2022年餐饮店面选址心得 .pdf

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1、如 何 做 快 餐 选 址 基 础 评 估打 仗 讲 究“ 天 时 地 利 人 和 ”做 生 意 也 一 样 天 时（ 开 店 时 间 节 点 ，产 品 红 利 期 ），地 利（ 选 址 ），人 和 （ 营 销 和 团 队 ） 缺 一 不 可 ， 说 不 清 哪 个 最 重 要 ， 但 选 址 失 败 ， 想 翻 身 的 难 度 之 大 ， 绝 对超 过 其 他 。从 来 没 有 好 铺 子 和 坏 铺 子 的 区 别 ，只 有 与 产 品（ 以 及 经 营 能 力 ）是 否 匹 配 的 店 铺 ，一 千 一 月 的 店 铺 和 十 万 一 月 的 店 铺 都 能 做 生 意 ， 但 匹 配

2、度 越 高 的 店 铺 盈 利 的 概 率 也 会 越 大 ，这 点 我 在 听 比 目 之 前 一 期 私 教 班 时 也 有 一 位 品 牌 负 责 人 多 次 提 到 。1 租 金 与 营 收 比 例一 般 而 言 ， 3 天 的 营 业 额 要 大 于 月 租 金 ， 我 个 人 能 承 受 的 极 限 是 6 到 7 天 。 如 果 一 周 都 收 不回 租 金 成 本 ， 风 险 就 实 在 偏 高 了 。 至 于 如 何 评 估 每 日 营 业 额 ， 这 个 就 要 靠 经 验 了 ， 如 果 是 没经 验 的 小 白 ， 最 好 的 办 法 就 是 评 估 周 边 最 近 的

3、 十 家 同 类 型 商 铺 的 平 均 值 ， 然 后 再 打 个 6 折 。2 商 圈 档 次商 圈 档 次 几 大 类 各 不 相 同 ， 我 从 高 到 低 简 单 说 说 。我 个 人 首 先 考 虑 的 是 城 市 商 业 中 心 ，但 城 市 商 业 中 心 也 有 很 多 问 题 ，比 如 租 金 高 ，转 让 费 高 ，关 系 复 杂（ 这 个 不 是 一 般 复 杂 ，我 曾 经 在 我 们 这 边 的 商 业 中 心 蹲 点 时 听 到 看 到 的 能 写 本 书 了 ，房 东 的 背 景 ， 直 接 决 定 了 你 被 各 个 部 门 为 难 的 频 率 高 低 。 上

4、 到 城 管 街 道 办 ， 下 到 保 洁 物 业 电工 ，甚 至 小 混 混 回 收 潲 水 的 ，一 个 环 节 搞 不 好 都 是 麻 烦 ，假 如 是 个 外 地 人 通 常 更 容 易 受 欺 负 。总 结 一 下 ， 城 市 商 业 中 心 是 高 成 本 撬 动 高 利 润 ， 而 且 竞 争 白 热 化 ， 需 要 随 时 根 据 市 场 调 整 ，适 合 大 佬 或 者 老 司 机 ， 不 太 适 合 小 白 。其 次 是 社 区 商 业 中 心 ， 附 近 主 要 居 民 区 ， 写 字 楼 或 学 校 集 中 。 另 外 开 发 区 的 商 业 中 心 也 归 类为 社

5、 区 商 业 中 心 。 再 其 次 是 零 售 商 场 ， 指 的 是 不 再 城 市 商 业 中 心 内 的 购 物 中 心 ， 百 货 大 楼 和大 型 综 合 超 市 等 商 场 ， 另 外 ， 零 售 商 场 分 已 开 业 和 待 开 业 ， 小 白 千 万 不 要 去 赌 待 开 业 ， 风 险偏 大 。 再 下 一 档 是 交 通 枢 纽 的 商 业 中 心 。 个 人 最 不 待 见 的 是 其 他 封 闭 通 路 的 商 圈 。3 营 业 面 积这 个 依 据 项 目 而 定 ， 一 般 来 讲 ， 还 是 要 根 据 营 业 额 决 定 ， 比 如 我 跟 这 边 商 业

