ZZ园设施设备维修保养管理方案.docx

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1、本文为Word版本，下载可编辑操作ZZ园设施设备维修保养管理方案 ZZ园设施设备修理保养管理方案之相关制度和职责，桂花园设施设备修理保养管理方案管理目标:园区设施设备能正常运行。灯罩完好无损、洁净,正常调整因素除外,亮灯率保持在99%以上。做到急修不过夜,小修不过二,确保准时率达95%以上. 桂花园设施设备修理保养管理方案 管理目标: 园区设施设备能正常运行。 灯罩完好无损、洁净,正常调整因素除外,亮灯率保持在99%以上。 做到急修不过夜,小修不过二,确保准时率达95%以上,合格率达98%。 业主对工程修理的有效投诉率低于2%。 设备房标识齐全,巡查、保养记录齐全,机房环境洁净干净。 人员配置

2、: 1、修理工3人,负责园区公共设备设施的巡查、维护保养、修理及业主自用设备设施的有偿修理保养工作。 2、岗位设置: 1)修理工A:负责园区巡查、外委单位修理保养监管、设备设施保养兼日常修理。 2)修理工B:负责园区弱电修理保养、设备设施保养及日常修理。 3)修理工C:负责水电抄表、设备设施保养及日常修理。 3、日常工作支配: 1)修理工A:每周对园区公共设备设施巡查一次,每天上午分区域对灯具、门窗、墙路面、健身消遣设施、景观水系、电气箱、管道阀门、排污泵、风机房及安防设备进行检查记录,下午对巡查出的问题进行处理及记录。 2)修理工B:每周三对周界报警设备进行一次检查维护,每二天对周界报警系统

3、进行一次报警试验(保安部负责),每月对探头范围绿化进行一次修剪(绿化工负责),确保周界报警系统正常工作;其余工作日按方案对公共设备设施进行保养及处理日常修理工作。 3)修理工C:每月30日抄一次公共电表,形成公共能耗报表,准时把握公共设备设施运行状况;其余工作日处理日常修理工作及按方案对公共设备设施进行保养。 4)每月22日,依据材料使用量填写常用材料申购单,尽量避开修理等料延误修理速度,保障修理准时率。 4、修理服务规范: 1) 上门修理预备 从接到报修开头应在15分钟内或按商定时间准时到达业主家。全部修理人员出工前必需随身携带工具箱,认真检查箱内工具,并依据修理项目做好相应调整,做到工具齐

4、备,箱体清洁。 2)入户修理 按规定门铃、叩门 A、到达业主家门口先轻按门铃,如无反应则在间隔6秒钟后再按其次次,不能连续按。 B、如无门铃则应轻轻地叩门,叩门时,一般用右手食指和中指的中关节轻轻连叩两次,然后等待24秒钟。若室内没有回音再连续敲三次,等待68秒钟。若仍无回音,再敲三次,等待10秒钟。假如连续敲3遍门仍无回音,则不应当再敲。在业主门上留下另约时间修理通知单后离开,并准时将状况向管理中心汇报。 在隔门与业主对话时,必需说明身份和来意;业主开门后应招呼一声您好,征得业主同意后,穿上专用自备鞋套,在业主带领下进入修理房间,不行随便走动。 在修理开头前,应再次询问需修理项目,认真查看修

5、理现场及周边状况,如有阻碍修理的物品应主动帮助业主移开。 摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料,并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。 在修理中应用心致志,保证质量,提高效率,并尽可能降低噪音,工具轻拿轻放;严禁吃、喝、抽和收取小费。 修理完毕后,应对修理结果进行自检,待业主验收认可后,请业主签字。 按公司收费标准收费,如业主有异议,应急躁解释,不行与之争吵。同时,修理人员应主动向业主交代使用中应留意事项。 对未能准时完成修理的(如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等),应对业主说明状况,解释缘由,取得业主的谅解和支持或说明修理方案(包括完成时间),并尽快将其解决。 如因各种缘由

6、的确无力完成的,应告知业主,请其另行解决。 3)清场 工作完毕后将工作前移动的物品要放回原处,要做好清洁工作。 4)离场 离开业主家时应说声如有需要尽管与管理中心/修理中心联系并向业主说再见。 5) 修理材料留意事项 原则上所需修理材料均由业主自行购买,业主的确不便购买的,可代为购买,购买材料时,应要求供方出示质保卡,并开具发票。 6) 与管理中心的通报 如该次修理服务业主未通过管理中心报修,当修理结束或与业主沟通后,准时将状况向管理中心通报,便于准时闭环。 要求标准: 1)草坪灯、地埋灯、庭院灯、车库灯、导向灯每天开关时间:依据季节及天气状况敏捷把握。 2)亮灯状况由中班队员进行检查,发觉损

