北京上半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收补偿内涵考试题.doc

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1、北京2017年上半年房地产估价师案例与分析：房屋征收补偿内涵考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。(2007年试题) A：1.07 B：1.47 C：2.07 D：3.33 E：借款合同 2、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是_。 A位置

2、B外部配套设施 C环境景观 D交通3、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的投资利润率为。 A：36 B：6207 C：7347 D：80 E：工业用地的监测点评估价格 4、物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的。 A：第一阶段 B：第二阶段 C：第三阶段 D：第四阶段 E：借款合同5、下列关于保险分类的叙述有误的一项是_。 A以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保

3、险与政策保险 B以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险 C以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险 D以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险 6、耕地占用税免税用地，凡改变用途、不属于免税范围的，应从起补缴税款。 A：改变开发时间 B：改变用途 C：改变产权人 D：改变使用人 E：执行层的组织协调 7、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。

4、假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。 A548.19 B558.15 C567.39 D675.40 8、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。 A3507 B3592 C3627 D3558 9、某家房地产企业获得贷款11000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。 A120 B20

5、0 C220 D240 10、下列关于抵押的表述中，不正确的是_。 A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证 C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D抵押物可以重复抵押11、下列不属于无偿收回土地条件的是_。 A城市规划区范围内 B除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外 C以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地 D超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 12、若某房地产投资项目的表面收益率为18，年租金增长

6、率为8，通货膨胀率为6，则该项房地产投资的实际收益率为。 A：9.26 B：10 C：11 32 D：12 E：借款合同 13、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A：估价师声明 B：估价的假设和限制条件 C：估价方法 D：估价对象 E：工业用地的监测点评估价格14、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。 A：61.84 B

7、：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工业用地的监测点评估价格 15、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：6825万元 B：6866万元 C：6203万元 D：6713万元 E：工业用地的监测点评估价格 16、根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是。 A：有不少于1000万元人民币的注册

8、资本 B：有一定数量的周转住房 C：是非银行性金融机构 D：可要求借款人提供抵押反担保 E：执行层的组织协调 17、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在h以上。 A：50 B：80 C：100 D：200 E：执行层的组织协调 18、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率。 A：包含了对通货膨胀的补偿 B：不包含对通货膨胀的补偿 C：没有实际意义 D：不能直接用于财务评价 E：借款合同 19、资质有效期届满，房地产估价机构继续从事房地产估价活动的，资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的

9、，有效期延续年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 20、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，。 A：按规定计征土地增值税 B：按20征收土地增值税 C：减半征收土地增值税 D：免于征收土地增值税 E：执行层的组织协调 21、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为_m2。 A208600 B380600 C211400 D239400 22、某宗房地产的土地总面积为1 000 ，是10年前通过征用农地取得的，当时

10、的花费为 18万元亩，现时重新取得该类土地需要花费620元；地上建筑物总建筑面积2 000 ，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元建筑面积，估计该建筑物有八成新该宗房地产的现时单价为。 A：1 200元 B：1250元 C：1270元 D：1800元 E：工业用地的监测点评估价格23、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了_对地价的影响。 A土地面积 B地质条件 C土地位置 D土地形状 24、房地产估价机构组织形式中，合伙制最低由专职注册房地产估价师合伙发起设立。 A：1名以上(含1名) B：

11、2名以上(含2名) C：3名以上(含3名) D：5名以上(含5名) E：执行层的组织协调25、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资_以上的证明。 A10% B15% C20% D25%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据房产测量规范，下列项目中计算一半建筑面积的是。 A：无顶盖的室外楼梯 B：无柱的雨篷 C：无顶盖的阳台 D：房屋之间无上盖的架空通廊 E：执行层的组织协调 2、房地产开发项目施工阶段的王程质量控制工作不包括。 A：对原材料的检验 B：对配套

12、设施的检验 C：确立质量文件档案制度 D：确立成本控制档案制度 E：借款合同3、借贷双方资金融通的方式可分为两大类。 A：直接信用 B：间接信用 C：中间信用 D：直接融资 E：间接融资 4、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从_方面依序筛选。 A法律上的许可性 B技术上的可能性 C经济上的可行性 D价值是否最大 E精神贡献值的大小5、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为_。 A0.95 B0.99 C1.01 D1.05 6、在

13、房地产估价中，承租人权益价值评估通常采用的方法为_。 A超额费用资本化法 B成本节约资本化法 C收入损失资本化法 D收益乘数法 7、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括_等。 A统一采用总价 B统一采用单价 C统一币种和货币单位 D统一面积内涵和大小 E统一付款方式 8、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由_参照评估价确定。 A人民法院 B估价机构 C拍卖师 D竞买人 9、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是。 A：经营成本 B：开发产品成本 C：期间费用 D：开发项目总投资 E：借款合同 10

14、、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）。 A无差异性营销 B差异性营销 C定制性营销 D集中性营销11、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。 A：物理结构 B：区域结构 C：产品结构 D：供求结构 E：总量结构 12、某类房地产20072011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。 A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同 C：2010年的价格趋势值为6900元 D：2011年的价格趋势值为7283元 E：2012年的价格趋势值为7634元 13、当可供比较的互斥方案寿

15、命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是。(2008年试题) A：净现值法 B：差额部收益率法 C：费用现值法 D：内部收益率法 E：借款合同14、某房地产开发公司A拟开发一投资总额为1000万元的一般项目，按照要求该项目的资本金最低应为_万元。 A100 B200 C250 D300 15、_年，国务院颁布的住房公积金管理条例是住房公积金管理工作的法律依据。 A1999 B2000 C2001 D2002 16、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是_。 A平均指标 B变异指标 C绝对指标 D相对指标 17、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。 A：必须限期

16、拆除 B：结构简易 C：结构复杂 D：永久性 E：临时性 18、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由_认定。 A拆迁人 B拆迁主管部门 C房地产权属登记部门 D规划行政主管部门 19、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型_。 A出租的房地产 B自用的房地产 C餐饮的房地产 D营业的房地产 20、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关

17、规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为_。 A1067元/m2 B1070元/m2 C1087元/m2 D1141元/m2 21、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。 A12.55% B12.68% C14.75% D15.01% 22、临时使用土地的时间可以为_。 A3个月 B9个月 C20个月 D27个月 E32个月23、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的登记申请予以核准登记。 A：初始 B：转移 C：变更 D：他项权利 E：注销 24、以2003年1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为1077、11018。又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均。 A：算术平均数 B：调和平均数 C：中位数 D：众数 E：执行层的组织协调25、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的_存款利率计息。 A活期 B3个月整存整取 C6个月整存整取 D1年整存整取