2022年房地产法重点知识归纳 .pdf

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1、1 房地产法重点知识归纳第二章第二节土地所有权的特征：土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是以土地为标的物，土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。1、 土地所有权是基于我国现实经济情况而产生的法律制度；2、 土地所有权反映了土地所有权人与非土地所有权人之间产生的法律关系；3、 土地所有权通常通过土地所有权权能的分离，使非土地所有权人对土地享有他物权。土地所有权的社会功能：1、 维护社会安定；2、 促进社会发展；3、 促进财富的积累。土地使用权的性质：1、 土地使用权是一种物权；2、 土地使用权是一种他物权；3、 土地使用权是一种用益物权。土地所有权与土地使用权的相互关系：1、 区别：（1

2、）土地所有权是自物权，土地使用权是他物权；（2）土地所有权为完全物权，土地使用权为限制物权；（3）在我国，土地所有权具有不可交易性，而土地使用权却可交易。2、 联系：（1）土地所有权决定着土地使用权；（2）土地使用权促进土地所有权发挥其功能。世界范围内，土地所有及使用制度的类型：1、 全民所有，无偿使用；2、 土地上、下级所有权并存，土地使用受两个所有权制约；3、 土地由私有与各级政府分别所有，各自使用；4、 土地由国王名义所有，土地使用权类似于土地所有权；5、 土地合作组织集体所有，集体使用。我国土地所有制度：1、 国家土地所有制度2、 集体土地所有制度属于全民所有即国家所有的土地：1、 城

3、市市区的土地；2、 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；3、 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；4、 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；5、 因国家组织移民、自然灾害等原因， 农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 10 页 - - - - - - - - - 2 地。集体土地所有的特征：1、 农村集体土地归一定集体组织内的全体农民所有

4、，由农业集体经济组织或村民委员会代表形式所有权；2、 集体土地所有权具有独立性，并且与国家土地所有权地位平等；3、 国家对集体所有的土地可以通过征收的方式取得。土地使用制度：1、 土地承包经营权制度2、 建设用地使用权制度（1）国有土地的建设用地使用权；（2）集体所有土地的建设用地使用权制度；3、 宅基地使用权制度；4、 地役权制度（地役权是指因通行、取水、排水、铺设管线等需要，通过设立合同利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。） 。我国国家土地所有制度的特征：1、 国家统一所有；2、 中央及地方各级政府分别行使权力；3、 国有土地使用收益中央与地方共享；4、 在保留所有权的前提下，国

5、有土地所有权的部分权能可适当分离，形成国有土地使用权。土地所有与使用法律制度的发展趋势：1、 土地社会化：所有权由绝对保护向滥用禁止发展；2、 土地价值化：土地权利由以“所有”为中心，向以“利用”为中心发展；3、 土地利用立体化：土地空间权理论已经形成并正受到法律的保护。第二章第三节房屋所有权的特征：1、 房屋所有权具有自权性；2、 房屋所有权具有完全性和归一性；3、 房屋所有权具有恒久性；4、 房屋所有权的权能部分或全部可以通过设定他物权或者其他形式而同作为整体的所有权相分离，并且分离的权能是暂时和有条件的，所有权并不因此而丧失。房屋所有权的要素：1、 主体：在我国，国家、企业、事业单位、社

6、会团体和个人以及外国的组织或个人均可成为房屋所有权的主体；2、 客体：土地上的房屋等建筑物及构筑物；3、 内容：占有、使用、收益、处分。房屋所有权的取得：指因法定事实的发生而使不具有某房屋所有权者获得该房屋的所有权。1、 原始取得：（1）新建取得；（2）国家承继、没收取得；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 10 页 - - - - - - - - - 3 （3）无主房屋取得；（4）添附取得，即在原有房屋上扩建、加层，添附人取得添附房屋的所有权，但添附必须依法

7、进行才能取得所有权；（5）善意取得，即受让人以房屋所有权转移为目的，善意、对价受让且办理所有权移转登记，即使出让人不转移房屋所有权的权利，受让人仍取得房屋所有权的制度；2、 继受取得： 通过一定法律行为，根据原所有人的意思接受原房屋所有人转移的房屋所有权。其方式包括：买卖、互易、赠与、继承。房屋所有权的消灭：1、 所有权客体的消灭；2、 所有权主体的消灭；3、 所有权的转让；4、 所有权的抛弃；5、 所有权因强制手段而被消灭。第三章第七节国家征收的条件：（国家征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于集体或者私人的财产所有权或者其他权利的行为。 ）1、 应当是出于公共利益的需要；2、

