商业地产项目招商工作建议书.docx

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1、承雨-项目招商事情发起书目 录一、商业地产总体开发明状和预测二、商业形态简析1、 体育场馆2、 连锁超市3、 便利店4、 折扣店5、 商业街6、 专卖店7、 SHOPPING MALL（销品茂）三、招商中微观经营主体的选择与配合1、 影响商业地产代价的因素2、几类商业投资的特点3、一般的商铺选择基天职析法4、项目中经营主体选择和配合的要素四、项目实际操纵中需要处置惩罚的干系与招商简述1、面临的投资客户2、面临的租赁户3、必须考虑的问题五、项目的大抵事情步调1、市场条件判断 2、项目位置选择 3、判断可生长范围4、项目土地取得及政府许可 5、项目定位细化6、项目筹划设计7、设计方案的市场化 8、

2、项目设计、市场调解方案及财政方案的系统化整合 9、项目方案的政府许可六、项目招商的事情简朴步调1、提前招租项目内的大型主力户2、品牌商家的引进和筹划3、充实掌握客户需求4、多渠道进行招商相同5、商户的最后确定七、小结对商业地产进行招商，我认为应该先来了解商业形态和其特征、资金的投资来源、招商东西等。由于商业形态比力多并且庞大，我在翻阅了大量的资料并结合自身的一些认识将出现大概曾经考虑出现在本项目内的商业形态作个简朴说明，并依据差别特征和客户来源做了简朴的招商发起，时间比力匆匆请各人多提意见。 一、商业地产总体开发明状和预测商业地产对付地财产来说是相对较新的一个领域，自从中国参加世界贸易组织后，

3、许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加速进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了海内商业类物业的生长。除北京、上海、深圳等经济中心都市外，自2002年开始，海内一些大中都市商业类物业叫卖声迭起，并且卖价屡屡摸高，商业地产生长势头令人咋舌；各地都开始争建商业“一条街”及大型购物中心。有关方面提供的数据显示，目前我国巨细都市险些都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。从购物中心来看，目前全国已建成的有54个，面积快要700万平方米，已经在创建项的另有200多个，面积凌驾3000万平方米。另据中原（中国）物业照料有限公司中央研究部的观察，2003年1至11月份，全国完成商铺市场开发投

4、资额为1010多亿元，比上年同期增长，完成商铺竣工面积达2097万平方米，比上年同期增长。我国商业地产从范围和形态上分别主要为六种，分别为底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPING MALL和商业街，种种业态互为增补，尤以SHOPPING MALL生长最为突出。大连万达将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并于去年秋季相继在南京和沈阳开发了万达购物广场。大连万达对商业地产的战略定位很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等海内外著名新型商业企业的加盟，同时，也由此得到了中国银行10亿元的授信。不久前，该公司又直接注资与港

5、资合股创建大洋百货团体。并筹划在上海杨浦和北京等15个都市开发商业地产，可以说是海内最大商业地产开发公司。有数字表明，2002年海内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10年的寂静中走出，并快速升温。面对行业的迅速生长，经济学专家对未来的中国商业地产生长趋势做一个大胆的预测，在2005年前后，在中国各地会出现“商业地产问题现象”：1、生长商给商铺投资者的回报率不能充实兑现；2、不少项目由于定位禁绝确，进行重复调解；3、一些商场在开业不到一年，就要封闭；4、生长商将商铺卖给投资者后，对后期的招商、开业等事情就置之不理，投资商铺者利益出现无保障；5、一些项目由于生长商实力不敷

6、，出现项目烂尾的情况；6、个体生长商打着做商业地产的幌子，实行圈钱目的，出现卷款外逃的现象；7、境外资金、基金参加到商业地产淘金的步队，带来全新的理念、经验的同时，也给海内的生长商带来了压力，也让那些不思进取的地产企业出局；8、零售商在继承做零售业的同时，也会在商业地产领域进行投资，同时商业地产开发企业在做商业地产开发的同时，也会涉足零售业的投资，这种现象将会越来越普遍，这是因为零售企业希望有恒久租金收益的优质物业，地产类企业需要富足、稳定的现金流；9、未来的中国会出现越来越多的二房东企业，并且会形成团体化的趋势，这些二房东不是接纳先买地再开发的模式，而是从原先的业主手中租下10-20年的合约

