分行业纳税辅导手册3.docx

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1、分行业纳税领导手册（房地财产）（2009.5.20）领导提纲目录第一节 房地财产税收政策等方面内容第二节 房地财产发票治理方面内容第三节 纳税办事方面内容第四节 房地财产税收查抄方面内容 精品资料网第一节 房地财产税收政策等方面内容第一部分 房地财产营业税政策一、征税范畴（一）根本划定在中华人民共和国境内转让土地使用权、销售不动产应按划定征收营业税。1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和地使用者将土地使用权送还给土地所有者的行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。2、销售不动产征税范畴包罗销售修建物或构筑物、销售其他土地附着物。修建物、构筑物是指

2、通过修建、安装和工程作业等生产方法形成的修建产物。包罗：（1）衡宇：住房、厂房、办公楼、堆栈、学校、商业用房等；（2）烟囱、铁路、窑炉、公路、口岸、灌渠、堤坝、水库、井等；（3）设备安装工程（不包罗机器设备自己）：支柱、水塔、水池、设备底子、操纵平台、种种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。其他土地附着物，是指除修建物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花卉等。（二）特殊划定中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条划定： 纳税人有下列情形之一的，视同产生应税行为：1、单元大概小我私家将不动产大概土地使用权无偿赠送其他单元大概小我私家；2、单元大概小我私家自己新建（以下简称自建）

3、修建物后销售，其所产生的自建行为；3、财务部、国度税务总局划定的其他情形。条例第一条所称提供条例划定的劳务、转让无形资产大概销售不动产，是指有偿提供条例划定的劳务、有偿转让无形资产大概有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单元大概个别工商户聘用的员工为本单元大概店主提供条例划定的劳务，不包罗在内。前款所称有偿，是指取得钱币、货品大概其他经济利益。二、纳税义务人和扣缴义务人（一）纳税义务人：在中华人民共和国境内提供本条例划定的劳务、转让无形资产大概销售不动产的单元和小我私家，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。1、除中华人民共和国营业税暂行条例实施细则细则第十一条（单元以承包、

4、承租、挂靠方法经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）产生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人包袱相关执法责任的，以发包人为纳税人；不然以承包人为纳税人。）和第十二条（中央铁路运营业务的纳税人为铁道部，合资铁路运营业务的纳税人为合资铁路公司，地方铁路运营业务的纳税人为地方铁路治理机构，基建临管线运营业务的纳税人为基建临管线治理机构。）的划定外，负有营业税纳税义务的单元为产生应税行为并收取钱币、货品大概其他经济利益的单元，但不包罗单元依法不需要治理税务登记的内设机构。2、小我私家，是指个别工商户和其他小我私家。（二）扣缴义务人1、中华人民共和

5、国境外的单元大概小我私家在境内提供给税劳务、转让无形资产大概销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内署理人为扣缴义务人；在境内没有署理人的，以受让方大概购买方为扣缴义务人。2、国务院财务、税务主管部分划定的其他扣缴义务人。三、营业额（一）根本划定房地财产营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外用度。价外用度，包罗收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、嘉奖费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他种种性质的价外收费，但不包罗同时切合以下条件代为收取的政府性基金大概行政事业性收费：1、由国务院大概财务部批准设立的政府性基金，由国务院

6、大概省级人民政府及其财务、代价主管部分批准设立的行政事业性收费；2、收取时开具省级以上财务部分印制的财务票据；3、所收款项全额上缴财务。（与企业所得税根本相似）（二）特殊划定1、纳税人在转让土地使用权或销售不动产时产生退款，纳税人的营业额盘算缴纳营业税后因产生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款大概从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。2、纳税人接纳折扣方法转让地使用权或销售不动产，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，岂论其在财务上如那边置惩罚，均不得从营业额中扣除。3、纳税人转让土地使用权或销售的不动产的代价明显偏低而无正当理由的，以

7、及将不动产无偿赠与他人的，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期产生同类应税行为的平均代价审定；（2）按其他纳税人最近时期产生同类应税行为的平均代价审定；（3）按下列公式审定：营业额=营业本钱大概工程本钱（1本钱利润率）（1-营业税税率）公式中的本钱利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。4、纳税人以人民币以外的钱币结算营业额的，其营业额的人民币折合率可以选择营业额产生的当天大概当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定接纳何种折合率，确定后1年内不得变动。四、税率房地财产的营业税税率为5。五、纳税义务产生时间（一）根本划定房地财产的纳税义务产生时间为纳税人转让土地使用权大概销售

