商业计划书和可行性报告 地产营销房产策划方案 龙湖地产度策划案.pdf

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1、Business plan report龙湖龙湖MOCOMOCO国际攻击案国际攻击案Business plan report前言前言正真的高手对决，总是能一剑封喉，至对手与死地。“剑”是一种工具，“封”是一种策略。真正的高手都明白，其实策略比工具更加重要。正如在地产推广中，要想在地产的江湖中求胜，高明的策略才是项目成功的关键。Business plan report一剑封喉一剑封喉Business plan report封品牌1PART 1龙湖西安跨界品牌力作Business plan report龙湖地产发展15年，已经家喻户晓。在西安三盘鼎立，获得了西安业主的信任。龙湖MOCO国际作为时尚

2、，前沿、城市标杆的商业地产物业，是龙湖商业地产运营模式的又一产物。作为龙湖地产在西安的首个商业物业项目，龙湖强大的品牌必将给其产品强大的支持。所以在推广上，我们主张借助 “龙湖商业地产运营联盟”的品牌优势，给城市以信心，给大兴区以信心，品牌带动项目，双剑合璧，将品牌优势完全释放。Business plan report品牌报广品牌报广Business plan report封区域2PART 22公里封杀区域市场Business plan report大兴新区地图大兴新区地图Business plan report“ NO.1大兴东路核心路段崛起”大兴东路沿线是目前大兴新区开发建设的前沿阵地，大

3、兴新区规划总体布局是“两带、三线、九里坊”：“两带”：一是实施北郊城河退水明渠改造，建成550余亩的大兴公园；二是沿陇海铁路及专用线两侧，建设景观绿化带。“三线”：沿星火路、大庆路、大兴路对原五金机电商圈整合升级，打造国际五金机电商贸产业集群。 “九里坊”：按两纵三横规划道路干线划分九个社区里坊单元，建设 32万人大众精品住宅区。 Business plan report“NO.2区域升值潜力较高”作为首片政府旧城改造项目，区域市场受到重点关注，有着良好的政策支持和投资环境。二环附近的优越区位，在西安市场已不可多得。消费者对区域的认可度很高。汉长安城遗址公园区域内，整体的自然环境、文化氛围和生

4、活配套较好。天朗、融侨、龙湖等越来越多的品牌开发商看上这片热土。区域未来升值潜力势不可挡。很多的开发商都看上这片热土，进驻此片区，品牌的竞争优势极为重要Business plan report封市场3PART 3区域唯一性强国际资本增强投资信心Business plan report一期剩余不一期剩余不到到10%10%可售套数可售套数180180套套一期剩余一期剩余100100套套2 2期排期排号中号中现状现状低价、低价、高性价高性价比比区域升区域升值、较值、较低价格低价格区域文区域文化大盘、化大盘、中国地中国地产新龙产新龙头企业、头企业、独特的独特的景观资景观资源源项目特项目特点点60006

5、00078781 143 43 高层高层1212万平万平米米莲湖区郭莲湖区郭家口村家口村 君悦华君悦华府府63006300平层平层97-97-147147复式复式122-122-254254多层、多层、高层、高层、小高层小高层1313万平万平方米方米 大兴东路大兴东路水木白水木白杨杨项目名项目名称称地段地段规模规模产品类产品类型型主力主力户型户型均价均价天朗大天朗大兴郡兴郡大兴东路大兴东路北侧北侧 130130万平万平米米 普通普通住宅住宅二居二居65-8765-87三居三居104-104-129129一期一期65006500二期二期未定未定区域主要在售项目状况：区域主要在售项目状况：区域主要

