一、创立品牌。 4.1组织体系 1、本公司在写字楼设物业管理处，实行公司领导下的管理处主任负责制。 2、管理处下设保洁班、保安队、监控班、机房电工班、维修班、绿化班等，组织结构如下图所示。 3、内部实行直线管理，减少环节，提高工作效率。 4、分工明确，责任清晰。 .\ 4.1.1大厦员工编制 总经理 项目经理 办公室主任 工程主管 现场主管 客服主管 综合维修 保洁部 保安部 会计收费 档案管理 业务接待 图4.1大厦员工编制 浙江建宇物业管理有限公司 4.1.2公司的编制 党务工作部 行政和人事 出纳会计 主办会计 党务 办公室 财务 长城大厦服务中心 物业服务品质管理 临安物业分公司 新昌物业分公司 工程设备维护 物业市场开发 企业文化 招商与经营 秋涛雅苑服务中心 建工大厦服务中心 餐饮 经营管理部 工 程 管理 市 场 经 营 分公司 总经理助理 副总经理 总经理助理 总经理、执行董事 其他物业服务中心 图4.2公司组织机构 4.2 管理处运作方式及各部门职责 4.2.1管理处运作方式 管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设客户服务部、现场管理部工程维修部三个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。 管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。 4.2.2部门职责 ①.客户服务部 1、 负责住户入伙、装修手续的办理，住户房屋及设施、公共设施等工程维修接待、下单安排、跟踪和回访工作。 2、 负责住户投诉处理工作及日常住户联系、沟通协调工作。 三、 负责员工招聘、培训的具体工作。 四、 定期组织开展文化娱乐活动，丰富大厦文化生活，增强大厦凝聚力。 五、 按市物价局公布收费标准和有关管理规定，及时向业主、使用人通知收取及催缴相关物业管理费用，根据计划财务部提供的相关数据公布收支情况。 六、 负责对管理处各部门工作的检查监督。 ②.现场管理部（由保安管理部和保洁绿化部组成） 现场部负责大厦治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务,环保管理及大厦公共区域卫生和绿化服务。 ③.工程维修部 工程维修部负责整个项目的设备维修养护服务，包括设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。 4.3人员任职要求 1、管理处各岗位员工的任职要求： [管理处主任] A.大专以上学历 B.具备行业岗位资格证书 C.全国物业管理从业人员岗位证书 D.熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力 E.具有丰富的高档写字楼管理经验 F.外表端庄，思路敏捷 G.有良好的团队精神和沟通技巧 H.有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力 [客户服务] A.大专及以上学历 B.熟练操作办公自动化软件 C.熟悉中高端住宅写字楼运作内容 D.普通话标准流利 E.有良好的的协调能力、语言交流能力和文字表达能力 F.通过国家物业培训专业培训 [保安服务] A.具备物业保安人员岗位上岗证书 B.年龄30－45岁之间，男性 C.身高不低于1.70米 D.五官端正，具有较强的敬业精神 E.作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷 F.能吃苦耐劳承受工作压力 G.通过物业培训中心专业培训 [维修养护] A.具备相关操作证及上岗证 B.具有智能化高档写字楼物业的工程维修及保养工作经验 C.具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神 [保洁绿化] A.通过保洁专业化培训 B.熟悉高档写字楼的保洁保绿工作 C.形象健康 D.细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力 2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围 4.4人员配备 表4-1 人员配备 岗位设置 人员配备(人) 岗位设置 人员配备（人） 管理处主任 1 工程管理部 客户服务部 工程主管 1 客户服务部主管 1 强弱电工 4 客户服务员（接待/财务/贯标/档案/报修） 3 给排水管道　 2　 值班水电工 2 现场管理部 形象岗 4 现场主管 1 秩序维护岗 12 保洁员 8 消监控 4 43人 4.5岗位职责和工作范围 管理处主任 在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。 组织拟制、审核和贯彻写字楼管理服务的工作计划和作业文件。 负责写字楼管理服务的质量控制和费用控制。 负责协调与业委会、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。 负责初审分承包方、分供方，审批写字楼管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。 负责组织写字楼公益性活动。 完成公司交办的其他任务。 客户服务部主任 1.在管理处经理的领导下，负责业户服务的接待工作。 2.拟制写字楼的业户服务计划、费用预算，负责业户服务的质量控制。 3.负责编制每日的《工作日报》，并向公司上报。 4.负责接待业户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处理业户投 诉、报修事宜。 5.负责建立业户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业户档案实现动态管理。 6.负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员 工盒饭等事宜。 7.负责收集编排：管理信息、业户服务征询单，及时张贴和收回，对反馈的业户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与业户的沟通。 8.负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作 9.具体组织大厦公益性活动。 10.完成经理交办的其他工作。 设备管理部主管 1.在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。 2.