房地产公司工程项目管理制度.docx

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1、本文为Word版本，下载可编辑操作房地产公司工程项目管理制度 房地产公司工程项目管理制度之相关制度和职责，房地产公司工程项目管理一、对施工资质资格的管理和合同管理1、严格审查承包单位资质等级和营业执照,审核施工组织设计专项施工方案和工程预控措施,审查施工单位管理人员资质和资格证,. 房地产公司工程项目管理 一、对施工资质资格的管理和合同管理 1、严格审查承包单位资质等级和营业执照,审核施工组织设计专项施工方案和工程预控措施,审查施工单位管理人员资质和资格证,特别工程的操作证。 2、施工单位的资质等级和管理人员的资格等级必需满意所承建工程的需要。要求人证对应,严禁虚设和挂靠管理岗位。 3、严格审

2、查工程分包单位的资质等级和营业执照,与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察,是否符合工程的要求。 4、施工合同管理 4-1、合同管理的主要任务 1、建立合同管理机构,熟识合同文件; 2、对合同的履行实施严格、有效的合同监督和掌握; 3、乐观开展索赔和反索赔,爱护自己的权益; 4、尽可能削减和避开合同纠纷,并通过合法手段解决合同争议; 4-2、合同管理的主要工作 1、建立合同实施保证体系; 2、建立合同管理的工作程序,规范合同管理工作; 3、建立合同文档系统,科学、系统地收集、整理和保存施工中各有关大事和活动的一切资料和信息; 4、建立报告和行文制度,各种工程实施报告、文件、通知单等均应

3、由相应的交接手续、签收证据等; 4-3、实施有效的合同监督,保证工程挨次地按合同进行 1、对施工单位、建设单位进行合同履行状况进行监督; 2、协调施工单位与建设单位、监理单位与建设单位之间的合同关系; 3、参加各种检查验收,并提出相应的报告; 4、对工程洽商记录、技术联系单、设计变更单和各种签证做合同方面的审查和掌握; 5、常常性地解释合同; 6、收集、整理、保存各种工程资料; 4-4、进行合同实施状况的跟踪 1、对实施工程资料进行分析、整理,通过施工现场的实际状况,直接猎取工程的实际状况的信息。 2、分析工程的实际状况与合同文件的差异及其缘由、影响因素、责任等; 二、图纸、设计变更和工程资料

4、的管理和掌握 1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料的审查。 2、工程技术和管理档案按单位工程和施工的时间先后挨次整理,分类立卷装订,每页要有编号,每卷有名目。 3、工程技术和管理档案,应真实牢靠,字迹清晰,签字齐全,不得弄虚作假,擅自涂改原始记录。 4、施工图纸、工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料有关技术资料,必需由登记台帐收发员签字。 5、建筑工程竣工技术档案编制按辽宁省建筑工程技术档案编制方法执行。 6、项目监理部定期对施工单位的全部有关工程的资料进行检查,要求资料准时、完整、系统、科学、

5、真实,编制人员持证上岗。 7、编制建筑工程技术和管理档案,必需从工程立项开头,根据工程序实际进度,准时进行编制积累,按地基与基础、主体、单位工程竣工三个阶段编制管理,贯彻在施工全过程中,做到准时、精确、系统、科学、完整。 8、做好施工过程中原始资料、影像资料的收集和保存。 三、工程质量管理和掌握 1、监理单位建立质量保证体系: (1)监理单位委派员具有相应资格证和注册证书的总监工程师、专业监理工程师以及专业技术管理人员等组建项目监理部。 (2)项目监理部针对本工程的特点和难点制定监理规划,并按监理规划编制具体的监理实施细则,重点突出施工过程的监督和管理。 (3)项目监理部的各种专业人员配套齐全

6、,必需适应工程建设的需要,建立健全各种岗位责任制和规章制度,建立质量保证体系,并应得到仔细贯彻和执行。 (4)根据国家法律、法规、建设工程质量强制性标准、设计文件、施工合同、监理规划和实施细则进行工程管理。 2、施工单位资质审核: (1)严格审查承包单位资质和营业执照,审查承包单位管理人员资质和资格证,特别工程的操作证。要求人证对应,严禁虚设和挂靠岗位。 (2)严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照,与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察,是否符合工程的要求。 3、原材料、半成品、构配件的质量掌握: 建设单位供应和施工单位自购的材料、构配件、成品、半成品必需是正规厂家的产品,有产品说

7、明书、合格或检验报告,规格、型号、数量必需满意工程需要。工程部帮助施工单位、项目监理部严把产品的质量关,严格产品的抽样、取样和送检制度,对质量不合格的材料、构配件、成品、半成品和设备,要求施工单位停止使用。未经监理工程师签字认可,建筑材料、构配件、成品、半成品和设备不得在工程上使用或者安装,施工单位不得进行下道工序。 4、施工机械设备的质量掌握 施工机械设备的质量好坏对工程项目的施工进度和质量有直接影响,对其质量的掌握就是使施工机械设备的类型、性能参数、技术要求与施工现场条件、施工工艺等因素相匹配。 (1)根据技术先进、经济合理、生产适用、性能牢靠、使用平安的原则选择施工机械设备,使其具有特定

8、工程的适用性和牢靠性。 (2)依据工程施工进度、工程施工质量的需要,正确确定相应类型、性能参数的机械设备。 (3)在施工过程中,派专人定期对施工机械设备进行校正和维护。 (4)操作施工机械设备的操作人员必需持证上岗,定期培训。 5、施工组织设计随着工程的进度和深化不断的细化和深化。对主要的项目、关键部位和难度较大的项目,制定方案时要充分估量到可能发生的施工质量问题和处理方法。 施工单位提交的施工组织设计和专项施工方案要有工程质量保证的预控措施和加强工序细节施工的管理;施工单位“三检制”落实的管理措施;要有针对施工过程中的质量通病的技术措施;施工单位必需严格根据批准的施工组织设计和专项技术方案组

9、织施工。 6、熟识法律、法规、国家规范、地方标准、标准图集和施工操作规程,必需熟识把握工程标准强制性条文和各种施工验收规范。 要求施工单位、监理单位把开发公司项目“精品工程”的思想理念仔细贯彻、全面执行。 7、组织施工单位、监理单位、设计单位进行设计交底和图纸会审,做好记录。编制工程管理的方案或方法,组织、协调施工单位、监理单位进行工程项目的工程 管理。 8、测量标高、水准点、测量放线的复核 施工单位依据规划红线图和总平面图给定的标高和坐标进行工程定位放线,将测量结果填报“工程定位测量报审表”通知监理工程师,监理工程师对工程定位放线的测量结果进行复核,直至合格。 9、开工报告的审核 前期基础设

10、施建设、施工环境、监视测量工具、施工机械设备、图纸会审和劳动力的配备等状况必需达到开工必备的条件。施工单位以书面的形式报项目监理部、工程部进行审批,否则不允许施工单位开工。 10、工序质量掌握 工序质量掌握包含两个方面的内容,就是工序活动条件和质量和工序活动效果质量的掌握。即一方面掌握每道工序投入质量(人、机、材、方法及环境)是否符合要求,另一方面要掌握每道工序施工完成的产品是否达到有关质量标准。 在进行工序质量掌握时,应从以下几个方面着手: (一)确定工序质量掌握流程 确定掌握流程就是事前拟定工序质量掌握工作方案,一般的做法是当每道工序完成后,施工单位要依据规范要求进行自我检查,合格后填报“

11、工程报验通知单”,通知监理工程师,监理工程师收到“通知”后,马上对待检验的工序进行现场检查,并依据规范要求,利用试验设备、仪器进行检验,同时将检查结果填写到“工程报验通知单”上,并复制一份给施工单位,作为监理单位对该道工序的质量鉴定。监理工程师检查合格方准进行下道工序;反之,令施工单位返工,直至合格。 (二)工序活动条件掌握是工序质量掌握的对象,监理工程师只有主动地通过对工序活动条件的掌握,才能达到对工序质量特征指标的掌握。只有找准影响工序质量的主要因素加以严格掌握,就能达到工序质量掌握的目的。 (三)质量掌握点是指为了保证工序质量而需要进行掌握的重点或关键部位或薄弱环节。设置质量掌握点,是对