6、在售项目状况：区域主要在售项目状况：Business plan report1750031-131842长安中路65号西安东大置业金莎毛坯房均价9800元/平米，精装房均价13000元/平米目前主要销售偏大的房源120170平米1814 延路北1号，群贤庄北邻。南二环与唐延路交汇处 陕西置地投资发展有限公司 莱安逸境12000元 目前在售3号楼43913号楼430套高新路与科技二路十字高新地产高新水晶城项目名项目名称称开发商开发商地理位置地理位置总套数总套数主力户主力户型（）型（）价格价格尚中心陕西明大房地产高新十字东南角70050-100未定市场高端精装公寓项目状况市场高端精装公寓项目状况市

7、场高端精装公寓项目状况市场高端精装公寓项目状况Business plan report调研小结调研小结1 1 1 1、政策优势、政策优势、政策优势、政策优势本项目为政府重点扶持旧城改造项目，在项目运作过程中，本项目为政府重点扶持旧城改造项目，在项目运作过程中，本项目为政府重点扶持旧城改造项目，在项目运作过程中，本项目为政府重点扶持旧城改造项目，在项目运作过程中，可借助政府公信力，增强项目后期宣传推广力及销售力；可借助政府公信力，增强项目后期宣传推广力及销售力；可借助政府公信力，增强项目后期宣传推广力及销售力；可借助政府公信力，增强项目后期宣传推广力及销售力；2 2 2 2、区位优势、区位优势、

8、区位优势、区位优势二环附近，寸土寸金，本项目靠近西安城市经济的金腰带二环附近，寸土寸金，本项目靠近西安城市经济的金腰带二环附近，寸土寸金，本项目靠近西安城市经济的金腰带二环附近，寸土寸金，本项目靠近西安城市经济的金腰带 （北二环），具有绝佳的区位升值潜力；（北二环），具有绝佳的区位升值潜力；（北二环），具有绝佳的区位升值潜力；（北二环），具有绝佳的区位升值潜力；3 3 3 3、市场优势、市场优势、市场优势、市场优势区域内，现状低端项目及中端项目较多，高端投资类产品稀区域内，现状低端项目及中端项目较多，高端投资类产品稀区域内，现状低端项目及中端项目较多，高端投资类产品稀区域内，现状低端项目及中端

9、项目较多，高端投资类产品稀缺，这是本项目定位高端的市场基础；缺，这是本项目定位高端的市场基础；缺，这是本项目定位高端的市场基础；缺，这是本项目定位高端的市场基础；Business plan report封商业4PART 4封杀区域商业封杀区域商业打造国际品牌家居馆打造国际品牌家居馆Business plan report龙湖地产商业战略布局：龙湖地产商业战略布局：重庆（已启动）、北京、成都 、上海 、西安。在重庆的商业项目：江与城商业 、龙湖MOCO家居生活馆、晶郦馆、蓝调天街 、西城天街 、北城天街。其中西城天街、北城天街已经成为重庆标志性商业物业，有很高的知名度美誉度。Business p

10、lan report针对本次项目3层的商业体量，龙湖自身也有把此处打造成西安顶级高端家居生活馆的创想（主营高端家具、家饰品，辅以品牌快餐、小型超市及品牌咖啡）。项目虽与大明宫家具城相隔不远，周边也有一些零散的商业但其品质不高端，无法满足本片区然群的家具理想。所以我们认为做高端的商业是未来人居需求的趋势，同时，新的生活居住圈形成，自然为家具馆提供了消费群。打造国际品牌家居馆打造国际品牌家居馆 提升国际品味生活提升国际品味生活Business plan report封客群5PART 5全城封杀高档投资客群Business plan report客群特质分析客群特质分析我们的产品主打精装公寓，作为大

11、兴新区独一无二的产品，市场差异化不彰自显。而我们传播的时尚、前沿、自由、未来主义必将吸引一部分社会前沿的人关注。他们喜欢一站式的生活、喜欢新鲜的事物、喜欢挑战、喜欢成为社会领导者。他们财力雄厚，他们善于理财，他们个性而不张扬，他们是智乐权贵！Business plan report封形象6PART 6品牌带动项目，成为区域内的标杆Business plan report封节奏7PART 7Business plan report封通路通路通路通路8PART 8利用媒介最大化网罗全城客群Business plan report全城媒介封杀，寻找客源通过户外、候车亭、灯杆旗等媒介在全城进行客户围剿

