2022年马鞍山市业主大会和业主委员会活动指导细则.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 马鞍山市业主大会和业主委员会活动指导细就 第一章 总 就 第一条 为了标准业主大会和业主委员会的活动,保护业主的合法权益,依据国 务院、安徽省物业治理条例、住建部业主大会和业主委员会指导规章、马鞍山市物业治理实施方法及有关规定,结合本市实际,制定本细就；其次条 本市行政区域内业主大会的成立和召开、业主委员会的选举及活动适用 本细就；第三条 业主大会由物业治理区域内的全体业主组成,代表和保护物业治理区域 内全体业主在物业治理活动中的合法权益,履行相应的义务；第四条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赐予的职责,执行 业主大会打算的事项

2、,接受业主的监督；第五条 业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业治理无关的 打算,不得从事与物业治理无关的活动；第六条 业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行 为,有权依照法律、法规以及治理规约,要求停止侵害、排除危急、排除妨害、赔偿缺失；其次章 业主大会 第七条 业主大会依据物业治理区域的划分成立,一个物业治理区域成立一个业 主大会；只有一个业主的, 或者业主人数较少且经全体业主同意,业主共同履行业主大会、业主委员会职责；不成立业主大会的, 由第八条 符合以下条件之一的,应当召开首次业主大会会议：一入住率到达 50%以上的；二首批物业交付满二年,并且入住

3、率超过 30%的；三首批物业交付满三年的；第九条 业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协 调下,由业主代表、建设单位和居民委员会 村民委员会组成业主大会筹备组,筹备组成员人数应为单数, 其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的 1/2；筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任；筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会组织业主举荐；第十条 符合召开首次业主大会会议条件之一、 未准时召开大会的, 街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业企业或业主书面报告之日起45 日内组建业主大会筹备组；新建住宅小区符合召开首次业主大会

4、会议条件的,前期物业企业应当在符合条件 之日起 30 日内向街道办事处、乡镇人民政府书面申请召开业主大会；第十一条 业主大会筹备组应当自成立之日起 15 日内将筹备组工作职责、 成员名 90 日内组织召开 单及分工、联系方式等在物业治理区域内醒目位置公告,并在 首次业主大会；第十二条建设单位或前期物业企业应当自筹备组成立之日起7 日内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的以下文件资料；一物业治理区域证明；二房屋及建筑物面积清册；三业主名册；四建筑规划总平面图；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 五交付使用公用设施设备的

5、证明；六物业服务用房、物业经营性用房配置证明；七其他有关的文件资料；筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与筹备无关的活动；首次业主大会会议的筹备经费在建设单位向街道办事处、户 5 元的业主大会筹备专项经费中支出；第十三条 筹备组应当做好以下筹备工作：乡镇人民政府交纳的每一确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；二确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；三草拟治理规约；四草拟业主大会议事规章；五确定首次业主大会会议表决规章；六制定业主委员会委员候选人产生方法,确定业主委员会委员候选人名单；七制定业主委员会选举方法；八完成召开首次业主大会会议的其他预备工作；第十四条

6、 对前款规定的内容,业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开前15 日,在物业治理区域内醒目位置公告；业主对业主身份、投票权数和治理规 约、业主大会议事规章、 业主委员会工作规章草案等提出异议的,筹备组应当予 以复核或者修改,并告知异议人；第十五条 业主的投票权数,由专有部分面积和人数打算,专有部分面积,依据产权治理部门房屋权属登记簿记载的面积运算；尚未进权属登记的, 依据测绘机构的实测面积运算； 尚未进行实测的, 依据房屋买卖合同记载的面积运算；建筑物总面积,依据专有部分面积之和运算；业主人数,依据专有部分的数量运算,一个专有部分按一人运算； 建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及

7、同一买受人拥有一个以上专有部分的,之和运算；依据一人运算； 业主总人数, 依据两者第十六条 筹备组应当遵守以下工作原就：一筹备组组长负责召集和主持筹备组会议；二筹备组作出打算应当经筹备组过半数成员同意；议上签字,注明同意、反对或者弃权；成员进行表决时应当在决三筹备组应当对会议进行书面记录,筹备组组长应当对表决及会议记录予以 签字确认；四筹备组的成员不能托付代理人参与会议；第十七条 业主大会自首次会议表决通过治理规约、业主大会议事规章,并选举 产生业主委员会之日起成立； 筹备组职责自行终止, 由筹备组保管的相关资料物 品等在 7 日内移交业主委员会；第十八条 划分为一个物业治理区域的分期开发的建