8、不动产并收讫营业收入款项大概取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财务、税务主管部分另有划定的，从其划定。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面条约确定的付款日期的当天；未签订书面条约大概书面条约未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。营业税扣缴义务产生时间为纳税人营业税纳税义务产生的当天。（二）特殊划定细则第二十五条1、 纳税人转让土地使用权大概销售不动产，接纳预收款方法的，其纳税义务产生时间为收到预收款的当天。2、纳税人提供修建业大概租赁业劳务，接纳预收款方法的，其纳税义务产生时间为收到预收款的当天。3、纳税人产生本细则第五条所称将不动产大概土地使用权无偿赠送其他单元大概小我私家的，其纳税

9、义务产生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。4、纳税人产生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务产生时间为销售自建修建物的纳税义务产生时间。六、纳税所在1、纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务构造申报纳税。2、纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务构造申报纳税。3、扣缴义务人应当向其机构所在地大概居住地的主管税务构造申报缴纳其扣缴的税款。4、纳税人应当向土地大概不动产所在地的主管税务构造申报纳税而自应当申报纳税之月起凌驾6个月没有申报纳税的，由其机构所在地大概居住地的主管税务构造补征税款。七、减免税1、1994年1月1日起，对将土地使用权转让给农业生产者用于

10、农业生产的免征营业税。农业，包罗农业、林业、牧业、水财产。2、对农村、农场将土地承包（出租）给小我私家或公司用于农业生产，收取的牢固承包金（租金），可比照财税字1994002号文件的划定，免征营业税。3、对小我私家购买新住房后，一年内（即2009年12月31日前）出售原自用而且是家庭唯一生活住房的，若售房金额小于或即是购房金额的，暂不征收营业税及附加；若售房金额大于购房金额的，凭据售房金额与购房金额的差额征收营业税及附加。一年内的起始时间，以购房取得房地产权证的时间为起点，以售房时签订售房条约并开具发票的时间为终点。小我私家转让自用而且是家庭唯一生活住房，一年内又购买住房改进居住条件的，小我私

11、家不包袱营业税及附加和小我私家所得税。小我私家将购买凌驾2年的商品住房和二手住房对外销售的，小我私家不包袱营业税及附加。4、销售房改房为了支持住房制度的革新，自1999年8月1日起，对企业、行政事业单元按房改本钱价、尺度价出售的收入，暂免征收营业税。八、纳税期限房地财产纳税人以1个月为一个纳税期，自期满之日起15日内申报纳税。第二部分 房地财产企业所得税政策房地产开发经营业务企业所得税处置惩罚措施（国税发200931号）一、房地产开发企业收入的有关划定 （一）开发产物销售收入简直认1、根本划定：开发产物销售收入的范畴为销售开发产物历程中取得的全部价款，包罗现金、现金等价物及其他经济利益。企业代

12、有关部分、单元和企业收取的种种基金、用度和附加等，凡纳入开发产物价内或由企业开具发票的，应按划定全部确认为销售收入；未纳入开发产物价内并由企业之外的其他收取部分、单元开具发票的，可作为代收代缴款项进行治理。2、具体划定：企业通过正式签订房地产销售条约或房地产预售条约所取得的收入，应确认为销售收入（可以作为盘算告白宣传费和业务招待费税前扣除的盘算基数）的实现，具体按以下划定确认：（1）接纳一次性全额收款方法销售开发产物的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（2）接纳分期收款方法销售开发产物的，应按销售条约或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实

13、际付款日确认收入的实现。（3）接纳银行按揭方法销售开发产物的，应按销售条约或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款治理转账之日确认收入的实现。（4）接纳委托方法销售开发产物的，应按以下原则确认收入的实现：接纳支付手续费方法委托销售开发产物的，应按销售条约或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。接纳视同买断方法委托销售开发产物的，属于企业与购买方签订销售条约或协议，或企业、受托方、购买方三方配合签订销售条约或协议的，如果销售条约或协议中约定的代价高于买断代价，则应按销售条约或协议中约定的代价盘算的价款于收到受托方已销开发产物清

14、单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售条约或协议中约定的代价低于买断代价，以及属于受托方与购买方签订销售条约或协议的，则应按买断代价盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。接纳基价（保底价）并实行超基价双方分成方法委托销售开发产物的，属于由企业与购买方签订销售条约或协议，或企业、受托方、购买方三方配合签订销售条约或协议的，如果销售条约或协议中约定的代价高于基价，则应按销售条约或协议中约定的代价盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现，企业按划定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售条约或协议约定的代价低于基价的，则应按基价盘算的价款于收