12、。分别在曲江、高新、东郊、城内、北郊、西郊等重要路段布点，以二环沿线为主要轴线，形成全城畅通的媒介辐射网。Business plan report封现场现场现场现场9PART 9利用现场给客户国际化感受Business plan report红庙坡十字来来往往的车流项目地目前较为陈旧。低矮的建筑群与项目想要兑现的国际感生活极不相符。周边的配套也只是平常的生活配套，相对低端。Business plan report路边平常的生活店铺附近的市场Business plan report销售现场是第一杀客地，营造浓厚的销售氛围是成功第一步，所以我们要进行销售现场改造。进入项目地灯杆旗广告：Busine

13、ss plan report封围墙PART白加黑封杀半径视野 Business plan report“ 白加黑营销围墙 ”*在项目围墙进行更换、工地围墙包装，光感围墙增加更多的趣味性为售楼现场区位起到提示性作用Business plan reportBusiness plan reportBusiness plan report“ 白天营销入口导示 ”运用石材、金属、铝塑板、玻璃等材质塑造项目的高端形象，让客户从现场感受到龙湖MOCO国际产品的高品质，为产品增值。Business plan reportBusiness plan report封营销中心PART B零距离五感过程交易Busin

14、ess plan report前台接待：一定是充满阳光和活力的接待形象Business plan report销售道具展示职业顾问销售道具用苹果平板电脑 ipad设置触摸式电子屏幕，客户可随时了解项目信息Business plan report体验区为客户提供饮料、茶歇。客户可以选择自己喜好。菜单饮料选择：红茶、果汁、咖啡（三种）Business plan report“ 背景墙”Business plan report“ 体验中心墙顶设计”Business plan reportBusiness plan report“ 触摸屏设计”Business plan reportBusiness

15、plan report“ 艺术主题月壁 ”根据不同奢侈品艺术品主题，随时更换。Business plan reportBusiness plan reportBusiness plan report巨大的电子展示墙 展示墙展示墙Business plan report对外形象对外形象Business plan report封示范10PART 10环境示范增强买家欲望Business plan report封样板间11PART 10零距离尊贵五感过程交易Business plan report国际感案名时尚之都,巴黎、米兰、纽约、芬兰Business plan report不同房间主题香水味道以

16、及不同的背景音乐Business plan reportBusiness plan reportBusiness plan report明亮完美的厨房 细微备至的橱台 Business plan reportBusiness plan reportBusiness plan report舒适的棉拖Business plan report情景模特设计Business plan reportBusiness plan report工法样板间参观工法样板间,设有一处休息处,物业不经意递上一杯咖啡Business plan reportBusiness plan report封物业12PART 10零

17、距离尊贵五感过程交易Business plan report龙湖物业是龙湖业务全过程管理的重要一环，是龙湖品牌的重要组成部分，也是“善待你一生”理念最直接的体现。 1997年龙湖建立了自己的物业管理公司，十余年中，龙湖物业获得了很大的发展，其专业、用心、超值的品牌形象日渐形成。出众的高品质物业服务，为龙湖物业赢得市场和客户的广泛认可，业主满意度历年均达92%以上。龙湖物业，善待你一生Business plan report“ 白天营销保安形象 ”皇家式换岗仪式，利用上班中午下班集中收获关注度。Business plan reportBusiness plan reportBusiness pl

18、an report“弯腰45度亲躬触觉服务”亲自弯腰为看房客户穿寄鞋套Business plan reportBusiness plan report“男女鞋套视觉服务”亲自弯腰为看房客户穿寄鞋套Business plan reportBusiness plan reportBusiness plan report“贴身侍从触觉服务”置业顾问及物业人员相随二对一服务Business plan report封外展13PART 13利用外展场网罗高档人群Business plan report繁华地段增设外展，内外蓄客更加有效我们的客群以投资客户 +自住客户为主，我们要在全城范围内寻找资金雄厚的客

