关于房地产开发企业.docx

《关于房地产开发企业.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于房地产开发企业.docx（4页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、天津中联有限责任管帐师事务所TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO., LTD收件人：传 真： 急件 请审阅 请复兴 主 题：关于房地产开发企业土地增值税清算治理的相关新划定日 期：共4页第4 页 发件人：客户办事部电 话：86-022-23733333传 真：86-022-23718888关于房地产开发企业土地增值税清算治理的相关新划定大众机构治理有限公司 客户办事部天津中联有限责任管帐师事务所关于房地产开发企业土地增值税清算治理的相关新划定国税发2006187号为了进一步增强对中国房地产市场的宏观调控和增强税收征管，国度税务总局(

2、“国税局”)公布了国税发2006187号文(“187号通知”)，宣布将进一步加大土地增值税的征收羁系力度。1994年开始实施的土地增值税，是对转让土地、地上的修建物及其附着物所产生的增值征收的税金。通常，对付公司(包罗房地产开发商)和小我私家的房地产转让都需要征收土地增值税。土地增值税接纳累进税率，税率在考虑允许扣除项目后盘算出的应纳税增值额底子上确定，从30%到60%不等。土地增值税是由房地产所在地地方政府征收的地方税。但是，因为经济生长方面的原因，在已往的几年中，各地并没有积极征收。近来，中央政府和国税局开始不停推动地方政府按土地增值税法例的划定征收土地增值税。在预售普及的中国住宅市场，土

3、地增值税经常以销售总额的一定百分比征收，但是却很少进行最后清算。2007年2月1日起施行的187号通知的重要影响之一就是，国税局对付法定清算和税务构造要求的土地增值税清算作了范例。后者的“触发条件”可能会要求在企业售出所有单位之前清算土地增值税。别的，国税局划定了土地增值税的审定征收和清算工具是经政府构造认可的房地产开发项目或(在分阶段开发的情况下)房地产开发项目的各个阶段。187号通知对土地增值税收入认定、可抵扣用度、估算时间和其它问题提供了明确的说明和指导目标。国税总局希望通过这些说明和指导目标淘汰现行的土地增值税规矩和实施中的不确定性，而且为全国的土地增值税征收治理提供一个统一的平台。1

4、87号通知的主要内容提要我们在此提要介绍187号通知的主要划定和相关要求，并与原法例和相关文件划定进行比力：项目适用于原法例划定国税发2006187号清算单位分期开发的项目没有明确划定以分期项目为清算单位核算要领同时开发普通住宅和非普通住宅分别核算分别核算清算条件纳税人应当进行清算的情形项目全部竣工结算后项目全部竣工完成销售的项目未竣工结算，但已经整体转让的直接转让土地使用权的税务构造可要求进行清算的情形转让的修建面积占整个项目可售修建面积的比例在85%以上的转让的修建面积占整个项目可售修建面积的比例在85%以上的虽未凌驾85%，但剩余的可售修建面积已经出租或自用的取得销售(预售)许可证满三年

5、仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未治理土地增值税清算手续的省税务构造划定的其他情况清算时限由地方划定应当清算的，满足条件之日起90日内可以清算的，主管税务构造限定的期限内对付不出售或自用的房地产的转让收入简直定开发房产用于职工福利、嘉奖、对外投资、分派给股东或投资人、补偿债务、调换其他单位和小我私家的非钱币性资产等没有明确划定产生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列要领温顺序确认：1.按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的平均代价确定；2.由主管税务构造参照本地当年、同类房地产的市场代价或评估代价确定。扣除项目扣除项目的凭证和资料要求没有明确划定有关的土地增值税扣除项目须提

6、供正当有效凭证(例如：发票，相关条约等)，不然不予扣除凭证或资料不完全，不真实或不切合清算要求的，主管税务构造可参照一定尺度据以盘算扣除。销售已装修的衡宇时，装修用度的扣除没有划定可以计入房地产开发本钱大众配套设施的扣除通常可以扣除明确了扣除条件：建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、用度可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会大众事业的，其本钱、用度可以扣除；建成后有偿转让的，应盘算收入，并准予扣除相应的本钱、用度。清算要领审定征收没有明确划定明确划定了在切合条件情况下可进行审定征收征收率不得低于预征率(预征率通常为1%到2%的销售所得)清算后再转让房地产的处置惩罚没有明

7、确划定具体划定了清算后的扣除项目金额的盘算(例如按85%规矩进行清算，而在清算之后又产生销售行为的)。对纳税人的潜在影响凭据187号通知划定所开展的土地增值税积极征管无疑会给房地产开发商和业主带来巨大影响，对那些以较低本钱取得土地或房地产的开发商和业主，影响会更大。别的，如果地方税务构造凭据划定在房产商未完成销售的情况下提出土地增值税清算要求，则会对房地产开发商的资金流动产生倒霉影响。今后，房地产开发商和投资者肯定需要在他们的投资筹划中，考虑土地增值税的本钱和应税时间对利润率和现金流的影响。开发商可能需要在管帐记载中预提土地增值税，这将影响其财政状况。因这一划定而增加的土地增值税本钱也可能会使一些房地产投资项目对投资者失去吸引力。土地增值税征收治理国税总局通过公布187号通知，就土地增值税清算中涉及的许多问题，对各地的税务构造和纳税人提供了指引息争释。但通知仍在一定水平上将实施细节交由省级税务构造确定。在此情况下，房地产开发项目的纳税人仍应当对项目所在地地方税务构造公布的实施细则及具体羁系实践给与充实存眷。地点：天津市南开区宾水西道333号万豪大厦十层 邮政编码：300384