7、，将物业的功效进行调解，接纳统一经营治理，收取高额的租金价差，这些二房东当中既有世界500强的零售企业，也有知名度很高的洋快餐，另有国产的专业二房东企业，而这些企业在二房东项目上的利润率要远远凌驾他们的本行，那些专业的二房东地产企业所得到的收益，也并不比传统的房地产企业得到的收益要低，有的甚至要超过许多；10、会出现越来越多的有关研究差别地区消费者差别消费习惯的机构，而这些专业机构会与生活方法紧密地联系在一起，而这些机构在不久的未来，与世界一流的制造企业、设计企业互助的时机，会远远凌驾他们与房地产企业的互助。 二、 商业形态简析商业房地产凭据行业类型可以分为零售功效房地产、娱乐功效房地产、餐饮

8、功效房地产、健身办事及休闲功效房地产等。零售功效房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功效房地产，以及将上述多功效集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。娱乐功效房地产包罗用于影戏城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些接纳独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合生长，其生长出现大范围、复合度高、时尚化的特点。餐饮功效房地产也出现独体形式和融合生长的经营特点，大型和小型连锁餐饮都得到了良性生长，同时在项目中也开始发挥越来越重要的作用。健身办事类商业房地产和休闲类房地产首先在海内大都市生长，作为生活品质的一个尺度，被越来

9、越多的运用在商业房产中，现在乐成的案例主要存在于海内大型都市。目前，大中MALL在海内的生长势头极为强劲。究其原因是种种商业业态在相互渗透和幻化。我项目的业态依据此点是商业生长的一个趋势。我现将我项目内预计出现的部分业态作个简朴描述。1、体育场馆体育场馆原来在招商前期我们的建立初志是制作类似杭州游泳馆的聚集休闲娱乐为一体的，但这样的投资面临2大问题，投资金额巨大和相对维修本钱的奋发，在外洋每5年维护游泳馆的用度可以再建一座游泳馆，而这样的投资一般都是政府做的公益投资，所以对行业的了解可以让我们知道如何去那里找投资人或互助同伴。同时体育的商业形态在近几年经营的类型也在产生着变革，这和体育事业的蓬

10、勃生长是分不开的。简朴来说体育财产可分为体育办事财产和体育商品财产。体育办事财产主要包罗：竞技抚玩、健身娱乐消费市场（消费者为健身购置运动器材，租用体育场馆或设施，担当健身训练指导，到场体育旅游运动等）。体育商品财产是指由体育派生的为体育提供物质条件的器材、设备、打扮、图书、音像、食品饮料等有关体育用品的销售市场。摘录：体育角逐除了为运发动展现实力向人类极限挑战及促进运动技能水平的提高等功效外，已越来越多地成为商业开发的手段和时机，并且以奥运会、世界杯等为前导，赛事范围越来越大，社会和经济效益越来越好。通过组织大型角逐，可以发动都市建立、旅游、就业等多方面生长，并带来许多潜在的商业时机。无疑，

11、下个世纪将有更多从综合到单项的体育赛事成为各国竞争的目标，成为一种世界范畴的现象和新的经济增长点。大型角逐的投资主要有三个方面：举办都市的底子市政建立、场馆及食宿欢迎设施建立、组织角逐的直接用度如文化宣传、欢迎、交通、通讯、人员人为等。近几届奥运会在此三方面的投资均已到达十几亿美元。由此可见与投资相比，举办大型角逐的收益则要更好。其中既有看得见的直接效益，也有可连续多年的间接效益。直接经济收入的主要渠道有：出售电视转播权、角逐标记商品特许权、告白权、门票，刊行彩票，刊行邮票、怀念币、怀念章，企业及小我私家的赞助和捐赠等。许多国际体育运动，透过卫星电视的转播，险些传到世界每一个角落，因而成为商品