15、到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售条约的，则应按基价加上按划定取得的分成额于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。接纳包销方法委托销售开发产物的，包销期内可凭据包销条约的有关约定，参照上述1至3项划定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产物，企业应凭据包销条约或协议约定的价款和付款方法确认收入的实现。3、视同销售收入简直认（作为告白宣传费和业务招待费的盘算基数）：企业将开发产物用于捐赠、赞助、职工福利、嘉奖、对外投资、分派给股东或投资人、补偿债务、调换其他企事业单元和小我私家的非钱币性资产等行为，应视同销售，于开发产物所有权或使用权转移，或

16、于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的要领温顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产物市场销售代价确定；（二）由主管税务构造参照本地同类开发产物市场公允代价确定；（三）按开发产物的本钱利润率确定。（开发产物的本钱利润率不得低于15%，具体比例由主管税务构造确定。）4、 企业销售未完工开发产物的计税毛利率由各省、自治、直辖市国度税务局、地方税务局按下列划定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和筹划单列市人民政府所在地都会城区和郊区的，不得低于15；（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；（3）开发项目位于其他地域的，不得低于5%

17、；（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%；青岛市为15%5、企业销售未完工开发产物取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）盘算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产物完工后，企业应实时结算其计税本钱并盘算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目归并盘算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产物实际毛利额与预计毛利额之间差别调解情况的陈诉以及税务构造需要的其他相关资料。6、 企业新建的开发产物在尚未完工或治理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产物交付承租人使用之日

18、起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。7、关于已完工产物的界定：企业房地产开发经营业务包罗土地的开发，制作、销售住宅、商业用房以及其他修建物、附着物、配套设施等开发产物。除土地开发之外，其他开发产物切合下列条件之一的，应视为已经完工：（1） 开发产物竣工证明质料已报房地产治理部分存案。（2） 开发产物已开始投入使用。（3） 开发产物已取得了初始产权证明。8、从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产物取得的收入，至该项开发产物完工后，一律按本措施第九条划定的措施进行税务处置惩罚。二、本钱、用度扣除的税务处置惩罚（一）根本划定：1、企业在进行本钱、

19、用度的核算与扣除时，必须按划定区分期间用度和开发产物计税本钱、已销开发产物计税本钱与未销开发产物计税本钱。2、企业产生的期间用度、已销开发产物计税本钱、营业税金及附加、土地增值税准予当期按划定扣除。3、开发产物计税本钱的核算应按第四章的划定进行处置惩罚。4、已销开发产物的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单元工程本钱确认。可售面积单元工程本钱和已销开发产物的计税本钱按下列公式盘算确定：可售面积单元工程本钱=本钱东西总本钱本钱东西总可售面积已销开发产物的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单元工程本钱5、企业对尚未出售的已完工开发产物和凭据有关执法、法例或条约划定对已售开发产物（包

20、罗共用部位、共用设施设备）进行日常维护、调养、修理等实际产生的维修用度，准予在当期据实扣除。6、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按划定移交给有关部分、单元的，应于移交时扣除。（二）特殊划定：1、企业在开发区内制作的会所、物业治理场合、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下划定进行处置惩罚：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单元的，可将其视为大众配套设施，其制作用度按大众配套设施费的有关划定进行处置惩罚。（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单元以外其他单元的，应当单独核算其本

21、钱。除企业自用应按制作牢固资产进行处置惩罚外，其他一律按制作开发产物进行处置惩罚。2、企业在开发区内制作的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，其中，由企业与国度有关业务治理部分、单元合资建立，完工后有偿移交的，国度有关业务治理部分、单元赐与的经济赔偿可直接抵扣该项目的制作本钱，抵扣后的差额应调解当期应纳税所得额。3、企业接纳银行按揭方法销售开发产物的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供包管的，其销售开发产物时向银行提供的包管金（包管金）不得从销售收入中减除，也不得作为用度在当期税前扣除，但实际产生损失时可据实扣除。4、企业委托境外机构销售开发产物的，其支付境外机构的销售用度（含佣金或手续费）

