住宅小区公共设备设施管理规程（19）.docx

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1、本文为Word版本，下载可编辑操作住宅小区公共设备设施管理规程（19） 住宅小区公共设备设施管理规程（19）之相关制度和职责，住宅小区公共设备设施管理规程(十九)1.0目的通过对公用(共)设备设施的管理,使全部设备(设施)在使用过程中处于完好状态,满意服务的要求。2.0适用范围本程序适用于zz城服务中心对与. 住宅小区公共设备设施管理规程(十九) 1.0目的 通过对公用(共)设备设施的管理,使全部设备(设施)在使用过程中处于完好状态,满意服务的要求。 2.0适用范围 本程序适用于zz城服务中心对与物业管理服务相关的各类公用设备(设施)的管理,包括以下类别: 供配电系统设备: 高、低压配电柜、变

2、压器、电气三箱(动力配电箱/柜,照明配电箱/柜,掌握箱/柜)及附属配套设备(设施)。 给排水系统设备: 各类给排水水泵、加压气罐、阀门、管道及附属配套设备(设施)、给排水材料。 消防系统设备: 电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示及附属配套设备。 电梯系统设备: 各类电梯及其附属设备(设施)。 弱电系统设备: 电视、电话、网络设备、无线电对讲设备;智能化系统(楼栋对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场)设备(设施)等。 通风系统设备: 通风设备及其附属设备(设施)。 3.0职责 3.1服务中心经理负责服务中心有关人员对物业主要配套设施、设备进

3、行接管验收及重大事项的对接、审批。 3.2服务中心经理负责服务中心的设施、设备管理工作进行监控、检查、考核、业务联系及重大事项的审批、验收;负责组织重大设施、设备的故障抢修及事故处理;负责组织设施、设备大中修及更新改造方案的编制及实施。 3.3工程修理主任负责设施、设备日常管理工作,负责编制设备(设施)定期保养方案,支配、督促、检查设备责任人做好运行管理及维护保养工作。 3.4设备责任人负责其责任范围内设施、设备的运行管理及维护保养(巡察检查、运行操作、运行状况统计分析、日常及定期的维护保养等)。 3.5中控室值班人员负责对设施、设备的工作状况进行24小时的监控,并受理业主的服务恳求及投诉,对

4、监控到的特别状况准时通知设备责任人处理,并做好记录。 4.0程序要点 4.1接管验收:根据物业接管验收工作手册执行。 4.2标识 4.2.1全部的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码);面对公众的设施设备如有必要需标识其名称、留意事项、使用方法等。 4.2.2全部设备按套或单机悬挂设备卡,标识该设备的技术参数及根据机电设备编号管理规程标识其设备编号等。 4.2.3对正在修理或待修理或已停用的设施、设备须标示相应的警示牌或告示牌。 4.3档案管理 4.3.1工程修理主任负责建立设施、设备的技术资料档案及图纸档案,负责建立机电设备台帐,台帐内容包括:设备名称、统一编号、型号、安装位置、启用日期、

5、生产厂家名称、主要技术参数、主要零部件更换及大中修(改造)状况等。 4.3.2工程修理主任负责指导、监督、检查服务中心设施、设备档案的管理工作,并对重要的档案资料备份、存档。 4.4运行管理 4.4.1服务中心依据不同的设施、设备类别及工作分工负责确定各类设施、设备的责任人,设备责任人必需经过专业培训,具备相应资质,持证上岗,且应遵照相应的管理规定,并兼顾经济、合理的运行原则,做好运行管理工作。 4.4.2因方案内检修保养(包括已知的市政缘由),而影响设施设备正常运行的,须提前申报或告知服务中心,并提前24小时通知相关业主(住户);因突发大事或故障导致物业管理服务不能正常供应的(如市政突然停水

6、、停电、设备突发故障等),服务中心应马上实行应急措施,并联系有关部门了解大事缘由或组织修复、确定故障排解期限,同时应向业主(住户)做好解释工作。 4.5故障修理(事后修理) 4.5.1设备(设施)故障分为以下两类: A类故障:指运行监控或修理保养中发觉的可以立即排解的稍微故障; B类故障:指设备(设施)发生非正常损坏或责任事故而被迫停止运行或工作的一般或较大(重大)故障。 4.5.2对A类故障由各服务中心运行监控人员(设备责任人)或设备维护保养人员进行现场排解后,将修理状况及结果记录在修理工作日志内。 4.5.3对B类故障,一般状况下须即时组织修理,但对不会产生严峻后果的或夜间发生的、且较小影

