2022年靓湖国际花园物业管理运营费用测算分析方案.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 靓湖国际花园 物业治理运营费用测算报告一、物业简况靓湖国际花园工程位于大庆市五湖新区核心地带,南连清晨湖、东侧紧依滨州湖、西靠清晨河；是大庆市唯独四周环水,独享 湖国际工程浓郁的江南水乡风情；400 多万水面的生态社区,浩淼的湖水带给了靓靓湖国际工程规划总建筑面积 60 多万平方 M,规划总住户 3000 多户,绿化率高达 43.25%；工程配套齐全：商铺、学校、大型会所、银行、大型连锁超市、现代化车库等俱 全,是现代、时尚的宜居之所；二、治理结构、人员配备情形为更好地服务业主和防止区域跨度问题,沿湖城将成立一个治理机构,削减治理重 叠、提高工

2、作标准、加强服务的力度；同时把该工程定位为高尚社区服务模式；依照工程 的特点和实际情形配备相应的人员,为沿湖城业主供应更优质舒心的服务；依据和业主签 订的物业托付协议和大庆市物业等级收费的文件精神作准绳,本着“ 合理、精干、高效,以岗定人” 的原就确定组织架构,物业公司按综合一体化治理模式详细实操；成立“ 三部 五中心” 组织体系；名师归纳总结 1 / 19 第 1 页,共 19 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 见图例：总 经副 总 经安清客工资全洁户程产财综品护绿服维管务合质卫化务修理部部部中中中中中心心心心心人员编制和基本工资标准表名师归纳总结

3、 序号工程人数 人）工资标准 元/ 月）总额元/ 月）第 2 页,共 19 页一总经理1 RMB）RMB）公司治理层员工： 10 人1 1,0000 1,0000 2 副总经理1 6,000 6,000 3 综合办主任 外聘）1 5,000 5,000 4 工程修理主任 外聘）1 5,000 5,000 5 安全护卫主任 组长1 1,500 1,500 5 收费员4 1,200 4,800 八厨师1 1,200 小计： 25,500 后勤食堂）： 3 人1 1,200 2 服务员2 700 1,400 小计： 2,600 九助理员2 1,500 资产治理中心： 2 人1 3,000 小计： 3

4、,000 十 品质治理中心： 3 人 一1 主管1 2,000 2,000 2 品质助理员2 1,500 3,000 小计： 5,000 合计302 327,200 注：物业治理架构为三部五个职能服务中心,分别为财务部、综合部、品质部、安全护卫 中心、客户服务中心、工程修理中心、清洁绿化中心、资产治理中心；名师归纳总结 物业治理人员配置基础依据表岗位职责）3 / 19 第 3 页,共 19 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 分类序岗位名称职编班人基本职责备注号级制次数分类1 总经理高1 1 1 全面负责工程的日常治理和2 副总经理管1 1 1 经营工

5、作高帮助总经理工作,分管综合管部、品质治理部在分管领导的领导下,负责管3 综合办主任中1 1 1 综合部日常事务,人事、车理4 品质部主任管1 1 1 辆、行文、公章、劳动纪律层考核的治理中各部门的考核和日常工作的管检查落实、督办,制定各部门的工作流程、标准和细就5 财务部主任中1 1 1 各项费用的收取和日常的财6 工程修理主管1 1 1 务治理中组织日常物业的修理、设备任管设施的修理保养、工程遗留问题的跟进和整改的落实；7 安全护卫主中1 1 1 负责小区内治安的防范、车任管辆的治理、消防的治理、突发大事的处理等工作8 客户服务主中1 1 1 负责业主的询问、解答、来9 任管1 1 1 访

6、、钥匙的治理等工作清洁绿化主中负责小区内清洁卫生的管任管理、绿化的治理、垃圾清运的治理、掌握房的治理得工作；10 资产治理主中1 1 1 负责公司各部门提出的选购任管方案的初审、并监督物品领出入的程序；建立固定资产名师归纳总结 4 / 19 第 4 页,共 19 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 治理的规程和月报库存等工作；小计： 10 人中11 修理主管职2 2 2 负责分区后的日常修理和设12 护卫队长员1 1 1 备的治理和修理人员的治理职负责 A、D区的日常保卫工13 护卫队长员1 1 1 作职负责 B、C区的日常保卫工14 护卫队长员1 1

7、 1 作职负责 E、F 区的日常保卫工15 清洁主管员1 1 1 作职工程清洁绿化的日常支配和层16 客户服务主员1 1 1 监督考核工作干职负责工程上的业主投诉、回部管员1 1 1 访工作的总负责；17 客户服务主职负责工程上的业主费用收管员缴、钥匙的治理、解答疑难问题的总负责；18 品质治理主职1 1 1 帮助主任开展日常各部门的管员文件编写和方案的制定,牵头组织每月的楼检考核工作；合计19 人119 9 基层治理员19 客服接待员 职3 2 6 客服中心前台接待、客户解7助理）员答、工作回访等,每天早点- 晚 22 点全天候服务；名师归纳总结 20 档案治理员职2 1 2 负者业主的档案

8、和日常微机第 5 页,共 19 页21 钥匙的治理员1 2 录入等工作职2 负责 A|、B、C、D区的钥匙员治理工作5 / 19 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 22 钥匙的治理职2 1 2 负责 E、F 区的钥匙治理工23 收费小组长员1 1 1 作职负责各厂矿的费用认证和收24 收费员员4 1 4 缴工作的组织；职各项费用收缴手续办理员25 人事助理员职1 1 1 人事的聘请组织和面试,工26 行政文员 后员1 1 1 资的认定等职综合行政部文字工作处理勤）员1 1 1 车辆的驾驶和保养27 司机职员名师归纳总结 基层治理员28 司机职1 1 1

9、 各厂矿的费用收缴的车辆保第 6 页,共 19 页29 修理班长员1 1 障工作职1 负责 A、B、C、D区的日常30 修理班长员1 1 修理工作职1 负责 E、F 区的日常修理工31 装修治理员员1 5 作职5 分区进行治理装修违规和提32 工程文员员1 1 供装修询问职1 工程部门文字工作处理及资33 库房治理员员1 1 料治理职1 库房的治理,出入库的合34 品质助理员员1 2 量,物质的验证职2 负责单项部门的考核和制定35 资产治理助员1 2 标准职2 资产购进商的评审和固定资理员员1 2 产的建账治理36 清洁治理员职2 分区的清洁治理,落实清洁37 清洁班长员1 3 任务；职3

10、分区的清洁任务,家政服务员开展等工作6 / 19 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 38 财务职1 1 1 主任的领导下负责日常帐39 出纳员1 1 1 目,报税等工作职入住的费用收缴、解答业主员的疑问等工作小计： 48 人一中队岗位设置 B、C区）1 护卫班长员1 3 3 负责班内的日常治理和执勤2 巡逻岗工1 3 3 的工作班兼外围巡逻员主干道的巡逻和岗位的替岗工安3 B1 道口员1 3 3 出入口的车辆和外来人员管4 B4 道口工1 3 3 制,日常服务员出入口的车辆和外来人员管5 巡逻员工1 3 3 制,日常服务员御景湾 1、2、6 号楼的楼内

11、6 巡逻员工1 3 3 外巡楼全员御景湾 3、4、5 号楼的楼内护7 C1-1 道口工1 3 3 外巡楼卫员出入口的车辆和外来人员管员8 C1-6 道口工1 3 3 制,日常服务工员出入口的车辆和外来人员管层9 C1-12 道口工1 3 3 制,日常服务员出入口的车辆和外来人员管10 巡逻员工1 3 3 制,日常服务员C1区的楼内外巡楼工11 巡逻员员1 3 3 洋房主入口出入秩序管制工名师归纳总结 12 别墅区固定员1 3 3 听涛湾 10 号主干,别墅区第 7 页,共 19 页岗工3 3 治安秩序巡逻13 别墅区固定员1 听涛湾 3 号主干道,别墅区7 / 19 - - - - - - -

12、精选学习资料 - - - - - - - - - 岗工治安秩序巡逻14 别墅区固定员1 3 3 听涛湾 15 号主干,别墅区岗工1 3 3 治安秩序巡逻15 售楼处员售楼处日常形象的展现和安工全连续保护计：54 人二中队岗位设置 A、D区）1 护卫班长员1 3 3 负责班内的日常治理和执勤2 巡逻岗工1 3 3 的工作班兼外围巡逻员主干道的巡逻和岗位的替岗工3 A1 道口员2 3 3 出入口的车辆和外来人员管4 A3 道口工1 3 3 制,日常服务员出入口的车辆和外来人员管5 A 区巡逻工1 3 3 制,日常服务员A 区 1、2、3 号楼内外巡逻工6 D3道口员1 3 3 出入口的车辆和外来人

13、员管7 D9道口工2 3 3 制,日常服务员出入口的车辆和外来人员管8 巡逻岗工1 3 3 制,日常服务员翰林湾 1-5 号楼内外巡逻,9 巡逻岗工1 3 3 装修监管员翰林湾 6-11 号楼内外巡10 D7号楼固定工1 3 3 逻,装修监管员翰林湾主干道,别墅区治安岗工1 3 3 秩序巡逻11 学宏大街岗员掌握外来车辆和人员道口工小计： 39 人名师归纳总结 8 / 19 第 8 页,共 19 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 三中队岗位设置 E、F 区）1 护卫班长员1 3 3 负责班内的日常治理和执勤2 巡逻岗工1 3 3 的工作班兼外围巡逻员

14、主干道的巡逻和岗位的替岗工名师归纳总结 安3 E1 区道口员1 3 3 出入口的车辆和外来人员管第 9 页,共 19 页4 E2 区道口工3 3 制,日常服务员1 出入口的车辆和外来人员管5 E4 区道口工3 3 制,日常服务员1 出入口的车辆和外来人员管6 E6 区道口工3 3 制,日常服务全员1 出入口的车辆和外来人员管护7 E9 区道口工3 3 制,日常服务卫员1 出入口的车辆和外来人员管员8 尚水湾 1 号工3 3 制,日常服务工员1 出入口的车辆和外来人员管层楼工3 3 制,日常服务9 尚水湾 2 号员1 出入口的车辆和外来人员管楼工3 3 制,日常服务10 尚水湾 3 号员1 出入

15、口的车辆和外来人员管楼工3 3 制,日常服务11 巡逻岗员1 尚水湾 1-2 号楼内外巡逻,12 巡逻岗工3 3 装修监管员1 尚水湾 2-3 号楼内外巡逻,13 巡逻岗工3 3 装修监管员1 尚水湾 4、5、6 号楼内外巡14 巡逻岗工3 3 逻,装修监管员1 尚水湾 7、8、9 号楼内外巡15 F1 道口工3 3 逻,装修监管员1 出入口的车辆和外来人员管16 F2 道口工3 3 制,日常服务员1 出入口的车辆和外来人员管9 / 19 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 工 制,日常服务17 巡逻岗员1 3 3 翠江湾 1、2 号楼内外巡工逻,装修监

16、管小计： 51 人A、B、C区修理人员支配工1 刘春友 电员1 1 1 公共设施设备、箱式变、配全2 工）工1 1 1 电柜、车库刘爱民 电员监控中心、消防中心、弱电程3 工）工1 1 1 系统、电井维黄小刚 电员公共设施设备、箱式变、配修4 工）工1 1 1 电柜、车库员李月亮 电员路灯、庭院灯、草坪灯、亮工5 工）工1 1 1 化等层沈宝安 电梯员电梯的治理、泵站的治理工）工小区）清6 张悦 水工）员1 1 1 给排水、急、难、险、重的7 郝春路 水工1 1 1 问题员消防部分和其他业主的报修工）工处理洁8 耿建军 水员1 1 1 地下车库、水井和其他业主绿工的报修处理工）化1 1 1 9