8、应当依据法律的规定；3、 应当依法给予补偿。国家征收与国家征用的区别：国家征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于集体或者私人的财产所有权或者其他权利的行为。国家征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制使用集体或私人财产的行为。1、 适用条件不同。 二者同时出于公共利益的需要，但国家征用一般是在临时性、突发性等紧急情况下适用，而国家征收只要是出于公共利益依据法定条件与法定程序即可；2、 法律后果不同。 国家征用只是临时强制使用集体或私人财产，并不导致集体或私人财产所有权或其他权利的丧失， 一旦紧急状况结束，被征用的财产应当原物返还被征用的人；而国家征收是将集体或私人财产收归国有，集体

9、或私人因此丧失其财产所有权或其他权利。3、 补偿不同。国家征用只需向被征用人支付适用的使用费用，而国家征收必须依据法定标准给予补偿。4、 适用对象不同。 国家征用的对象包括单位、个人的不动产和动产；而国家征收的对象只限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。集体土地征收的法律特征：（集体土地征收是指国家因进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，强制性地将属于集体所有的土地收归国有，并对组织进行补偿的行为。）1、 集体土地征收行为是一种政府行为、行政行为；2、 集体土地征收行为是一种强制性行为；3、 集体土地及征收行为具有一定的补偿性；4、 集体土地征收行为是一种引起民事权利

10、变更的行为；集体土地征收应遵循的原则：1、 珍惜耕地，合理利用土地的原则；2、 保证国家建设用地的原则；3、 妥善安置被征地单位和农民的原则；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 10 页 - - - - - - - - - 4 4、 必须坚持有偿使用土地的原则。征收集体土地的补偿范围：1、 土地补偿费；2、 安置补偿费；3、 地上附着物和青苗的补偿费；4、 被征地农民的社会保障费用；集体土地征收存在的问题及对策：1、 现存问题：（1）土地征收过多、过滥，失地问

11、题严峻，而且征地不用的现象十分普遍，土地大量闲置；（2）开发用地获得困难，成本过高；（3）补偿标准偏低，农民损失严重；（4）补偿方式单一，难以解决农民的长远生计；（5）补偿金发放监管不力，克扣、贪污现象严重。2、 造成问题的根本原因在于政府征地的权力缺乏有效制约：（1）土地征收的范围过宽；（2）土地征收程序不健全；（3）征地补偿制度相对滞后；（4）基层民主制度不完善，行政法制监督制度不健全；（5）干部考核机制不和理；（6）土地税费制度不适当。3、 对策：（1）尽快修改土地管理法，改革和完善土地征收补偿制；（2）确定合理地补偿标准；（3）改革现行的地方税费制度；（4）改革和完善地方领导干部的政绩

12、考核制度，完善对土地征收的监督机制，并重点保障司法机关对征地纠纷解决的公正性和最终性。城市房屋拆迁法律关系的要素：1、 主体：拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人、房屋拆迁单位和房屋拆迁管理部门；2、 客体：城市规划区内国有土地上因城市建设需要拆走的房屋及其附属物；3、 内容：城市房屋拆迁法律关系的主体，即拆迁人和被拆迁人所享有的权利和所承担的义务。城市房屋拆迁的程序：1、 申请；2、 审批；3、 房屋拆迁行政公布；4、 签订拆迁协议；5、 实施拆迁。城市房屋拆迁的形式：1、 自行拆迁；2、 委托拆迁。拆迁补偿原则：1、 拆迁人对被拆除的房屋应当给予补偿，对被拆除房屋的附属物亦应当给予补偿；2

13、、 拆迁人对被拆除的违章建筑不予补偿；3、 拆迁人对拆除临时建筑的补偿。拆迁安置遵循的原则：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 10 页 - - - - - - - - - 5 1、 谁拆迁谁安置的原则；2、 安置相当原则；3、 安置和补偿相分离的原则。拆迁纠纷的解决：1、 行政处理在先；2、 不服行政处理可以提起行政诉讼；3、 争议解决之前维持现状。强制拆迁需满足的条件：1、 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋出租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依

