地产公司员工跟投房地产项目公司管理办法范文.docx

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2、工作会议。 二、总可租售建筑面积:依据政府规划审批结果得出的可用于销售或出租的建筑面积,其中全部车位面积不计入总可租售建筑面积。 三、拟销售建筑面积:在总可租售建筑面积范围内方案用于销售的建筑面积,以最新通过公司产品与经营方案评审会的产品与经营方案为准。 四、已销售建筑面积:指已签订销售合同的建筑面积,其中已经销售的车位面积不计入已销售建筑面积。 五、持有物业建筑面积:总可租售建筑面积减去拟销售建筑面积。 六、销售型项目:拟销售建筑面积占总可租售建筑面积的比例超过95%或持有物业建筑面积小于1万平方米的项目。 七、不并表的项目:指未纳入公司合并报表范围内的项目。 八、有限合伙企业:跟投员工通过

3、投资有限合伙企业的方式投资项目公司,一个有限合伙企业投资一个项目,跟投员工投资人作为有限合伙人参加投资,以其认缴的出资额为限对合伙企业债务担当责任。一般合伙人由公司全资持有的投资管理公司,或公司指定的人士或机构担当,对合伙企业债务担当无限连带责任。 九、项目公司、两方合资项目公司、多方合资项目公司:负责开发经营跟投房地产项目的公司为项目公司;由公司或其掌握公司与有限合伙企业两方作为股东的项目公司为两方合资项目公司;由公司或其掌握公司、有限合伙企业及项目合作方多方作为股东的项目公司为多方合资项目公司。 十、项目投资决策会:公司投资部门召集董事长、总裁、公司主管投资高管、公司投资部门负责人、区域公

4、司负责人及区域公司主管投资负责人等人召开的项目投资决策会议,对拟投资项目进行争论和决策。 十一、产品与经营方案评审会:公司运营部门召集总裁、公司相关高管、公司相关部门负责人、区域公司高层、区域公司城市公司项目公司的前期工作小组(定位、设计、营销、成本)等召开的会议,评审项目的产品与经营方案。 第一章 总则 第一条 zz地产集团股份有限公司(以下简称“公司”)依据公司法、证券法等有关法律、法规和zz地产集团股份有限公司章程制定zz地产集团股份有限公司员工跟投房地产项目公司管理方法(以下简称“本方法”)。 其次条 为了更加充分地激励公司房地产项目运营团队的乐观性,进一步提升猎取项目的质量和项目运营

5、效率,公司参考市场通行做法,制定本方法。 第三条 本方法将项目经营效益和跟投员工个人收益直接挂钩,实现收益共享、风险共担,不设本金保障和收益保证机制。 其次章 管理机构 第四条 公司股东大会负责本方法的批准和变更。 第五条 公司董事会每年审议由公司审计部门出具的年度总结报告,并在本方法通过批准的三年后打算是否连续实施。 第六条 公司总裁会议依据相关法律法规和本方法制定相应的实施细则报董事会主席批准后,并组织实施。 第三章 跟投项目 第七条 跟投项目为2022年6月30日后首次开盘销售的项目,其中: 销售型项目的跟投员工投资方案由总裁会议依据本方法审批。 其它类型项目的跟投员工投资方案需经过公司

6、董事会主席审批方能实施。 第八条 对于公司操盘不并表的项目,须通过项目公司相应的审批程序。 第九条 如消失因政策、环境或其他事项导致在本方法规定的跟投项目范围内的个别项目不适合跟投的状况,经公司总裁会议审核并报公司董事会主席批准后不实施本方法。 第四章 跟投员工投资人 第十条 跟投员工投资人分为必需跟投人和自愿跟投人。 第十一条 必需跟投人及跟投范围 区域公司经营班子(分管领导以上人员)、投资负责人、区域公司其他关键人员(包括但不限于:营销负责人、工程负责人、设计负责人、成本负责人、财务资金负责人),必需跟投区域公司管辖范围内符合本规定的全部项目; 城市公司经营班子(分管领导以上人员)、城市公

7、司其他关键人员,必需跟投城市公司管辖范围内符合本规定的全部项目; 项目制负责人、项目其他关键人员,必需跟投所管理的符合本规定的全部项目。 必需跟投人及跟投额度由区域公司负责人或直属省级城市公司负责人拟定。 第十二条 自愿跟投人及跟投范围 区域公司、城市公司及项目层级中与项目经营直接相关的正式员工,可自愿参加项目跟投。 在根据本方法第十九条的全部跟投员工投资人合计持有的项目公司股权比例限额内,首先满意必需跟投人的跟投;满意必需跟投人的跟投后如有剩余股权比例的,方可由自愿跟投人进行跟投。 第十三条 总裁会议批准跟投员工投资方案(包括必需跟投人及自愿跟投人、跟投额度等)。 第十四条 公司董事会主席和