12、质量进行预控的有效措施。因此,在拟定监理规划或细则时,就应依据工程特点,视其重要性、简单性、精确性、质量标准和要求,全面、合理地确定质量掌握点。对所设置的掌握点,事先分析可能造成质量隐患的缘由,找出对策,实行措施加以预控。 11、施工作业监督和检查 加强施工单位的“三检”制(即自检、交接检、专职检)的管理,其中自检、交接检由各施工班组执行,专检由项目质量检查员执行。每一个检验批完成后,施工班组长会同项目质量检查员,对完成的检验批工程进行专检,经专检合格后报监理单位复检,复检合格后方可进行下一个检验批的施工。 工程部、监理部乐观帮助施工单位搞好施工过程管理工作,建立健全完善的质量保证体系和平安保

13、证体系,使工程质量在施工企业的“三检”制,监理工程师的复检,政府主管部门监督的良好环境下运行。 坚持推广样板工程制度,每道工序施工之前,必需样板先行。如在主体砌筑施工中,按墙体的平整度、垂直度、水平灰缝、留槎、预留筋和试工洞等项的标准要求,先做一面样板墙,组织参观学习,使之标准形象化,以便各自制定措施,对比执行。经项目经理、承建单位(承建单位仅鉴定承建单位指定项目)和监理工程师鉴定达到要求并签证后,方可进行大面积施工。 12、隐藏工程、分项、分部工程的检查验收 (一)隐藏工程是指那些在施工过程中上一工序的工作结束,被下一工序所掩盖,而进行复查的部位。因此,对这些工程在下一工序施工以前,现场监理

14、人员应根据设计要求、施工规范,采纳必要的检查工具,对其进行检查验收。假如符合设计要求及施工规范规定,应准时签署隐藏工程记录手续,以便承建单位连续下一工序的施工。同时,隐藏工程记录交承建单位归入技术资料;如不符合有关规定,应以书面形式告知施工单位,令其处理,处理符合要求后再进行隐藏工程验收与签证。 (二)分项工程验收 监理工程师应根据合同的质量要求,依据该分项工程施工的实际状况,参照质量评定标准进行验收。在分期工程验收中,必需按有关验收规范选择检查点数,确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收。 (三)分部工程验收 依据分项工程质量验收结论,参照分部工程质量标准,可得出该分部工程的质量等级,

15、以便打算可否验收。施工单位得到监理工程师中间验收认可的凭证后,才能连续施工。 13、工地例会制度 (1)第一次工地例会由工程部项目经理主持,监理单位和施工单位共同参与。以后每周定期的工地例会由项目监理部总监理工程师主持,工程部和施工单位共同参与。 (2)专业监理工程师和总监理工程师汇报工程质量、进度和平安状况以及监理的工作状况,总结上周施工存在的质量缺陷和平安隐患,对好的方面进行表扬。提出这一周应留意和简单消失的质量缺陷和平安隐患,存在质量缺陷和平安隐患整改措施状况的落实。 (3)施工单位对监理部提出问题的反馈看法,质量缺陷和平安隐患整改措施的方案的编制时间。 工地例会必需形成会议纪要次日下发

16、给单位和工程部各一份。工程管理部依据报告,对工程管理做出相应的调整。 14、工程部应加大工程质量的检查力度,建立各部门综合检查制度,必检制度、专检制度和巡检制度确保对工程质量的掌握。 (1)综合检查制度:由工程部组织项目监理部、施工项目部对单体楼进行不少于九次的综合检查,其中基础工程检查不少于两次,主体工程检查不少于四次,装饰工程检查不少于两次,竣工预验收的检查不少于一次。 (2)必检制度:由工程监理部组织施工项目部,工程部帮助,主要检查强制性标准和施工合同的执行状况。每周不少于一次。 (3)专检制度:由项目监理部组织工程部、施工项目部联合检查,主要检查整个工程的质量、进度、文明施工和监理工程

17、师的工作状况。每周不少于一次。 (4)巡检制度:工程部的日常检查制度,主要帮助工程监理部搞好日常的工程质量的检查工作。 每周的必检、专检完成后,工程监理部将检查结果以书面的形式上报工程部,工程部进行核实,每周的工地例会将检查结果公布。每个月评比一次,实行奖罚。 15、工程部协同项目监理部搞好施工全过程质量、平安的检查、监督和掌握,协调好影响工程质量的各种因素之间的关系。 四、工程进度的管理和掌握 1、施工单位依据建设单位的工期总目标,编制工程总进度方案,对工程总进度方案进行分解,分解到月方案和周方案,并上到监理部进行审核。进度方案必需有组织措施、技术措施、经济措施及合同措施作为保证。 2、监理

18、部依据工期总目标和施工单位上报的总进度方案和分解进度方案审核施工单位进度方案的真实性、合理性和有效性,审核工作要求三日内完成。 (1)检查进度的支配在时间上是否符合合同中规定的工期要求; ( 2)检查进度支配的合理性,以防止施工单位利用进度方案的支配造成建设单位违约,并以此向建设单位索赔; (3)审查施工单位的劳动力、材料、机具设备供应方案,以确认进度方案能否实现; (4)检查进度方案在挨次支配上是否符合规律,是否符合施工程序的要求; (5)检查施工进度方案是否与其他实施性方案协调; (6)检查施工进度方案是否满意材料与设备供应的均衡性要求。 若在审定过程中发觉问题,应仔细向施工单位指出,并帮

19、助其调整方案。若对其他子项目产生影响,则需与其他单位共同协商,综合进行调整。 3、施工单位依据批准的施工总进度方案和分解方案,合理支配施工工序和施工挨次,确保工程按期完成。 4、加强工程进度检查,监理人员建立工程进度日志,照实记载工程实际进度。每击例会向工程部提交工程进度报告,反映方案进度与实际进度的差异。 5、项目监理部加强信息管理工作,准时收集施工单位的力量信息其中包括各类人员的数量;技术等级;劳动效率;技术装备状况;资金状况等,为进度掌握供应基础。 6、严禁利用其权力,武断、主观、片面的瞎指挥,应通过指导、协调、考核,利用激励手段(奖、罚、表扬、批判)、监督等方式进行进度掌握。 7、当实

20、际进度与方案进度发生差异时,监理单位协同施工单位;分析产生缘由,提出进度调整措施和方案,并上报工程部项目经理批准实施。 8、当施工单位因自身的缘由延误工期,则按合同和工程部的惩罚方法进行经济上的惩罚。 五、工程平安管理的掌握 1、建立工程项目经理、项目负责人平安责任制,项目全体管理人员参与组成项目平安生产组织机构,对施工的全过程进行平安生产管理。 2、平安保证体系的职责是贯彻落实平安方针、政策、规章制度、平安生产标准等,加强平安训练与管理,保证施工生产实现防护标准化、规范化。严格检查平安生产技术措施的落实,确保平安生产。 3、施工单位、项目监理部设置专职平安检查员,平安检查员必需有较强的责任心

21、,坚持原则、敢于负责、擅长协调,把握劳动爱护方针、政策、法律、法规,熟识平安管理和平安技术学问。 4、坚固树立“平安第一,预防为主”的思想,坚决贯彻生产必需平安的原则,仔细落实“平安生产、文明施工”的规定。 5、严格执行工程平安责任制,使施工单位、项目监理部各职能部门负起责任,确保各项平安制度措施的实现。全体管理人员均对平安负责。 6、实行多种形式的平安检查制度 消退平安隐患是保证平安生产的关键,而平安检查则是消退平安隐患的有力手段之一,包括日常检、定期检、专业检等多种形式。平安检查坚持领导与群众相结合;综合检查与专业检查相结合;检查与整改相结合的原则。 严格执行平安检查制度,以查思想、查制度

22、、查领导、查隐患为主要内容,结合季节特点开展防洪、防雷电、防坍塌、防高处坠落物体打击和防中暑等五防检查。检查施工单位施工作业的平安状况,各种临建的建设必需符合标准要求;正确使用平安网、维护网;各种设备工作必需在良好工作状态。 7、执行安生产交底制度 工程项目施工前必需根据分项工程或专业工种进行平安技术交底,交底有记录,有交接人签字,各施工专业班组必需每天工作之前进行当日工作的平安技术交底,有记录。各班组在施工前对开展施工的场所,进行平安自查,发觉隐患,经处理后,方可进行施工操作严格审查施工单位的平安技术措施、平安交底,是否真实、有效,的确起到保证平安施工的作用。 8、施工现场要有平安标语,平安

23、管理规定的标牌,平安警示牌,危急部位悬挂平安标志。特种作业岗位上的操作人必需持有劳动部门颁发的特别工种操作证,否则不准从事特种作业,不准上岗。 9、建立平安生产合同制、执行平安生产训练制 凡进场施工作业人员,均应进行三级训练,并在此基础上签订平安生产合同,以确定双方在平安的权利和义务。 加强对施工人员的平安意识训练,以提高平安防护意识,做到不自我损害,不损害别人,也不为别人所损害。 加强检查、监督施工单位的职工三级平安训练和培训工作。 10、工程部、项目监理部定期或不定期组织进行平安大检查,由项目经理带队,全体管理人员参与,平安大检查必需根据建筑施工平安生产检查评分标准评定、打分,检查记录资料

24、要齐全,对检查出来的平安事故和隐患必需进行整改,整改有记录、有反馈,按“三定”原则(定人、定时间、定措施)消退平安事故和隐患。 11、检查平安预控措施,对施工难度较大或技术简单的分项、分部工程必需有平安技术措施,平安技术措施必需有针对性,可操作性强,严禁一般化、口号化。 12、发生工作事故或因工程质量引起的平安事故后,必需按规定在24小时内准时通报上级主管部门及有关部门,协作调查组分析事故缘由,处理所发生的事故。全部平安事故一律按“三不放过”的原则进行严厉处理。 13、严格审查分包单位的平安管理 (1)、严格审查分包单位的企业资质、营业执照、平安许可证是否符合要求; (2)、分包单位必需有专职

25、平安管理人员或派专人进行平安管理,严格进行入场前的平安训练,做好平安技术交底。 (3)、分包单位必需全面贯彻执行平安生产的各项规章制度、标准、规范,实现平安生产。 14、建立平安生产奖罚制度 把平安责任制落实到相关部门、各人员。定期组织平安生产大检查,并开展平安生产评比,对平安生产优良的班组和个人赐予嘉奖,对于不留意平安生产的班组和个人给以批判,直到经济惩罚。 平安生产要依据平安大检查的结果和平常的平安检查记录进行奖罚: 1、嘉奖平安生产好、交底记录资料齐全、仔细根据操作规程进行施工、没有发生平安、质量事故的施工班组和相关人员。 2、对违章指挥、违章作业、违反劳动纪律、违反操作规程施工的以及发

26、生平安事故的班组和相关人员进行惩罚。 3、奖罚要准时兑现,每月在各个施工班组发放工资时兑现。 六、竣工验收管理和工程技术档案管理 1、施工单位组织相关人员对完成的单位工程进行自检预验收;自检质量等级合格、完成设计及合同商定内容。并有完整技术档案和施工管理资料。填写工程质量保修书、工程质量保证书、工程使用说明书、房屋建筑工程竣工报告书和工程竣工验收申请报告。报告应由企业技术负责人和企业法定代表人签字。 2、监理单位接到施工单位工程竣工验收申请报告后7日内对单位工程进行预验收,预验收检查必需按户检查,不留死角。 检查的主要内容: (1)抹灰工程:抹灰墙体空鼓、开裂的面积;砂浆强度;四周棚角、阴、阳