12、告白的黄金媒介。 2、连锁超市超市是源于法国度乐福1963年创建的特级市场，该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合，它提倡：超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的代价体系、自动式的消费方法，以家庭消费为目标客户。超市从商品结构来看都是综合形的商品销售中心，但从消费形态来看照旧有许多多少种：麦德龙现购自运的会员制卖场、家友在杭州翠苑的仓储卖场、广州沃尔玛类似购物中心的休闲卖场、类似好又多底层品牌衣饰和小商品的互补形卖场。百货零售业态始于19世纪中叶，陪同着超市、仓储商店及网络购物的生长，这些业态以商品代价、便利、品类深度、情况、购物体验等多种因素，将“特色”与“专营”凸现出来，给传

13、统的精于有限产物、高代价、情况优雅、人员密集的百货业带来打击使其不再为商业主流业态，逐步成为追求高购物享受的载体，在西方，百货业的出路主要是并购整合、连锁化、专业化三个偏向。超市是一种以代价低廉及商品一站式消费来吸引购物距离未便主顾的零售业态，乐成经营的底子是如何最大限度使主顾增加来店频率与提高平均消费客单价。具体系于2点：如何使客户受超市的吸引，克服距离上的未便，尽量频繁地惠顾；如何使来店主顾增加购物物品项数与购物的平均单价。这需要超市从商品结构、商品代价、宣传告白、经营方法都要进行仔细设计。 3、便利店便利店最早起源于美国，是在20世纪40年代末作为超市的增补形式而诞生的。便利店根本可以归

14、纳综合为面积小、办事时间长、品类少、日常生活办事性强、地处于人口密集区域等特征。人均GDP和周围人口密度是便利店能否存活的决定因素，便利店一般的面积根本在100M2左右，而在某个区域内可存在数量依据消费需求、竞争情况、周围人流而定，随着这一业态的生长，在西方已经不再作为超市的一种增补业态，开始慢慢成为人们消费密不可分的一种主导业态，有些地区已经取代超市成为第一零售业态。便利店在我国现在也开始迅速开始，有相当范围的还不多，由于生长和存在优势还不明显，暂时还无法取代超市。 4、折扣店折扣店是由英文”OUTLETS”的音译，其寄义为出路、销路、市场。在西方现在是最为流行的一种商业业态，它是介于尺度超

15、市和大卖场之间起增补作用的商业业态，这类店肆范围都不大，多位于都市郊区，地价较低的地区，购物情况简便明快、内部不作太多装修，以求最大水平贬价让利于消费者，所经营的货品都接纳指定品牌加工，采购量大，折扣店商品代价比一般大卖场还要低10%左右。最有代表的是2002年上海东路外滩的友谊商店引进DISCOUNT SHOP看法折扣店和2002年底北京OUTLETS燕莎奥特莱斯购物中心。商业界普遍把折扣店、超市、购物中心视为三大重量级业态：到百货店购物是体验时尚、到超市是为了方便、到折扣店是为了采购自制商品。驰名商品常年打折是折扣店的主要宝贝。在外洋自有品牌是折扣店的焦点，许多折扣店中的自有商品比例高达8

16、0%，比力少的也到达60%左右，海内折扣店经营范畴照旧偏少，经营范围也远达不到连锁，主要的功效照旧为著名厂商销售库存及换季商品，消费者对付此业态看法还很模糊。 5、商业街商业街是指为数众多的零售商店会合在一个区域内，以一定的范围和纪律，形成带状的商业群体。商业街差别于商业区（组成都市地区的根本街区），也差别于商业圈（特定商业中心地的商业职能及其影响的地区范畴），商业街处都市中心，种种商店群集，主顾即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合办事。今后特性看与SHOPPING MALL的功效照旧有相通的部分。依据经济学家万典武对商业街的类型分别，可分4类：.邻里型商业街地处地方城

17、镇中心，街区长度100-200M，商业设施1-2层，商业密度为50%-80%，自身人口为3000人，可辐射人口为10000人。来此区域购物的人群主要依靠步行和自行车，目的是单纯购物。该区域组成形状为线状，商店数目50家、行业数目20家，焦点为副食品店或商品超市。该街区采购单次数额低，但较频繁。.地区型商业街地处地区中的都市内，街区长度500-700M，商业设施2-4层，商业密度为70-90%，自身人口为3万人，可辐射人口为10万人。来此区域购物的人群主要依靠大众交通东西，正常日客流量为1万人，来此购物的比例大于闲逛的客流比例。该区域组成带状附以树状结构，商店数目300-400家、行业数目100

