2022年房地产项目投资与融资A .pdf

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1、1 系（院、站）本（专）科专业班级学号姓名答题留空不够时，可写到纸的背面注意保持装订完整，试卷拆开作废密封线桂 林 理 工 大 学 成 人 高 等 教 育 考 试 （ 查 ） 试 卷（2013 学年度第一学期）课程名称 ：房地 产项目投资与融资命题教师 ： 秦黎桃一二三四五六七八九十十一总分(评分) 一、单项选择题（每题1.5 分，共 39 分。）1房地产的 （）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。A、适应性 B、对专业管理的的依赖性C、位置的固定性 D、相互之间的影响性2某投资者花费80 万元购一店铺, 每月净租金收入为1.5

2、83 万元 , 考虑月投资收益率为0.8%, 则( )个月可收回投资. A、 50.5 B、 60 C、 65 D、 75 3某项目未考虑通贷膨胀情况下, 其收益率为18.27%, 当前通货膨胀率为5% 则该项目的实际收益率为 ( ) A、11.38% B、12.64% C 、 15.46% D、16.22% 4下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）A、 房屋出租 B、房地产抵押C、 土地使用权出让 D 、 土地使用权转让5一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。、高于、低于、等于、高于等于6某企业上期预测销售量为100 万台，实际销售量为110 万台，企业选用平滑指

3、数为0.8, 则本期预测销售量为( )万台 . A、102 B、120 C、108 D、88 7下列说法不正确的是( ) A、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。B、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于12。C、在国际上银行一般要求这一比率维持在200以上D、一般来说， 对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为 35一 45。、A卷 B 卷 闭 卷名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - -

4、 - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - - 2 8某笔笔资金按单利计息，n 个周期末的本利和为（）A、P（1+i ）n B、 P（1+i*n ） C、P*n*i D、A（1+i ）n 9某投资者以1000 万元价格购得一物业5 年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为 300 万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（）A、101 万元 B、137 万元 C、256 万元 D、500 万元10从房地产投资的角度说, 风险是指 ( ) A、房地产投资结果的好坏程度 B、获取预期投资收益的可能性大小C、房地产投资项目激烈

5、竞争程度 D、房地产开发程度11风险最大的是商业物业风险, 是因为 ( ) A、商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大B、商业投资的预测最难C、商业的社会发展方向不易预测D、商业人员无法竞争时心理变化很大12房地产开发活动可从（）两个方面进行考察。A、投资资金量和预期收益资金 B、资金流通方式和对策C、出租、出售或经营形态 D、物质形态和货币形态13对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（）A、销售收入 B、开发利润 C、成本利润率 D、投资回报率14下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（）A、 找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其

6、分析对象。B、从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。C、分析时要设定不确定因素的变化范围D、对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。15开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。A、10 日 B、 15 日 C、1 个月 D、2 个月16个人住房抵押贷款期限可长达（）年。A、10 B、 20 C、30 D、50 17关于贷款担保说法错误的是（）A、是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。B、贷

7、款的担保人能取代借款人的信用状况。C、贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。D、贷款有保证、抵押、质押三种形式。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 6 页 - - - - - - - - - 3 18（）的建筑规模一般都在3 万以上，服务人口在30 万人以上，年营业额在5 亿元以上。A、市级购物中心B、区购物商场C、居住区商场D、邻里服务性商店19a 确定问题和调察目标，b 收集和分析信息，c 制定调查计划，d 报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（）、 a

8、bcd 、 bacd 、 cabd 、 acbd 20申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（）。A、20% B、 30% C、 50% D、60% 21在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（）调查。A、消费者类别 B、消费者社会阶层分布C、消费者购买能力 D、消费者购买习惯22研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70% 以上的家庭认为（）平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。A、60-80 B、80-100 C、 80-120 D、100-140 23在房地产市场的分类中, 二级市场是指 ( ) A、土地使用权转让

9、市场 B、新建商品房租售市场C 、土地使用权出让市场 D、土地使用权出让和新建商品房租售市场24某笔存款额为1000 元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51 元，则其名义利率为（）A、12% B、2.55% C、12.68% D、12.45% 25某商业店铺的购买价格为60 万元，其中40 万元由金融机构提供抵押贷款，余款20 万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为28 万元，该项投资年税为0.6 万元，则该项投资的税后现金回报率为 ( )。A、4.7% B、7% C、11% D、14% 26借款期内内任意偿还本息, 到

10、期末一次还清, 这种还本付息的方式为( ) A等额还本付息法 B菲尔德法 C汽球法 D还款常数法二、多项选择题（共10 题，每题2.5 分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0。5 分。共 25 分）1房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（）A 变现性差 B 投资额巨大C 投资回收周期长 D 需要专门的知识和经验E 具有过人的胆量和风险承担精神。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 6 页 - - - -

11、- - - - - 4 2银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（）因素。A 抵押物的流动性 B 贷款期限的长短C 通货膨胀的预期 D 贷款企业的信用等级3金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（） 。A 企业资信等级 B 项目基本情况C 市场分析结果 D 财务评价指标E 贷款担保方式4写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（）确定。A 消费价格指数 B 商业零售价格指数C 上证价格指数 D 建安工程价格指数 E 中房价格指数5对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（）方面。A 销售收入 B 物业增值C 减少纳税 D 股权增加 E 租金6对收益性物业来说，空置率提高将会导致

12、（）等后果。A 租金收入减少 B 附加支出增加C 物业资本价值下降 D 运营成本下降E 租客要求更大的租金折扣7投资者可以控制的风险包括( ) A 利率风险 B 政策性风险 C 资本价值风险D 持有期风险 E 比较风险8居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（）等。A 普通住宅 B 公寓 C 别墅D 客栈 E 酒店9房地产市场的功能有（）配置存量房地产资源和利益指导供给以适应需求的变化指导政府制订科学的土地供给计划引导需求适应供给条件的变化E 显示房地产市场需求的变化。10确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面A 对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方

13、面不出现严重误差。B 控制混凝土质量C 对对工程中的配套设备进行检验。D 对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E 关注各项工程的工作量。三、判断题（共15 题，每题1 分，共15 分。用表示正确，用表示错误，不答不得分，判断错误扣1 分，本题总分最多扣至零分。）1房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。（）2房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数. （）3 在置业投资中 , 运营费用比率越高, 则预示着投资项目的净经营收入越低, 项目抵抗风险的能力越弱（）4多因素敏感性分析是分析

14、两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。（）5投资机会研究， 也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。（）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 6 页 - - - - - - - - - 5 6为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。（）7开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。（）8投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前

15、于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。（）9市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度 , 从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。（）10决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。（）11双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。（）12资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。（）13如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。（）14对已办理在建工程抵押

16、的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售（）15在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除（）四、计算题（共2 题，第 1 题 10 分，第 2 题 11 分，共 21 分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。）1. 某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后 ,当年可获得净收益50 万元 ,以后逐年增加15%,要求 10 年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末) 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下

17、载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 6 页 - - - - - - - - - 6 2.某开发商以楼面地价1000 元/平米购入了一宗普通住宅70 年的使用权，已知建筑容积率为 1.6,规划建设用地面积为40000 平米 ,建造成本为1400 元/平米 ,专业人员费用为建造成本的 8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3 年 ,(其中准备期6 个月 ,建设期为24 个月 ,销售期为6 个月 ,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700 元/平米 ,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和 2.5%,问开发商成本利润率是多少? 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -