万年长商业项目资料.pptx

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1、 攀枝花地理位置第1页/共42页 攀枝花攀枝花位于四川省西南部、川滇交界处，金沙江与雅砻江汇合处，东北面与四川省凉山州接壤，西南面与云年省丽江地区和楚雄州相邻。成昆铁路和108国道纵贯全境，铁路里程北距成都市749公里，南距昆明市351公里，是四川省通往华南、东南亚沿边、沿海口岸的最近点，为“南方丝绸之路”上重要的交通枢纽和商贸物资集散地。 攀枝花市沿金沙江江畔而建，绵延百里，城市建成区面积超过46平方公里，呈片区组团式布局。 攀枝花市地处低纬度（东经1080810205，北纬26052721）而又不受台风侵袭，常年平均气温20.3，年降雨量7001600毫米，年日照时数约2780小时。无霜期

2、300天以上，形成了光热充足，余量集中，气温年差小，日照温差较大，是垂直差异明显的南亚热带岛状式立体气候。第2页/共42页 攀枝花交通线路图第3页/共42页国家高速铁路规划图国家高速铁路规划图本案第4页/共42页随着西攀，丽攀高速公路的建设，和宜攀高速的规划，攀枝花将成为西昌攀枝花云南旅游线路的交通枢纽。第5页/共42页攀枝花公交线路网攀枝花公交线路网本案第6页/共42页 攀枝花与炳三区第7页/共42页主要向西发展炳三区适当发展南部组团2009年，政府提出“炳三区是攀枝花市在新的世纪，以调整城市布局结构、建构新的行政文化中心和建设新城市中心为目的而兴建的城市新区，是集行政办公、商业、娱乐、居住

3、为一体的多元化区域。 ”规划目标。第8页/共42页东区东区西区西区仁和区仁和区市区总人市区总人口口炳三区人炳三区人口（目前）口（目前）炳三区人口炳三区人口（未来）（未来）2010年第六次全国人口普查（常住人口）34030016190023490073710050000200000攀枝花市辖属县人口分布：攀枝花市辖属县人口分布：攀枝花市城区人口分布：攀枝花市城区人口分布：米易县米易县盐边县盐边县各县城合计各县城合计该县辖区人口219700203200422900第9页/共42页u攀枝花市未来城市中心；u 炳三区现常住人口5万人，市政府规划未来三五年内达到常住人口二十万人；u集行政办公、商业、娱乐

4、、居住为一体的多元化区域；u交通路网比较发达。第10页/共42页曼哈顿广场凤凰小区临亚小区水木风华华庆萧邦金联御林园金泰境界加州国际金瓯广场金海学府花园金泰悦城佳联梦苑金海世纪城阳城 金海印象米兰新宏国际安泰家园龙箐花园宗意都市国际金曦苑阳光郦景泊林郡印象马德里龙江明珠君临江山阳城龙庭机场路至机场机场路金沙江滨江大道人民街炳草岗大街本项目地块金海花溪谷台联锦绣时代 攀枝花市炳草岗房地产项目楼盘分布图已售楼盘新推楼盘第11页/共42页其中金瓯广场为现在炳三区最大的超市沃尔玛超市所在地，超市营业面积12500平米。上图主要开发项目情况补充：项目名称面积（）项目开发商金泰悦城攀枝花市金泰房地产开发有

5、限公司金海世纪城攀枝花市金海实业有限公司金海花溪谷30万攀枝花市金海实业有限公司金海学府花园（叠墅）28万攀枝花市金海实业有限公司阳城龙庭30万阳城实业有限公司君临江山攀枝花市思维房地产开发公司金瓯广场云锦投资有限公司新宏国际26万新宏实业有限公司加州国际攀枝花市富麒地产开发有限公司安泰家园20万曼哈顿广场攀枝花市兴华地产开发有限公司第12页/共42页攀枝花市炳草岗商圈分布图曼哈顿广场摩尔百盛商业街阳光大梯道泰隆国际商城东方巴黎德铭阳光商城第13页/共42页攀枝花市的商业中心城区，即炳草岗商圈，集中了众多老牌商业项目，如泰隆国际商城、摩尔百盛、东方巴黎、德铭阳光商城等等，各个商业项目直接由阳光