6、 中 心 的 一 个 老 板聊 过 ， 他 100平 米 平 均 一 天 营 业 额 6000 ， 我 8 平 米 一 天 也 6000 ， 但 他 在 2 楼 ， 我 在 临 街 。租 金 算 下 来 差 不 多 （ 一 般 商 圈 二 楼 的 房 租 是 一 楼 的 一 半 ， 但 商 业 中 心 这 种 地 方 ， 一 楼 五 到 十平 的 叫 小 金 铺 ，房 租 奇 高 ，目 前 我 见 过 最 贵 的 是 3 平 米 3 万 月 租 ）。所 以 我 们 都 赚 得 很 开 心 。不 过 这 两 种 就 导 致 我 们 的 经 营 项 目 天 差 地 别 ， 他 卖 可 以 做 下

7、来 吃 的 冒 菜 ， 我 买 打 包 就 走 的 快餐 。 如 果 我 俩 互 换 项 目 ， 都 得 赔 死 。 这 就 是 我 说 的 匹 配 度 。4 门 头 与 进 深名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 4 页 - - - - - - - - - 同 样 面 积 的 商 铺 ， 门 头 越 宽 越 好 ， 门 头 太 窄 感 觉 像 小 杂 货 铺 ， 不 起 眼 ， 展 示 面 也 不 够 ， 进 深再 深 都 不 值 钱 。5 路 宽 与 人 流

8、 走 向分 双 向 道 ，单 向 道 ，护 栏（ 四 车 道 ）。双 向 道 分 值 最 高 ，四 车 道 或 40 米 宽 道 路 会 影 响 交 通 和接 近 性 ， 道 路 中 间 有 栏 杆 ， 安 全 岛 阻 隔 的 主 干 道 分 值 越 低 。6 人 流 量 和 立 地 条 件立 地 条 件 最 佳 位 置 就 是 指 各 个 道 路 的 十 字 路 口 ， T 字 路 口 ， 三 岔 路 口 。 在 固 定 人 流 量 的 区 域 ，可 以 多 方 面 展 示 无 疑 是 极 大 优 势 。而 人 流 量 一 定 要 结 合 人 流 走 向 去 判 断 ， 上 文 商 圈 档

9、次 中 把 交 通 枢 纽 的 商 业 中 心 排 得 比 较 靠 后的 一 个 主 要 原 因 就 是 人 流 走 向 人 们 大 多 形 色 匆 匆 ， 购 买 力 会 相 应 减 弱 。以 上 这 些 是 选 址 的 一 些 重 要 指 标 要 做 的 基 础 评 估 。开 店 前 调 研 的 一 些 小 数 据上 面 讲 了 选 址 的 一 些 重 要 指 标 要 做 的 基 础 评 估 ， 之 后 要 做 的 就 是 竞 争 评 估 ， 包 括 品 牌 ， 开 业时 间 节 点 ， 卖 场 潜 力 ，停 车 配 置 ， 营 业 时 间 （ 24 小 时 营 业 当 然 营 业 额 高

10、 ， 但 要 综 合 考 虑 人 工成 本 ） ， 相 对 位 置 ， 对 手 距 离 等 等 。 个 人 经 过 两 次 调 研 后 总 结 了 以 下 几 点 经 验 ：1 、在 最 繁 华 的 商 圈 找 商 铺 多 半 是 浪 费 时 间 。这 些 地 方 每 天 都 有 无 数 人 在 盯 着 ， 根 本 轮 不 到 你 ， 就 算 有 机 会 碰 到 ， 租 金 也 会 高 到 让 自 己 后悔 遇 见 它 。有 多 难 ，我 可 以 举 个 例 子 ，我 曾 经 在 我 们 这 边 的 繁 华 商 圈 看 到 一 个 很 不 错 的 地 方 ，但 是 生 意 很 一 般 ， 我

11、就 估 计 这 地 方 可 能 要 转 让 ， 结 果 隔 三 差 五 就 去 那 边 溜 一 圈 ， 差 不 多 过 了半 个 月 多 月 ， 终 于 有 一 天 等 到 那 地 方 关 门 了 。 然 后 我 就 在 网 上 找 有 没 有 相 关 的 信 息 ， 结 果 果然 不 出 所 料 ， 有 它 的 转 让 信 息 ， 等 我 电 话 打 过 去 ， 被 告 知 已 经 转 出 去 了 。 所 以 ， 繁 华 地 段 好的 位 置 玩 的 都 是 资 本 ， 如 果 没 这 资 本 那 就 别 在 这 块 浪 费 时 间 了 。2. 大 的 主 干 道 真 心 不 适 合 做 小