8、总裁不参加项目跟投。 第十五条 跟投资金全部由跟投员工投资人自行筹集。 第五章 投资架构 第十六条 跟投员工投资人通过有限合伙企业进行投资,一个有限合伙企业投资一个跟投项目。 第十七条 在对跟投项目投资决策时须猜测为完成跟投项目开发经营,需要项目公司各方股东投入项目公司的资金最大值,即股东资金峰值。股东资金峰值由项目投资决策会批准。 股东资金峰值,由各方股东对负责开发跟投项目的项目公司投入资金来筹集;各方股东的投入资金包括股权资金、债权资金。 第十八条 有限合伙企业根据跟投员工投资方案的规定投入资金(包括股权资金和债权资金)后,不再担当追加投资的责任。 有限合伙企业以其实际投入资金(包括股权资

9、金和未收回的债权资金)的金额为限,担当项目公司经营风险和亏损风险。 第十九条 每个跟投项目中的全部跟投员工投资人合计持有的项目公司股权比例不超过10%;每个跟投项目中的单个跟投员工投资 人持有的项目公司股权比例原则上不超过1.5%,如需超过的须经过总裁会议特殊批准。 项目公司的股权资金、有限合伙企业占项目公司的股权比例等事项,在总裁会议制定的实施细则中详细规定。 有限合伙企业不能是项目公司的大股东,不参加项目管理、不向项目公司派驻董事及管理人员、不影响项目的对外合作 、放弃项目公司股权的优先购买权。 其次十条 有限合伙企业根据占项目公司股权比例2的比例,在项目公司分取利润或担当亏损。本条的比例

10、原则同时适用于本方法其次十六条退出管理时有限合伙企业持有项目公司股权收购价格的计算确定,以及项目公司清算时有限合伙企业安排项目公司剩余资产的计算确定。 其次十一条 投资架构可以依据国家相关法律法规,由总裁会议适时调整,但本章原则依旧适用。 第六章 出资管理 其次十二条 必需跟投和自愿跟投资金的到位时间为下列孰晚时间点: 在项目召开项目投资决策会后三个月内; 公司或项目公司支付第一笔土地出让金(保证金除外)前,或公司支付项目公司第一笔股权收购款(保证金除外)前。 其次十三条 部分特别项目(如是在本方法通过之前已猎取的项目或旧城改造项目等由于土地出让的特别支配等不能适应本章)和跟投项目中部分跟投员

11、工投资人(如必需跟投人的人员未落实等不能适应本章),资金到位时间由总裁会议打算。 第七章 安排管理 其次十四条 项目公司在累积净现金流量为正数,并保证项目运营所需资金、充分考虑项目经营风险及项目合作方(如有)同意后,经总裁会议批准,项目公司向有限合伙企业归还债权资金。 项目公司累积净现金流量为正数并保证项目运营所需资金、充分考虑项目经营风险后,如项目公司产生利润并符合项目公司利润安排的相关规定,经项目公司股东会通过,项目公司向有限合伙企业安排利润。 第八章 退出管理 其次十五条 项目已销售建筑面积达到拟销售建筑面积的90%的时点,或根据zz地产集团股份有限公司募集资金管理制度打算将项目作为募集

12、资金投资项目时,为有限合伙企业退出启动点。 总裁会议有权打算推迟退出启动点,但推迟时间最多不超过六个月。 其次十六条 退出启动点发生后,由公司选择独立评估机构,参照独立评估机构对退出启动点项目公司净资产的市场公允价值,由总裁会议批准退出启动点项目公司净资产价值。 依据批准的启动点项目公司净资产价值,结合项目公司在退出启动点前(含)的全部利润或全部亏损状况,根据本方法其次十条中有限合伙企业以占项目公司股权比例2的比例分取全部利润或担当全部亏损的原则,来计算确定有限合伙企业持有项目公司股权的收购价格。 其次十七条 对项目公司净资产评估时,其中未售物业的评估方法如下: (一)已经开头销售的住宅未售物

13、业和车位未售物业(主要为住宅配套),依据评估机构根据收益法评估(以退出启动点前一个季度同类型物业的销售平均价格及其后续销售方案为评估基础)得出的市场公允价格,再乘以80%-90%的折扣率参考确定。 (二)已经开头销售的车位未售物业(主要为商业配套)、已经开头销售的商业未售物业及未开头销售的物业,依据评估机构根据收益法评估得出的市场公允价格,再乘以70%-80%的折扣率参考确定。 其次十八条 有限合伙企业持有项目公司股权的收购事项及收购价格最终由总裁会议批精确定。 第九章 离职及调动 其次十九条 离职人员不得提前退出跟投。 第三十条 调动人员参加到岗后的新项目跟投,已发生的跟投按本方法第八章规定退出。 第十章 附则 第三十一条 本方法自公司股东大会审议通过后生效,并由公司董事会负责解释。/P 党工委制度 党总支制度 Qiquha.cOm党校制度 党组制度 党群制度 党风制度 第 7 页 共 7 页