22、不凌驾委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。5、企业的利息支出按以下划定进行处置惩罚：（1）企业为制作开发产物借入资金而产生的切合税收划定的借款用度，可按企业管帐准则的划定进行归集和分派，其中属于财务用度性质的借款用度，可直接在税前扣除。（2）企业团体或其成员企业统一向金融机构借款分摊团体内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间公道的分摊利息用度，使用借款的企业分摊的公道利息准予在税前扣除。6、企业因国度无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关划定在税前扣除。7、企业开发产物（以本钱东西为计量单元）整体报废或毁损，其净损失按有关划

23、定审核确认后准予在税前扣除。8、企业开发产物转为自用的，其实际使用时间累计未凌驾12个月又销售的，不得在税前扣除折旧用度。（三）计税本钱的核算1、计税本钱是指企业在开发、制作开发产物（包罗牢固资产，下同）历程中所产生的凭据税收划定进行核算与计量的应归入某项本钱东西的各项用度。（与管帐核算上的管帐本钱因管帐制度与税收制度的差别可能存在差别）2、本钱东西是指为归集和分派开发产物开发、制作历程中的各项泯灭而确定的用度包袱项目。计税本钱东西简直定原则如下：（1）可否销售原则。开发产物能够对外经营销售的，应作为独立的计税本钱东西进行本钱核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性本钱东西进行归集，然后再将其

24、相关本钱摊入能够对外经营销售的本钱东西。（2）分类归集原则。对同一开发所在、竣工时间相近、产物结构类型没有明显差别的群体开发的项目，可作为一个本钱东西进行核算。（3）功效区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有差别使用功效时，可以作为独立的本钱东西进行核算。（4）订价差别原则。开发产物因其产物类型或功效差别等而导致其预期售价存在较大差别的，应分别作为本钱东西进行核算。（5）本钱差别原则。开发产物因修建上存在明显差别可能导致其制作本钱出现较大差别的，要分别作为本钱东西进行核算。（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方互助开发的，应结合上述原则分别分别本钱东西进行核算。本钱东西由企业在

25、开工之前公道确定，并报主管税务构造存案。本钱东西一经确定，不能随意变动或相互殽杂，如确需改酿本钱东西的，应征得主管税务构造同意。3、开发产物计税本钱支出内容：（1）土地征用费及拆迁赔偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而产生的各项用度，主要包罗土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变动用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁赔偿支出、安顿及动迁支出、回迁房制作支出、农作物赔偿费、危房赔偿费等。（2）前期工程费。指项目开发前期产生的水文地质勘察、测绘、筹划、设计、可行性研究、筹建、园地通平等前期用度。（3）修建安装工程费。指开发项目开发历程中产生的各项修

26、建安装用度。主要包罗开发项目修建工程费和开发项目安装工程费等。（4）底子设施建立费。指开发项目在开发历程中所产生的各项底子设施支出，主要包罗开发项目内门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和情况卫生、园林绿化等园林情况工程费。（5）大众配套设施费：指开发项目内产生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单元的大众配套设施支出。（6）开发间接费。指企业为直接组织和治理开发项目所产生的，且不能将其归属于特定本钱东西的本钱用度性支出。主要包罗治理人员人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、工程治理费、周转房摊销以及项

27、目营销设施制作费等。4、企业计税本钱核算的一般步伐：（1）对当期实际产生的各项支出，按其性质、经济用途及产生的所在、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入本钱东西的本钱和应在当期税前扣除的期间用度。同时还应按划定对在有关预提用度和待摊用度进行计量与确认。（2）对应计入本钱东西中的各项实际支出、预提用度、待摊用度等公道的分别为直接本钱、间接本钱和配合本钱， 并按划定将其公道的归集、分派至已完工本钱东西、在建本钱东西和未建本钱东西。（3）对期前已完工本钱东西应包袱的本钱用度按已销开发产物、未销开发产物和牢固资产进行分派，其中应由已销开发产物包袱的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产物应包袱

28、的本钱用度待其实际销售时再予扣除。（4）对本期已完工本钱东西分类为开发产物和牢固资产并对其计税本钱进行结算。其中属于开发产物的，应按可售面积盘算其单元工程本钱，据此再盘算已销开发产物计税本钱和未销开发产物计税本钱。对本期已销开发产物的计税本钱，准予在当期扣除，未销开发产物计税本钱待其实际销售时再予扣除。（5）对本期未完工僧人未制作的本钱东西应当包袱的本钱用度，应按分别创建明细台帐，待开发产物完工后再予结算。5、开发产物的计量与核算的分派要领：企业开发、制作的开发产物应按制造本钱法进行计量与核算。其中，应计入开发产物本钱中的用度属于直接本钱和能够分清本钱东西的间接本钱，直接计入本钱东西，配合本钱

29、和不能分清包袱东西的间接本钱，应按受益的原则和配比的原则分派至各本钱东西，具体分派要领可按以下划定选择其一：（1）占地面积法。指按已动工开发本钱东西占地面积占开发用地总面积的比例进行分派。1.一次性开发的，按某一本钱东西占地面积占全部本钱东西占地总面积的比例进行分派。2.分期开发的，首先按本期全部本钱东西占地面积占开发用地总面积的比例进行分派，然后再按某一本钱东西占地面积占期内全部本钱东西占地总面积的比例进行分派。期内全部本钱东西应包袱的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期本钱东西配合包袱的占地面积。（2）修建面积法。指按已动工开发本钱东西修建面积占开发用地总修建面积的比例进行分派。一次

30、性开发的，按某一本钱东西修建面积占全部本钱东西修建面积的比例进行分派。分期开发的，首先定期内本钱东西修建面积占开发用地筹划修建面积的比例进行分派，然后再按某一本钱东西修建面积占期内本钱东西总修建面积的比例进行分派。（3）直接本钱法。指定期内某一本钱东西的直接开发本钱占期内全部本钱东西直接开发本钱的比例进行分派。（4）预算造价法。指定期内某一本钱东西预算造价占期内全部本钱东西预算造价的比例进行分派。6、相关具体本钱的分派要领：（1）土地本钱，一般按占地面积法进行分派。如果确需结合其他要领进行分派的，应商税务构造同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发

31、本钱经商税务构造同意后可先按土地整体预算本钱进行分派，待土地整体开发完毕再行调解。（2）单独作为过渡性本钱东西核算的大众配套设施开发本钱，应按修建面积法进行分派。（3）借款用度属于差别本钱东西配合包袱的，按直接本钱法或按预算造价法进行分派。（4）其他本钱项目的分派法由企业自行确定。7、 企业以非钱币生意业务方法取得土地使用权的，应按下列划定确定其本钱：（1）企业、单元以调换开发产物为目的，将土地使用权投资企业的，按下列划定进行处置惩罚：调换的开发产物如为该项土地开发、制作的，担当投资的企业在担当土地使用权时暂不确认其本钱，待首次分出开发产物时，再按应分出开发产物（包罗首次分出的和以后应分出的）

32、的市场公允代价和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价，土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。调换的开发产物如为其他土地开发、制作的，担当投资的企业在投资生意业务产生时，按应支付开发产物市场公允代价和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价，土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（2）企业、单元以股权的形式，将土地使用权投资企业的，担当投资的企业应在投资生意业务产生时，按该项土地使用权的市场公允代价和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认该项土地使用权的取得本钱。

33、如涉及补价，土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。8、可以预提的用度（3项）：除以下几项预提（应付）用度外，计税本钱均应为实际产生的本钱。（1）出包工程未最终治理结算而未取得全额发票的，在证明资料充实的前提下，其发票不敷金额可以预提，但最高不得凌驾条约总金额的10%。（2）大众配套设施尚未制作或尚未完工的，可按预算造价公道预提制作用度。此类大众配套设施必须切合已在售房条约、协议或告白、模型中明确答应制作且不可打消，或凭据执法法例划定必须配套制作的条件。（3）应向政贵寓交但尚未上交的报批报建用度、物业完善用度可以按划定预提。物业完善用度是指按划定应由企业包袱的物业治理基

34、金、公建维修基金或其他专项基金。9、企业单独制作的停车场合，应作为本钱东西单独核算。利用地下底子设施形成的停车场合，作为大众配套设施进行处置惩罚。10、计税本钱产生的正当凭据及扣除的期限划定：（1）企业在结算计税本钱时其实际产生的支出应当取得但未取得正当凭据的，不得计入计税本钱，待实际取得正当凭据时，再按划定计入计税本钱（限于在年度汇缴期结束前即5月底前取得？）。（2）计税本钱核算的终止日开发产物完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税本钱核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产物在完工年度未按划定结算计税本钱，主管税务构造有权确定或审定其计税本钱，据此进行纳税调解，并按中华人