12、 餐 饮 。大 的 主 干 道 上 ，人 流 量 很 大 ，往 往 看 起 来 会 非 常 诱 人 ，但 是 这 样 的 地 方 绝 对 不 适 合 做 小 餐 饮 ，因 为 人 流 不 会 在 这 些 地 方 停 留 ， 而 且 在 主 干 道 上 的 餐 饮 店 常 常 会 给 人 一 种 很 贵 很 不 好 吃 的 感觉 。 再 者 说 ， 这 样 的 地 方 成 本 也 要 比 其 他 地 方 高 出 很 多 ， 除 非 你 开 店 纯 粹 是 为 了 打 广 告 ， 增加 曝 光 率 ， 否 则 这 样 的 地 方 肯 定 会 让 你 得 不 偿 失 。3. 地 铁 口 一 定 要

13、确 定 人 流 方 向 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 4 页 - - - - - - - - - 很 多 地 方 在 地 铁 口 ， 想 着 人 流 量 可 能 很 大 ， 但 是 最 后 发 现 人 都 从 另 一 个 口 走 了 ， 这 个 口 基 本上 没 啥 人 。 这 样 的 情 况 很 多 ， 很 多 地 方 看 似 有 人 气 ， 但 是 实 际 观 察 后 会 发 现 并 不 是 那 样 的 ，所 以 这 样 的 地 方 在 选 择 的

14、 时 候 一 定 要 谨 慎 观 察 之 后 再 综 合 决 定 ， 尤 其 是 做 “ 快 餐 ” 讲 求 的 就是 一 个 快 ， 很 多 人 在 快 中 可 能 就 忽 略 了 你 的 店 。4. 要 区 分 每 条 街 道 的 阴 阳 面 和 阴 阳 交 接 线 。每 条 街 道 都 有 两 面 ， 很 多 街 道 都 会 有 一 个 奇 特 现 象 ， 一 面 人 流 量 很 大 ， 人 气 很 旺 ， 另 一 面 却没 啥 人 气 ， 看 似 中 间 只 隔 一 条 马 路 ， 门 对 门 的 地 方 ， 吸 客 能 力 往 往 会 有 天 壤 之 别 。 阴 阳 角 接线 这 是

15、 我 自 己 提 出 来 的 一 个 概 念 ， 就 是 在 每 一 条 街 道 上 都 有 一 个 点 ， 在 这 个 点 之 前 的 街 道 人气 很 旺 人 流 量 很 大 ， 过 了 这 个 点 就 基 本 上 没 啥 人 气 了 。如 果 我 们 注 意 观 察 的 话 ， 通 常 都 会 发 现 ， 一 条 很 长 的 巷 子 或 者 街 道 ， 刚 开 始 人 很 多 ， 往 里 边越 走 人 越 少 ， 走 到 一 定 的 距 离 时 人 就 不 想 往 前 走 了 ， 决 定 返 回 去 找 一 家 吃 饭 ， 这 个 点 就 是 人们 通 常 会 选 择 折 返 的 点 ，

16、 前 边 的 店 和 后 边 的 店 可 能 相 差 不 过 数 十 米 ， 命 运 却 会 完 全 不 一 样 。5. 同 品 类 多 的 地 方 往 往 更 保 险 。很 多 人 看 到 一 个 地 方 没 有 卖 自 己 的 同 类 产 品 的 ， 认 为 这 是 好 机 会 。 其 实 这 也 有 可 能 是 陷 阱 ，例 如 我 经 常 在 一 些 老 的 居 民 区 附 近 发 现 卖 砂 锅 的 不 多 ， 分 析 完 发 现 那 是 因 为 这 附 近 年 轻 人 太少 ，而 年 轻 人 才 是 砂 锅 的 主 力 消 费 群 体 。如 果 在 一 个 地 方 有 一 到 两