6、大梯道商业步行街、炳草岗商业步行街等联通起来，形成了一个大型的综合商圈，商圈内集中了当地高中低端品牌，大型的商超品牌，如国美、苏宁、北京华联、旺客隆等则集中在百货内。阳光大梯道商业步行街集中了当地较为高端的品牌，而百货内一般为中端品牌，而炳草岗商业步行街则经营着中低端的品牌，基本照顾了一般消费者的所有购物需求。与此同时，商圈内还具备了多家娱乐类商业项目【大型KTV会所、攀枝花电影院等】，大大增强了商圈的综合吸引力。炳草岗商圈类似于深圳的东门商圈，品牌定位并不十分高端，以中低端品牌为主流，圈内大型百货由中低端的商业街联通，商业街人流量极大，输送着各类消费者到各百货，给商圈带来了动力。但由于商圈较

7、老，该商圈内硬件配套设施较为残旧及缺乏，消费购物环境并不理想。随着社会与经济的不断发展，当地消费者对购物环境的要求已经逐步提高，同时对品牌的需求也有了一定的提升，该商圈已经渐渐不能满足当地消费群的购物消费需求与要求，此情况更是凸显在中高端消费群体中，该消费群体对炳草岗商圈的满意度正逐步下降。攀攀枝枝花花市市炳炳草草岗岗商商圈圈分分析析第14页/共42页 炳三区第15页/共42页城建：政务中心、人事局、劳动局、人防局、移民局、地税局、安监局等政府已搬至炳三区，东区区委、区政府明年整体搬迁至炳三区；人口增长：2015年新区人口规划将达到20万，2025年人口规划40万。本案第16页/共42页地块位

8、于炳三区，炳三区为攀枝花市未来发展新区，是攀枝花市未来的行政、文化、商业、娱乐和住宅为一体的多元化区域。本案位于炳三区东侧，紧挨机场路与攀枝花大道东段路，无论是到机场还是火车站都是相当便利的。炳三区远景发展规划图本案沃尔玛商圈往火车站市三中攀枝花学院政务中心二十五中小学往机场第17页/共42页已完工项目已开工建设项目待开工建设项目图例说明：攀枝花学院攀枝花学院加州国际加州国际人防指挥中心人防指挥中心政务中心政务中心工人文化宫工人文化宫幼儿园幼儿园新宏国际新宏国际市三中市三中印象印象米兰米兰阳光郦景阳光郦景三中公寓三中公寓金海金海花溪谷花溪谷龙箐花园龙箐花园阳城龙庭阳城龙庭君临江山君临江山龙江明

9、珠龙江明珠植物园植物园本项目地块本项目地块邮局邮局银行银行警局警局公交公司公交公司疾控中心疾控中心菜市场菜市场阳城阳城金海金海金海金海世纪城世纪城五星级酒店五星级酒店商业银行商业银行二十五中小学二十五中小学警区警区金海学府花园金海学府花园医院医院金瓯广场金瓯广场炳三区项目分布图第18页/共42页炳三区新区商圈分布图金瓯广场本 案金海世纪城第19页/共42页该商圈在政府重点培养的炳三区新区内，而商圈内集中了攀枝花内绝大多数的中高端楼盘，聚集了大批的中高端消费者，同时政府也逐步将公共设施及功能机关转移到该新区，故该商圈有着极大的商业发展空间。现阶段，该商圈已经有多个大型项目正在开发，其中金海世纪城