14、法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。2、 经房屋拆迁主管部门裁决的拆迁补偿安置协议，被拆迁人必须在有裁决的机关在补偿、安置协议裁决中规定的搬迁期限内完成搬迁；被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定， 逾期不拆迁的， 由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁；或者由拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。拆迁纠纷的原因及对策：1、原因：（1）相关法律规定欠缺；（2）历年积淀的矛盾没有得到及时处理，原本不该由拆迁解决的问题，被拆迁人却往往希望通过拆迁来解决；（3）被拆迁人对拆迁的期望值过高或对政策有误解。2、对策：（1）完善拆迁法律规定，从源头上避免纠纷的产

15、生；（2）集中时间清理整顿，解决房屋遗留的问题；（3）依法依德并举，切实维护被拆迁人的合法权益；（4）加强拆迁管理，以市场手段解决拆迁中的纠纷；（5）重视拆迁信访，及时调解处理。第五章第二节第六节房地产转让的理解：（房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。）1、 主体是房地产权利人，包括房产所有人及土地使用权人；2、 客体是房屋的所有权以及该房屋所占用范围内的土地使用权；3、 形式为房地产买卖、房地产赠与及其他合法方式；4、 区别于房地产租赁与抵押等其他交易方式的本质特点在于房地产是将房屋所有权或地产使用权转移给他人的行为，一旦转让行为成立则原产权人

16、的一切权利均由新产权人享有，原产权人丧失原权利。房地产转让行为的有效条件：1、 主体具有合法资格；（1）自然人主体：必须具备民事权利能力及完全民事行为能力；（2）非自然人主体：企业、事业单位、机关团体作为权利主体进行房地产买卖的，必须具有法人资格，否则行为无效；2、 客体符合法律要求；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 10 页 - - - - - - - - - 6 3、 形式要件： 必须订立书面合同，并须由当事人到房地产管理部门办理权属登记手续，领取房地产

17、权属证书之后，其行为方才有效；4、 意思表示要件：双方的意思表示必须真实；5、 不得违反政策、法律和社会公德。房地产转让的程序：1、 申请；2、 签订买卖合同；3、 评估价格；4、 缴纳契税和补交地价；5、 登记发证。土地使用权出让合同变更和解除的事由：1、 土地使用权因使用年限届满而消灭；2、 土地使用权因国家提前收回而消灭；3、 土地使用权因土地灭失而消灭；4、 土地使用权因国家强制收回而消灭。已购公房和经济适用房转让的条件：1、 以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；2、 住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未

18、按规定退回或补足房价款及装修费用的；3、 处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的；4、 上市出售后形成新的住房困难的；5、 擅自改变房屋使用性质的；6、 法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。商品房预售的概念的理解：1、 预售房屋买卖行为的标的物是订约时尚在施工中的商品房，即期房；2、 楼花本身可以自由转让；3、 商品房预售领域具有较强的国家干预性。商品房预售的条件：1、 预售方应当符合法律规定的资格条件，否则不能从事商品房预售活动；2、 工程建设已基本落实；3、 有商品房预售方案；4、 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和

19、开工、竣工交付日期；5、 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售当事人的权利义务：1、预售人的义务：(1) 于合同约定的将来某个期日交付房屋并转移房屋所有权的义务；(2) 瑕疵担保义务；(3) 专款专用义务；(4) 缴纳、代收房地产有关税费的义务；2、预购人的义务：(1)支付房价款的义务；（ 2）缴纳有关税费的义务。商品房预售的程序：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 10 页 - - - - - - - - - 7 1、 房

20、地产开发商向房地产管理部门提出商品房预售许可证申请；2、 申请获得批准之后，预售单位方可将楼盘向社会出售，方可与承购者签订商品房预售合同；3、 办理商品房预售合同登记备案手续；4、 房地产交付。预售房屋再转让的条件：1、 须签订转让合同；2、 依照合同法关于合同转让的规定；3、 须发生在承购人取得房屋所有权之前；4、 预售合同须合法有效。房地产抵押除具有一般抵押所共有的特征，如从属性、价值性、不可分性、物上代位性等之外，具有的特殊属性：1、 房地产抵押的标的具有复杂性；2、 房地产抵押是要式抵押，房地产抵押的要式性首先表现在抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同；3、 房地产抵押有时间限制。房地