17、 张希兵 水员商服、掌握房的治理员工工公共外网、给排水、业主的工）层1 1 1 10 邹德力 水员工）工报修处理计：10 人名师归纳总结 D、E、F 区修理人员支配1 小计： 12 人第 10 页,共 19 页1 电梯司乘员员1 1 装修期间的电梯设施治理A1）工10 / 19 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 2 电梯司乘员员1 1 1 装修期间的电梯设施治理名师归纳总结 A2）工1 1 装修期间的电梯设施治理第 11 页,共 19 页3 电梯司乘员员1 A3）工1 1 楼层及大堂内日常巡回清4 楼内清洁员员1 A1-1）工1 1 洁,垃圾的收集5

18、楼内清洁员员1 楼层及大堂内日常巡回清A1-2）工1 1 洁,垃圾的收集6 楼内清洁员员1 楼层及大堂内日常巡回清A2-1）工1 1 洁,垃圾的收集7 楼内清洁员员1 楼层及大堂内日常巡回清A2-2）工1 1 洁,垃圾的收集8 楼内清洁员员1 楼层及大堂内日常巡回清A3-1）工1 1 洁,垃圾的收集9 楼内清洁员员1 楼层及大堂内日常巡回清A3-2）工1 1 洁,垃圾的收集10 A 区的外围清员1 公共区域、草坪、路灯、垃洁工1 1 圾箱等清洁11 楼 内 清 洁 员 B1）楼 层 及 大 堂 内 日 常 巡 回 清员1 洁,垃圾的收集工1 1 楼 层 及 大 堂 内 日 常 巡 回 清12

19、楼 内 清 洁 员 B2）员1 洁,垃圾的收集工1 1 楼 层 及 大 堂 内 日 常 巡 回 清13 楼 内 清 洁 员 B3-1 、 2 ）员1 洁,垃圾的收集工1 1 楼 层 及 大 堂 内 日 常 巡 回 清单元14 楼 内 清 洁 员 B3-3 、 4 ）员1 洁,垃圾的收集工1 1 楼 层 及 大 堂 内 日 常 巡 回 清单元15 楼 内 清 洁 员 B4、入住现员1 洁,垃圾的收集工场）员1 1 1 楼 层 及 大 堂 内 日 常 巡 回 清16 楼内清洁员洁,垃圾的收集B5、B6）工17 B 区的外围清员1 1 1 公共区域、草坪、路灯、垃洁工圾箱等清洁11 / 19 - -

20、 - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 18 治理用房员1 1 1 日常卫生的清洁工19 楼内外清洁员1 1 1 单元内卫生清洁及楼前后左员C1-1、工右外围清洁2、3）20 楼内外清洁员1 1 1 单元内卫生清洁及楼前后左员C1-4、工右外围清洁5、6）21 楼内清洁员员1 1 1 单元内卫生清洁及楼前后左C1-7、8、9工右外围清洁号-1 单元）22 楼内清洁员员1 1 1 单元内卫生清洁及楼前后左C1-9-2、工右外围清洁C1-10、11、12 号楼）23 外围清洁员员1 1 1 别墅区花园外侧楼梯的清C1主干道 -C6工洁、生活垃圾的清运、草坪主干道包括的

21、日常打理、护栏的清洁、C2-1、5、路灯的清洁、室外垃圾桶的6、7、C2-清洁、公路的清扫、雨水井2、C2-3 的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等名师归纳总结 24 外围清洁员员1 1 1 别墅区花园外侧楼梯的清第 12 页,共 19 页C1主干道 -C6工1 1 洁、生活垃圾的清运、草坪主干道包括的日常打理、护栏的清洁、C2-4、C3-路灯的清洁、室外垃圾桶的1、C2-8、清洁、公路的清扫、雨水井员1 C3-3 两条道的清扫、指示牌的清洁、散路和绿化带水坡的清洁等25 外围清洁员别墅区花园外侧楼梯的清C3-2、C3-工洁、生活垃圾的清运、草坪4、C3-5、12 / 19 的日常打理、护栏的