18、家，焦点为粮油食品店和百货店。该街区采购单次购物数额大，并且周频率高。.地区型商业街地处中等都市中心区或大型都市副中心，其都市人口为30万人，可辐射人口为100万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁等交通东西。正常日客流量为5万人，该商业街组成形态为环形或圈形。商店数目1000-3000家，行业数目200家，焦点为百货、打扮、五金交电等专营商店。来此购物的频率较大。.大型商业街地处大都市中心或交通便捷处，街区长度为1000-5000M，商业设施为6层或6层以上，商业密度为80%-100%。其都市人口为100万以上，可辐射人口为300万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁、火车等交通

19、东西。该商业街组成形态为平面圈状。内为抚玩、办事、饮食、商业等综合方法，行业以高等商店、高等餐饮、高级娱乐中心，行业数目为300个，焦点为高级时装店、大型游乐场合、种种专业办事店、贸易洽谈场合、汽车商店等。来此街购物的人群购置频率低但数额巨大。综合下来可以看到商业街的形成和最终生长范围与地区（远期筹划）人口流量密切相关。商业街差别于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。从海内出现的案例来看没有特色不具备引导消费的商业街门可罗雀。 6、专卖店专卖店是专营店、专业店、直销店的统称，主要包罗打扮、电器、办公用品、家装用品、汽车、体育健身、扮装美容、工艺品、黄金珠宝、书店、音像制品、妇女儿童用品、

20、男士用品、机器设备等。其中打扮专卖店是专卖体系中范畴最广，变革最多的一种类型。专卖店是品牌进行宣传推广自己的重要平台，是人们购置力提高、购物情况改变和消操心理变革而形成生长的。专卖店的经营方法可分为厂家直营和加盟署理，区别看待这两种方法可以执行差别的招商计谋。注：由于各人都于厂家进行了很长时间的招商联系，应该比力了解此类形式，在此就不多作说明了。 7、SHOPPING MALL（销品茂）SHOPPING MALL简称MALL，与购物中心、商业街不能等同，美国对MALL的诠释是指“在毗邻的修建群中或一个大修建物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，由开发商开发建立、统一治理的商业设施，它拥有

21、大型焦点店、多样化商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购物需求和日常生活的商业场合。MALL的支柱是大型的百货店或综合超市，大量的则是组成室内商业街的多种专业店，另有餐饮、娱乐等企业。MALL作为一种商业零售企业群体，是20世纪中叶在美国开始出现的，其时美国人均GDP已达一万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化已根本形成，购物和吃喝娱乐有新的需求，这是产生MALL的重要条件。日本、新加坡、韩国借鉴了美国的做法，在本地零售业态如百货、超市、堆栈商品、专业店等均已成熟，竞争猛烈，繁华商业已经饱和甚至出现相对衰退的情况下，在郊区逐步开发创建。我国部分都市人均GDP已达数千美元，繁华商业区的停车和购物情况

22、远远不能满足主顾特别是高收入者的需求，加上年均100天的节沐日如何休闲等因素，正召唤MALL类的多功效大商场的萌生，但需要考虑的是：纵然2010年，我们人均GDP预计也只有2000美元，少数大都市或特区可能到达5000-10000美元；同时考虑到国度可建商业土地的创建宽敞停车场、绿地园林式MALL的可行性，操纵MALL还应当接纳务实做法，接纳循序渐进和变通的步伐进行。 三、招商中微观经营主体的选择与配合投资者在投资商业街、专业批发市场、主题商场、购物中心、社区商铺、（底商）SHOPPING MALL等种种业态的商铺时，在投资前，权衡一个是否值得投资的商铺所要求的是地段；生长商的资金实力；生长商