7、坏的填写报修登记表,次日由早班班长交客户服务部,客户服务部落实工程修理人员准时查明缘由,赐予修理,要求:灯泡灯罩无缺损,设备完好,亮灯率在99%以上。 3)每半年擦拭或清洗一次灯泡和灯罩内部。要求:灯泡、灯罩保持清洁光明。 4)窨井、窨沟、排水沟、集水井,每月检查一次,每年清理一次,(全体员工协作)台风来临前突击检查一次。要求:无积水、无杂物、无塌陷,水流畅通,井盖完好。 5)排污泵、排气扇,每月进行试运行;遇雨天上班时第一时间对半地下车库巡察,检查排水泵液位开关、排水状况是否正常,管道阀门接是否漏水等,并作好检查记录。 6)每月检查一次掌握箱,每季检查并进行除尘,对接头螺丝紧固;对掌握箱体表

8、面进行一次除尘拭擦。要求:表面无灰尘,及扇叶无变形现象。 7)每季度检查一次每一层水表箱内阀门接口及减压阀,如发觉有漏水现象应准时处理。要求:无渗漏现象。 8)露天消防栓每年一次保养。要求:表面无生锈现象,颜色全都。 9)消防箱喷淋管每年一次保养。要求:管道表面无生锈现象,颜色全都。 10)定期检查风机房,每月对风机房内设备设施进行一次全面保养。要求:设备正常运行,无损坏现象,表面无积尘,并做好记录。 11)消防仪表每周巡查(机房修理工负责,公共区域保安负责)。要求:压力正常。 12)每月对亭子进行检查,发觉问题准时处理,每年保养一次。要求:屋面、立柱无损坏。 13)每周检查健身消遣设施,连接

9、是否坚固、表面有无破损、地面爱护设施是否开裂。依据需要对螺丝进行加油、紧固。 14)网球场每月检查一次一年保养一次。要求:地面、围栏表面无锈腐现象,螺丝要坚固。 15)花架每季度检查一次,视状况进行养护。要求:表面无破损。 16)景观水池每季度检查一次半年清洗一次。要求:无 渗水、无破损、底部无严峻积尘。 17)园区建筑小品、护拦每年保养一次。要求:无损坏现象。 18)外墙面每月检查一次,三年清洗一次。要求:无脱落无空鼓无渗水,表面完好无损坏。 19)内墙面每月检查一次,每三年翻新一次。要求:表面干净无破损。 20)道路、停车场每周检查一次。要求:地面平整无破损。 21)水景开放时间:(保安队

10、负责开关) 国定假日:10:0012:00,晚上开放时间参照双休日; 双休日:17:0019:00(12月4月);18:0020:00(5月11月)。 22)公共门窗、锁每周检查一次。要求:表面完好无变形,窗户无渗水。 23)每月一次对道闸进行检查,保养。如对道闸弹簧加油、接触性能是否正常。要求:起动敏捷,无损坏现象。 24)每年一次检查并清洁单元电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒。要求:无积尘,接头无松动现象。 25)每半年测试一次各主要用电线路的绝缘状况。要求:绝缘良好。 26)每年对围墙的铁质护栏进行一次保养,要求无明显锈迹。 27)UPS、备用电源每季放电运行一次,时间约45分钟左

11、右,检查外观是否清洁,各接线端子是否坚固。 5、业主有偿服务管理 (1)要求标准 1)在接到修理单后十五分钟赶到现场。急修15分钟内到现场,小修2小时内完成,中修24小时内完成,大修1天内有答复。 (2)管理内容 有偿服务项目 住户自用部位、自用设备的修理和养护 1)更换灯管、灯泡; 2)修理、更换门锁; 3)住户自用部位下水道疏通服务; 4)安装插座; 5)热水器、抽油烟机拆装; 6)室内供电线路修理; 7)挂镜、像框; 8)更换玻璃; 9)修理、更换自来水管、水阀及软管; 10)修理、更换水盆、水箱配件; 11)修理、更换晾衣架。 (3)修理后开具收费凭证。 6、安保系统智能化系统的维护方

12、案和方案 (1)智能化系统维护方案 XX?桂花园智能化系统包括摄像监控系统;红外周界防越报警系统、保安巡更监控系统;可视对讲门禁系统;车辆管理系统;消防报警系统;对于以上配置特点,制定如下维护方案: 日检:系统外观;前端、终端、传输线路信号 日常检查记录;软件测试 维护内容例检:系统外观;前端、终端、传输线路信号 传输阶段性检查、记录、软件测试 临检:对日常维护工作、例检工作进行督检, 对其工作成果进行测评 一般性检查维护(日检) 月检 维护方式定期检查维护 (例检)季检 年检 临时抽样检查维护(临检) 具体维护保养项目见表1所示 2、智能化系统的维护方案 小修方案:依据日常维护记录、月检记录及报告,制定每季一次的小修方案。 中修方案:依据季检记录及报告、年检记录及报告,制定每年一次的中修方案。 大修方案:依据年检记录及报告,制定每三年一次的大修方案。/P 总经理助理职责 董事会秘书职责 辅导员工作职责第 7 页 共 7 页