10、尤为突出，在市内到处都有宣传，宣传推广力度极大，其宣传得亮点为“攀枝花现有的唯一一个大型城市综合体”，看到发展商在该商圈投入如此巨大的人力物力资源，可以得出，该商圈今后的发展前景是相当明朗的。而该商圈现有的大型商业项目只有金瓯广场，由于是新区，该项目目前的人流量暂时并不是很理想，但随着周边的住宅逐步入伙，该区的人流量必然会有大幅度提升。同时，金海世纪城规划中也有大型的商业体，其定位则为满足当地消费者日渐提升的购物品牌及环境的需求和要求，为周边中高端消费群提供一个新的、舒适的大型综合类购物商圈。待该商圈内的住宅项目逐步入伙，商业项目逐步落实，公共设施及交通逐步完善，该商圈对比现有的老牌炳草岗商圈

11、，有着绝对的硬件优势和环境优势，对中高端消费群的吸引力尤为突出，有着巨大的潜在商机。炳三区新区商圈分析第20页/共42页 项目介绍第21页/共42页项目区位介绍第22页/共42页周边住宅小区及周边写字楼项目调查周边环境第23页/共42页项目调查周边商业情况第24页/共42页S: S: 项目内设市的体育公园，周边独有的绿化配套优势，加强了项目的吸引力，同时由于政府公共设施的原因，该区域的交通将进一步完善畅通； 商圈消费能力较强，潜在商机极大； 周边众多高端住宅区建设中，该区域住宅区高度密集，今后消费人群有保障； 离传统的炳草岗商圈有一定距离，结合周边的住宅区人群和相邻的金瓯广场、金海世纪城等，有

12、望形成新区的商业中心。项目调查SWOT分析第25页/共42页项目调查SWOT分析WW：地块为新开发的城市新区，暂时商业氛围及人气十分不足; 周边有金瓯广场早已开业，对方也有太平洋影院、沃尔玛、盛华堂百货等知名主力商户，故要吸引对方的消费群,需再接再厉；由于为新区，交通暂时仍然不是太便利，缺乏公共交通资源优势。第26页/共42页项目调查SWOT分析OO：周边住宅及公寓、酒店定位较为高端，且临近高校,将来的入住率逐渐增加后,会有众多的人群到商圈内消费;商圈逐步成熟，周边先建好的商业项目及综合体将努力吸引外部人流，带动这个商圈的人气，同时随着商业项目逐步增加，将会提升整个商圈的商业氛围；业态相对丰富

13、,有大型公共设施作为亮点，同时设有大型停车场，今后交通便利，能吸引大量驾车人士。第27页/共42页项目调查SWOT分析T T：因商圈暂时并无浓厚的商业氛围且现有人气极弱，故需一段时间维持经营；消费者已经形成到金瓯广场消费的习惯，需要一段时间来争夺固有消费群，同时需要大量财力物力来培养吸引新增的消费群；周边大型商业综合体大量开发，今后商圈成熟后，竞争将会相当激烈； 竞争项目位于更有利的地理位置，能有效截断往来消费人流。第28页/共42页 当地经典商业项目分析第29页/共42页当地经典商业项目分析曼哈顿广场1-2期第30页/共42页当地经典商业项目分析曼哈顿广场1-2期物业基本情况物业情况地理位置

14、炳草岗凤凰西街发展商兴华地产总建筑面积6万余平方米楼层数2层【2期】开业时间 2010年 8月1日租金情况经营状况经营业态休闲、购物、娱乐、文化、餐饮停车位1,000余个市场定位低端商业综合街租户列举淘淘城【1-2期，现已开业】、阳光电脑城【与淘淘城独立分开，现已开业】；崇尚百货、百盛、人人乐、美乐电器、横店国际影城【3期，仍未开业】第31页/共42页当地经典商业项目分析金瓯广场第32页/共42页当地经典商业项目分析金瓯广场物业基本情况物业基本情况物业情况地理位置攀枝花大道东段439号发展商攀枝花市温州商城开发有限公司总建筑面积5.5万平方米楼层数5层开业时间 2011年 4月28日租金情况经