22、清洁、- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - C3-6、C3-7 路灯的清洁、室外垃圾桶的 清洁、公路的清扫、雨水井 的清扫、指示牌的清洁、散 水坡的清洁等26 外围清洁员员1 1 1 别墅区花园外侧楼梯的清C4-1、C4-工洁、生活垃圾的清运、草坪2、C4-3、的日常打理、护栏的清洁、C4-4、C4-路灯的清洁、室外垃圾桶的5、C4-6、清洁、公路的清扫、雨水井C4-6、C4-7 的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等27 外围清洁员员1 1 1 外围清洁售楼处前工后）28 外围清洁员员2 1 2 别墅区花园外侧楼梯的清C5-C6主干工洁、生活垃圾的清运、草

23、坪道, C6前后的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的 清洁、公路的清扫、雨水井 的清扫、指示牌的清洁、散 水坡的清洁等29 外围清洁员员1 1 1 道路的清洁凯旋门周工围、主干部 分名师归纳总结 30 楼内清洁员员1 1 1 单元内卫生清洁及楼前后左第 13 页,共 19 页C4-4）工1 1 右外围清洁31 保洁组长员1 新接楼宇的卫生比较脏,派32 楼内清洁员工1 1 一名卫生巡查员1 楼层日常巡回清洁及楼道的D1-1、D1-工拖拭,垃圾的收集、设备井2）13 / 19 的清洁、入户门的清洁- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 33 楼内清

24、洁员员1 1 1 楼层日常巡回清洁及楼道的D1-3、D1-工拖拭,垃圾的收集、设备井4、D1-5-2 单的清洁、入户门的清洁元）34 楼内清洁员员1 1 1 楼层日常巡回清洁及楼道的D1-5-2、3工拖拭,垃圾的收集、设备井单元、 D1-的清洁、入户门的清洁6、D1-7-1 、2 单元）35 楼内清洁员员1 1 1 楼层日常巡回清洁及楼道的D1-7-3 单工拖拭,垃圾的收集、设备井元、 D1-8、的清洁、入户门的清洁D1-9）36 楼内清洁员员1 1 1 楼层日常巡回清洁及楼道的D1-10 D1-工2 1 2 拖拭,垃圾的收集、设备井11）的清洁、入户门的清洁员37 外围清洁员别墅区花园外侧楼

25、梯的清D1区-D2工洁、生活垃圾的清运、草坪区）的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的 清洁、公路的清扫、雨水井 的清扫、指示牌的清洁、散 水坡的清洁等名师归纳总结 38 外围清洁员员1 1 1 道路的清洁第 14 页,共 19 页D区）工1 3 楼内外日常巡回清洁39 楼内清洁员员3 D2区）工1 1 新接楼宇的卫生比较脏,派40 E 区组长员1 41 E2 区电梯司工1 一名卫生巡查员112 装修期间的电梯设施治理乘工2 1 24 日常保洁42 E 区和 F 区员214 / 19 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 工 4 小计： 82 人

26、电梯司乘在装修终止后可撤掉）食1 厨师员1 1 1 负责公司食堂的日常伙食工堂2 食堂服务员员2 1 2 帮助厨师工作工小计： 3 人三、公共设施、设备日常运行序号工程测算依据电价 每度）金额 / 月RMB）1 电梯费用 A区）11KW*12台*7 小时 *30 天*0.56 0.56 15,523 电梯费用 B区）9.6KW*22台*7 小时 *30 天*0.560.5624,837电梯费用 E区）10KW*36台*7 小时 *30 天*0.560.5642,3362 电梯费用 F区）11KW*10台*7 小时 *30 天*0.560.5612,936公共部分照明 庭院）约 50KW*5小时