7、响业主(住户)生活、工作的设施设备故障,可以延后组织修理。 4.5.4对B类中的一般性故障,修复时间不应超过24小时, 若有可能超过24小时,应向修理主任报告,恳求支援,限期解决;修理完毕后须填写设施设备修理记录表和设施设备故障登记表,并将主要零部件更换状况记录在机电设备台帐中。 4.5.5对重大故障或责任事故,服务中心应马上组织修理人员根据设备(设施)故障抢修管理规定实行应急措施防止故障或事故扩大,并准时向公司相关领导报告,同时须填写设备重大故障(事故)报告表上报,修复后填写设施设备抢修记录表,并在设施设备故障登记表中登记,在机电设备台帐记录主要零部件的更换。对于责任事故由客户服务部汇同工程

8、修理组遵循三不放过的原则组织处理。三不放过指:事故缘由分析不清不放过;事故责任人及相关人员未受训练不放过;没有防范措施不放过。 4.5.6对需要委外修理的设施、设备,费用在100元以内,由工程修理主任填写设施设备对外托付工作单,报服务中心经理审批后执行;费用在100元以上,需报请公司领导批准后执行。如需要签订修理合同,则根据公司相关要求执行。 4.5.7对在保修范围内的设施设备故障或质量问题,首先以书面的形式(工作联系函、工程质量问题处理通知单等)联系供应商或保修单位,根据相关协议条款执行。 4.6维护保养制度 4.6.1设备设施实行二级保养制度,即日常维护保养(小修)和定期维护保养(一级、二

9、级保养)。对保养的总体要求是:整齐、清洁、润滑、平安。日常维护保养的主要内容有:清扫、除尘、擦试、润滑、紧固、检查、小修及对不常常运行的机械进行盘车、试车;定期维护保养除包含日常保养的全部内容外,还包括:局部拆卸检查、调整、清洗、更换、防锈防腐、刷漆、绝缘遥测、参数测试整定及方案内检修。 4.6.2设备责任人负责其责任范围内设施设备的日常维护保养(小修)及定期维护保养。对日常维护保养在修理工作日志做好记录, 对定期维护保养填写相应的检查保养记录表。 4.6 .3根据设施设备大、中修及更新改造方案,工程修理部组织相关人员进行项目的大、中修保养及更新改造,完成后填写设施设备大中修(改造)记录表,同

10、时将主要零部件更换及大中修(改造)状况记录在机电设备台帐中。 4.6.4已分包给各专业公司进行维护保养的设施、设备,责任人需根据签订的有关维护保养合同监督、检查其维保质量,确认维保费用。 4.6.5设施、设备的维护保养及大中修(改造)费用来源及支付方法,按政府颁布的法规、条例、规定及物业管理合同的相关条款执行。 4.7设备房的管理:根据设备房及设备使用管理规定执行。 4.8库存设备的管理 4.8.1闲置设备和暂停使用设备,由所属部门负责管理,并做好记录。存放地点要相对集中,保持干燥、通风,并加盖防尘罩,贴上标签。 4.8.2库存设备重新启用前,须经机电人员进行保养、检测后,方可投入使用。 4.

11、9报废 4.9.1设施、设备有下列状况之一者, 应考虑报废: a)超过规定使用年限, 主要结构及部件严峻磨损或破坏,设备效能达不到技术要求且无法修复; b)设备技术性能陈旧落后,经济效果差,技术分析结论更新优于大修; c)因意外灾难或事故使设备损坏严峻而无法修复使用; d)严峻影响平安,连续使用将可能引发事故且不值得修复改造; e)修理费用超过原资产净值或能耗大,污染严峻。 4.9.2报废由服务中心组织相关人员进行鉴定、确认,填写报废申请单交服务中心经理审核后,上报公司相关领导批准。产权属业主的设备如有必要需报请业主委员会。 4.9.3设备批准报废后, 由工程修理部组织拆除及废件处理,并将回收