23、的知名度；项目的定位；生长商以往的开发经验；商业治理公司的专业水平；所买商铺的性价比；所买项目的增值空间。其中影响投资的性价比可以从影响商业地产代价的主要因素、投资特点和商铺选择的技能条件来看待这些问题。1、影响商业地产代价的因素 区位条件：宏观区位影响商业地产代价。同一个都市的差别区位，具有差别的级差地租，直接影响商业地产的土地本钱。物业业态类型：差别类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是：商场、康乐中心、写字楼、公寓。而珠宝首饰、扮装品、女子时装在种种商店的收益能力排比中则最高。综合经营水平：大型综合性商业大楼，往往一应俱全，它们相互配合，提升代价。 而疏散型的物业则不具备代价的相互提升

24、，因而区域商业物业会合化，综合化将是影响因素之一。时间因素：区域性购物中心有恒久投资前景，一般用35年时间便可进入最佳经营期，并可保持10年左右，此时代价最大。之后则须进行重新装修，代价低落。2、几类商业投资的特点、商业街商铺在都市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域。但这样传统的商业中心推出的新商铺非常少，投资时机非常小。旧街通过改革后形成的新商业街，郊区都市商业中心的商业街，大型住区形成的商业街等，释放的商铺多，投资时机也多，投资回报将会非常可观。、购物中心、专业市场席位型商铺此类商用物业多将整层购物中心、大市场离开成2030平米甚至几平米的铺位，然后

25、进行小单位零售或恒久出租。此种类型商铺投资门槛相对较低，有一定收益答应包管，适合小我私家投资长线投资。但是从市场经验来看此类型的商铺负担的风险也是较高的，因为它需要生长商进行准确的市场定位、完善的经营治理，有力的市场推广等，如果缺乏准确的市场阐发，定位杂乱，加之招商渠道不畅，缺乏经营租户支持，致使项目建成后无法正常开业或亏损经营，这样投资就会失败。、底层商铺（底商）底商是目前北京最多的商铺类型，这种拥有独立门面的商铺最受投资人的欢迎。底商从专业投资眼光看是非常模糊的看法，商业街的临街商铺也是底商，普通住宅下的商业也是底商，底商是房地产开发看法，而不是商业分类。办公楼底商多处于中心商务区，相对客

26、流较大，人口消费素质和租金蒙受能力较高。但一般商厦商铺分别的出售单位面积较大，多在120平米以上，总投资额度也较高。办公楼底商的修建结构、整体和情况应有较大的适应性，这样有利于后期商户的经营使用。住宅底商投入本钱低，在有针对地经营也能得到恒久的回报，风险低收益稳定但投资回报率低。3、 一般的商铺选择基天职析法商铺差别于住宅，在强调收益的时候更要重视风险，为了进行有效的控制本钱，预见可收益情况，投资人一般都通过阐发，对投资进行控制，肯德基、麦当劳等连锁企业有自己的择铺方法，但对付普通经营户可进行参考的根本依靠以下几个方面进行权衡。回报盘算：购置商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应

27、该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。所以判断一个商铺是否值得选择的首要条件是看它能不能得到较高的回报，而判断回报的最有效方法，是看现实租金收入是否能尽快地接纳购铺的前期资金投入。盘算商铺回报的方法有许多种，最简朴实用的一种是看总售价与总年收益的比值倍数，如果大于15说明投资收益较低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考虑投资，如果小于10则说明，你碰到了很不错的铺位。固然年收益的推算应尽量准确客观，同时也需考虑一定的风险如空置期等等。通过此要领进行投资项目的开端筛选。 风险控制：商铺投资对小我私家资金投入和现金流要求较高，投资者应将蒙受的风险控制在一定的范畴内，如投资额不凌驾总资产的7

28、0%，同时应在可能的情况下，多点选择，疏散投资。应尽量购置准现房或现房物业。投资前应通过现场实地观察来深入了解铺位的实际情况、情况因素、通过直观感觉和对区域商业筹划的间接了解，来判断未来商业生长的趋势。盘算回报率：开端决定投资目标后，拟定筹划的出租经营业态，然后去造访商户，通过商户造访即观察，了解相近经营商户的经营要求、蒙受租金水平，来盘算实际可行的回报率。查抄产物品质：查抄商铺的结构和设施是否有硬伤，层高、柱距、排污、水电供给等是否公道，对经营业态是否有限制，好比经营餐饮需要有上下水动力电、煤气、排烟设施，如果商铺没有这些设施，那这个投资就失败了，因为像排水排油排烟这样的问题比及正式交楼后，