27、 / 天*30 天*0.560.564,2003 凯旋门射灯约 13KW*3小时 / 天*30 天*0.560.56655.24 楼体景观照明 早晚）约 50KW*2小时 / 天*30 天*0.560.561,6805 污水泵站 地下）约 16KW*6小时 / 天*30 天*0.560.562,2176 卷闸门 车库）约 80 KW*6小时 / 天*30 天*0.560.568,0647 弱电 监控、消防、可视）约 80 KW*12小时/ 天*30 天0.5616,128*0.568 公共区域声控灯 楼道等）约 90 KW*3小时 / 天*30 天*0.560.564,5369 消防泵等约 4

28、0KW*1小时 / 天*30 天*0.560.5667210 停车场系统、周界系统约 55 KW*10小时/ 天*30 天0.569,240*0.5611 其它约 200 KW*7小时/ 天*30 天0.5623,520*0.56 小计： 172,441 四、绿化治理保护费序号工程测算依据金额/ 月RMB）1 绿化工具费400 元/ 人.年*88 人 年 12 月约）2,933 2 劳保用品费400 元/ 人.年*88 人 年 12 月约）2,933 3 公共部分用水费 包括绿化）估量 水井） 水车一台约 100,8,333 000）4 农药化肥费 加油料）估量3000 小计 月）： 17,1

29、99RMB）元 2007 年度、 2022 年度）在保质期内不存在此费用；五、清洁、卫生费名师归纳总结 序号工程测算依据金额/ 月RMB）第 15 页,共 19 页15 / 19 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1 工具购置费500 元/ 人.年*88 人 年 12 月约）3,666 2 劳保用品费260 元/ 人.年*88 人 年 12 月约）1,906 3 消毒、消杀、除四5 元/ 户.年*3988 户 年 12 月约）1,661 害4 化粪池清掏费按同类小区比较给排水公司承揽5 生活垃圾外运按同类小区比较约每年：伍拾万元41,666 6 装修垃

30、圾外运能和收上来的费用持平4,166 7 垃圾器具的保养按同类小区比较约每年：伍万元8 清冰雪的费用按同类小区比较约每年：肆万元3,333 小计月）： 56,398RMB）元六、护卫费用测算 社区治安保护）序号项 目测算依据 公式）金额 元） / 月备注1 日常杂费约 100 元/ 年*147 人. 121,225 月2 人身意外保险100 元/ 年*147 人. 12 月1,225 3 伙食17 元/ 天*30 天*147 人74,970 小计： 77,420RMB）元 七、服装、对讲机费用测算序号项 目测算依据 公式）金额 元） / 月备 注1 服装562 元/ 人/ 年. 24 月7,0

31、71 2 年2 对讲机700 元/ 部/80 部. 36 1,555 3 年小计： 8,626元）八、日常修理、房屋修缮、设备保养序号项 目测算依据 公式）金额元） / 月备 注1 日常修理按 400,000 元/ 年.12 月33,333 07、08 年度不计入成2 房屋修缮按 500,000 元/ 年.12 月41,666 本；3 设备保养按 200,000 元/ 年.12 月16,666 07、 08 年度不计入成本4 电梯保养4000 元/ 年*80 台. 12 月26,666 5 电梯年检约 1800 元/ 年*80 台.12 月12,000 小计 月）： 61,999RMB）元 九

32、、办公费用测算名师归纳总结 16 / 19 第 16 页,共 19 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 序号项 目测算依据 公式）金额元） / 月备 注名师归纳总结 1 办公费用按 200,000 元/ 年.12 月16,666 第 17 页,共 19 页17 / 19 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 十、法定税费政府规定物业治理税为总收入的 5.55%提取；年总收入除去 5.55%法定税收除去 12 个月每月上缴税： 元）十一、社区文化活动经费大节日社区装饰费用年支出 RMB20000元年均 RMB12000元大节日举办社区活动年支出 RMB20000元月度固定社区文化经费支出 RMB1000元 - 十二、不行遇见费用按每月 30,000 元运算十三、前期开办费用约： 1,000,000RMB）元,分五年分摊公式：开办费用. 60 月,每月 16,666RMB）元十四、物业治理费支出、收入对比表 月）序号 工程 月支出金额 人民币 / 元）备注1 员工工资