8、设项目,先期开发部分符合 条件的,应当成立业主大会, 选举产生业主委员会； 在物业区域新的一期业主入 住后,应当补选业主委员会, 补选方法由首次业主大会依据小区规模、开发进度 等因素,在业主大会议事规章中确定； 物业治理区域全部项目全部建成后召开的 业主大会会议, 应当对物业服务内容、 标准以及收费方案和物业企业等事项做出 打算；第十九条 业主大会主要打算以下事项：一制定和修改业主大会议事规章；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二制定和修改治理规约；三选举业主委员会或者更换业主委员会委员；四制定物业服务内容、标准以及

9、收费方案；五选聘和解聘物业企业；六筹集和使用物业专项修理资金；七改建、重建建筑物及其附属设施；八转变共有部分的用途；九利用共有部分进行经营以及所得收益的安排与使用；十法律法规或者治理规约确定应由业主共同打算的事项；业主大会打算筹集和使用物业专项修理资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上的业主同意；业主大会打算其他有关共有和共同治理权益的重大事项,专有部分面积和总人数过半数的业主同意；其次十条 治理规约应当包括以下内容：一物业的名称、地点、面积及户数；应当经物业治理区域内二业主大会的召集程序及打算物业治理区域内重大事项的方式；三

10、公共场所及共用设施设备状况；四业主使用其物业和物业治理区域内公共场所及共用设施设备的权益；五业主参与物业治理的权益；六业主对业主委员会及物业企业的监督权；七物业的使用、装饰装修、保护和治理；八业主在本物业治理区域内应当遵守的行为准就；九违反治理规约的责任；十其他有关事项；其次十一条 业主大会议事规章应当就以下事项作出商定：一业主大会的议事方式；二业主大会的表决程序；三业主委员会的组成和委员任期；四其他有关事项；业主无故拒交物业服务费, 不缴存专项修理资金以及实施其他损害 其次十二条 业主共同权益行为的, 业主大会可以在治理规约和业主大会议事规章中对其共同 治理权的行使予以限制；其次十三条业主大

11、会会议由业主委员会组织召开；会议分为定期会议和暂时会议；业主大会定期会议原就上每年不少于一次；有以下情形之一的,应当召开暂时会议：一有 20%以上业主提议的 ; 二发生重大事故或者紧急大事需要准时处理的；三业主大会议事规章或者治理规约规定的其他情形；其次十四条业主大会会议可以采纳集体争论的形式,也可以采纳书面征求看法的形式；但应当有物业治理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总 人数过半数的业主参与；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 采纳书面征求看法形式的, 应当将征求看法书送交每一个业主；无法送达的, 应当

12、在物业治理区域内醒目位置公告；主本人签名；凡需投票表决的, 表决看法应由专有部分业其次十五条 一个专有部分有两个以上全部权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人；业主为无民事行为才能人或者限制民事行为才能人的,权；由其法定监护人行使投票其次十六条 业主因故不能参与业主大会会议的,可以书面托付代理人参与业主 大会会议；业主托付代理人参与业主大会会议的,应当出具托付书；其次十七条 物业治理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单 位,推选业主代表参与业主大会会议；业主代表参与业主大会会议前, 应当就业主大会会议争论的事项书面征求其代表 的业想法见； 对需业主投票表决

13、的, 业主赞同、 反对或者弃权的详细看法应当经 本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时照实反映；其次十八条 业主可以书面托付的形式,商定由其推选的业主代表在肯定期限内 代其行使共同治理权, 详细托付内容、 期限、权限和程序由业主大会议事规章规 定；其次十九条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档；业主大会的打算应当在业主大会召开后 目位置公告；第三章 业主委员会7 日内以书面形式在物业治理区域内醒第三十条业主委员会由业主大会会议选举产生,由 5 至 11 人单数组成； 其中小区建筑面积为 5 万平方米以下业主委员会成员为5 名,5 万平方米以上、 15 万平方米以下业主委员会成员

14、为7 名,15 万平方米以上业主委员会成员为911 名的单数；业主委员会委员应当是物业治理区域内的业主,区内的物业企业中兼职,并符合以下条件：一 具有完全民事行为才能；二 遵守国家有关法律、法规；其组成人员不得在本小三 遵守业主大会议事规章、治理规约,模范履行业主义务；四 热心公益事业,责任心强,公平廉洁；五 具有肯定的组织才能；六 具备必要的工作时间；七身体健康,建议年龄在 70 周岁以下；第三十一条 业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过业主委员会委员具有同等表决权；3 年,可连选连任,业主委员会应当自选举之日起 7 日内召开首次会议, 推选业主委员会主任、 副主任；业主中有居民委员会、