35、民共和国税收征收治理法的有关划定对其进行处置惩罚。（四）特定事项的税务处置惩罚1、企业以本企业为主体联合其他企业、单元、小我私家互助或合资开发房地产项目，且该项目未创建独立法人公司的，按下列划定进行处置惩罚：（1）凡开发条约或协议中约定向投资各方（即互助、合资方，下同）分派开发产物的，企业在首次分派开发产物时，如该项目已经结算计税本钱，其应分派给投资方开发产物的计税本钱与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税本钱，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处置惩罚。（2）凡开发条约或协议中约定分派项目利润的，应按以下划定进行处置惩罚： 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳

36、税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分派该项目的利润。同时不能因担当投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处置惩罚。2、企业以调换开发产物为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下划定进行处置惩罚：企业应在首次取得开发产物时，将其剖析为转让土地使用权和购入开发产物两项经济业务进行所得税处置惩罚，并按应从该项目取得的开发产物（包罗首次取得的和以后应取得的）的市场公允代价盘算确认土地使用权转让所得或损失。（五）国税发200931号文件执行日期：上述划定自2008年1月1日起执行。第三部分 房地财产土地增值

37、税政策土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上修建物及其附着物并取得增值收益的单元和小我私家征收的一种税，因此，房地产开发企业是土地增值税主要的纳税主体。土地增值税的计税依据是以纳税人转让房地产取得的收入减除条例划定的扣除项目金额后的余额（即增值额），对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，涉及本钱确定或其他原因而无法据以盘算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、治理结算后再进行清算，多退少补，所以凭据土地增值税暂行条例实施细则第16条精神，目前对房地产开发企业转让房地产主要接纳预征方法征收土地增值税。预征东西：从事房地产开发与建立的单元。预征范畴:签订开发及转让国有

38、土地使用权、地上修建物及其附着物并取得收入的项目。预征率：1%税款盘算:以该项目的转让收入(含预收款)乘以预征率盘算征收。一、房地产转让收入（一）收入金额：1、开发企业转让房地产的收入，是指转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物取得的全部价款及有关的经济收益，包罗钱币收入、实物收入和其他收入。对付县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项用度，如代收用度计入房价中且向购买方一并收取的，应当计入房地产转让收入，并开具销售不动产统一发票，可计入扣除项目金额予以扣除，但按划定不作为加计百分之二十扣除的基数；如代收用度未计入房价、在房价之外单独收取的，不计入转让房地产的收入，按划定不得开

39、具销售不动产统一发票，也不得计入扣除项目金额。2、开发企业衡宇销售代价明显偏低又无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列要领温顺序确认：（1）按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产物市场销售的平均代价确定。（2）按本企业在同一地域、同一年度销售的同类开发产物市场销售的平均代价确定。（3）由主管税务构造参照本地、当年同类开发产物市场售价或评估代价确定。（二）收入确认时间：凭据国度税务总局的有关划定，开发企业转让房地产，其收入确认时间是指：1、所销售的房地产，已收讫全部价款大概取得索取全部价款的凭据；2、对视同销售的房地产，其房地产的所有权产生转移；3、国度税务总局的其他划定。（三）视同

40、销售情况：1、开发企业将开发产物和大众配套设施用于赞助、职工福利、嘉奖、对外投资、分派给股东或投资人、补偿债务、调换其他单元和小我私家的非钱币性资产等，产生所有权属转移（开发企业转让房地产，无论其是否与受让方治理了房地产权属证书转移或变动登记手续，只要有条约、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质产生、取得了相应的经济利益，而且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，应当视为所有权转移。）时按划定应视同销售房地产。2、开发企业以开发产物实行实物赔偿方法进行拆迁安顿的，赔偿给被拆迁人的开发产物应视同销售，其代价凭据钱币赔偿方法盘算的赔偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入

41、房地产转让收入；凭据钱币赔偿方法盘算的赔偿金价款，计入土地征用及拆迁赔偿费扣除项目。（四）不确认收入情况：开发企业将开发产物和大众配套设施转为企业自用或用于出租的，凡房地产所有权未产生转移的，不征收土地增值税；在税款清算时不计入房地产转让收入，同时凭据修建面积比例确定相应的本钱和用度，不计入扣除项目金额。“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：1、将开发产物转作开发企业牢固资产的；2、从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。 开发企业将开发产物转为企业自用或用于出租的，出售时依法不列入国度划定的清算范畴，应按转让旧房及修建物的税收划定盘算缴纳土地增值税。（五）外币收入折合人民币