29、是投资者底子解决不了的。4、 项目中经营主体选择和配合的要素相对整个商业项目，我们把百货店、专卖店、餐饮店、娱乐以及其他可出现在商业项目中范围略小的业态称为微观经营主体。差别的业态、同行业差别档次业态对付所处地理要求都差别，这要求我们准确确定微观经营主体的内容并把他们有机地组合起来。微观经营主体选择的依据是修建特点和修建条件、商业地产的类型和特点、商业房地产项目的经营定位。同时，商业房地产的类型和特点也在很大水平上取决于微观经营主体的组成。在执行招商筹划前必须先确定种种微观商业经营主体的组成和数量、占整个可出租面积的比例以及所处的职位与位置。确定微观经营主体的组成即为项目定位，项目定位可以凭据

30、地区的消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的经营范围进行经营定位，具体可以从以下几方面考虑：业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功效办事于一体的一站式大型商业房地产项目；目标市场定位：满足地区全客层消费者需要；地区或都市新型商业区的标记性企业；主题特色：切合本地人群的经营主题设计；经营品项：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的公道配置；微观经营主体选择的第三点是要考虑零售业的一些特点，这包罗：经营组织形式（连锁经营、互助经营照旧特许经营）；销售方法（自助办事、自选商店照旧百货商店）；经营范围（大百货商店照旧小货亭）；经营范畴（食品照旧非食品、日用品照旧耐用品、比力购物照旧方便购物

31、）；经营商品档次（是高价和流行商品、照旧低价激动购置商品）；商品自己特点（是否产生垃圾和睦味、是否需要特别宁静守卫步伐）。 需要商业房地产开发商在综合平衡种种干系的底子上制定招商政策，对微观商业经营主体进行控制，最根本的目标是微观商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够得到效益。然后，在微观经营主体组成确定之后，还需要凭据种种微观经营主体的需求和商业房地产自身的需要进行整合，最后确定它们在商业房地产的位置，以促进配合繁荣，给商业房地产带来最佳效益。在整合中还应该注意一些问题。首先，焦点微观经营主体对付引导人流起着要害作用，其结构直接影响到商业房地产的形态。焦点微观经

32、营主体的位置需要最先确定，大型商业房地产的焦点商店适合放在线性步行街的端点，不宜会合部署在中间，这样才气到达组织人流的效果。其次，在微观商业主体的结构上，应该考虑选择一些微观商业主体会合部署，因为购物者对商业房地产只有一家商店出售某种商品不会感触满意，希望能够像在都市商业区购物一样，方便的进行款式、质量和代价的比力。会合部署有利于扩大商品笼罩范畴，提供与都市商业区一样的竞争性和便利性，创造”购物气氛”。接下来考虑普通微观经营主体的位置，微观经营主体的适当组合能够在一定水平上提高销售额。对付一些大型商业房地产项目微观经营主体结构需要统一筹划和部署。种种微观经营主体之间的亲和力是差别的，一些经营项

33、目的商店组成群体有助于增强吸引力，另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置干系受承租政策决定，研究发明，商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例干系，这个结果经常用于确定微观经营主体的部署，一个根本规矩就是微观经营主体的部署必须能够增强商店之间的交换。在大型商业房地产，四种主要商店类型需要相互聚集。第一类是男士用品商店，男鞋、男装、运动用品应当会合部署。第二类是女士用品和儿童用品店，包罗女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等，这样便于在购置之前对商品款式、代价和颜色进行比力。第三类是食品零售店，包罗肉店、鱼店、熟食店、面包店等等，聚集不但给购物者带来方便，并且还能有效的增加销量。别的，适合