15、 村民委员会工作人员的, 建议由其担任业主委员会主任；业主委员会设执行秘书一人,定,承办业委会的详细工作；由居民委员会、 村民委员会在其工作人员中确第三十二条业主委员会应当自选举产生之日起30 日内,持以下文件向物业所在地的区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：一业主大会成立和业主委员会选举的情形；二治理规约；三业主大会议事规章；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四业主大会打算的其他重大事项；第三十三条 业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业 主大会印章和业主委员会印章；业

16、主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起 30 日 内将变更内容书面报告备案部门；业主委员会履行以下职责：第三十四条一执行业主大会的打算和决议；二召集业主大会会议,报告物业治理实施情形；三与业主大会选聘的物业企业签订物业服务合同；四准时明白业主、 物业使用人的看法和建议, 监督和帮助物业企业履行物业 服务合同；五监督治理规约的实施；六督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；七组织和监督专项修理资金的筹集和使用；八调解业主之间因物业使用、保护和治理产生的纠纷；九参与物业企业通过公开方式出租物业经营性用房及相关设施,并对收支情况进行监督； 不得以业主委员会的名义经营、营性用房经

17、营、出租所得；十业主大会赐予的其他职责；出租物业经营性用房, 处置物业经第三十五条 主委员会应当向业主公布以下情形和资料：一治理规约、业主大会议事规章；二业主大会和业主委员会的打算；三物业服务合同；四专项修理资金的筹集、使用情形；五物业共有部分的使用和收益情形；六占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情形；七业主大会和业主委员会工作经费的收支情形；八其他应当向业主公开的情形和资料；第三十六条 业主委员会应当依据业主大会议事规章的规定及业主大会的打算召开会议；经三分之一以上业主委员会委员的提议,会议；应当在 7 日内召开业主委员会第三十七条 业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故

18、不能履行职责,可以托付副主任召集；业主委员会会议应有过半数的委员出席,意；作出的打算必需经全体委员半数以上同业主委员会委员不能托付代理人参与会议；第三十八条业主委员会应当于会议召开7 日前,在物业治理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的看法和建议；业主委员会会议应当制作书面记录并存档,参会委员的签字确认,并自作出打算之日起业主委员会会议作出的打算, 应当有 3 日内在物业治理区域内公告；第三十九条 业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容：一业主大会、业主委员会的会议记录；二业主大会、业主委员会的打算；三业主大会议事规章、治理规约和物业服务合同；名师归纳总结 - - -

19、 - - - -第 5 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四业主委员会选举及备案资料；五专项修理资金筹集及使用情形；六业主及业主代表的名册；七业主的看法和建议；第四十条 业主委员会应当建立印章治理规定,并指定专人保管印章；使用业主大会印章, 应当依据业主大会议事规章的规定或者业主大会会议的打算；使用业主委员会印章,应当依据业主委员会会议的打算；第四十一条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担, 可以由业主分摊,也可以从物业共用部位、 公用设施设备经营所得收益中留存的 70%的专项修理资 金中列支； 工作经费的收支情形, 应当定期在物业治理区域内醒目位置公告,

20、接 受业主监督；工作经费筹集、治理和使用的详细方法由业主大会打算；第四十二条 业主委员会委员不得领取工资类酬劳,有条件的是否赐予交通费、通讯费等补贴由业主大会打算,但建议不得超过以下标准：一物业治理区域面积小于等于10 万平方米,工作补贴每人每月不超过50元；二物业治理区域面积大于 人每月不超过 100 元；10 万平方米、 小于等于 30 万平方米, 工作补贴每三物业治理区域面积超过 30 万平方米,工作补贴每人每月不超过 150 元；第四十三条 业主委员会委员有以下情形之一的,经业主大会会议通过,其业主 委员会委员资格终止,并以书面形式在物业治理区域内公告 : 一因物业转让、灭失等缘由不再

21、是业主的；二无故缺席业主委员会会议连续 3 次以上的；三因身体健康等缘由丢失履行职责才能的；四因犯罪正在受刑事追究的；五以书面形式向业主大会提出辞职的；六一年以上拒不交纳物业服务费等相关费用的；七收受物业企业或者利害关系业主供应的不当利益或者酬劳的；八其他缘由不宜担任业主委员会委员的；经业主委员会或者 20%以上业主提议,认为有必要增减或者调整业主委员会委员 的,由业主大会会议作出打算,并以书面形式在物业治理区域内公告；第四十四条业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3 日内将其保管的物品、资料等移交业主委员会；第四十五条 业主委员会任期内,委员显现空缺时,应当准时补足；业主委员会 委员候