负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。 3.负责写字楼房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责实施。 4.负责计划和购置维保材料及工器具。 5.负责公共设施能耗管理与节能工作。 6.编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。 7.负责对房屋设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。 8.完成经理交办的其他工作。 保安服务部 1.在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。 2.负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班保安质量记录进行初审。 3.负责对突发事故应急处理的现场协调。 4.负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。 5.负责员工的消防培训及写字楼消防安全知识宣传。 6.负责对队员考勤和请假审批及工作考核。 7.负责对装修施工队介绍写字楼《装修管理规定》并对现场进行安全监督和现场管理。 8.协助完成管理处布置的业主特约服务。 保洁绿化部 1.服从管理处经理的领导，对写字楼的清洁绿化负责。 2.负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。 3.负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。 4.负责安排人员完成业主提出的特约服务。 5.负责对员工考勤和请假审批及工作考核。 6.负责计划和购置保洁材料及工器具。 7.负责与绿化养护的业务联络。 8.完成管理处经理交给的其他工作任务。 业户接待员（出纳、投诉） 1.具体开展业户服务方面的工作，包括业户入伙、装修、联系、投诉处理及接待工作； 2.负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作； 3.负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册； 4.保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织大厦公益性活动； 5.完成交办的其它工作。 业户接待员（档案） 1.负责管理处文书档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作； 2.负责管理费的收缴工作； 3.负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作； 4.负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作； 5.负责与业户权籍资料的管理工作； 6.完成经理交办的其它工作。 维护岗保安 1.对主管负责，服从上级命令； 2.在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗； 3.发现责任区域公物损坏向上级报告； 4.负责外来人员的登记，备用钥匙管理； 5.协助主管进行紧急服务处理。 秩序维护岗保安 1.对保安主管负责，服从上级命令； 2.巡逻中遇业主要求应及时提供服务； 3.巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证； 4.检查机动车辆、非机动车辆停放情况。 保洁工 1.对保洁主管负责，认真执行各项管理制度； 2.认真做好承包区域的环境保洁； 3.在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。 设备工（值班水电工） 1.对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度； 2.负责变配电系统的运行管理和维修保养； 3.负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修； 4.负责给排水、消防设备动力电源的正常供给； 5.认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时； 6.按时按质保量完成设备检修工作； 7.定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录； 8.做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作； 9.发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障； 10.负责责任区域的机房设备的保洁工作。 设备工（维修工） 1.对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度； 2.负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作； 3.负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作； 4.努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时； 关于物业员工的培训，具体点训练课程有： (1)业主及管理公司简介(包括人事组织及结构)； 　 (2)管理员工职责； 　 (3)管理员工在物业管理中扮演的角色； 　 (4)员工守则、行为及纪律； 　 (5)物业专门名词介绍； 　 (6)物业保安措施及辅助巡逻设备； 　 (7)物业设施的定义及应用； 　 (8)管理服务的目的及重要性； 　 (9)移交及回收物业单位的程序； (10)防火知识及消防装置； 　 (11)无线电通话机的使用； 　 (12)物业管理的基准； 　 (13)紧急事件处理程序： (1)水管爆裂； 　 (2)火警应变； 　 (3)电力故障； 　 (4)煤气泄漏； 　 (5)雷电及台风； 　 (6)盗窃或抢劫； 　 (7)处理租用户投诉； 　 (8)处理可疑物体及恐吓电话； 　 (9)偷车； 　 (10)拾获财物； (11)发现租用户受伤或意外； 　 (12)物业内违例或遗弃车辆； 　 (13)急救学常识； 　 (14)领导才能、组织能力及责任感等。 对于物业维修技工，其训练课程除选择上述部分项目外，还会