34、聚集的另有小我私家办事店，这些办事设施需要靠近停车场和入口，有可能的话会合部署，并与其它微观经营主体相对疏散，让购物者收支方便，允许他们在商业房地产营业时间之外继承营业。一些商店类型适合疏散部署，例如，打扮店和外卖快餐和冷饮应该离开，原因很明显，并且，把打扮和食品离开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行速度完全差别。超等市场需要能够方便的进出停车场，有可能的话最好设置单独的收支口，珠宝店和音像制品店适合疏散部署，这样可以延长购物者的兴趣。如果商业房地产范围比力大，则可以考虑摆设百货商店。百货商店往往成为大型商业房地产的焦点，但是经常只能得到比力低的租金，特殊的情况还能够有所

35、增加，并且随着面积的增加而递减。小型百货商店则往往成为大型商业房地产的次级焦点经营主体。小型百货商店往往也很重要，所以也可以通过谈判得到比力低的租金。超等市场是商业房地产的重要增补，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店。它有很好的信誉，能够缴纳足够的租金。超等市场提供的是方便购物，研究表明，超等市场对付吸引人流的作用非常大。因此，对付大型商业房地产而言，超等市场是必不可少的。除了超等市场之外，另有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商店，它们面积从50200m2，并且有较好的销售额。综合商店可以占到整个商业房地产营业面积的49。单位面积的销售额非常低，但是它却非常重要。他们

36、经常是全国性的连锁店，具有良好信誉。对付衣饰店的结构要尽量创造好的购物情况，大的女装店和男装店是重要成员。商店范围直接影响租金，全国连锁店的租金低于一般商店。家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求堆栈和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间。餐饮设施一般可以分为三类：即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅能够吸引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和门路的独立修建中，同时又不能脱离主要步行人流。礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经营，也可能包罗一些信誉好的全国性珠宝连锁店。他们能够有

37、效地增加商业房地产的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。办事设施包罗理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在商业房地产项目中占的比例很小，不凌驾2。由于面积小，故抵押包管金比力低。 四、项目实际操纵中需要处置惩罚的干系与招商简述1、面临的投资客户a) 品牌生产厂b) 生产基地生产经营户c) 专业招商机构d) 投资散户e) 本地投资户 2、面临的租赁户a) 大型连锁企业（超市、体育馆）b) 衣饰日化品牌署理商c) 休闲餐饮等经营户d) 部分生产厂家 3、必须考虑的问题凭据连云港消费的特点和我项目所处地理位置及客户群，必须考虑以下几个问题。1）制止出现品牌同化、消费群体不支解误

38、区，招商手法必须多样化。商业地产应该重视展示地区文化特色，对付商品同、业态同的商业区对主顾是没有吸引力的，以连云港南京中央门百货投资所建购物中心来看，我小我私家认为是失败的，错误在于商品的来源与步行街同化，商品结构不清晰，商场定位存在误区。消费者在其中即无法得到高性价比的商品，也无法享受大商场购物的休闲气氛。这要求我们在招商中需要更多时间去研究如何招商和区域筹划。从这点来说，本地已有品牌的招商只能作为项目中的增补部分而不是最主要的客户来源。2）制止运动筹谋中主题不突出，无陪衬性从整个市场观察我们可以看出本地经营户对付海州的消费和商品市场认可是很低的，为配合进行后期的商业运作，必须在筹谋中始终培

39、植消费者信心，想方设法引导投资。其中筹谋要注意的几点是：主题要单一，继承总的营销思想 ；直接说明利益点；运动要围绕主题并尽量精简；实际可行并具良好的执行性；忌主观不做数据资料阐发。 3）提升开发商开发理念、公道分派利润空间一般而言，商业地产是开发商、投资者和经营者”三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而必须考虑为投资者和经营者留下充实的利润空间，做到不是仅仅开发商赚得利益但投资者与经营者利益微薄，从而使投资以及经营积极性低落；另外，商业地产应该与都市协调生长，依托都市经营的大情况，商业地产才气顺势起飞从而使得地区商业代价提高，以实现商业物业的可连续生长。这是许多专