21、产抵押权设定的条件：1、 形式要件：双方当事人应当签订书面合同，并到土地和房地产管理部门履行登记手续；2、 限制条件：（1）抵押人的条件：一、如果房地产人是自然人：A 必须是完全民事行为能力人；B 必须是房地产的所有人或使用人；二、如果房地产抵押人是法人：A 必须具有工商行政管理部门颁发的营业执照并由法定代表人出具证明； B 必须是房地产的所有人或使用人。（2）抵押权人的条件（3）抵押物的条件：必须是抵押人拥有所有权或使用权的房地产，且这些权利能由抵押人所支配。房地产抵押权的效力：1、 对内效力：（1）房地产抵押权担保的债权范围：A 主债权； B 利息； C 迟延利息； D 违约金； E 损害

22、赔偿金； F 实现抵押权的费用；（2）房地产抵押权所涉及的物的范围：A 房地产自身；B 新增房屋； C 在建房屋； D 附属物； E 从权利； F 孳息2、 对内效力： P257 （1）房地产抵押权对用益权的影响；（2）房地产抵押权对其他抵押权的影响；（3）房地产抵押权对房屋租赁关系的影响。房地产抵押人和抵押权人的权利与义务：1、 房地产抵押人的权利与义务：（1）权利： A 占有、使用、收益和处分房地产的权利；B 在同意房地产商设定数个抵押权的权利；（2）义务： A 保持房地产完整的义务；B 保证房地产抵押权的实现；C 当抵押房屋灭失时，提供其他财产作为抵押的义务；2、 房地产抵押权人的权利与

23、义务：（1）权利： A 排除妨害的权利；B 物上代位权；C 追偿权； D 优先受偿权；E 处分抵押权的权利（2）义务： A 不得干涉房地产抵押人正当地对房地产行使占有、使用、收益和处分的权利；B 在债务人清偿债务后，抵押权人负有尽快解除房地产抵押，并到登记机关办理注销登记的义务；C抵消实现后，抵押权人负有将清偿其债权所余价款还抵押人的义务。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 10 页 - - - - - - - - - 8 房地产抵押权实现的方式：1、 拍卖委

24、托；2、 拍卖公告与展示；3、 拍卖的实施；房地产抵押权的消灭：1、 因主债务履行而消灭；2、 因房地产抵押权实现而消灭，房地产抵押权也自然消灭；3、 因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭；4、 因抵押的房地产归抵押权人所有而消灭。楼花按揭的特征：（指银行、预购人、开发商在商品房预售中共同参加的一种融资活动，即由预购人依约向开发商支付部分房款，其余房款以银行贷款垫付，同时预购人就房屋所有权的请求权设定担保，并于房屋建成后在该房屋上设定抵押权而代原担保的融资购房方式）1、 是一种要式法律行为；2、 须登记备案；3、 既有诺成性的法律行为又有实践性的法律行为。按揭与抵押的区别：1、 担保标的物的范围

25、不同。可以设定抵押权的标的物为抵押人依法所有的不动产、特定的动产以及依法有权处分的不动产、特定动产和土地使用权等用益物权；按揭担保的标的物的范围包括一切可以转让的财产及财产性权利；2、 担保物的占有使用形态不同。抵押权中，抵押物的占有使用并不转移到抵押权人的手中；按揭中，担保物的占有使用虽然绝大部分由按揭人享有，但并非禁止按揭权利人对担保物行使占有；3、 设定方式不同。 在抵押中， 抵押人将其依法享有所有权或者处分权的抵押物的交换价值的支配权转让给抵押权人， 抵押权的效力在于一旦经过依法设定就对抵押人就抵押物的权利行使产生限制；在按揭中，按揭人是将担保标的物的权利转移给按揭权人，而保留在完全履