12、残值上缴财务部,由服务中心并财务部完成资产注销及档案资料清理工作。 5.0附件 5.1 附件一 部分机电设备通常的中修、大修周期 5.2 附件二房屋及设施设备管理检查、考评周期 6.0支持性文件 6.1物业接管验收工作手册-QP-06 6.2机电设备编号管理规程-QP-09-19 6.3平安操作管理规定-QP-09-05 6.4设备房及设备使用管理规定-QP-09-08 6.5房屋本体及公共设施维护管理规定-QP-09-06 6.6变配电设备管理规程-QP-09-10 6.7给排水设备(设施)管理规程-QP-09-11 6.8电梯系统管理规程-QP-09-13 6.9消防系统设备管理规程-QP

13、-09-09 6.10弱电系统设备管理规程-QP-09-14 6.11设备(设施)故障抢修管理规定-QP-09-17 7.0质量记录 7.1机电设备台帐-QP-09-07-F001 7.2修理工作日志-QP-09-07-F002 7.3设备设施故障登记表-QP-09-07-F003 7.4设备设施修理记录表-QP-09-07-F004 7.5设备设施定期保养方案表-QP-09-07-F005 7.6设施设备定期保养记录表-QP-09-07-F006 7.7设施设备大中修(改造)方案表-QP-09-07-F007 7.8设施设备大中修(改造)记录表-QP-09-07-F008 7.9设施设备对外

14、托付工作单-QP-09-07-F009 7.10报废申请单-QP-09-07-F010 附件一部分机电设备通常的中修、大修周期 周 期 设备名称中 修 周 期大 修 周 期 生活水泵三年六年 消防水泵五年八年 风机五年八年 电梯三年六年 附件二 房屋及设施设备管理检查、考评周期 所属类别检查项目检查内容周期 弱电系统 楼宇对讲系统功能检查、测试及检查运行状况、保养状况。 功能检查:对讲通话质量、可视图像质量;防盗报警动作正常、灵敏度相宜;监视图像质量、相互切换、录像及回放;读卡、道闸动作正常;电话通话质量,号码对应关系;巡更读卡、数据读取正常;门禁卡读写、开锁。 保养检查:依据对应的检查保养内

15、容及周期进行检查。1次/季 防盗报警系统1次/季 闭路监视系统1次/季 停车场管理系统1次/季 内部电话系统1次/季 保安巡更系统1次/季 门禁管理系统1次/季 电视、电话、网络1次/年 消防系统 消防自动报警系统功能检查、测试及检查运行状况、保养状况。 抽查几个回路的报警状况。报警显示及信号反馈正常,现场设备动作正常;中控室遥控启停及现场启停设备,动作正常,信号反馈正确;模拟动作正常。 保养检查:依据对应的检查保养内容、周期及完好标准进行检查。1次/季 水喷淋灭火系统1次/半年 消火栓系统1次/半年 七氟丙烷气体灭火系统1次/季 送风及防排烟系统1次/半年 卷帘门及消防疏散1次/半年 消防用

16、具及灭火器材1次/半年 消防联动试验1次/年 供配电系 统发电机及附属设施功能检查、测试及运行状况检查。 自动/手动 启停正常,联锁牢靠,操作敏捷;数据显示正常。 保养检查:依据对应的检查保养内容、周期及完好标准进行检查。1次/季 高、低压变配电设备1次/季 双电源切换箱、柜1次/半年 动力、照明、电表箱1次/半年 各类掌握箱、柜1次/半年 给排水系 统生活给水系统供水正常,功能测试、运行及保养状况检查1次/季 排水系统排水畅通,功能测试、运行及保养状况检查1次/半年 电梯系统运行状况及维保质量检查;管理状况检查1次/季 通风和空调系统功能和参数检查测试、运行及保养状况检查1次/半年 房屋本体及公用设施平安性、适用性及养护、修缮状况检查1次/半年 设施、设备环境卫生干净、无杂物、无污染、卫生状况良好1次/季 工机具管理工机具台帐清楚、齐全;使用正常,保管妥当;积存物资适量,存放场所符合要求;1次/季 综合管理管理到位、维护准时、工作及使用状态良好,人员素养高、责任心强。1次/季/P 绩效制度 修理制度 Qiquha.Com修理部制度第 9 页 共 9 页