22、补方法由业主大会打算或者在业主大会议事规章中规定；业主委员会委员 人数不足总数的二分之一时, 应当召开业主大会暂时会议, 重新选举业主委员会；第四十六条业主委员会任期届满60 日前,物业所在地街道办事处、 乡镇人民政府应当准时指导业主委员会进行换届选举；第四十七条业主委员会应当自任期届满之日起10 日内,将其保管物品、 资料等移交新一届业主委员会；第四十八条 印章治理应遵循以下规定：一业主委员会主任对印章的治理负责；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二业主大会、 业主委员会印章必需存放于办公场所,建议由主任或执行秘书

23、保管,加锁存放； 原就上不得带出小区, 确因工作需要须经业委会主任同意方可 携带；三使用印章应按要求填写印章使用单,保管印章的人员应对用印内容予以核实,经核对无误后方可盖章, 保管人不得以其他理由拒绝用印；用印后印章使用单作为用印凭据由印章保管人留存,定期整理后归档；四印章保管人必需妥当保管印章,如有遗失,必需准时向有关部门报告；并在规定媒体上声明作废,报主管部门重新备案；第四十九条 物业共用部位、共用设施设备的经营及收益治理应遵循以下规定：一物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主和业主大会同意后依据规定办理相关手续；所得收益 30%用于补贴物业治理公共

24、服务费不足,70%纳入专项修理资金,也可以依据业主大会的决 定使用；其中物业经营性用房经营所得收入, 主要用于补贴物业治理公共服务费；二物业共用部位、 共用设施设备的经营所得收入应单独列帐,建立由业主委 员会和物业企业共管的账户,每年至少向业主公示一次收支情形；第四章 指导和监督 第五十条 县、区住建委房管局是所在地物业治理主管部门,负责指导业主 大会和业主委员会工作；街道办事处、乡镇人民政府详细负责组织和谐本辖区业主大会成立和业主委员会 换届工作, 调解业主、 业主委员会和物业企业之间的物业治理纠纷,和谐物业管 理与社区服务的关系；居民委员会、 村民委员会帮助街道办事处、 乡镇人民政府做好本

25、区域所属小区业主大会成立和业主委员会换届工作,调解业主、业主委员会和物业企业之间的物业治理纠纷, 帮忙、指导业主大会通过招投标或其他方式选聘物业企业以及与物 业治理有关的其他工作；第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规章的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会暂时会议的情形,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业所在地街道办事处、 乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开；物业服务合同期限届满90 日前,业主委员会未按规定召开业主大会,打算续聘或选聘物业企业, 或者业主委

26、员会未按规定和业主大会选聘的物业企业签定物业 服务合同的, 物业所在地街道办事处、 乡镇人民政府可以责令业主委员会限期整改；逾期仍未整改的, 可以由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责；第五十二条 依据业主大会议事规章的规定或者三分之一以上委员提议,应当召 开业主委员会会议的, 业主委员会主任、 副主任无正值理由不召集业主委员会会 议的,物业所在地街道办事处、 乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集 业主委员会会议；第五十三条 业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的物品、资料的,或者 业主委员会任期届满后, 拒不移交所保管的物品

27、、 资料的, 相关业主可以恳求物 业所在地的公安机关帮助移交；第五十四条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的, 可以由物业名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 所在地的居民委员会、 村民委员会在街道办事处、 乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作；第五十五条 因客观缘由未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足 总数的二分之一的, 新一届业主委员会产生之前, 可以由物业所在地的居民委员 会、村民委员会在街道办事处、 乡镇人民政府

28、的指导和监督下,代行业主委员会 的职责,但应将业主委员会未选举产生或业主委员会委员人数不足的缘由向区、县物业行政主管部门书面说明并在物业治理区域内醒目位置公告；第五十六条 业主大会、业主委员会作出的打算违反法律法规的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、撤销其打算,并通告全体业主；乡镇人民政府应当责令限期改正或者第五十七条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动；业主以业主大会或者业主委员会的名义,任；第五章 附 就从事违反法律、 法规的活动, 依法追究法律责第五十八条 本细就自 2022 年 8 月 1 日起施行；3-20 10:42 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 8 页