17、家 和 自 己 品 类 相 同 的 店 面 ，并 且 都 还 做 的 不 错 时 ，那 么 恰 好 说 明 这 地 方 做 这 个 产 品 基 本 没 啥 问 题 ，起 码 用 户 数 不 会 太 少 ，接 下 来 你 唯 一 要 思 考 的 就 是 如 何 打 造 你 的 特 色 ， 从 竞 争 中 脱 颖 而 出 。6. 地 方 好 不 好 ， 要 分 析 周 围 的 顾 客 构 成 。很 多 地 方 看 似 很 好 很 文 艺 ， 但 是 观 察 后 发 现 周 围 基 本 上 没 啥 人 ， 有 些 地 方 看 似 破 破 烂 烂 ， 但是 周 边 却 人 满 为 患 。 所 以 看

18、一 个 地 方 行 不 行 ， 不 要 拿 自 己 心 里 预 期 的 店 面 形 象 去 套 ， 而 是 要客 观 分 析 这 地 方 的 人 群 构 成 ， 周 边 的 人 群 都 是 干 啥 的 ， 人 们 的 活 动 轨 迹 怎 么 样 ， 中 午 人 多 还是 晚 上 人 多 ， 自 己 做 饭 的 人 多 还 是 在 外 边 吃 饭 的 人 多 ， 这 样 全 面 的 考 虑 完 毕 后 ， 这 地 方 合 不合 适 就 很 清 楚 了 。7. 路 边 公 共 自 行 车 的 数 量 能 反 应 这 地 方 的 人 流 量 和 人 流 动 方 向 。公 共 自 行 车 车 桩 多

19、的 地 方 肯 定 是 人 比 较 多 的 ， 政 府 在 做 这 些 事 情 的 时 候 调 研 工 作 肯 定 比 我 们做 得 好 。 中 午 公 共 自 行 车 停 车 点 车 很 多 的 地 方 说 明 这 里 是 白 天 人 流 量 比 较 多 的 地 方 ， 这 样 的地 方 多 在 超 市 商 场 以 及 办 公 区 周 边 ， 白 天 自 行 车 少 的 地 方 肯 定 是 人 比 较 少 的 ， 这 样 的 地 方 多见 于 一 些 上 班 族 集 中 的 住 宅 区 ， 这 样 的 地 方 做 餐 饮 肯 定 是 不 适 合 的 ， 上 班 族 都 走 了 难 道 会 有

20、很 多 大 爷 大 妈 来 买 我 们 的 快 餐 吗 ？8. 租 金 高 不 高 ， 用 数 据 说 话 。一 个 地 方 高 不 高 要 用 数 据 来 算 ， 根 据 面 积 算 餐 位 数 ， 根 据 翻 台 率 算 营 业 额 ， 然 后 计 算 租 金 成本 是 否 合 理 ， 如 果 明 显 没 有 盈 利 的 把 握 ， 那 么 再 好 的 地 方 也 要 谨 慎 选 择 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 4 页 - - - - - - -

21、 - - 9. 没 有 十 全 十 美 的 地 方 ， 所 以 要 时 刻 准 备 降 低 标 准 。我 们 最 初 定 了 一 个 标 准 ， 找 了 一 圈 发 现 没 有 合 适 的 ， 然 后 降 低 一 级 标 准 再 筛 选 ， 发 现 有 一 些合 适 的 ， 但 是 问 题 也 很 大 ， 然 后 再 降 低 标 准 ， 然 后 再 从 中 筛 选 ， 找 地 方 基 本 上 都 是 这 样 ， 没有 十 全 十 美 的 地 方 ，租 金 合 适 ，位 置 合 适 ，大 小 合 适 ，硬 件 条 件 也 合 适 ，如 果 有 这 样 的 地 方 ，肯 定 轮 不 到 我 和 你

22、 。10. 如 果 有 时 间 去 实 地 找 最 好 别 懒 着 靠 网 络 和 中 介 。网 上 的 店 铺 往 往 比 自 己 想 的 要 差 好 多 ， 中 介 给 你 推 荐 的 基 本 上 也 没 啥 合 适 的 ， 好 地 方 不 愁 租的 ， 愿 意 出 中 介 费 让 中 介 出 马 的 ， 想 必 都 好 不 到 哪 里 去 。 这 条 经 验 谨 代 表 个 人 看 法 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 4 页 - - - - - - - - -