27、角是否顺直;阳角方正;墙面的垂直平整;开间尺寸;天棚顶的平整度;门窗口是否过口;内外窗台空鼓、开裂;外窗台的排水坡度和鹰嘴角度;墙面污染;排风道排风是否畅通、主副风道间隔是否严密;楼梯间的抹灰质量要好于室内; (2)门窗工程:门窗框垂直平整、对角线;开启、推拉是否敏捷;五金件是否齐全;门开启是否达到90角;封闭是否严密;门窗锁是否严紧;表面是否有损坏和污染现象;密封胶宏观质量; (3)楼地面工程:地面砼强度,是否有起砂现象;地面砼空鼓、开裂;地面平整;四周四角是否顺直、平整;地面宏观质量; (4)栏杆和楼梯扶手:栏杆和楼梯扶手的高度、立杆间距、平直段的高度和坚固程度是否符合强制标准要求;焊接质

28、量;宏观质量; (5)屋面工程:防水工程的闭水和淋雨试验是否达到要求(不渗不漏);排水坡度是否符合要求;爱护层砂浆的强度;分格缝是否符合要求,是否用马蹄脂灌缝;宏观质量; (6)卫生间防水工程:检查闭水试验是否达到要求(不渗不漏);卫生间地面与室内地面的高差是否符合要求;卫生间的卫生状况; (7)外墙保温板工程:宏观质量是否符合要求;墙面垂直平整;窗上口鹰嘴角度;面层抗裂砂浆的质量;阴阳角是否顺直;翻包网的质量;墙面污染状况; (8)水落管:水落管卡与墙体连接是否坚固;水落管卡之间的间距;与墙体的角度必需满意防水要求;水落管和管卡的质量是否满意耐久性的要求; (9)水暖工程:各种试验必需合格满

29、意使用要求;各种管线必需横平竖直;管卡坚固、间距符合要求;各种套管的密闭状况;防腐质量;保温质量;宏观质量; (10)电气工程:各种试验合格满意使用要求;各种接头的挂锡状况;零、地、火线项的连接状况;各种箱盒安装质量;穿线质量;宏观质量; 以上是预验收检查部分项目,项目监理部依据工程实际状况确定工程检查项目。检查完成后对施工单位的工程质量进行讲评,对存在的质量缺陷确定整改内容和时间,并将检查记录以监理通知单的形式整理三份,施工单位、工程部各一份。施工单位根据监理通知单和确定的整改内容和时间进行整改。整改完成后由项目监理部组织施工单位进行复检,复检合格出具工程质量评估报告。评估报告应由总监理工程

30、师和单位法定代表人审核签字。 3、建设单位接到监理评估报告后,建设单位组织施工、监理单位进行内部验收,合格后出具房屋建筑工程竣工验收报告书,并通知勘察、设计、环保、规划等单位进行分项验收。勘察、设计单位验收,出具房屋建筑工程竣工验收报告书,报告应由总工程师和项目负责人审核签字。平安环保保验收和规划验收合格后出具合格证明文件。 4、对各部门提出的问题施工单位负责整改,问题整改完毕后,建设单位组建验收小组,制订验收方案,7日内组织勘察、设计、施工、监理等单位在市质量监站的监督下组成验收小组按合同商定竣工时间组织竣工验收。 5、工程竣工验收合格后,建设单位提出工程竣工验收报告,到工程质量监督站备案。 七、工程竣工验收条件 1、完成建筑工程设计合同打算的各项内容。 2、勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件。 3、主要建筑材料、构配件、设备的出厂合格证、检验报告和进场复试报告。 4、完整技术档案和施工管理资料。 5、施工单位签署的工程质量保修书和保证书。 6、城乡规划部门出具规划设计文件和复查后认可文件。 7、公安消防、环保出具认可文件。 8、工程上的各种影像资料。/P 救助制度 救护制度 教务处制度 教务制度 教学制度 教导处制度 第 14 页 共 14 页