26、行债务后的赎回权。4、 实现方式不同。抵押权的实现方式主要通过拍卖等程序就抵押物变价而使抵押权人得到优先受偿；在按揭中， 按揭权既可以通过变价以价款来优先受偿，也可以通过就担保物估价而使按揭权人取得担保物权利的方式实现。5、 是否能够订立流担保约款不同。流担保约款在抵押中成为流抵押约款，在质押中成为流质押约款；在按揭中，因其设定方式与抵押迥然不同，所有对流担保约款并无禁止。楼花按揭法律关系的内容：1、 购房者的权利：（1）如约取得房屋所有权的权利；（2）依约从贷款银行处获得约定数额的贷款的权利；（3）在取得房屋所有权后，占有、使用以及出租等以所有权人身份所谓的处分权，但受抵押权限制的处分权除外

27、；2、 购房者的义务：（1）依约向开发商交付首期房款；（2）在获得银行的贷款后，不可撤销地授权银行将贷款本金转入开发商专用账户；（3）按时按金额向银行还本付息，缴纳按揭手续费；（4）妥善使用房屋；（5）实践中，贷款银行为了避免作为抵押物之房屋因意外事故毁损、灭失的风险，要求购房者为房屋投保，购房者须以贷款银行为第一保险受益人，向银行指定的保险公司投保。3、 开发商的权利：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 10 页 - - - - - - - - - 9 （1

28、）依约收取售房价款的权利；（2）购房者未交付首期房款或未能获得银行贷款时，开发商有拒绝履行建房及交付义务，有权解除商品房预售合同 ，并要求购房者支付违约金；（3）实践中，按揭银行往往要求开发商对购房者的贷款承担第三方保证责任。4、 开发商的义务：（1）依约按期按质交付房屋；（2）对购房者贷款本息的偿还向银行承担第三方保证责任；（3）保证将专用账户中的贷款款项用于建造购房者的房屋，不挪作他用的义务；（4）协助购房者办理产权过户手续以及协助银行与购房者办理按揭登记手续。5、 按揭银行的权利：（1）依约按期收回贷款本息的权利；（2）对购房者使用房屋进行监督的权利；（3）在购房者违约时，行使房屋所有权

29、之请求权，取得房产权的权利，或就已建成并设定抵押的房屋变价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿的权利。6、 按揭银行的义务：（1）依约提供贷款的义务；（2）根据购房者授权以及银行与开发商签订的协议书将贷款款项以购房款的名义转入开发商在本银行开立的账户的义务。房屋租赁的法律特征：1、 出租人必须对房屋具有处分权；2、 所谓的“出租” ，一方面是指承租人不取得房屋的所有权，只享受对房屋的占有与使用权等，并且必须以支付租金为对价，另一方面， 房屋所有人不丧失所有权，他只向承租人转移了一定时间内的房屋使用权与占有权；3、 房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为；4、 出租行为是有期限即受租期限制的；5、

30、 房屋租赁的标的物具有特定性。房地产租赁合同的登记制度：1、 登记申请；2、 主管部门对租赁合同进行审核；3、 房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，办法房屋租赁证。租赁双方的主要权利与义务：1、 出租人的权利：（1）依照合同约定向承租人收取租金；（2）对承租人用房情况进行监督；（3）法定解约权；（4）期满收回原房的权利；2、 出租人的义务：（1）按约交付房屋，并使之达到合同约定的是用哪个状况；（2）修缮房屋的义务；（3）瑕疵担保义务；（4）纳税义务；3、 承租人的权利：（1）在合同约定租期内占有、使用房屋，并取得合法权益；（2）优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋

31、，承租人有权在同等条件下优先购买；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 10 页 - - - - - - - - - 10 （3）优先承租权；（4）催告房主修缮房屋的权利；4、 承租人的主要义务：（1）依约交纳租金；（2）依约使用房屋；（3）保管房地产，即合理地利用房屋；（4）非经出租人许可不得转租；（5）租赁终止后返还原房。房屋租金的构成：1、 折旧费；2、 维修费；3、 管理费；4、 税金；5、 保险费；6、 利息；7、 利润；8、 地租。房屋租赁关系的终止：1、 租赁合同期满；2、 房屋遇不可抗力、意外事故、人为因素损毁；3、 当事人协议解约；4、 出现法定解约事实，当事人一方解除合同；5、 其他情况，如房屋被征用以及公房租赁中承租人死亡而不同居亲属继承等。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 10 页 - - - - - - - - -