关于公布临沂市市区多层商品住宅开发成本分析.docx

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1、临沂市房地财产协会临沂市建立工程尺度造价及招标投标协会 临房协发20091号 临沂市房地财产协会临沂市建立工程尺度造价及招标投标协会关于宣布临沂市市区多层商品住宅开发本钱组成的通告为资助民众了解商品住宅开发本钱组成，提高商品住宅生意业务代价透明度，增强房地产市场主体之间信息对称性，维护生意业务双方正当权益，促进全市房地产市场康健稳定生长，临沂市房地财产协会会同市建立工程尺度造价及招标投标协会对临沂市区多层商品住宅开发本钱组成进行了观察摸底，现予以宣布（详见附表），并就有关事项说明如下。一、 观察摸底范畴与板块分别此次宣布开发本钱组成观察摸底的范畴是临沂市市区2008年年初以来竣工、开工、正在进

2、行销售的多层商品住宅，根据商品住宅座落位置差别，将市区多层商品住宅市场分别为以下四个板块：1、西城板块：是指通达路以西，西至临西九路，南至陶然路（兗石铁路北侧），北至滨河路（祊河南侧），鉴于东城板块多层商品住宅较少，此次宣布开发本钱组成未再对其进行观察摸底；2、罗庄板块：是指沂河路以南，南至产业路，东至罗四路，西至罗十路，包罗罗庄区与高新技能财产开发区两个组成部门；3、河东板块：是指滨河东路以东，东至东外环（沃尔沃路），北至金桥街，南至北横路，包罗河东区与经济开发区两个组成部门；4、北城板块：是指北城新区青年路以南区域；鉴于城西板块、罗庄板块和河东板块框架结构多层商品住宅较少，本次仅宣布其砖混

3、结构多层商品住宅；同时鉴于北城板块砖混结构多层商品住宅较少，本次仅宣布其框架结构多层商品住宅。二、开发本钱组成及支出情况市区多层商品住宅开发本钱共有七个组成部门，各组成部门具体内容与支出情况如下： 1、土地本钱：是指土地出让金、契税等，约占12.23-34.09；2、前期工程用度：是指计划设计费、修建设计费、人防设施费、底子设施配套费、劳保统筹费等，约占6.07-16.43；3、修建安装工程用度：是指土建工程施工费、安装工程施工费等，约占30.08-54.91%；4、配套设施用度：是指小区红线内门路、排水、环卫、绿化、供水、供电、供热、供气、教诲、卫生等设施建立用度，约占2.43-9.41；5

4、、开发间接用度：是指建立治理费、销售治理费、资本化借款用度及前期物业治理费、人为福利等用度，约占3.71-11.04%；6、不可预见用度：是指质料涨价及银行利率调解等因素，约占1.62-3.79%；7、经营税金及附加：是指营业税及附加、土地增值税以及印花税等，约占5.84-10.99%。三、开发本钱影响因素阐发影响市区多层商品住宅开发本钱的因素主要是有以下五个方面：1、土地购买用度：由于住宅小区地理位置、容积率、土地出让年限、征地时间差别，其土地购买用度差别。2、工程制作尺度：此次观察工具为毛坯房，所谓毛坯房是指厨房、茅厕的吊顶和墙地面及外门由开发企业统一组织施工，其它房间墙地面和顶棚仅做普通

5、抹灰，内门由业主自己安装。但由于其修建结构、外墙装饰尺度、垂直交通方法等方面差别，其建安本钱差别，例如修建结构有的为砖混，有的为框架；外墙装饰有的为乳胶漆，有的为干挂花岗石；垂直交通方法有的为楼梯，有的为电梯，等等。3、配套设施建立：此次观察的小区内部门路、停车、绿化、环卫、供水、供电、供热、供气、教诲、卫生、商业等配套设施建立均切合国度居住区修建计划设计范例的要求，但由于各项目配套设施建立档次差别，其配套设施建立用度支出差别，例如小区停车有的接纳地面停车位停车，有的接纳地下停车场停车，小区闭路电视监控系统与中水回用设施有的已计划设计、准备建立，有的未计划设计、禁绝备建立，等等。4、企业经济实

6、力：企业经济实力、资金来源、融资渠道、开发周期等因素影响开发本钱。有的企业经济实力较强，自有资金较多，借贷资金较少、且以银行贷款为主，手续治理与工程款支付实时，开发周期缩短，借款利息支出较少，低落了开发本钱；有的企业经济实力较弱，自有资金较少，借贷资金较多、且以民间融资为主，手续治理与工程款支付不实时，开发周期延长，借款利息支出支出较多，增加了开发本钱。5、项目建立范围：零星开发项目，主要依托社会大众资源进行配套，企业在项目配套设施建立方面投入较少，开发本钱相应低落。四、其它事项说明1、本次宣布市区多层商品住宅开发本钱组成是在认真总结上次宣布中心城区高层商品住宅开发本钱组成事情经验的底子上进行

7、的，遍及地吸取了各级领导、专家和社会民众的意见发起，在诸多方面进行了革新。主要是扩大了样本抽查比例，各板块切合条件的项目绝大多数被列入抽查范畴；核查事情越发严格细致，在组织企业申报开发本钱组成的底子上，市房地财产协会与市建立工程尺度造价及招标投标协会组织专业人员对项目建立状况、本钱支出情况进行了深入细致的观察了解与核实，并与上次宣布的中心城区高层商品住宅开发本钱组成进行了比拟阐发，力求所宣布结果客观、真实。2、本次观察开发本钱组成事情区分已竣工项目和在建项目两种情况，已竣工项目开发本钱组成按实际支出核算，在建项目开发本钱组成根据实际支出结合预算支出核算。3、本次宣布的开发本钱组成仅供社会各界人士参考。附：临沂市区多层商品住宅开发本钱统计表二00九年七月十六日临沂市区多层商品住宅开发本钱统计表项目西城板块(砖混结构)罗庄板块(砖混结构)河东板块(砖混结构)北城新区板块(框架结构)低位本钱所占比例（%）高位本钱所占比例（%）低位本钱所占比例（%）高位本钱所占比例（%）低位本钱所占比例（%）高位本钱所占比例（%）低位本钱所占比例（%）高位本钱所占比例（%）土地用度前期工程用度修建安装工程用度配套设施用度开发间接费不可预见用度经营税金及附加开发本钱100100100100100100100