42、的问题对付取得的收入为外国钱币的，依照细则划定，以取得收入当天或当月1日国度宣布的市场汇价折合人民币，据以盘算土地增值税税额。对付以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国度宣布的市场汇价折合人民币。二、扣除项目金额根本划定：（一）房地产开发项目的扣除项目金额包罗：1、取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国度统一划定交纳的有关用度；2、开发土地和新建房及配套设施的本钱，即房地产开发本钱，是指开发项目实际产生的本钱，包罗：（1）土地征用及拆迁赔偿费，包罗土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁赔偿的净支出、安顿动迁用房支出等

43、。 （2）前期工程费，包罗筹划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 （3）修建安装工程费，是指以出包方法支付给承包单元的修建安装工程费，以自营方法产生的修建安装工程费。（注：开发企业销售已装修的衡宇，凡房价中包罗装修用度的，其装修用度计入房地产开发本钱中的修建工程安装费。）（4）底子设施费），包罗开发小区内门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程产生的支出。（5）大众配套设施费，包罗不能有偿转让的开发小区内大众配套设施产生的支出。（6）开发间接用度，是指直接组织、治理开发项目产生的用度，包罗人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费

44、、劳动掩护费、周转房摊销等。 3、开发土地和新建房及配套设施的用度，即房地产开发用度，是指与开发项目有关的销售用度、治理用度、财务用度；应注意以下两点：（1）开发企业的房地产开发用度，其财务用度中的利息支出，凡能够按清算项目盘算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。其他房地产开发用度，按本条1、2项（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱）盘算的金额之和的百分之五盘算扣除。凡不能按转让房地产清算项目盘算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发用度按本条1、2项（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱）划定盘算的金额之和的

45、百分之十盘算扣除。（2）开发企业为制作房地产开发项目向金融机构借款产生的利息支出，属于房地产项目完工前产生的，按划定计入房地产开发本钱并予以扣除；属于房地产项目完工后产生的，应计入房地产开发用度中的财务用度并按划定予以扣除。关于扣除项目金额中的利息支出如何盘算问题(1)利息的上浮幅度按国度的有关划定执行，凌驾上浮幅度的部分不允许扣除；(2)对付凌驾贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。4、与转让房地产有关的税金，包罗营业税、都会维护建立税和教诲费附加；备注：（1）开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入治理用度并按划定予以扣除。（2）细则中划定允许扣除

46、的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业凭据企业财务管帐制度的有关划定，其缴纳的印花税列入治理用度，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在盘算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。（3）对付小我私家购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及修建物的评估价中已包罗了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。5、加计扣除，即按本条1、2项（取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱）划定盘算的金额之和的百分之二十。（二）开发企业应当凭据房地产开发企业管帐核算的划定，对房地产开发本钱凭据划定的科目进行本钱归集和核算，区分房地产开发本

47、钱与开发用度。（三）除另有划定外，开发企业取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱和用度以及与转让房地产有关的税金，须提供正当有效凭证，方可按划定扣除；不能提供正当有效凭证的，不予扣除。（四）开发企业治理土地增值税清算所附送的前期工程费、修建安装工程费、底子设施费、开发间接用度的凭证和资料不切合清算要求或不实的，主管税务构造可参照青岛市建立工程造价治理部分宣布的建安造价定额资料，以及政府有关部分宣布的建立规费收取尺度等资料，结合衡宇结构、用途、区位等因素，审定上述四项开发本钱的单元面积金额尺度，并据以盘算扣除。（五）除另有划定外，开发企业的预提用度按划定不得计入扣除项目金额中。即实际产生原则

48、。特殊划定：（一）开发企业取得土地使用权后，1、未进行任何形式的开发即转让的，盘算其增值额时，只允许扣除：1、取得土地使用权所支付的金额；2、与转让土地使用权有关的税金；2、对进行了土地开发、不制作衡宇即转让土地使用权的，在盘算其增值额时，允许扣除（1）取得土地使用权所支付的金额（2）开发土地的本钱（3）划定的用度（4）加计开发土地本钱的百分之二十（5）以及与转让土地使用权有关的税金。（二）开发企业取得未竣工房地产后，未进行任何实质性的改进或开发即再转让的，盘算其增值额时，只允许扣除1、取得房地产所支付的金额2、与转让房地产有关的税金。（三）房地产开发项目既包罗普通住房又包罗非普通住房的，开发企业应当分别盘算增值额，