15、营状况经营业态攀枝花目前已建成的最大的集购物中心、中央生活广场、校园商业和社区商业为一体的城市综合体停车位1,000多个业态组合负一层：沃尔玛超市 ；一层：盛华堂百货+名品步行街 ；二层：盛华堂百货+室内步行街+美食广场 ；三层：汽车展示厅+潮人街+美食街+400车位停车场 ；四层：太平洋3D电影城+一品乐游电玩城+婚纱摄影+KTV广场市场定位中端的购物中心租户列举盛华堂百货、沃尔玛、肯德基、太平洋电影城第33页/共42页当地经典商业项目分析泰隆国际商城第34页/共42页当地经典商业项目分析泰隆国际商城物业基本情况物业基本情况物业情况地理位置攀枝花市炳草岗大街发展商攀枝花泰隆投资开发有限公司总

16、建筑面积3万多平米楼层数五层开业时间 2003年5月27日租金情况经营状况经营业态休闲、娱乐、餐饮、购物停车位100多个业态组合负一楼：国美电器、家具生活；一楼：珠宝、化妆精品、皮具皮鞋、精品服饰；二、三楼：旺客隆超市；四楼：仓库。市场定位中低端的商业综合体租户列举旺客隆超市、国美电器、昆百大珠宝、简媛廷、华歌尔、都彭、利郎第35页/共42页当地经典商业项目分析德铭阳光商城第36页/共42页当地经典商业项目分析德铭阳光商城物业基本情况物业基本情况物业情况物业情况地理位置炳草岗江南三路发展商四川省德铭投资公司总建筑面积2.3万平方米楼层数四层开业时间 2002年10月19日租金情况经营状况经营状

17、况经营业态文化、休闲、时尚停车位业态组合一楼：皮鞋皮具、珠宝、精品；二楼：女装；三楼：男装、运动、精品；四楼：内衣、童装、餐饮。市场定位中端时尚百货租户列举北京华联、欧时力、五加、ONLY等等第37页/共42页当地经典商业项目分析摩尔百盛第38页/共42页当地经典商业项目分析摩尔百盛物业基本情况物业情况地理位置攀枝花市炳草岗世贸中心大楼发展商金狮集团总建筑面积2万多平方米楼层数6层开业时间 2006年12月1日租金情况经营状况经营业态文化、休闲、时尚停车位业态组合一楼：化妆品、皮具、珠宝、眼镜、手机、香水、钟表等 ；二楼：休闲时尚女装、皮具（手袋） ；三楼：女正装、时尚童装、童车、名品内衣、保

18、暖内衣、家居服饰 ；四楼：男装、运动装、运动器材、休闲装 ；五楼：床上用品、小家电、家用品 ；负一楼：超市市场定位中端时尚百货租户列举Only、淑女坊 、vero moda、艾格、azona、a02 、阿桑娜第39页/共42页商圈商业体人流量（20分）品牌定位（10分）业态分布（10分）促销布局（10分）装饰布置（10分）外部形象及广告位（10分）知名度及影响力（10分）推广促销及宣导（10分）配套完善（10分）备注总评分（总分100）炳草岗中心商圈曼哈顿广场1-2期差低端差差差一般一般差一般空铺较多，基本无影响力20泰隆国际商城一般中低端一般差差差优秀差一般老商业，破旧，不完善38德铭阳光商城优秀中端较好较好较好一般优秀优秀一般无导购88摩尔百盛一般中端较好一般一般一般较好一般一般老商业，稍微破旧61东方巴黎一般中低端一般一般一般差差差差老商业，破旧不完善33炳三区新区商圈金瓯广场较好中端较好较好较好优秀较好较好优秀有导购86金海世纪城主要竞争对手,建设中评分：优秀100%得分，较好80%得分，一般50%得分，差0%得分；品牌定位：中高端、中端均为100%得0分，中低端80%得分，低端50%得分当地经典商业项目分析当地经典商业项目分析总体评价总体评价第40页/共42页谢 谢！万年长房地产开发有限公司第41页/共42页感谢您的观看！第42页/共42页