2022年《商品房销售管理办法》 .pdf

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1、商品房销售管理办法百科名片中华人民共和国建设部令第 88 号 商品房销售管理办法已于2001年 3 月14 日经建设部第 38 次部常务会议审议通过，现予发布，自2001 年 6 月 1 日起施行。 部 长 俞正声 二一年四月四日目录第一章 总 则第二章 销售条件第三章 广告与合同第四章 销售代理第五章 交 付第六章 法律责任第七章 附 则商品房销售管理办法详解第一章 总 则第二章 销售条件第三章 广告与合同第四章 销售代理第五章 交 付第六章 法律责任第七章 附 则 商品房销售管理办法详解名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - -

2、 - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第一章总 则第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、 城市房地产开发经营管理条例 ，制定本办法。第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所 称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所 称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第四条房地产开

3、发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治 区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。第二章销售条件第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预 售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法 的有关规定执行。第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现 售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照

4、和房地产开发企业资质证书；（二）取 得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持 有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已 通过竣工验收；（五）拆 迁安置已经落实；（六）供 水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物 业管理方案已经落实。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房

5、地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产 抵押管理办法的有关规定执行。第十条房地产开发企业不得在未解除商 品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开 发企业不得采取售后包租 或者变 相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物

6、业管理企业订立有关物业管理的协议。第三章广告与合同第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买 卖合同应当明确以下主要内容：（一）当 事人名称或者姓名和住所；（二）商 品房基本状况；（三）商 品房的销售方式；（四）商 品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交 付

7、使用条件及日期；（六）装 饰、设备标准承诺；（七）供 水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公 共配套建筑的产权归属；（九）面 积差异的处理方式；（十）办 理产权登记有关事宜；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 10 页 - - - - - - - - - （十一） 解决争议的方法；（十二） 违约责任；（十三） 双方约定的其他事项。第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。第十八条商品

8、房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建 筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单 元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单 元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，

9、维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作 约定的，按以下原则处理：（一）面 积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（二） 面积误差比绝对值超出 3时， 买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30 日内将买 受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合

10、同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足 ； 超出 3部分的房价款由房地产开发企业承担， 产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含 3 ）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对 值超出 3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。产权登记 面积合同约定面积面积误差 比100% 合同约定 面积因本办法 第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - -

11、- 第 4 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第二十一 条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。第二十二 条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品 房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。第二十三

12、条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。第二十四 条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部 门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有 权在通知到达之日起15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内 未作书面答复

13、的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第四章销售代理第二十五 条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开 发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。第二十六 条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第二十七 条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代

14、理销售商品房的有关情况。受托房地 产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。第二十八 条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第二十九 条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。第五章交 付第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因

15、不可抗 力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。第三十一 条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。第三十二 条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定），向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。第三十三 条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅 的保修期限不得低于建设工程承

16、包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商 品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期 限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。第三十四 条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开 发企业应当在商品房交付使用之日起 60 日内 ，将需要由其

17、提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开 发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第三十五 条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 10 页 - - - - - - - - - 构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第六章法律责任第三十六 条

18、未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照城市房地产开发经营管理条例的规定处罚。第三十七 条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处 5 万元以上10 万元以下的罚款。第三十八 条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1以下的罚款。第三十九 条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处 2 万元以上3 万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合

19、格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。第四十一 条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以 2 万元以上3 万元以下罚 款。第四十二 条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1 万元以 上 3 万元以下罚款。（一）未 按照规定的现售条件现售商品房的；（二）未 按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；（三）返 本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采 取售后包租或者变相售

20、后包租方式销售未竣工商品房的；（五）分 割拆零销售商品住宅的；（六）不 符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）未 按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、城市商品房预售管理办法的；（八）委 托没有资格的机构代理销售商品房的。第四十三 条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以 2 万元以上 3 万元以下罚款。第四十四 条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - -

21、 - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第七章附 则第四十五 条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所 称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本办法所 称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。本办法所 称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。第四十六 条 省、自治区 、直辖市人民政府

22、建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。第四十七 条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。第四十八 条 本办法自2001 年 6 月 1 日起施行。附：商品房销售管理办法详解关于已 设定抵押权的商品房能否再出售答：目前 ，商品房销售中存在销售已设定抵押权商品房的现象，为了解决此类问题，办法规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。“ 一房多售 ” 如何规范答：有的房地产开发企业将商品房重复销售，“一女多嫁，导致了购房者掏了钱

23、，却得不到所购房屋。在办法中的处罚条款中为此还规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2 万元以 上 3 万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。新办法 如何防止 “ 合同欺诈 ” ？答：商品 房买卖纠纷有很大比例是由于合同不规范或者对合同条款的内涵不清楚而贸然签订等原因引发的。由于购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。为了解决这一问题，除推行商品房买卖合同示范文本外，办法还要求房地产买卖合同中应当对事名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - -

24、 - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 10 页 - - - - - - - - - 关购房者权益的一些重要内容必须进行明确，并规定房地产开发企业应当在订立合同之前向购房人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；商品房采取预售的，还必须明示城市商品房预售管理办法。“ 订金 ” 或 者 “ 定金 ” 都可以 退还吗？答：目前 ，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金、“订金、“押金、“ 保证金等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。办法规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房

25、，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。延期交 房的责任答：在 办法中规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。商品房 的销售程序答：为防 止不合法的商品房进入流通领域，办法重申商

26、品房预售实行预售许可制度，并要求房地产开发企业应当执行城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法的相关规定。在商品房现售方面，为避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题，办法规定，商品房现售应符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管

27、理方案已经落实。商品房 的承担质量保修责任答：办 法规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 10 页 - - - - - - - - - 承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。北京青年报名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 10 页 - - - - - - - - -