19、群，需要我们主动出击。鉴于项目销售部6月份才能正式开放，蓄客时间在 4月份开展，所以要增加外展，以方便客户咨询了解。同时作为项目形象传播的第一站Business plan reportBusiness plan report封媒体14PART 12全城媒体持续发力Business plan report新闻营销新闻营销新闻营销新闻营销邀请高端媒体撰写专题文章，缔造持久的影响力全城媒体营销持续发力全城媒体营销持续发力全城媒体营销持续发力全城媒体营销持续发力华商报、房周刊、西安楼市、开发区报道、品味、女报、直投 DM等大众营销大众营销大众营销大众营销报纸、户外及车体广告，全面铺开达到全城最大的围杀

20、达到全城最大的围杀达到全城最大的围杀达到全城最大的围杀Business plan report媒体安排：媒体安排：媒体安排：媒体安排：3 3 3 3月主流媒体集中发力月主流媒体集中发力月主流媒体集中发力月主流媒体集中发力户外全年铺开户外全年铺开户外全年铺开户外全年铺开辅媒推动辅媒推动辅媒推动辅媒推动其他媒体其他媒体其他媒体其他媒体华商报、西安晚报热点话题传播2环沿线，重点西二环和北二环新浪网、搜房网、房周刊、华迅直递陕北版、候车亭、三安楼宇、短信等节点更新周末画报夹刊、电子杂志、影院片头、高档KTV点播屏创新启用Business plan reportBusiness plan report媒

21、体类型媒体类型媒体位置媒体位置媒体规格媒体规格价格（价格（RMBRMB）单立柱单立柱南二环与西二南二环与西二环交汇处环交汇处2121m m7 7m m2 2面面180180万元万元/ /年年Business plan reportBusiness plan report媒体位置 : 团结南路与大寨路十字媒体尺寸 : 18m(w)6m(h)2面=216媒体形式 : 电脑喷绘外打灯团结南路与大寨路十字单立柱团结南路与大寨路十字单立柱150万/年Business plan report媒体类型媒体类型媒体位置媒体位置媒体规格媒体规格价格（价格（RMBRMB）落地大牌落地大牌中心广场中心广场3535m

22、 m11m11m2 22 20 0万元万元/ /年年媒体简介媒体简介: : : :该媒体位于中心广场，视野开阔，且它的广告画面巨大醒目，效果清晰，正置机场内广告发布效果的黄金区域，拥有很强的视觉效果,适合大型企业形象展示和宣传。具有进场和出场的双面效果，受众到达率高能够 100%容括进出港以及送机接机的所有受众人群。 Business plan reportBusiness plan reportBusiness plan report媒体类型媒体类型媒体位置媒体位置媒体规格媒体规格价格（价格（RMBRMB）单立柱单立柱北二环北二环2121m m7 7m m（双面）（双面） 160160万元万

23、元/ /年年Business plan reportBusiness plan report定期投放品牌形象及产品信息3月初机场中心广场全年投放品牌形象及产品信息3月初南二环至西二环全年投放项目形象+产品信息3月初大兴路定期投放备注机场高速媒体名称发布内容发布时间品牌形象及产品信息3月初户外：户外：Business plan report媒体：媒体：项目形象产品信息3月初新居时代电视片产品信息节点投放短信项目形象3月初高新区候车亭项目形象3月13日、3月27日封面房周刊项目形象（三维投放）3月初奥斯卡影院片头项目形象产品信息3月初新浪网、搜房网项目信息、最新动态、产品信息3月初华商报发布内容发布时间媒体名称Business plan report博思堂，以品牌攻略致力通力合作！ 谢谢！