40、家学者都提出并强调的看法。开发商在操纵商业地产项目时，应在运作中体现出都市商业地产开发水平的总体提升。从单一、低档的沿街店肆提升为内涵富厚、社会效益巨大的”向阳财产”。 4）认同商业的连续生长特性商业地产包罗有商业和地产两个看法。商业地产有4个权益可以离开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、治理的权益。按4个离开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是所有者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取经营利润，四是商业物业治理者赚取治理利润。商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。利益是产权握在开发

41、商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；大概以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，创建专业商业经营公司，互助或合资经营；另有更巧妙的步伐是，以物业与其他人配合创建商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方法从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合资经营收益、物业增值三部分利益。5）公道掌握赢利模式选择商业地产赢利模式需要掌握以下几个方面的问题：一是掌握好项目的市场配景，认真做好市场观察，进行准确的市场定位，不要同质化

42、，不要跟风，也不要想固然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要照旧开发商或互助同伴对项目的市场研究不敷，市场定位禁绝。二是要考虑自己的投资实力，凭据实力决定到底是卖，照旧租，照旧接纳其他方法，自己实力达不到的赢利模式是无法驾御的。三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不但赚不到钱，甚至会把老本都赔了。四、投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，照旧把经营治理的钱一起赚，是赚最大化利润，照旧赚平均利润，是赚短期利润照旧谋求久远利润，据此设定科学公道的赢利模式。 总之，商业地产乐成与否，市场运作是要

43、害，除了上述的原则与要点之外，在具体的运作环节中，后期的经营治理会成为其可连续生长以及地价提升的要害，只有做到商业物业整体公道经营，才气极大提升物业商业代价，使得开发商、投资者、运营者以及消费者四方受益。 五、项目的大抵整体步调1、市场条件判断 项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行开端阐发判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的阐发，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该都市或地区生长相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比力多，并且种种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对付项

44、目的乐成将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。房地产鉴于其功效特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范畴内，但商业房地产则差别，所要解决的客流会随着经营状态的变革，会产生倍增，也会产生锐减。当一个商业房地产项目的客流产生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。差别的项目有差别简直定方案，组织自己的团队进行该项事情的研究阐发，充实进行选址。 3、判断可生长范围 在完成商业房地产项目选址事情后，需要针对特定项目地点进行市场前景及可生长范围的可行性阐

45、发。将确定该项目的市场底子，周边商圈笼罩人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可生长范围等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期恒久经营状况不佳，治理商开始认为是因为商品组合差别的原因，但一、二期商品组合调解后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到变动。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场范围判断禁绝确：崇文门地区在2000年尚不敷以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的生长范围的判断不敷准确。（资料来于报

46、纸）该项事情属于微观判断，许多咨询机构阐发时使用的要领是：以市场观察为底子，创建相关阐发模型，测算出该项目地点可能产生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可生长商业房地产项目的范围。 差别的咨询机构在进行上述阐发时因为底子数据信息取得的渠道差别，阐发结果可能有很大的差别。好比，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场阐发时接纳政府年鉴作为底子信息，并在阐发历程中接纳较多基于其市场经验的假设，该种阐发要领有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场观察为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场阐发时充实发

47、挥其优势，依靠其大量观察信息，创建全方位阐发模型对项目的市场潜力进行阐发判断，假设较少，结论更具有时效性。我认为最好是上述两种咨询机构的融合。 在做完市场咨询及可蒙受生长范围的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈阐发等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项事情有存在偏差的可能性，但需要做开端确定，同时在背面的环节中可以作出富厚和调解。 4、项目土地取得及政府许可 完成商业房地产项目市场前景及可生长范围的阐发后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商凭据与政府土田主管部分商定的代价从政府土地部分得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部分申请建立商业房地产项目，并得到政府相应筹划委员会、筹划局、商业委员会等政府机构的批准等。 5、项目定位细化 彻底的，细致的研究阐发项目的目标客户，市场定位，产物形式，特点，启动计谋，财政测算等相关问题。此步调是项目乐成与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有乐成的可能。重复探讨，重复修改定位，定位的准确水平取决于市场。 通常第四与第五步同时实施，在取地的历程中修正项目定位，在项目定位历程中取地事情已开始。 6、项目筹划设计项目的筹划设计包罗项目的方案设计、开端设计及施工图设